Wer ein Mehrfamilienhaus in Herne aufteilen und die einzelnen Wohnungen separat verkaufen oder beleihen möchte, braucht als ersten behördlichen Schritt die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Sie bestätigt, dass jede Einheit baulich so abgegrenzt ist, dass sie unabhängig genutzt werden kann – und ist die Voraussetzung dafür, dass ein Notar eine Teilungserklärung beurkunden und das Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen kann. Ohne diese Bescheinigung gibt es kein Wohnungseigentum, keine Einzelfinanzierung und keinen Einzelverkauf.

In Herne ist der Weg zur Abgeschlossenheitsbescheinigung klar strukturiert – aber gerade bei Altbauten aus der Gründerzeit oder dem Nachkriegsbestand gibt es Fallstricke, die den Prozess verzögern können. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, welche Behörde zuständig ist, was Sie einreichen müssen, was es kostet und wo die häufigsten Fehler passieren.

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Zuständige Behörde in Herne: Fachbereich 54 – Bauordnung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird in Herne vom Fachbereich 54 – Bauordnung ausgestellt. Als kreisfreie Stadt hat Herne eine eigene untere Bauaufsichtsbehörde – Sie müssen sich also nicht an die Bezirksregierung Arnsberg wenden, sondern direkt an die Stadtverwaltung.

• Adresse: Technisches Rathaus, Langekampstraße 36, 44652 Herne
• Telefon (Service): 02323 16-3039
• Telefon (Sekretariat): 02323 16-3054
• E-Mail: [email protected]
• Telefonische Auskünfte: Montag bis Donnerstag, 8:30 bis 12:00 Uhr
• Bauberatung: Dienstags im Technischen Rathaus, nur mit Termin

Ein praktischer Tipp, der in den meisten Ratgebern fehlt: Bevor Sie ein Aufmaß beauftragen, lohnt sich eine Einsicht in die Gebäudeakten beim Gebäudeaktenarchiv der Abteilung 54/1 (Telefon: 02323 16-4699). Gerade bei Gebäuden aus der Gründerzeit oder den 1950er-Jahren sind dort oft noch verwertbare Bestandspläne vorhanden – das kann die Kosten für die Planerstellung deutlich reduzieren.

Die Stadt Herne empfiehlt ausdrücklich, vor der Antragstellung die Bauberatung zu nutzen. Das ist kein bürokratischer Formalismus, sondern spart Zeit: Wer mit unvollständigen Unterlagen einreicht, erhält eine Nachforderung – und verliert damit Wochen.

Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und was nicht?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Erklärung, dass eine Wohnung oder ein Gebäudeteil baulich so abgegrenzt ist, dass sie als selbstständige Einheit genutzt werden kann. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 WEG. Sie wird vom Bauamt ausgestellt – nicht vom Notar, wie viele Eigentümer zunächst annehmen.

Wichtig ist die Abgrenzung zur Teilungserklärung: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist das baulich-technische Dokument, das die Teilungserklärung erst ermöglicht. Die Teilungserklärung selbst ist ein notarielles Dokument, das die rechtliche Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum regelt. Beides ist erforderlich – in dieser Reihenfolge.

Was die Bescheinigung ausdrücklich nicht leistet: Sie prüft keine baurechtliche Zulässigkeit. Wenn an einem Gebäude Baurechtsverstöße vorliegen, werden diese durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht legalisiert. Bestehende Probleme bleiben bestehen und können spätere Verkäufe oder Finanzierungen erschweren.

Einmal ausgestellt, ist die Bescheinigung unbefristet gültig – solange sich die baulichen Verhältnisse hinsichtlich der Abgeschlossenheit nicht ändern.

Bauliche Voraussetzungen: Was muss erfüllt sein?

Eine Einheit gilt als abgeschlossen, wenn sie folgende Kriterien erfüllt:

• Eigener, von anderen Einheiten unabhängiger Zugang (direkt vom Treppenhaus oder von außen)
• Vollständige räumliche Abgrenzung durch Wände, Decken und Türen
• Eigene Sanitärausstattung innerhalb der Einheit (seit der AVA 2021 sind Küche und Bad nicht mehr zwingend vorgeschrieben – eine Kochgelegenheit reicht)
• Eindeutige Zuordnung aller Nebenräume (Keller, Abstellräume, Stellplätze)

Besonderheiten bei Altbauten in Herne

Herne hat einen hohen Anteil an Gebäuden aus der Gründerzeit, den 1920er-Jahren und dem Nachkriegsbestand. Bei diesen Objekten treten regelmäßig Probleme auf, die vor der Antragstellung gelöst werden müssen:

• Fehlende Bestandspläne: Für Gebäude vor 1945 existieren häufig keine verwertbaren Baupläne. Ein Aufmaß vor Ort ist dann erforderlich – ab ca. 390,– € netto.
• Keine bauliche Abgeschlossenheit: Gemeinsam genutzte Sanitärräume oder fehlende Trennwände müssen vor Antragstellung baulich angepasst werden. Je nach Umfang kann dafür eine Baugenehmigung erforderlich sein.
• Unklare Kellerräume: In Altbauten sind Kellerräume oft nicht eindeutig einer Einheit zugeordnet. Der Aufteilungsplan muss jeden Kellerraum klar einer Einheit zuweisen oder als Gemeinschaftseigentum kennzeichnen.
• Außenstellplätze: Stellplätze im Freien können in der Regel nicht als Sondereigentum, sondern nur als Sondernutzungsrecht ausgewiesen werden – ein Unterschied, der im Kaufvertrag relevant ist.

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Gebäude die Voraussetzungen erfüllt, hilft eine Vorabprüfung durch einen bauvorlageberechtigten Architekten – bevor Sie Zeit und Geld in die Planerstellung investieren.

Erforderliche Unterlagen: Die Checkliste für Herne

Folgende Unterlagen sind für die Antragstellung beim Fachbereich 54 in Herne einzureichen:

• Ausgefülltes Antragsformular der Stadt Herne
• Aufteilungsplan (Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100, max. Format DIN A3) – in zweifacher Ausfertigung
• Lageplan im Maßstab 1:500 (auf Basis der amtlichen Liegenschaftskarte)
• Nummerierung aller Einheiten im Aufteilungsplan (Wohnungen, Keller, Stellplätze)
• Bei Bestandsgebäuden: Bauzustandszeichnung, die den tatsächlichen Ist-Zustand zeigt
• Vollmacht, wenn nicht der Eigentümer selbst den Antrag stellt

Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt und unterzeichnet werden – in NRW geregelt durch § 67 BauO NRW 2018. Das bedeutet: Eigentümer können den Plan nicht selbst zeichnen, sondern müssen einen Architekten oder bauvorlageberechtigten Ingenieur beauftragen.

Praxishinweis zur Nummerierung: Stimmen Sie die Einheitennummern im Aufteilungsplan frühzeitig mit Ihrem Notar ab. Die Nummerierung muss mit der späteren Teilungserklärung übereinstimmen – nachträgliche Korrekturen kosten Zeit und Geld.

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Ablauf: In fünf Schritten zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in Herne

1. Bauakteneinsicht und Vorabprüfung: Einsicht in das Gebäudeaktenarchiv (Abt. 54/1) beantragen, um vorhandene Bestandspläne zu sichten. Parallel: Vorabprüfung der baulichen Abgeschlossenheit durch einen Architekten.
2. Bauberatung beim Fachbereich 54: Dienstags mit Termin im Technischen Rathaus. Klären Sie vorab, ob für geplante bauliche Anpassungen eine separate Baugenehmigung erforderlich ist.
3. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt Grundrisse, Schnitte und Ansichten auf Basis des Aufmaßes oder vorhandener Bestandspläne. Planeco Building übernimmt diese Leistung inklusive aller Abstimmungen mit der Behörde.
4. Antrag einreichen: Vollständige Unterlagen beim Fachbereich 54 – Bauordnung, Langekampstraße 36, einreichen. Unvollständige Anträge führen zu Nachforderungen und verlängern die Bearbeitungszeit.
5. Bescheinigung erhalten und weiterleiten: Nach Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung leiten Sie diese zusammen mit dem Aufteilungsplan an Ihren Notar weiter. Der Notar beurkundet die Teilungserklärung, das Grundbuchamt legt separate Wohnungsgrundbücher an.

Die Bearbeitungszeit beim Bauamt Herne ist nicht öffentlich publiziert. Erfahrungsgemäß ist in kreisfreien Städten dieser Größe mit vier bis acht Wochen zu rechnen – abhängig von der Vollständigkeit der Unterlagen und der aktuellen Auslastung der Behörde.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Herne

Behördengebühren nach AVwGebO NRW

Die Gebühren richten sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW), Tarifstelle 2.7.2:

• Je Sondereigentumsanteil (Wohnung, Gewerbeeinheit): 50,– bis 150,– € netto
• Je Garagenstellplatz: 20,– € netto
• Je Mehrausfertigung der Bescheinigung: 30,– € netto

Die genauen Sätze innerhalb dieses Rahmens legt die Stadt Herne fest. Für ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten und zwei Kellerstellplätzen sind Behördengebühren von ca. 200,– bis 640,– € netto realistisch.

Architektenleistung für den Aufteilungsplan

Der größere Kostenblock ist die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen bauvorlageberechtigten Architekten. Die Kosten hängen von der Anzahl der Einheiten und dem Zustand der vorhandenen Unterlagen ab:

• Ab ca. 1.000,– € netto für Objekte mit zwei Einheiten
• Bis ca. 2.500,– € netto für Objekte mit bis zu 15 Einheiten
• Zusätzlich ab ca. 390,– € netto für ein Aufmaß vor Ort, wenn keine verwertbaren Bestandspläne vorliegen

Notar- und Grundbuchkosten

Notar- und Grundbuchkosten für die Teilungserklärung und die Anlage der Wohnungsgrundbücher richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen typischerweise im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich. Diese Kosten entstehen nach der Abgeschlossenheitsbescheinigung und sind nicht Teil des Behördenverfahrens.

Kein Umwandlungsverbot in NRW – was das für Herne bedeutet

Ein entscheidender Standortvorteil, der in den meisten Ratgebern fehlt: In NRW gilt kein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB. Das Land hat zwar eine Baulandmobilisierungsverordnung erlassen, aber bewusst darauf verzichtet, einen Genehmigungsvorbehalt für die Aufteilung von Mehrfamilienhäusern einzuführen. Das bedeutet: In Herne können Sie Ihr Mehrfamilienhaus ohne zusätzliche kommunale Genehmigung in Eigentumswohnungen aufteilen.

In anderen Bundesländern – etwa Berlin, Hamburg oder Bayern – ist genau das nicht möglich: Dort brauchen Eigentümer eine gesonderte Genehmigung der Gemeinde, die verweigert werden kann. In Herne entfällt dieses Risiko vollständig.

Für Investoren, die ein Mehrfamilienhaus in Herne erworben haben und eine Aufteilung planen, ist das ein klarer Vorteil: Der Prozess ist planbar, das Ergebnis nicht von einer kommunalen Ermessensentscheidung abhängig.

Lohnt sich die Aufteilung in Herne? Ein Rechenbeispiel

Die Preisentwicklung in Herne macht die Aufteilung für viele Eigentümer wirtschaftlich attraktiv. Eigentumswohnungen erzielen im Stadtdurchschnitt rund 1.696,– €/m², in gefragten Lagen wie Eickel oder Herne-Süd deutlich mehr. Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich:

• Eickel: ca. 2.285,– €/m²
• Sodingen: ca. 2.240,– €/m²
• Herne-Süd: ca. 2.184,– €/m²
• Horsthausen: ca. 1.747,– €/m²

Ein konkretes Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten à 80 m² in Herne-Süd. Beim Einzelverkauf als Eigentumswohnungen erzielen Sie je Einheit ca. 175.000,– €, also insgesamt ca. 700.000,– €. Beim Gesamtverkauf als Mehrfamilienhaus wird der Preis typischerweise nach Ertragswert berechnet – und liegt in der Regel 15 bis 25 % darunter. Die Kosten für die Aufteilung (Architektenleistung, Behördengebühren, Notar) liegen für dieses Objekt bei ca. 4.000,– bis 6.000,– € netto. Der Mehrerlös übersteigt die Aufteilungskosten damit um ein Vielfaches.

Planeco Building hat bereits über 1.400 Bauvorhaben deutschlandweit begleitet. Wenn Sie wissen möchten, ob sich die Aufteilung für Ihr konkretes Objekt in Herne rechnet, sprechen Sie uns an – die Erstberatung ist kostenlos.

Typische Fehler bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Herne

• Antrag ohne Vorabprüfung einreichen: Wer nicht vorab klärt, ob das Gebäude die baulichen Voraussetzungen erfüllt, riskiert eine Ablehnung oder aufwändige Nachbesserungen.
• Nummerierung nicht mit dem Notar abgestimmt: Unterschiedliche Einheitennummern in Aufteilungsplan und Teilungserklärung führen zu Verzögerungen beim Grundbuchamt.
• Kellerräume nicht eindeutig zugeordnet: Fehlende oder unklare Zuordnung von Nebenräumen ist einer der häufigsten Nachforderungsgründe.
• Außenstellplätze als Sondereigentum ausgewiesen: Außenstellplätze können in der Regel nur als Sondernutzungsrecht, nicht als Sondereigentum eingetragen werden – ein Fehler, der die gesamte Teilungserklärung verzögern kann.
• Aufteilungsplan ohne Bauvorlageberechtigten erstellt: Pläne, die nicht von einem bauvorlageberechtigten Architekten oder Ingenieur unterzeichnet sind, werden vom Bauamt nicht akzeptiert.

Wenn bei Ihrem Objekt bauliche Anpassungen für die Abgeschlossenheit notwendig sind – etwa ein neuer Wanddurchbruch oder eine Trennwand – kann zusätzlich eine Baugenehmigung erforderlich werden. In diesem Fall ist es sinnvoll, beide Verfahren parallel zu planen. Sind tragende Bauteile betroffen, brauchen Sie außerdem einen Statiker für den Standsicherheitsnachweis.

Bei gemischt genutzten Gebäuden – etwa mit Gewerbe im Erdgeschoss und Wohnungen darüber – ist zusätzlich zu prüfen, ob eine Nutzungsänderung vorliegt oder erforderlich wird. Gewerbeflächen werden im Aufteilungsplan als Teileigentum, Wohnflächen als Wohnungseigentum ausgewiesen.

Planeco Building übernimmt für Eigentümer in Herne die vollständige Erstellung des Aufteilungsplans, die Kommunikation mit dem Fachbereich 54 und die Abstimmung mit dem Notar – in der Regel innerhalb von 14 bis 21 Tagen ab Auftragserteilung. Fordern Sie jetzt ein unverbindliches Angebot an.