Wer in Herdecke ein Mehrfamilienhaus aufteilen oder Wohnungseigentum begründen möchte, kommt an der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vorbei. Sie ist die behördliche Voraussetzung dafür, dass einzelne Wohnungen überhaupt als eigenständige Einheiten ins Grundbuch eingetragen werden können – ohne sie kein Sondereigentum, kein Einzelverkauf, keine separate Finanzierung. Für Eigentümer in Herdecke gibt es dabei eine wichtige Vorabinformation: Zuständig ist nicht der Ennepe-Ruhr-Kreis, sondern die Bauaufsicht der Stadt Herdecke direkt. Und: Das viel diskutierte Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB greift in NRW – und damit in Herdecke – aktuell nicht.

[[bauantrag]]

Zuständige Behörde: Bauaufsicht der Stadt Herdecke

Bei kreisangehörigen Städten entsteht häufig Unsicherheit darüber, ob der Landkreis oder die Stadt selbst zuständig ist. In Herdecke ist die Frage eindeutig: Die Stadt betreibt eine eigene untere Bauaufsichtsbehörde. Anträge auf Abgeschlossenheitsbescheinigung werden hier eingereicht:

• Bauaufsicht Stadt Herdecke, Technisches Rathaus, Nierfeldstraße 4, 58313 Herdecke
• Leitung Bauaufsicht: Jutta Schulte-Gniffke, Zimmer 101, 1. OG, Telefon: 02330 611-459

Der Ennepe-Ruhr-Kreis ist zwar obere Bauaufsichtsbehörde für Herdecke, aber für die Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht der richtige Ansprechpartner – das ist ausschließlich die städtische Bauaufsicht. Wer seinen Antrag versehentlich beim Kreis einreicht, verliert Zeit.

Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie eine?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Erklärung, dass eine Wohnung oder ein sonstiger Raum baulich hinreichend von anderen Einheiten abgeschlossen ist. Sie ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz (§ 7 Abs. 4 WEG) Pflichtbestandteil jedes Antrags auf Eintragung von Wohnungseigentum im Grundbuch. Ohne sie kann der Notar keine Teilungserklärung beurkunden und das Grundbuchamt keine separaten Eigentumsblätter anlegen.

Typische Situationen, in denen Eigentümer in Herdecke eine Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigen:

• Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen und separat verkaufen
• Aufteilung unter Erben nach einer Erbschaft
• Einzelne Wohnungen separat beleihen oder finanzieren
• Teileigentum für gewerblich genutzte Einheiten (z. B. Ladengeschäfte, Büros) begründen
• Schenkung einzelner Einheiten an Familienmitglieder

Wichtig zu verstehen: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Verwaltungsakt und keine Baugenehmigung. Sie bestätigt ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – eine baurechtliche Prüfung nach der Landesbauordnung NRW findet dabei nicht statt. Ungenehmigter Dachausbau oder fehlende Baugenehmigungen für Umbauten bleiben ein separates Problem, das durch die Bescheinigung nicht geheilt wird.

Kein Umwandlungsverbot in NRW – Entwarnung für Herdecke

Viele Eigentümer fragen sich, ob das sogenannte Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB für ihr Vorhaben in Herdecke relevant ist. Die Antwort ist klar: Nein. Die Baulandmobilisierungsverordnung NRW (in Kraft seit Januar 2023) hat das Umwandlungshindernis nach § 250 BauGB bewusst nicht aktiviert. Für die Begründung oder Teilung von Wohnungs- oder Teileigentum an bestehenden Wohngebäuden ist in NRW damit derzeit keine zusätzliche gemeindliche Genehmigung erforderlich – auch nicht in Herdecke. Eigentümer können ihr Mehrfamilienhaus aufteilen, ohne eine gesonderte Umwandlungsgenehmigung beantragen zu müssen.

Bauliche Voraussetzungen: Was muss Ihre Immobilie erfüllen?

Damit die Bauaufsicht Herdecke die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt, muss jede Einheit baulich in sich abgeschlossen sein. Das bedeutet konkret:

• Jede Wohnung verfügt über einen eigenen, von anderen Einheiten unabhängigen Zugang (direkt vom Treppenhaus oder von außen)
• Wände, Decken und Böden trennen die Einheiten vollständig voneinander ab
• Gemeinschaftlich genutzte Räume (Keller, Waschküche) sind klar als Gemeinschaftseigentum oder mit Sondernutzungsrechten zugeordnet
• Stellplätze und Carports können als Sondereigentum ausgewiesen werden, wenn sie mit exakten Maßangaben im Aufteilungsplan eingetragen sind

Besonderheit bei Altbauten in Herdecke: Der historische Altstadtkern mit seinen Fachwerkhäusern und Bruchsteingebäuden stellt Eigentümer vor spezifische Herausforderungen. Häufig fehlen aktuelle Bestandspläne – ein Aufmaß vor Ort ist dann unumgänglich. Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, müssen bauliche Anpassungen zur Herstellung der Abgeschlossenheit (z. B. Einbau separater Zugänge, Abtrennung von Kellerräumen) vorab mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden. Die Bauaufsicht der Stadt Herdecke ist gleichzeitig für Denkmalschutzangelegenheiten zuständig, was kurze Abstimmungswege ermöglicht.

[[banner-klein]]

Ablauf: In 5 Schritten zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in Herdecke

1. Bestandspläne beschaffen oder Aufmaß beauftragen: Liegen aktuelle Grundrisse, Schnitte und Ansichten des Gebäudes vor? Bei Altbauten ohne verwertbare Pläne ist ein professionelles Aufmaß vor Ort der erste Schritt. Planeco Building bietet diesen Service ab 390,– € netto an.
2. Aufteilungsplan durch einen Architekten erstellen lassen: Der Aufteilungsplan zeigt alle Geschosse mit nummerierten Sondereigentumseinheiten, Gemeinschaftsflächen und – falls relevant – Stellplätzen mit Maßangaben. Er muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt werden und in mindestens zweifacher Ausfertigung vorliegen, im Format maximal DIN A3.
3. Antrag bei der Bauaufsicht Herdecke einreichen: Der Antrag kann formlos gestellt werden, muss aber vollständige Katasterangaben enthalten: Gemarkung, Flur und Flurstück exakt so, wie sie im Grundbuch stehen. Dazu kommt ein aktueller Auszug aus dem Liegenschaftskataster (nicht älter als 6 Monate).
4. Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen: Nach Prüfung durch die Bauaufsicht wird die Bescheinigung ausgestellt. Die Bearbeitungszeit liegt in Herdecke erfahrungsgemäß bei etwa 2 bis 6 Wochen – abhängig von der Vollständigkeit der Unterlagen und der aktuellen Auslastung der Behörde.
5. Teilungserklärung beim Notar und Grundbucheintragung: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Anschließend legt das Grundbuchamt für jede Einheit ein separates Eigentumsblatt an. Dieser letzte Schritt dauert in der Regel weitere 2 bis 6 Wochen.

Unterlagen-Checkliste für Herdecke

Folgende Unterlagen sind bei der Bauaufsicht der Stadt Herdecke einzureichen – mindestens in zweifacher Ausfertigung:

• Formloser oder formgebundener Antrag mit vollständigen Katasterangaben (Gemarkung, Flur, Flurstück)
• Aufteilungsplan: Grundrisse aller Geschosse mit nummerierten Sondereigentumseinheiten
• Schnittzeichnungen und Ansichten des Gebäudes
• Aktueller Auszug aus dem Liegenschaftskataster (Flurkarte, nicht älter als 6 Monate)
• Bei Stellplätzen: Lageplan mit exakten Maßangaben
• Bei Altbauten ohne Bestandspläne: Aufmaßzeichnungen

Planen Sie von Anfang an ausreichend Ausfertigungen ein. Neben den zwei Pflichtexemplaren benötigen Notar, Bank und ggf. Käufer weitere Exemplare. Jede zusätzliche Ausfertigung kostet 30,– € – wer das im Voraus einkalkuliert, spart sich einen zweiten Behördengang.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Herdecke

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

Behördengebühren nach AVwGebO NRW:

• Erste Ausfertigung des Aufteilungsplans: 100,– €
• Je Sondereigentumsanteil (Wohnung): 50,– € bis 150,– €
• Je Stellplatz: 20,– €
• Jede weitere Ausfertigung: 30,– €
• Mindestgebühr: 100,– €

Architektenleistung bei Planeco Building (netto):

• 2 Einheiten: ab 1.000,– € netto
• Bis 5 Einheiten: ab 1.500,– € netto
• Bis 10 Einheiten: ab 2.000,– € netto
• Bis 15 Einheiten: ab 2.500,– € netto
• Aufmaß vor Ort (bei fehlenden Bestandsplänen): ab 390,– € netto
• Garagen/Stellplätze: ab 49,– € netto pro Einheit

Beispielrechnung: 4-Familien-Haus in Herdecke

• Architektenleistung: ab 1.500,– € netto
• Behördengebühren: ca. 100,– € (Ausfertigung) + 4 × 100,– € (Sondereigentumsanteile) + 30,– € (Mehrausfertigung) = ca. 530,– €
• Gesamtkosten ohne Notar und Grundbuch: ca. 2.000,– bis 2.500,– € netto

Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich. Diese Kosten entstehen unabhängig davon, wer den Aufteilungsplan erstellt.

Drei Fehler, die Eigentümer in Herdecke häufig machen

Katasterangaben nicht geprüft: Die Bauaufsicht Herdecke prüft nicht, ob die angegebenen Katasterdaten korrekt sind. Das Grundbuchamt hingegen akzeptiert die Abgeschlossenheitsbescheinigung nur dann, wenn Gemarkung, Flur und Flurstück exakt mit dem Grundbuch übereinstimmen. Stimmt etwas nicht, muss der gesamte Antrag neu gestellt werden – inklusive erneuter Verwaltungsgebühr. Ein Blick ins Grundbuchauszug vor Antragstellung kostet wenige Minuten und verhindert doppelte Kosten.

Grundbuchamt-Bindungswirkung überschätzt: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist für das Grundbuchamt nicht bindend. Das Grundbuchamt prüft eigenständig und kann Änderungen an der Bescheinigung verlangen. Wer das nicht weiß, ist von einer Rückfrage des Grundbuchamts überrascht und verliert weitere Wochen.

Baurechtlichen Status des Gebäudes ignoriert: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird ungeachtet bauordnungsrechtlicher Vorschriften erteilt. Das bedeutet: Auch wenn Teile des Gebäudes ohne Baugenehmigung ausgebaut wurden, stellt die Bauaufsicht die Bescheinigung aus – und kann gleichzeitig baurechtliche Maßnahmen einleiten. Wer sein Gebäude aufteilen möchte, sollte vorab prüfen, ob alle Ausbauten genehmigt sind. Planeco Building unterstützt bei dieser Einschätzung im Rahmen der Nutzungsänderung oder Baugenehmigung, falls bauliche Anpassungen erforderlich sind.

Planeco Building: Abgeschlossenheitsbescheinigung für Herdecke aus einer Hand

Planeco Building übernimmt die gesamte Planung für Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in Herdecke – von der Aufmaßaufnahme vor Ort über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung bei der Bauaufsicht der Stadt Herdecke. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und lokaler Expertise in NRW kennen wir die Anforderungen der Herdecker Bauaufsicht und stellen sicher, dass Katasterangaben, Planformat und Ausfertigungsanzahl von Anfang an stimmen. Die Bearbeitungszeit für den Aufteilungsplan beträgt in der Regel 14 bis 21 Tage – damit liegt Ihr Antrag schnell vollständig vor.

Ob Zweifamilienhaus, Altbau in der Herdecker Altstadt oder größeres Mehrfamilienhaus: Fordern Sie jetzt ein unverbindliches Angebot an und erfahren Sie, was Ihr konkretes Vorhaben kostet. Unsere Architekten und Statiker stehen bundesweit zur Verfügung – mit voller Preistransparenz und ohne versteckte Kosten.