Wer in Hildesheim ein Mehrfamilienhaus aufteilen und einzelne Wohnungen verkaufen möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und seit dem 1. Januar 2025 in vielen Fällen zusätzlich eine Genehmigung nach § 250 BauGB. Wer diesen zweiten Schritt übersieht, riskiert, dass das Grundbuchamt die Eintragung verweigert. Dieser Leitfaden erklärt den vollständigen Prozess: zuständige Behörde, erforderliche Unterlagen, realistische Kosten und die neue Rechtslage für Hildesheim.

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Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung leistet – und was nicht

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die behördliche Bestätigung, dass einzelne Einheiten eines Gebäudes baulich in sich abgeschlossen sind. Sie ist Voraussetzung dafür, dass überhaupt Wohnungseigentum (Sondereigentum) oder Teileigentum an Büros, Läden oder Garagen gebildet werden kann. Ohne diese Bescheinigung kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden und kein Grundbuchamt separate Grundbuchblätter anlegen.

Wichtig zu verstehen: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Verwaltungsakt und keine Baugenehmigung. Sie bescheinigt ausschließlich den baulichen Zustand – ob die Einheiten die formalen Anforderungen an Abgeschlossenheit erfüllen. Wer lediglich vermieten möchte, braucht sie nicht. Erst wenn einzelne Einheiten verkauft, verschenkt oder separat finanziert werden sollen, wird sie erforderlich.

Neu seit 2025: Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB in Hildesheim

Seit dem 1. Januar 2025 gilt im gesamten Stadtgebiet Hildesheim eine zusätzliche Anforderung, die viele Eigentümer überrascht: Wer ein Bestandswohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen aufteilen möchte, benötigt neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung auch eine Genehmigung nach § 250 BauGB – oder ein sogenanntes Negativattest.

Hintergrund: Die Niedersächsische Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt hat Hildesheim in die Gebietskulisse aufgenommen. Das Grundbuchamt darf die Teilung nur eintragen, wenn die Genehmigung oder das Negativattest vorliegt. Die Regelung gilt bis Ende 2030.

Wann brauchen Sie was?

• Gebäude mit bis zu 5 Wohnungen: Nur Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich – kein § 250 BauGB-Antrag nötig
• Gebäude mit 6 oder mehr Wohnungen (Bestand vor 01.01.2025): Abgeschlossenheitsbescheinigung und Genehmigung oder Negativattest nach § 250 BauGB
• Neubauten ab 01.01.2025: Vom Genehmigungsvorbehalt nicht betroffen
• Rein gewerbliche Gebäude: Nicht betroffen – das Umwandlungsverbot gilt nur für Gebäude, die ganz oder teilweise dem Wohnen dienen
• Gemischt genutzte Wohn- und Geschäftshäuser: Fallen grundsätzlich unter § 250 BauGB, wenn Wohnnutzung vorhanden ist

Das Negativattest bestätigt, dass für Ihr konkretes Gebäude keine Genehmigungspflicht besteht – zum Beispiel weil es nur vier Wohnungen hat. Auch dieses Attest ist gebührenpflichtig und muss bei der Bauaufsicht beantragt werden.

Zuständige Behörde: Stadt oder Landkreis Hildesheim?

Die Zuständigkeit hängt davon ab, wo Ihre Immobilie liegt – nicht davon, wo Sie wohnen.

• Stadtgebiet Hildesheim: Bauaufsicht der Stadt Hildesheim, Bereich 60.1 Bauaufsicht und Denkmalschutz, Markt 3, 31134 Hildesheim. Telefon: 05121 301-3122, E-Mail: [email protected]. Sprechzeiten: Montag, Dienstag und Freitag 10–12 Uhr, Donnerstag 10–12 Uhr und 14–17:30 Uhr.
• Landkreis Hildesheim (z. B. Sarstedt, Giesen, Bad Salzdetfurth, Elze): Bauordnungsamt des Landkreises Hildesheim, Telefon: 05121 309-4931, E-Mail: [email protected]

Eigentümer im Umland wenden sich häufig fälschlicherweise an die Stadtbehörde – das kostet Zeit. Der Landkreis bietet zudem eine digitale Antragstellung über das Portal „Digitales Kreishaus" an. Voraussetzung ist eine Registrierung über das Nutzerkonto des Bundes (BundID) mit mindestens dem Vertrauensniveau „Substantiell". Anträge ohne diese Authentifizierung werden abgelehnt.

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Bauliche Voraussetzungen: Was muss Ihre Immobilie erfüllen?

Die Bauaufsicht prüft anhand des Aufteilungsplans, ob jede Einheit die Anforderungen an Abgeschlossenheit erfüllt. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, wird die Bescheinigung nicht erteilt:

• Räumliche Abgeschlossenheit: Jede Einheit muss durch Wände und Decken von anderen Einheiten getrennt sein
• Eigener abschließbarer Zugang: Direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder über einen Vorraum – ohne Betreten fremder Einheiten
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Küche oder Kochgelegenheit sowie Bad und WC innerhalb der Einheit
• Nebenräume und Stellplätze: Keller, Terrassen, Gartenflächen und Stellplätze, an denen Sondereigentum begründet werden soll, müssen durch Maßangaben im Aufteilungsplan eindeutig bestimmt sein

Wenn einzelne Voraussetzungen noch nicht erfüllt sind – etwa weil ein gemeinsamer Zugang besteht – können bauliche Anpassungen erforderlich werden. In solchen Fällen sollte frühzeitig ein Statiker einbezogen werden, um zu prüfen, ob Trennwände oder neue Zugänge statisch umsetzbar sind.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Antrag in Hildesheim?

Die Stadt Hildesheim stellt konkrete Anforderungen an die einzureichenden Unterlagen. Unvollständige Anträge führen zu Nachforderungen und verlängern die Bearbeitungszeit.

• Unterschriebener Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung (Formular der Stadt Hildesheim)
• Bauzeichnungen in zweifacher Ausfertigung: Grundrisse aller Geschosse, Schnittzeichnung, Ansichten – entsprechend der Baugenehmigung oder des Bestands
• Nummerierung der Einheiten: Jeder Raum muss mit der arabischen Ziffer der zugehörigen Eigentumseinheit beschriftet sein
• Format DIN A3: Die Zeichnungen dürfen dieses Format nicht überschreiten
• Präzise Grundstücksbezeichnung: Straße, Hausnummer, Gemarkung, Flur, Flurstück und Grundbuchdaten
• Bei § 250 BauGB-Pflicht: Zusätzlicher Antrag auf Genehmigung oder Negativattest mit eigenem Formular der Stadt Hildesheim

Was tun, wenn keine Bestandspläne vorliegen?

Hildesheim hat einen hohen Altbaubestand – Wiederaufbau nach 1945, historische Fachwerkhäuser in der Innenstadt. Viele Eigentümer haben keine verwertbaren Baupläne. In diesem Fall ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich, bei dem alle Räume und Abmessungen neu aufgenommen werden. Planeco Building bietet dieses Aufmaß ab 390,– € netto an. Alternativ kann beim Bauaktenarchiv der Stadt Hildesheim Einsicht in vorhandene Bauakten beantragt werden – ob dort verwertbare Pläne vorliegen, ist jedoch nicht garantiert.

Denkmalgeschützte Gebäude in Hildesheim

Hildesheim hat mit dem Mariendom und St. Michaeliskirche UNESCO-Welterbestätten und einen überdurchschnittlich hohen Bestand an Baudenkmälern. Bei denkmalgeschützten Gebäuden ist die Untere Denkmalschutzbehörde – in Hildesheim ebenfalls im Bereich 60.1 angesiedelt – frühzeitig einzubeziehen. Bauliche Anpassungen, die für die Abgeschlossenheit erforderlich wären, können denkmalschutzrechtlich eingeschränkt sein. Das sollte vor Antragstellung geklärt werden.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Hildesheim

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen. Wer nur die Behördengebühr im Blick hat, unterschätzt den tatsächlichen Aufwand erheblich.

• Architektenleistung und Aufteilungsplan: ab 1.000,– € netto (2 Einheiten) bis 2.500,– € netto (bis zu 15 Einheiten) – Planeco Building erstellt den Aufteilungsplan inklusive aller Anforderungen der Hildesheimer Bauaufsicht
• Behördengebühren: Nach der Allgemeinen Gebührenordnung Niedersachsen (AllGO) zwischen 50,– und 400,– € pro Einheit; typischerweise fallen 50,– bis 250,– € je Einheit an
• Aufmaß vor Ort (falls keine Bestandspläne vorhanden): ab 390,– € netto
• Notar (Teilungserklärung): abhängig vom Verkehrswert, meist im unteren bis mittleren vierstelligen Bereich
• Grundbuchamt (Amtsgericht Hildesheim): ebenfalls verkehrswertabhängig, typischerweise 500,– bis 1.500,– €

Für ein Mehrfamilienhaus mit vier Einheiten in der Hildesheimer Nordstadt ergibt sich damit ein realistischer Gesamtrahmen von ca. 3.500,– bis 6.500,– € – inklusive aller Leistungen bis zur Grundbucheintragung. Da das Gebäude vier Wohnungen hat, ist kein § 250 BauGB-Antrag erforderlich.

Bei einem Gebäude mit acht Einheiten kommt der zusätzliche Antrag nach § 250 BauGB hinzu – mit eigenen Gebühren und potenziell längerer Bearbeitungszeit.

Ablauf: Von der Anfrage bis zum Grundbuch

1. Prüfung der Ausgangssituation: Anzahl der Wohneinheiten klären, § 250 BauGB-Pflicht prüfen, Bestandspläne sichten
2. Aufteilungsplan erstellen: Durch einen bauvorlageberechtigten Architekten – Planeco Building übernimmt das in der Regel innerhalb von 10 Werktagen
3. Antrag einreichen: Bei der Bauaufsicht der Stadt Hildesheim (Stadtgebiet) oder dem Bauordnungsamt des Landkreises – ggf. parallel den § 250 BauGB-Antrag stellen
4. Behördliche Prüfung: Die Bauaufsicht Hildesheim bearbeitet Anträge erfahrungsgemäß in 4 bis 8 Wochen
5. Abgeschlossenheitsbescheinigung erhalten und an den Notar übergeben
6. Teilungserklärung beurkunden: Notar erstellt und beurkundet die Teilungserklärung – Dauer ca. 2 bis 4 Wochen
7. Grundbucheintragung: Das Amtsgericht Hildesheim legt separate Grundbuchblätter an – weitere 2 bis 6 Wochen

Realistischer Gesamtzeitraum: 3 bis 5 Monate – vorausgesetzt, der Antrag ist vollständig und es gibt keine Rückfragen der Behörde.

Typische Fehler, die den Prozess verzögern

Die häufigsten Ablehnungsgründe und Nachforderungen in der Praxis:

• Fehlende oder inkonsistente Nummerierung: Wenn nicht jeder Raum die arabische Ziffer seiner Eigentumseinheit trägt, fordert die Bauaufsicht überarbeitete Pläne nach
• Fehlende Maßangaben bei Stellplätzen und Außenflächen: Terrassen, Gartenflächen und Kellerstellplätze müssen maßgenau eingezeichnet sein, wenn sie als Sondereigentum ausgewiesen werden sollen
• Format überschritten: Pläne im Format DIN A2 oder größer werden nicht akzeptiert
• Vergessener § 250 BauGB-Antrag: Bei Gebäuden mit mehr als fünf Wohnungen im Hildesheimer Stadtgebiet wird die Grundbucheintragung ohne diesen Antrag verweigert – selbst wenn die Abgeschlossenheitsbescheinigung bereits vorliegt
• Falsche Behörde angeschrieben: Eigentümer im Landkreis, die sich an die Stadtbauaufsicht wenden, verlieren Zeit

Planeco Building prüft vor Antragstellung, welche Unterlagen konkret erforderlich sind – einschließlich der § 250 BauGB-Pflicht – und reicht den Antrag vollständig ein. Über 1.400 erfolgreiche Bauanträge zeigen, dass vollständige Unterlagen der entscheidende Faktor für eine reibungslose Bearbeitung sind.

Was Planeco Building für Sie übernimmt

Planeco Building erstellt den gesamten Aufteilungsplan nach den Vorgaben der Hildesheimer Bauaufsicht – von der Bestandsaufnahme über die maßstäblichen Grundrisse bis zur korrekten Nummerierung aller Einheiten. Falls bauliche Anpassungen für die Abgeschlossenheit nötig sind, koordiniert Planeco Building auch die statische Prüfung und – wenn eine Nutzungsänderung parallel erforderlich ist, etwa bei der Umwandlung von Gewerbe in Wohnen – den vollständigen Antrag auf Nutzungsänderung.

Die Bearbeitungszeit für den Aufteilungsplan beträgt bei Planeco Building in der Regel 14 bis 21 Tage. Preise werden transparent nach Einheitenanzahl kalkuliert – ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten. Für eine individuelle Einschätzung Ihres Vorhabens in Hildesheim steht eine kostenlose Erstberatung zur Verfügung.