Ein Mehrfamilienhaus in Kassel aufteilen und als Eigentumswohnungen einzeln verkaufen – das klingt nach einem klaren Plan. Doch bevor der Notar die Teilungserklärung beurkundet und das Grundbuchamt separate Blätter anlegt, steht ein behördlicher Schritt, der über Erfolg oder Verzögerung entscheidet: die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Sie ist der amtliche Nachweis, dass jede Einheit baulich eigenständig ist – und ohne sie geht nichts weiter. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, wie das Verfahren in Kassel konkret abläuft, welche Behörde zuständig ist, was es kostet und worauf Sie bei Kasseler Altbauten besonders achten müssen.

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Was ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein amtliches Dokument, das bestätigt, dass eine Wohnung oder ein gewerblicher Raum baulich vollständig von anderen Einheiten im selben Gebäude abgetrennt ist. Rechtliche Grundlage ist § 7 Abs. 4 WEG: Ohne diese Bescheinigung kann kein Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen werden.

Sie benötigen die Bescheinigung immer dann, wenn Sie:

• ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen wollen
• Teileigentum an Gewerberäumen oder Stellplätzen begründen möchten
• ein Dauerwohnrecht eintragen lassen wollen
• eine Immobilie für Erben aufteilen oder einzelne Einheiten separat beleihen möchten

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nicht dasselbe wie die Teilungserklärung. Die Bescheinigung ist der behördliche Schritt – sie bestätigt die bauliche Eignung. Die Teilungserklärung ist der notarielle Folgeschritt, der die rechtliche Aufteilung regelt. Ohne Bescheinigung keine Teilungserklärung, ohne Teilungserklärung kein separates Grundbuchblatt.

Zuständige Behörde in Kassel: Stadt oder Landkreis?

Das ist die erste Frage, die viele Eigentümer falsch beantworten – und die zu unnötigen Verzögerungen führt. In der Region Kassel gibt es zwei verschiedene zuständige Behörden, je nachdem, wo Ihre Immobilie liegt:

• Stadt Kassel (kreisfrei): Zuständig ist das Bauverwaltungsamt der Stadt Kassel, Abteilung Wohnungsbauförderung. Hier werden Anträge für alle Immobilien im Stadtgebiet Kassel bearbeitet.
• Landkreis Kassel: Zuständig ist die Bauaufsichtsbehörde des Landkreises Kassel mit Standorten in Kassel, Hofgeismar und Wolfhagen. Eigentümer in Vellmar, Baunatal, Kaufungen oder anderen Umlandgemeinden wenden sich an den Landkreis – nicht an die Stadt.

Maßgeblich ist ausschließlich der Standort des Grundstücks. Im Zweifel hilft ein Blick in den Grundbuchauszug oder ein kurzer Anruf bei der jeweiligen Behörde.

Besonderheit im Landkreis Kassel: Seit dem 01.03.2026 nimmt die Bauaufsichtsbehörde des Landkreises Bauanträge und verwandte Anträge ausschließlich digital über das Bauportal Hessen entgegen. Eine Einreichung in Papierform ist nicht mehr möglich.

Kein Umwandlungsverbot in Kassel – was das für Sie bedeutet

Eine der häufigsten Unsicherheiten bei Kasseler Eigentümern: Gilt das bundesweite Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB auch hier? Die klare Antwort: Nein. Kassel ist in der hessischen Umwandlungsverordnung, die 53 Gemeinden umfasst, aktuell nicht gelistet. Auch die Mietpreisbremse gilt in Kassel derzeit nicht.

Das bedeutet: Sie können Ihr Mehrfamilienhaus in Kassel ohne zusätzliche Genehmigung nach § 250 BauGB in Eigentumswohnungen aufteilen. Das ist ein klarer Vorteil gegenüber Städten wie Frankfurt, wo dieser Genehmigungsvorbehalt greift.

Wichtiger Hinweis zur Milieuschutzsatzung: Kassel ist eine von nur zwei hessischen Städten mit einer Milieuschutzsatzung (Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB). In den betroffenen Stadtteilen kann die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig sein – auch ohne Umwandlungsverordnung. Prüfen Sie daher vor Antragstellung, ob Ihr Objekt im Geltungsbereich dieser Satzung liegt. Das Bauverwaltungsamt der Stadt Kassel gibt darüber Auskunft.

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Bauliche Voraussetzungen: Was muss Ihr Objekt erfüllen?

Die Behörde prüft bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung ausschließlich, ob jede Einheit baulich abgeschlossen ist. Planungsrechtliche Fragen (z.B. ob eine Nutzung zulässig ist) spielen dabei keine Rolle. Abgeschlossen bedeutet konkret:

• Vollständige Abgrenzung: Jede Einheit ist durch Wände, Decken und Türen vollständig von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftseigentum getrennt.
• Eigener abschließbarer Zugang: Die Einheit muss einen eigenen, von außen oder vom Treppenhaus aus zugänglichen und abschließbaren Eingang haben.
• Sanitärausstattung: Jede Wohneinheit muss über eigene Sanitärräume (Bad/WC) verfügen, die zur Einheit gehören.
• Nebenräume: Keller- oder Abstellräume können einer Einheit als Sondereigentum zugeordnet werden, wenn sie im Aufteilungsplan eindeutig gekennzeichnet sind.

Stellplätze und Freiflächen: An Stellplätzen in Tiefgaragen oder Sammelgaragen kann Sondereigentum begründet werden, wenn sie eindeutig abgrenzbar und nummeriert sind. Außenstellplätze werden in der Regel als Sondernutzungsrecht und nicht als Sondereigentum behandelt. Terrassen, Balkone und Loggien gelten baurechtlich nicht als abgeschlossen – sie können aber einer Einheit zugeordnet werden, wenn der Aufteilungsplan das eindeutig ausweist.

Häufiges Problem in Kassel: Nicht genehmigte Dachgeschossausbauten

Bei Kasseler Altbauten aus der Gründerzeit oder der Nachkriegszeit ist ein Dachgeschossausbau ohne Baugenehmigung keine Seltenheit. Das Bauverwaltungsamt der Stadt Kassel weist ausdrücklich darauf hin: Wenn bei der Prüfung festgestellt wird, dass Einheiten nicht genehmigt sind, verlängert sich die Bearbeitungszeit bis zur Erteilung einer Nachgenehmigung erheblich.

Wichtig zu verstehen: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung legalisiert keinen ungenehmigten Ausbau. Die Behörde prüft nur die bauliche Abgeschlossenheit – bestehende Baurechtsverstöße bleiben bestehen und können spätere Verkäufe oder Finanzierungen erschweren. Klären Sie daher vor dem Antrag, ob alle Einheiten Ihres Objekts genehmigt sind.

Der praktische erste Schritt: Beantragen Sie beim Bauamt eine Bauakteneinsicht. So sehen Sie, welche Pläne vorliegen und ob alle Einheiten – insbesondere das Dachgeschoss – eine Baugenehmigung haben. Im Landkreis Kassel kostet die Akteneinsicht 50,–€ netto pro Bauakte. Wenn Sie gleichzeitig bauliche Anpassungen planen, um die Abgeschlossenheit herzustellen, benötigen Sie möglicherweise auch einen Statiker, falls tragende Bauteile betroffen sind.

Schritt für Schritt zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in Kassel

1. Bauakteneinsicht beantragen: Prüfen Sie, ob genehmigte Bestandspläne vorliegen und alle Einheiten genehmigt sind. Bei fehlenden Plänen ist ein Aufmaß vor Ort notwendig.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt den Aufteilungsplan mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten aller Einheiten – inklusive Nummerierung und Kennzeichnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Der Plan muss im Format DIN A3 einreichbar sein.
3. Unterlagen zusammenstellen: Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate), Flurkarte, Wohnflächenberechnung und ausgefülltes Antragsformular.
4. Antrag einreichen: In der Stadt Kassel wahlweise über das Online-Postfach, per Post oder persönlich nach Terminvereinbarung. Im Landkreis Kassel ausschließlich digital über das Bauportal Hessen.
5. Bescheinigung entgegennehmen: Bei vollständigen Unterlagen dauert die Bearbeitung in der Stadt Kassel ca. 14 Tage – im bundesweiten Vergleich sehr schnell.
6. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem Aufteilungsplan wird die Teilungserklärung notariell beurkundet.
7. Grundbucheintragung: Das Amtsgericht Kassel legt für jede Einheit ein separates Grundbuchblatt an.

Erforderliche Unterlagen: Checkliste für Kassel

Für die Stadt Kassel (Bauverwaltungsamt):

• Ausgefülltes Antragsformular (erhältlich beim Bauverwaltungsamt oder online)
• Aufteilungsplan (Grundrisse, Schnitte, Ansichten aller Geschosse mit Nummerierung der Einheiten)
• Unbeglaubigter Grundbuchauszug, nicht älter als 3 Monate – erhältlich beim Amtsgericht Kassel, Grundbuchamt, Friedrichstraße 32–34
• Flurkarte nach aktuellem Stand – erhältlich beim Amt für Bodenmanagement, Frankfurter Straße 84A, 34121 Kassel
• Wohnflächenberechnung nach Wohnungen, bei Bedarf Nutzflächenberechnung für Gewerberäume

Für den Landkreis Kassel (Bauaufsichtsbehörde):

• Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Aufteilungsplan als elektronisches Dokument, im Format DIN A3 druckbar (bei digitaler Einreichung über das Bauportal Hessen)
• Grundbuchauszug und Flurkarte

Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob Ihre Unterlagen vollständig sind, lohnt sich eine Vorabprüfung durch einen erfahrenen Architekten. Planeco Building übernimmt die Zusammenstellung und Einreichung aller Unterlagen – und stellt sicher, dass der Antrag beim ersten Einreichen vollständig ist.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Kassel?

Die Gesamtkosten setzen sich aus mehreren Positionen zusammen:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ab 1.000,–€ netto für einfache Objekte mit zwei Einheiten, bis ca. 2.500,–€ netto für Objekte mit bis zu 15 Einheiten. Bei fehlenden Bestandsplänen kommt ein Aufmaß ab ca. 390,–€ netto hinzu.
• Behördengebühren: Die Gebühren richten sich nach der Bauaufsichtsgebührensatzung der Stadt Kassel (Satzung 6.03) bzw. des Landkreises Kassel (Satzung 7.05). Typischerweise liegen sie im Bereich von 50,–€ bis 250,–€ pro Einheit.
• Notar- und Grundbuchkosten: Abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, in der Regel im niedrigen vierstelligen Bereich.

Zum Vergleich: Bei einem 4-Familienhaus in Kassel mit 320 m² Wohnfläche liegt der Gesamtaufwand für die Aufteilung (Architektenleistung, Behördengebühren, Notar und Grundbuch) typischerweise zwischen 4.000,–€ und 6.000,–€. Dem gegenüber steht ein potenzieller Mehrerlös durch den Einzelverkauf – denn Eigentumswohnungen erzielen in Kassel aktuell höhere Quadratmeterpreise als Mehrfamilienhäuser im Gesamtverkauf. Bei einem solchen Objekt kann die Preisdifferenz schnell im fünfstelligen Bereich liegen.

Wenn Sie planen, im Zuge der Aufteilung auch die Nutzung einzelner Einheiten zu ändern – etwa Gewerberäume in Wohnraum umzuwandeln – ist zusätzlich eine Nutzungsänderung erforderlich. Das ist ein eigenständiges Genehmigungsverfahren.

So begleitet Planeco Building Ihr Aufteilungsvorhaben in Kassel

Planeco Building übernimmt für Eigentümer in Kassel den gesamten Prozess: von der Bauakteneinsicht über die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen bauvorlageberechtigten Architekten bis zur vollständigen Einreichung beim Bauverwaltungsamt der Stadt Kassel oder der Bauaufsichtsbehörde des Landkreises. Mit über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen und lokaler Expertise in Hessen wissen wir, worauf Kasseler Behörden bei der Prüfung achten – und wie wir Nachforderungen von vornherein vermeiden.

Besonders bei Altbauten mit ungeklärtem Genehmigungsstand lohnt sich eine frühzeitige Abstimmung: Wir prüfen vorab, ob Ihr Objekt die baulichen Voraussetzungen erfüllt, ob Nachgenehmigungen erforderlich sind und ob Ihr Standort im Geltungsbereich der Kasseler Milieuschutzsatzung liegt. So vermeiden Sie Überraschungen im Verfahren und wissen von Anfang an, womit Sie rechnen müssen – zeitlich und finanziell.

Fordern Sie jetzt unverbindlich ein Angebot an und erfahren Sie, was die Abgeschlossenheitsbescheinigung für Ihr Kasseler Objekt konkret kostet und wie lange das Verfahren dauert.