Wer in Karlsruhe eine Immobilie aufteilen möchte – sei es ein Mehrfamilienhaus in der Südstadt, ein Zweifamilienhaus in Durlach oder ein gemischt genutztes Gebäude in der Innenstadt – braucht als ersten behördlichen Schritt die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne sie gibt es keine Teilungserklärung beim Notar, ohne Teilungserklärung keine Eintragung separater Grundbuchblätter beim Amtsgericht Karlsruhe. Die Bescheinigung ist damit der Schlüssel zur Wohnungseigentumsbildung – und der Prozess in Karlsruhe hat seit Anfang 2025 eine entscheidende Besonderheit: Anträge werden ausschließlich digital über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa-BW) angenommen. Papieranträge sind nicht mehr möglich.

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Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung bescheinigt – und was nicht

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (AB) ist eine behördliche Bestätigung, dass jede Wohn- oder Teileigentumseinheit in einem Gebäude baulich eigenständig nutzbar und klar vom Gemeinschaftseigentum abgegrenzt ist. Rechtsgrundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (§ 7 WEG). Gemeinsam mit dem Aufteilungsplan ist sie Voraussetzung für die notarielle Teilungserklärung und die anschließende Grundbucheintragung.

Was viele Eigentümer – besonders bei Altbauten – übersehen: Die AB ist kein Baurechtsnachweis. Das Bauordnungsamt Karlsruhe prüft ausschließlich, ob die Einheiten baulich abgeschlossen sind. Ungenehmigter Dachausbau, fehlende Baugenehmigungen für Umbauten oder Nutzungsänderungen bleiben davon unberührt – und können bei späteren Verkäufen oder Finanzierungen erhebliche Probleme verursachen. Wer einen Altbau mit ungenehmigten Einbauten aufteilen möchte, sollte diesen Punkt vorab klären.

Wer in Karlsruhe zuständig ist – Stadt, Landkreis oder Große Kreisstadt

Die Zuständigkeit hängt davon ab, wo genau die Immobilie liegt:

• Stadtgebiet Karlsruhe: Das Bauordnungsamt der Stadt Karlsruhe ist zuständig. Anträge werden ausschließlich digital über ViBa-BW entgegengenommen – seit dem 1. Januar 2025 gibt es keine Ausnahme mehr für Papieranträge.
• Landkreis Karlsruhe (außer Große Kreisstädte): Das Baurechtsamt des Landratsamts Karlsruhe ist zuständig. Wichtig: Der Onlinedienst für Abgeschlossenheitsbescheinigungen ist im Landkreis aktuell noch nicht verfügbar. Eigentümer sollten sich direkt beim Landratsamt über den aktuellen Einreichungsweg informieren.
• Große Kreisstädte (Bretten, Bruchsal, Ettlingen, Rheinstetten, Stutensee, Waghäusel): Diese Städte sind eigenständig zuständig. Anträge müssen direkt bei der jeweiligen Stadt gestellt werden.

Wer unsicher ist, ob seine Immobilie zum Stadtgebiet oder zum Landkreis gehört, sollte das vor der Antragstellung klären – ein Antrag beim falschen Amt verzögert das Verfahren unnötig.

Bauliche Voraussetzungen: Was als „abgeschlossen" gilt

Damit das Bauordnungsamt die Abgeschlossenheit bestätigt, muss jede Einheit folgende Anforderungen erfüllen:

• Räumliche Abgrenzung: Die Einheit ist durch Wände und Decken vollständig von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftseigentum getrennt.
• Eigener abschließbarer Zugang: Direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum – ohne Durchquerung fremder Einheiten.
• Sanitäreinrichtungen: Jede Wohneinheit muss über eigene Sanitäranlagen verfügen (Küche oder Kochgelegenheit, Bad/WC).
• Nebenräume: Kellerabteile oder Abstellräume außerhalb der Einheit können zugeordnet werden, wenn sie im Aufteilungsplan eindeutig nummeriert sind.

Bei Stellplätzen und Tiefgaragenplätzen gilt: Sie sind als Sondereigentum abschließbar, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen eindeutig abgegrenzt und im Aufteilungsplan klar nummeriert sind. Außenstellplätze ohne bauliche Abgrenzung können in der Regel nur als Sondernutzungsrecht, nicht als Sondereigentum eingetragen werden.

Balkone und Terrassen gelten baurechtlich nicht als abgeschlossen – sie können einer Einheit aber als Sondernutzungsrecht zugeordnet werden, wenn sie im Aufteilungsplan entsprechend gekennzeichnet sind.

Schritt für Schritt zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in Karlsruhe

Schritt 1: Bestandspläne beschaffen

Für bestehende Gebäude sind Baubestandszeichnungen erforderlich – also Pläne, die den tatsächlichen Ist-Zustand zeigen, nicht den ursprünglich genehmigten. Bei Altbauten in Karlsruhe (Gründerzeit in Südstadt und Weststadt, Nachkriegsbauten in der Oststadt) fehlen diese häufig oder weichen vom tatsächlichen Zustand ab. In diesem Fall ist ein Aufmaß vor Ort notwendig. Alternativ kann beim Bauordnungsamt Karlsruhe Einsicht in die Bauakte beantragt werden, um zu prüfen, ob verwertbare Pläne vorliegen.

Schritt 2: Aufteilungsplan durch einen Architekten erstellen lassen

Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser – in der Regel einem Architekten – erstellt werden. Die Anforderungen des Bauordnungsamts Karlsruhe sind klar definiert: Grundrisse, Ansichten und Schnitte im Maßstab 1:100, alle zu einer Einheit gehörenden Räume mit einheitlicher Nummerierung. Planeco Building übernimmt diese Leistung inklusive der vollständigen Antragsvorbereitung – von der Bestandsaufnahme bis zur digitalen Einreichung.

Schritt 3: Unterlagen zusammenstellen

Für den Antrag beim Bauordnungsamt Karlsruhe sind folgende Unterlagen erforderlich:

• Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte): Maßstab 1:100, als Baubestandszeichnung bei bestehenden Gebäuden, mit einheitlicher Raumkennzeichnung je Einheit
• Lageplan: Amtlicher Lageplan oder Flurkarte
• Grundbuchauszug: Aktuell, nicht älter als 6 Monate, mit Abteilung I und II
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Übereinstimmungserklärung: Bestätigung, dass der dargestellte Bauzustand mit dem tatsächlichen Zustand übereinstimmt (im Antragsformular enthalten)

Alle Pläne müssen im PDF/A-Format als Einzeldokumente eingereicht werden. Das erleichtert den Austausch einzelner Pläne, falls Korrekturen notwendig sind.

Schritt 4: Digitale Antragstellung über ViBa-BW

Der Antrag wird ausschließlich über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa-BW) eingereicht. Dafür ist eine Registrierung mit Bund-ID oder einem ELSTER-Unternehmenskonto erforderlich. Die Registrierung kann mehrere Tage in Anspruch nehmen – wer das erst kurz vor der geplanten Einreichung erledigt, riskiert unnötige Verzögerungen. Bei technischen Schwierigkeiten bietet die Stadt Karlsruhe den Support-Service BOASupport Live an, erreichbar unter 0721 133-6336.

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Schritt 5: Prüfung durch das Bauordnungsamt

Das Bauordnungsamt Karlsruhe macht keine verbindlichen Angaben zur Bearbeitungsdauer. In der Praxis ist bei vollständigen Unterlagen mit 4 bis 8 Wochen zu rechnen. Unvollständige Anträge verlängern das Verfahren erheblich – jede Nachforderung bedeutet zusätzliche Wochen. Der Notartermin sollte erst nach Erhalt der AB geplant werden.

Schritt 6: Teilungserklärung und Grundbucheintragung

Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem Aufteilungsplan wird die notarielle Teilungserklärung beurkundet. Anschließend legt das Grundbuchamt beim Amtsgericht Karlsruhe für jede Einheit ein separates Grundbuchblatt an. Erst dann können die Einheiten einzeln verkauft, belastet oder übertragen werden.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Karlsruhe?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ab 1.000,– € netto für einfache Objekte mit 2 Einheiten, bei größeren Mehrfamilienhäusern ab 1.500,– € netto aufwärts. Sind keine verwertbaren Bestandspläne vorhanden, kommt ein Aufmaß vor Ort hinzu (ab 390,– € netto).
• Behördengebühren: Das Bauordnungsamt Karlsruhe berechnet die Gebühr einzelfallabhängig. Als Orientierung: In Baden-Württemberg liegen die Gebühren typischerweise zwischen 50,– € und 250,– € pro Einheit, die maximale Gebühr für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beträgt 1.500,– €.
• Notar- und Grundbuchkosten: Abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, in der Regel im niedrigen vierstelligen Bereich.

Für ein typisches Mehrfamilienhaus mit 4 Einheiten in der Karlsruher Südstadt sind Gesamtkosten von 3.800,– € bis 5.700,– € realistisch – von der Architektenleistung bis zur Grundbucheintragung. Für ein Zweifamilienhaus in Durlach liegt der Rahmen eher bei 2.200,– € bis 3.400,– €. Diese Zahlen sind Richtwerte; die tatsächlichen Kosten hängen vom Zustand der vorhandenen Unterlagen und dem Verkehrswert ab.

Häufige Fehler – und wie Sie sie vermeiden

Die meisten Verzögerungen beim Bauordnungsamt Karlsruhe entstehen durch vermeidbare Fehler:

• Unvollständige Unterlagen: Fehlende Flächenberechnungen, falsche Dateiformate oder nicht nummerierte Räume führen zu Nachforderungen und verlängern das Verfahren um Wochen.
• Zu späte ViBa-BW-Registrierung: Die Registrierung auf der Plattform sollte mindestens zwei Wochen vor der geplanten Einreichung erfolgen, da Zugangsdaten teilweise postalisch versandt werden.
• Notartermin vor Erhalt der AB: Ohne die Abgeschlossenheitsbescheinigung kann der Notar die Teilungserklärung nicht beurkunden. Wer den Termin zu früh plant, muss ihn verschieben.
• AB mit Baugenehmigung verwechseln: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung legalisiert keine ungenehmigten Umbauten. Wer einen Altbau mit nicht genehmigten Einbauten aufteilt, trägt das Risiko späterer baurechtlicher Konsequenzen.

Was gilt, wenn die AB abgelehnt wird?

Seit dem 28. Juni 2025 gibt es in Baden-Württemberg kein baurechtliches Widerspruchsverfahren mehr. Das „Gesetz für das schnellere Bauen" hat es abgeschafft. Wird die Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Bauordnungsamt Karlsruhe abgelehnt, bleibt als Rechtsmittel nur die direkte Klage vor dem Verwaltungsgericht Karlsruhe. Das unterstreicht, wie wichtig eine vollständige und fachlich korrekte Antragstellung von Anfang an ist – Nachbesserungen im Nachhinein sind deutlich aufwändiger als eine sorgfältige Vorbereitung.

Planeco Building begleitet Eigentümer in Karlsruhe durch den gesamten Prozess: von der Bestandsaufnahme und dem Aufteilungsplan über die digitale Einreichung über ViBa-BW bis zur Übergabe der fertigen Bescheinigung. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauvorhaben und lokaler Expertise in Baden-Württemberg kennt Planeco Building die typischen Stolperstellen – und wie man sie umgeht. Für Projekte, bei denen neben der AB auch statische Nachweise erforderlich sind, etwa bei baulichen Anpassungen zur Herstellung der Abgeschlossenheit, steht das Team für Statik und Standsicherheit ebenfalls zur Verfügung.