Wer in Hessen ein Mehrfamilienhaus aufteilen oder Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln möchte, braucht als ersten behördlichen Schritt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, kein Grundbuchamt Sondereigentum eintragen. Was viele Eigentümer dabei unterschätzen: In Hessen variieren die Anforderungen je nach Bauaufsichtsbehörde erheblich – und die Rechtslage hat sich zum 1. Januar 2026 grundlegend verändert. Dieser Leitfaden erklärt, was aktuell gilt, welche Unterlagen Sie wo einreichen müssen und was das Verfahren realistisch kostet.

[[bauantrag]]

Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wofür brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Erklärung, die bestätigt, dass eine Wohnung oder Nutzungseinheit baulich hinreichend von anderen Einheiten getrennt ist. Die rechtliche Grundlage dafür ist § 7 Abs. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Ohne diese Bescheinigung ist die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht möglich.

Wichtig zu verstehen: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Verwaltungsakt und keine Baugenehmigung. Sie ist eine behördliche Wissenserklärung – die Bauaufsicht bestätigt lediglich, dass die bauliche Abgeschlossenheit gegeben ist. Das bedeutet auch: Eine erteilte Bescheinigung schützt nicht vor bauaufsichtlichen Maßnahmen, wenn das Gebäude nicht genehmigte Umbauten enthält.

Wann brauchen Sie die Bescheinigung?

• Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen
• Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen (Verkauf einzelner Einheiten)
• Erbteilung oder Schenkung einzelner Wohnungen aus einem Gesamtgebäude
• Beleihung einzelner Einheiten – viele Banken verlangen die Bescheinigung als Nachweis
• Begründung von Teileigentum an Gewerbeeinheiten in gemischt genutzten Gebäuden

Abgeschlossenheitsbescheinigung vs. Teilungserklärung

Beide Dokumente sind für die Wohnungsaufteilung erforderlich, aber sie erfüllen unterschiedliche Funktionen:

• Abgeschlossenheitsbescheinigung: Behördliche Bestätigung der baulichen Abgeschlossenheit – Voraussetzung für die Teilungserklärung
• Teilungserklärung: Notarielle Urkunde, die die rechtliche Aufteilung in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum regelt – wird erst nach der Bescheinigung beurkundet

Die Reihenfolge ist zwingend: Erst Abgeschlossenheitsbescheinigung, dann Notar, dann Grundbucheintragung.

Aktuelle Rechtslage in Hessen (Stand 2026)

Die hessische Rechtslage hat sich zum Jahreswechsel 2025/2026 wesentlich verändert – ein Aspekt, den viele Eigentümer noch nicht kennen.

§ 250 BauGB: Umwandlungssperre in Hessen seit 01.01.2026 außer Kraft

Die hessische Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung, die seit April 2022 in 53 hessischen Gemeinden – darunter Frankfurt, Wiesbaden und Darmstadt – eine zusätzliche Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB begründete, ist zum 31. Dezember 2025 außer Kraft getreten. Ab dem 1. Januar 2026 ist in Hessen keine gesonderte Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB mehr erforderlich.

Wer also heute in Frankfurt ein Mehrfamilienhaus aufteilen möchte, braucht – anders als noch 2024 – keine separate Genehmigung der Wohnungsbehörde mehr, sofern keine Milieuschutzsatzung greift.

§ 172 BauGB: Milieuschutzsatzung – was in Frankfurt & Co. weiterhin gilt

Auch nach dem Wegfall der § 250-Pflicht kann in bestimmten Gebieten eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung erforderlich sein. Wer ein Gebäude aufteilen möchte, das im Geltungsbereich einer kommunalen Erhaltungssatzung (Milieuschutzsatzung) nach § 172 BauGB liegt, braucht weiterhin eine Umwandlungsgenehmigung der Bauaufsicht – zusätzlich zur Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Betroffen sind vor allem bestimmte Stadtteile in Frankfurt am Main. Vor Antragstellung sollten Sie unbedingt prüfen, ob Ihr Gebäude in einem solchen Gebiet liegt. Die zuständige Bauaufsicht gibt darüber Auskunft.

[[banner-klein]]

Bauliche Voraussetzungen: Was muss erfüllt sein?

Die Bauaufsicht prüft bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung ausschließlich, ob die bauliche Abgeschlossenheit gegeben ist – nicht, ob das Gebäude den allgemeinen Anforderungen der Hessischen Bauordnung (HBO) entspricht. Bauordnungsrechtliche Verstöße werden in diesem Verfahren nicht geprüft und auch nicht legalisiert.

Kriterien für die Abgeschlossenheit

• Räumliche Trennung: Die Einheit muss durch Wände und Decken vollständig von anderen Einheiten abgegrenzt sein
• Eigener abschließbarer Zugang: Jede Einheit braucht einen eigenen, abschließbaren Eingang – entweder direkt vom Treppenhaus oder vom Freien
• Vollständige Nutzbarkeit: Die Einheit muss für sich allein nutzbar sein, also über alle notwendigen Räume und Ausstattungsmerkmale verfügen
• Nebenräume: Keller- oder Abstellräume können als Zubehör der Wohnung in die Bescheinigung aufgenommen werden, wenn sie eindeutig zugeordnet sind

Stellplätze, Tiefgaragen und Freiflächen

Seit der WEG-Reform 2021 können auch außerhalb des Gebäudes liegende Flächen in die Abgeschlossenheitsbescheinigung aufgenommen werden – etwa Gartenbereiche, Terrassen oder Stellplätze. Voraussetzung ist eine eindeutige Vermaßung im Aufteilungsplan.

• Tiefgaragenstellplätze: Gelten als abgeschlossen, wenn ihre Flächen am Fußboden durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind
• Außenstellplätze und Gartenflächen: Können aufgenommen werden, wenn sie durch ausreichende Maßangaben eindeutig auf dem Grundstück zu verorten sind
• Carports: Sind nach Auffassung der Frankfurter Bauaufsicht nicht sondereigentumsfähig

Welche Behörde ist in Hessen zuständig?

In Hessen sind die unteren Bauaufsichtsbehörden für die Abgeschlossenheitsbescheinigung zuständig. Das sind je nach Lage Ihrer Immobilie:

• Kreisfreie Städte: Frankfurt am Main, Wiesbaden, Darmstadt, Kassel und Offenbach haben eigene Bauaufsichtsbehörden
• Landkreise: In kreisangehörigen Gemeinden ist die Bauaufsicht des jeweiligen Landkreises zuständig – etwa Wetteraukreis, Kreis Groß-Gerau, Main-Kinzig-Kreis oder Landkreis Kassel

Die Anforderungen an Unterlagen, Ausfertigungsanzahl und Einreichungsformat unterscheiden sich je nach Kommune. Wer in Frankfurt einen Antrag stellt, reicht einen Plansatz ein – im Kreis Groß-Gerau sind mindestens zwei Ausfertigungen erforderlich. Es lohnt sich, vorab bei der zuständigen Behörde nachzufragen, bevor Pläne gedruckt oder digital aufbereitet werden.

Schritt für Schritt: So beantragen Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Hessen

1. Bestandspläne prüfen und Bauakte einsehen: Alle eingereichten Unterlagen müssen dem genehmigten Zustand des Gebäudes entsprechen. Stimmen die vorhandenen Pläne nicht mit dem tatsächlichen Zustand überein, kann die Bescheinigung nicht erteilt werden. Nehmen Sie vor Antragstellung Einsicht in die Bauakte beim zuständigen Bauamt.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Der Aufteilungsplan zeigt alle Einheiten mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten im Maßstab 1:100. Das Format darf DIN A3 nicht überschreiten. Obwohl in Hessen formal keine Bauvorlageberechtigung für den Aufteilungsplan vorgeschrieben ist, empfiehlt sich die Beauftragung eines Architekten, um Ablehnungen durch fehlerhafte Pläne zu vermeiden. Planeco Building erstellt Aufteilungspläne für Hessen mit einer Bearbeitungszeit von typischerweise 14–21 Tagen.
3. Antrag beim zuständigen Bauamt einreichen: Seit April 2025 können Anträge in Hessen digital über das Bauportal Hessen eingereicht werden. Anträge in Papierform werden von vielen Behörden nicht mehr angenommen. Wiesbaden stellt die Bescheinigung bereits vollständig digital aus.
4. Prüfung durch die Bauaufsicht: Die Behörde prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit nach WEG – keine bauordnungsrechtliche Prüfung. Die Verantwortung für die Richtigkeit der Unterlagen liegt beim Antragsteller.
5. Bescheinigung entgegennehmen und weiter zum Notar: Nach Erteilung der Bescheinigung kann der Notar die Teilungserklärung beurkunden. Anschließend erfolgt die Eintragung im Grundbuch.

Checkliste: Diese Unterlagen brauchen Sie in Hessen

• Antrag auf Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung (Formular der jeweiligen Bauaufsicht)
• Aufteilungsplan mit Grundrissen aller Geschosse, Schnitten und Ansichten – Maßstab 1:100, max. DIN A3
• Nachweis der Antragsberechtigung: Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis oder Glaubhaftmachung eines berechtigten Interesses (z. B. als Erwerber)
• Bei juristischen Personen: Handelsregisterauszug oder Gesellschaftervertrag
• Lageplan / Liegenschaftskarte (je nach Behörde erforderlich)

Die Anzahl der einzureichenden Ausfertigungen variiert: Frankfurt verlangt einen Plansatz, Kreis Groß-Gerau mindestens zwei. Fragen Sie vorab bei Ihrer Bauaufsicht nach.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Hessen

Behördengebühren

Die Gebühren werden von jeder Kommune auf Basis des Hessischen Verwaltungskostengesetzes (HVwKostG) und der eigenen Gebührensatzung festgelegt. In Hessen bewegen sich die Behördengebühren typischerweise zwischen 65,–€ und 325,–€ je Einheit, abhängig von der Wohnungsgröße und dem Prüfungsaufwand. In Kassel etwa kostet die erste Einheit 100,–€, jede weitere je nach Prüfungsaufwand zwischen 50,–€ und 100,–€.

Architektenleistung

Für die Erstellung des Aufteilungsplans inklusive Antragsmappe fallen Planungskosten an. Bei Planeco Building beginnen die Kosten für die Abgeschlossenheitsbescheinigung ab 1.000,–€ netto für zwei Einheiten und steigen je nach Anzahl der Einheiten. Für Objekte mit bis zu fünf Einheiten sind typischerweise Kosten von rund 1.500,–€ netto zu kalkulieren. Wenn keine Bestandspläne vorliegen, kommt ein Aufmaß ab 390,–€ netto hinzu.

Gesamtkosten: Beispiel Vierfamilienhaus in Frankfurt

• Architektenleistung (Aufteilungsplan, Antragsmappe): ca. 1.500,–€ netto
• Behördengebühren Frankfurt: ca. 100,–€ bis 400,–€
• Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1.500,–€ bis 3.000,–€ (abhängig vom Verkehrswert)
• Gesamtkosten: ca. 3.000,–€ bis 5.000,–€
• Zeitrahmen: ca. 3–5 Monate (Architektenleistung + Bauamt + Notar/Grundbuch)

Bearbeitungszeiten: Realistisch planen

Die Bauaufsicht Wiesbaden gibt eine Bearbeitungszeit von zwei bis vier Wochen an – gerechnet ab vollständiger Einreichung der Unterlagen. In Großstädten wie Frankfurt können die Zeiten je nach Auslastung der Behörde deutlich länger ausfallen; in der Praxis sind zwei bis drei Monate keine Seltenheit.

Der häufigste Grund für Verzögerungen: unvollständige oder fehlerhafte Unterlagen. Die Bearbeitungsfrist beginnt erst, wenn alle Dokumente vollständig vorliegen. Wer vorab die Bauakte einsieht und den Aufteilungsplan professionell erstellen lässt, vermeidet die häufigsten Ursachen für Nachforderungen.

Die häufigsten Fehler – und wie Sie Ablehnungen vermeiden

• Pläne stimmen nicht mit dem genehmigten Zustand überein: Wenn nach Erteilung der ursprünglichen Baugenehmigung bauliche Veränderungen vorgenommen wurden, die nicht genehmigt sind, kann die Bescheinigung nicht erteilt werden. Lösung: Bauakteneinsicht vor Antragstellung, ggf. nachträgliche Baugenehmigung einholen.
• Falsche Ausfertigungsanzahl: Jede Bauaufsicht hat eigene Anforderungen. Wer in Frankfurt zwei Plansätze einreicht, wo einer reicht – oder im Kreis Groß-Gerau nur einen einreicht – riskiert Rückfragen und Verzögerungen.
• Fehlende Maßangaben bei Außenflächen: Gartenflächen oder Stellplätze ohne eindeutige Vermaßung können nicht in die Bescheinigung aufgenommen werden.
• Milieuschutzsatzung übersehen: In bestimmten Frankfurter Stadtteilen ist zusätzlich zur Abgeschlossenheitsbescheinigung eine Umwandlungsgenehmigung nach § 172 BauGB erforderlich. Wer diesen Schritt vergisst, kann die Teilungserklärung nicht vollziehen.
• Falscher Maßstab oder falsches Format: Der Aufteilungsplan muss im Maßstab 1:100 und im Format max. DIN A3 eingereicht werden. Abweichungen führen zur Ablehnung.

Nachträgliche Änderungen: Was passiert nach der Bescheinigung?

Wenn nach Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung bauliche Veränderungen vorgenommen werden – etwa ein Dachgeschossausbau oder die Zusammenlegung zweier Wohnungen – ist kein vollständig neuer Antrag erforderlich. Es genügt ein Nachtrag, bei dem nur die Grundrisse der geänderten Einheiten eingereicht werden. Die ursprüngliche Bescheinigung bleibt für alle nicht betroffenen Einheiten gültig.

Wenn Sie planen, nach der Aufteilung weitere bauliche Maßnahmen durchzuführen – etwa einen Nutzungswechsel einzelner Einheiten – sollten Sie prüfen, ob dafür eine separate Genehmigung erforderlich ist. Planeco Building begleitet solche Vorhaben von der Planung bis zur Genehmigung.

Abgeschlossenheitsbescheinigung in Hessen mit Planeco Building

Planeco Building übernimmt für Eigentümer in Hessen die vollständige Abwicklung: von der Prüfung der Bestandspläne über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim zuständigen Bauamt. Mit über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen und lokaler Expertise in Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt und den hessischen Landkreisen kennt Planeco Building die kommunalen Anforderungen und vermeidet die häufigsten Ursachen für Verzögerungen.

Wenn Sie wissen möchten, was die Abgeschlossenheitsbescheinigung für Ihr konkretes Objekt kostet und wie lange das Verfahren dauert, können Sie unverbindlich ein Angebot anfragen. Die Erstberatung ist kostenlos.