Wer ein Mehrfamilienhaus in Hannover in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht als ersten behördlichen Schritt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, kein Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen – und kein Käufer eine einzelne Wohnung erwerben. Was viele Eigentümer dabei unterschätzen: In Hannover gibt es zwei verschiedene zuständige Behörden, hannover-spezifische Unterlagen-Anforderungen und – für Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen – ein Umwandlungsverbot, das den gesamten Prozess zusätzlich erschwert. Dieser Leitfaden erklärt, was konkret auf Sie zukommt.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und warum brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Bestätigung, dass jede Wohn- oder Gewerbeeinheit in einem Gebäude baulich in sich abgeschlossen ist – also durch Wände, Decken und eine abschließbare Tür klar von anderen Einheiten getrennt. Sie ist die gesetzliche Voraussetzung dafür, dass ein Gebäude überhaupt in Wohnungseigentum aufgeteilt werden kann. Die rechtliche Grundlage dafür ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Typische Anlässe, bei denen Eigentümer in Hannover eine Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigen:

• Mehrfamilienhaus soll in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt und verkauft werden
• Wohn- und Gewerbeeinheiten sollen als Teileigentum getrennt werden
• Immobilie soll im Rahmen einer Erbauseinandersetzung unter Erben aufgeteilt werden
• Bank verlangt für die Finanzierung separate Grundbuchblätter je Einheit
• Notar hat auf die fehlende Bescheinigung als Voraussetzung für die Teilungserklärung hingewiesen

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Verwaltungsakt im klassischen Sinne. Wird sie abgelehnt, gibt es kein Widerspruchsverfahren – der Rechtsweg führt direkt zur verwaltungsgerichtlichen Klage.

Vorab prüfen: Gilt das Umwandlungsverbot für Ihr Gebäude?

Dieser Schritt wird in fast allen Ratgebern zur Abgeschlossenheitsbescheinigung übergangen – dabei ist er für viele Eigentümer in Hannover die entscheidende Vorab-Frage. Hannover ist als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft. Das bedeutet: Bei Bestandsgebäuden mit mehr als fünf Wohnungen ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nach § 250 BauGB genehmigungspflichtig.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung selbst wird unabhängig davon erteilt – das Grundbuchamt jedoch wird die Eintragung der Wohnungsgrundbücher ohne eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung verweigern. Wer diesen Schritt übersieht, hat die AB in der Hand, kann aber trotzdem nicht aufteilen.

Was Sie konkret wissen müssen:

• Gebäude mit maximal fünf Wohnungen sind vom Umwandlungsverbot nicht betroffen
• Für Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen ist zusätzlich zur AB eine Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB erforderlich
• Ausnahmen mit Genehmigungsanspruch bestehen unter anderem bei Erbauseinandersetzungen, Veräußerung an Familienangehörige zur Eigennutzung oder wenn mindestens zwei Drittel der Mieter erwerben wollen
• Die Niedersächsische Verordnung zur Bestimmung angespannter Wohnungsmärkte gilt seit dem 1. Januar 2026 und läuft bis Ende 2029
• Auch Umlandgemeinden wie Langenhagen und Laatzen sind vom Umwandlungsverbot betroffen

Zuständige Behörde in Hannover: Stadt oder Region?

Das ist der häufigste Fehler, der Eigentümern in der Region Hannover passiert: Sie wenden sich an die falsche Behörde – und verlieren dadurch Wochen. In Hannover gibt es eine klare Zuständigkeitstrennung:

• Landeshauptstadt Hannover (Stadtgebiet): Zuständig ist die Bauordnung der Landeshauptstadt Hannover (OE 61.3), Rudolf-Hillebrecht-Platz 1, 30159 Hannover. Kontakt: Tel. +49 511 168-43938, E-Mail: [email protected]
• Region Hannover (Umlandgemeinden): Zuständig ist das Team Bauaufsicht / Zentrale Aufgaben der Region Hannover, Hildesheimer Str. 20, 30169 Hannover. Kontakt: Tel. 0511 61622200, E-Mail: [email protected]

Eigentümer in Garbsen, Burgwedel, Isernhagen oder anderen Umlandgemeinden müssen sich an die Region Hannover wenden – nicht an die Stadtverwaltung. Wer unsicher ist, welche Behörde für seine Adresse zuständig ist, sollte das vor Antragstellung klären. Planeco Building übernimmt diese Zuordnung im Rahmen der Antragsbearbeitung.

Bauliche Voraussetzungen: Was muss Ihr Gebäude erfüllen?

Bevor ein Antrag gestellt wird, sollte geprüft werden, ob das Gebäude die baulichen Mindestanforderungen für die Abgeschlossenheit erfüllt. Jede Einheit muss:

• durch Wände und Decken baulich von anderen Einheiten getrennt sein
• einen eigenen, abschließbaren Zugang direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum haben
• Küche und Bad als eigenständige Räume aufweisen

Auch Nebenräume außerhalb der Wohnung – etwa Kellerabteile – können zur Einheit gehören, sofern sie abschließbar und eindeutig zugeordnet sind. Dasselbe gilt für Stellplätze, Terrassen und Gartenflächen: An diesen kann ebenfalls Sondereigentum begründet werden, sofern sie im Aufteilungsplan durch Maßangaben eindeutig bestimmt sind.

Fehlen bauliche Voraussetzungen – zum Beispiel ein separater Zugang oder abschließbare Kellerabteile – müssen diese vor der Antragstellung hergestellt werden. Das kann den Gesamtzeitraum erheblich verlängern.

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Schritt für Schritt: So läuft das Verfahren in Hannover ab

1. Bestandspläne beschaffen oder Aufmaß beauftragen: Bei Bestandsgebäuden muss der eingereichte Aufteilungsplan den tatsächlichen Ist-Zustand zeigen – alte Baugenehmigungspläne reichen nicht, wenn der Bestand davon abweicht. Fehlen aktuelle Pläne, ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich. Planeco Building bietet dieses Aufmaß ab 390,– € netto an.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser – in der Regel ein Architekt – erstellt den Aufteilungsplan im Maßstab 1:100. Dieser muss alle Geschosse inklusive Keller, Tiefgaragen und Spitzböden zeigen. Die Kosten für den Aufteilungsplan liegen bei Planeco Building zwischen 1.000,– € netto (2 Einheiten) und 2.500,– € netto (bis zu 15 Einheiten).
3. Antrag beim zuständigen Bauamt einreichen: Der Antrag wird zusammen mit dem Aufteilungsplan in zweifacher Ausfertigung eingereicht – entweder postalisch oder elektronisch. Das Format darf DIN A3 nicht überschreiten.
4. Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen: Nach Prüfung durch das Bauamt erhalten Sie die Bescheinigung zusammen mit dem gestempelten Aufteilungsplan. Die Bearbeitungszeit beim Bauamt Hannover beträgt erfahrungsgemäß 4–8 Wochen – bei vollständigen Unterlagen. Unvollständige Anträge verlängern die Dauer erheblich.
5. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Mit der AB und dem gestempelten Aufteilungsplan kann der Notar die Teilungserklärung beurkunden. Dieses Dokument regelt, welche Teile des Gebäudes Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind.
6. Grundbucheintragung beim Amtsgericht Hannover: Das Grundbuchamt legt auf Basis der Teilungserklärung und der AB separate Wohnungsgrundbücher an. Erst ab diesem Zeitpunkt können einzelne Wohnungen verkauft oder beliehen werden.

Unterlagen-Checkliste für Hannover

Die Bauordnung der Landeshauptstadt Hannover stellt konkrete Anforderungen, die über generische Unterlagenlisten hinausgehen:

• Ausgefüllter und unterschriebener Antrag mit vollständiger Grundstücksbezeichnung (Straße, Hausnummer, Gemarkung, Flur, Flurstück, Grundbuchblatt)
• Bauzeichnungen im Maßstab 1:100: Lageplan, Grundrisse aller Geschosse einschließlich Keller, Tiefgaragen und Spitzböden, Schnittzeichnung, Ansichten
• Nummerierung der Einheiten mit arabischen Ziffern – jeder einzelne Raum muss die Nummer seiner Einheit tragen
• Gemeinschaftlich genutzte Flächen (Treppenhäuser, Flure) müssen mit „G" gekennzeichnet sein
• Küche und Bad müssen durch Beschriftung oder Symbole eindeutig erkennbar sein
• Aktueller Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis
• Aktueller Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte
• Alle Unterlagen in zweifacher Ausfertigung, Format maximal DIN A3

Bei Bestandsgebäuden gilt: Die Pläne müssen den tatsächlichen Bestand zeigen – nicht den Stand der ursprünglichen Baugenehmigung. Weicht der Ist-Zustand von den Baugenehmigungsplänen ab, ist eine Baubestandszeichnung erforderlich.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Hannover

Die Gesamtkosten setzen sich aus mehreren Blöcken zusammen:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ab 1.000,– € netto für 2 Einheiten bis ca. 2.500,– € netto für bis zu 15 Einheiten
• Aufmaß vor Ort (falls keine aktuellen Bestandspläne vorhanden): ab 390,– € netto
• Behördengebühren: nach der Niedersächsischen Baugebührenordnung (BauGO), typischerweise 50,– bis 400,– € pro Einheit, berechnet nach Zeitaufwand
• Notarkosten für die Teilungserklärung: abhängig vom Verkehrswert der Immobilie
• Grundbuchgebühren: ebenfalls verkehrswertabhängig

Für ein Zweifamilienhaus in Hannover liegen die Gesamtkosten des Aufteilungsprozesses – von der Architektenleistung bis zur Grundbucheintragung – typischerweise im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich. Bei größeren Gebäuden mit mehr als fünf Einheiten kommen ggf. Gebühren für die Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB hinzu.

Typische Fehler, die Anträge in Hannover verzögern

Nachforderungen durch das Bauamt kosten in der Regel zwei bis vier Wochen pro Runde. Die häufigsten Ursachen in Hannover:

• Falsche Behörde angeschrieben: Eigentümer in Umlandgemeinden wenden sich an die Stadtverwaltung – und umgekehrt
• Fehlende Geschosspläne: Keller, Tiefgaragen oder Spitzböden fehlen im Aufteilungsplan
• Fehlerhafte Nummerierung: Nur die Wohnung als Ganzes ist nummeriert, nicht jeder einzelne Raum
• Keine Kennzeichnung von Küche und Bad: Die Hannoveraner Bauordnung verlangt dies explizit
• Veraltete Baugenehmigungspläne statt Baubestandszeichnung: Bei Altbauten, deren Grundrisse sich über Jahrzehnte verändert haben, werden alte Pläne nicht akzeptiert
• Umwandlungsverbot nicht berücksichtigt: Bei Gebäuden mit mehr als fünf Wohnungen fehlt die zusätzlich erforderliche Umwandlungsgenehmigung – die AB liegt vor, das Grundbuchamt verweigert trotzdem die Eintragung

Drei Szenarien aus der Praxis

Zweifamilienhaus in Hannover-Döhren aufteilen

Zwei Wohneinheiten – das Umwandlungsverbot greift nicht. Der Prozess ist vergleichsweise unkompliziert: Aufteilungsplan erstellen, Antrag bei der Bauordnung der Landeshauptstadt einreichen, AB entgegennehmen, Notar beauftragen. Architektenkosten ab 1.000,– € netto, Behördengebühren ca. 100,– bis 200,– €. Gesamtdauer bis zur Grundbucheintragung: ca. 3–4 Monate.

Achtparteienhaus in Hannover-List aufteilen

Acht Wohneinheiten – das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB greift. Zusätzlich zur AB ist eine Umwandlungsgenehmigung bei der Stadt Hannover erforderlich. Ohne diese Genehmigung wird das Grundbuchamt die Eintragung ablehnen, auch wenn die AB bereits vorliegt. Architektenkosten ca. 2.000,– € netto, Behördengebühren für die AB ca. 400,– bis 800,– €. Gesamtdauer: 4–6 Monate, ggf. länger je nach Dauer des § 250-Verfahrens.

Altbau in Hannover-Nordstadt ohne Bestandspläne

Kein ungewöhnlicher Fall in Hannover: Jahrzehnte alte Gebäude, deren Grundrisse mehrfach verändert wurden und bei denen keine aktuellen Pläne vorliegen. Hier ist zunächst ein Aufmaß vor Ort erforderlich (ab 390,– € netto), bevor der Aufteilungsplan erstellt werden kann. Zusätzlich muss geprüft werden, ob alle Einheiten die baulichen Abgeschlossenheitsvoraussetzungen erfüllen – fehlende separate Zugänge oder nicht abschließbare Kellerabteile erfordern bauliche Anpassungen vor Antragstellung. Planeco Building hat in vergleichbaren Projekten in Hannover bereits über 1.400 Bauanträge erfolgreich begleitet und kennt die spezifischen Anforderungen der lokalen Bauaufsicht.

Was Planeco Building für Sie übernimmt

Planeco Building begleitet den gesamten Prozess der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Hannover – von der ersten Prüfung der Unterlagen bis zur Einreichung beim Bauamt. Das umfasst die Erstellung des Aufteilungsplans durch bauvorlageberechtigte Architekten, die Abstimmung mit der zuständigen Behörde (Stadt oder Region Hannover) und – wo erforderlich – die Prüfung, ob das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB für Ihr Gebäude relevant ist.

Wer zusätzlich eine Nutzungsänderung benötigt – etwa weil Gewerberäume zu Wohnraum werden sollen – oder statische Nachweise für bauliche Anpassungen braucht, findet bei Planeco Building alle Leistungen aus einer Hand: von der Architektenleistung über den Standsicherheitsnachweis bis zur behördlichen Kommunikation. Die Preise sind transparent und werden vorab verbindlich kommuniziert – ohne versteckte Kosten.

Für eine unverbindliche Einschätzung Ihres Vorhabens – inklusive Klärung der Zuständigkeit und Prüfung des Umwandlungsverbots – steht Ihnen das Team von Planeco Building zur Verfügung.