Wer in Kempten (Allgäu) ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht dafür zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden und kein Grundbuchamt separate Grundbuchblätter anlegen. Die Bescheinigung bestätigt, dass jede Wohnung baulich von den übrigen Einheiten abgeschlossen und über einen eigenen Zugang erreichbar ist. Zuständig in Kempten ist das Bauverwaltungs- und Bauordnungsamt der kreisfreien Stadt Kempten (Allgäu), Kronenstraße 8, 87435 Kempten – nicht das Landratsamt Oberallgäu, das für Immobilien außerhalb des Stadtgebiets zuständig ist.

Was viele Eigentümer unterschätzen: In Kempten gilt zusätzlich das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB. Die Stadt ist als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft, was bei Gebäuden mit mindestens 11 Wohnungen eine separate Umwandlungsgenehmigung erforderlich macht – ein Schritt, der im Verfahren oft vergessen wird und zu erheblichen Verzögerungen führt.

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Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung leistet – und was nicht

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Baugenehmigungsersatz und keine Bestätigung, dass das Gebäude den aktuellen Bauvorschriften entspricht. Sie bescheinigt ausschließlich, dass die einzelnen Einheiten im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (§ 7 Abs. 4 WEG) baulich abgeschlossen sind. Das Verfahren ist eigenständig und kann unabhängig von einer Baugenehmigung durchgeführt werden.

Die Bescheinigung ist der erste von drei Schritten zur vollständigen Aufteilung:

1. Abgeschlossenheitsbescheinigung: Bauamt Kempten prüft und stempelt den Aufteilungsplan
2. Teilungserklärung: Notar beurkundet die rechtliche Aufteilung auf Basis der Bescheinigung
3. Grundbucheintragung: Für jede Einheit wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt

Erst nach Abschluss aller drei Schritte können Wohnungen einzeln verkauft, beliehen oder übertragen werden.

Bauliche Voraussetzungen: Wann erteilt das Bauamt Kempten die Bescheinigung?

Das Bauamt prüft anhand des eingereichten Aufteilungsplans, ob jede Einheit die Anforderungen an die Abgeschlossenheit erfüllt. Vier Kriterien sind entscheidend:

• Eigene Wände und Decken: Jede Wohnung muss durch Wände und Decken vollständig von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftseigentum getrennt sein
• Abschließbarer Zugang: Jede Einheit benötigt einen eigenen, abschließbaren Eingang – direkt vom Treppenhaus oder von außen
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Küche oder Kochgelegenheit sowie Bad/WC müssen der Einheit zugeordnet sein
• Klare Zuordnung von Nebenräumen: Kellerräume, Speicherabteile und Stellplätze müssen eindeutig einer Einheit zugewiesen oder als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen sein

Bei Kellerräumen und Speicherabteilen reicht ein abschließbarer Lattenverschlag – das muss aber explizit im Plan vermerkt sein. Stellplätze gelten als abgeschlossen, wenn ihre Flächen dauerhaft markiert sind.

Besonderheiten bei Altbauten in Kempten

Kempten ist eine der ältesten Städte Deutschlands mit einem bedeutenden Altbaubestand. Bei Gebäuden aus der Vorkriegs- oder frühen Nachkriegszeit fehlen häufig verwertbare Bestandspläne. In diesem Fall ist zunächst ein Aufmaß vor Ort erforderlich, bevor der Aufteilungsplan erstellt werden kann. Planeco Building bietet dieses Aufmaß ab 390,– € netto an. Alternativ kann beim Bauverwaltungs- und Bauordnungsamt Kempten Bauakteneinsicht beantragt werden – die vorhandenen Akten liefern oft wertvolle Grundlagen.

Bei denkmalgeschützten Gebäuden in der Kemptener Altstadt ist zusätzlich eine Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde erforderlich, bevor der Antrag beim Bauamt eingereicht wird.

Erforderliche Unterlagen für den Antrag in Kempten

Die Stadt Kempten stellt auf ihrer Website ein Antragsformular, eine Checkliste für Aufteilungspläne und ein Merkblatt zum Download bereit. Folgende Unterlagen sind für eine vollständige Einreichung erforderlich:

• Ausgefülltes Antragsformular der Stadt Kempten (Unterscheidung Altbau/Neubau beachten)
• Aufteilungsplan in mindestens zweifacher Ausfertigung (Maßstab 1:100, DIN A3, mit Maßketten und Raumhöhen)
• Lageplan im Maßstab 1:1.000
• Grundbuchauszug oder anderer Eigentumsnachweis
• Vollmacht, wenn ein Planungsbüro den Antrag stellvertretend einreicht

Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt werden – in Bayern nach Art. 61 BayBO. Das bedeutet: Eigentümer können den Plan nicht selbst anfertigen, sondern benötigen einen Architekten oder Ingenieur mit entsprechender Berechtigung. Planeco Building übernimmt die Erstellung des Aufteilungsplans inklusive aller erforderlichen Unterlagen.

Die Stadt Kempten bietet außerdem die Möglichkeit zur digitalen Antragstellung über das BayernPortal – ein Vorteil, den nicht alle bayerischen Kommunen anbieten.

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Das Umwandlungsverbot in Kempten: Was Eigentümer wissen müssen

Kempten (Allgäu) ist in der bayerischen Gebietskulisse nach § 250 BauGB als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft. Das hat direkte Konsequenzen für die Aufteilung von Bestandsgebäuden.

Die entscheidende Schwelle in Bayern: 11 Wohnungen. Bundesrechtlich gilt der Genehmigungsvorbehalt ab 6 Wohnungen – Bayern hat diese Schwelle auf 11 Wohnungen angehoben, um Kleineigentümer zu schützen. Das bedeutet konkret:

• Gebäude mit bis zu 10 Wohnungen: Keine Umwandlungsgenehmigung erforderlich – aber das Grundbuchamt verlangt ein Negativattest der Unteren Bauaufsichtsbehörde Kempten, das das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht bescheinigt
• Gebäude mit 11 oder mehr Wohnungen: Vor der Aufteilung muss eine Umwandlungsgenehmigung beim Bauverwaltungs- und Bauordnungsamt Kempten beantragt werden

Der Genehmigungsvorbehalt gilt auf Landesebene bis 31. Dezember 2026; auf Bundesebene wurde § 250 BauGB durch das sogenannte Bauturbo-Gesetz bis Ende 2030 verlängert. Wer die Umwandlungsgenehmigung vergisst, riskiert, dass das Grundbuchamt die Eintragung verweigert – und damit den gesamten Verkaufs- oder Finanzierungsprozess blockiert.

Ausnahmen: Erbteilung und Familienschenkung

§ 250 Abs. 3 BauGB sieht Pflichtausnahmen vor: Gehört das Grundstück zu einem Nachlass oder soll das Wohnungseigentum an Familienangehörige veräußert werden, ist die Genehmigung zwingend zu erteilen. Für Eigentümer, die im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung aufteilen, ist das eine wichtige Erleichterung.

Kosten: Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Kempten kostet

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

• Behördengebühren: Das bayerische Kostenverzeichnis (Tarif-Nr. 2.I.2/16) sieht 25,– bis 150,– € je Sondereigentumseinheit vor. Bei einem Objekt mit 4 Einheiten sind das ca. 100,– bis 600,– € an reinen Behördengebühren.
• Architektenleistung (Aufteilungsplan): Planeco Building erstellt den Aufteilungsplan ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten; bei bis zu 15 Einheiten bis ca. 2.500,– € netto. Sind keine Bestandspläne vorhanden, kommt das Aufmaß ab 390,– € netto hinzu.
• Notar- und Grundbuchkosten: Abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich.

Beispielrechnung: Mehrfamilienhaus mit 4 Einheiten in Kempten

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ca. 1.500,– € netto
• Behördengebühren (4 × ca. 75,– €): ca. 300,– €
• Notar- und Grundbuchkosten: ca. 2.000,– bis 3.000,– €
• Kein Umwandlungsverbot (unter 11 Wohnungen), Negativattest erforderlich
• Gesamtkosten: ca. 3.800,– bis 4.800,– €

Beispielrechnung: Mehrfamilienhaus mit 12 Einheiten in Kempten

• Architektenleistung: ca. 2.000,– bis 2.500,– € netto
• Behördengebühren (12 × ca. 100,– €): ca. 1.200,– €
• Umwandlungsgenehmigung: zusätzliches Verfahren beim Bauamt Kempten
• Notar- und Grundbuchkosten: ca. 4.000,– bis 6.000,– €
• Gesamtkosten: ca. 7.200,– bis 9.700,– €

Typische Fehler – und warum sie den Prozess um Wochen verzögern

Die häufigsten Ablehnungsgründe beim Bauamt Kempten sind keine komplexen Rechtsfragen, sondern handwerkliche Fehler im Aufteilungsplan:

• Fehlende Maßketten und Raumhöhen: Ohne vollständige Bemaßung kann das Bauamt die Abgeschlossenheit nicht prüfen
• Unklare Zuordnung von Nebenräumen: Kellerabteile, Speicher und Stellplätze müssen eindeutig einer Einheit zugeordnet oder als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen sein – jede Unklarheit führt zur Nachforderung
• Inkonsistente Nummerierung: Die Nummerierung der Einheiten im Aufteilungsplan muss mit dem Antragsformular übereinstimmen
• Stellplätze ohne dauerhafte Markierung: Nicht dauerhaft markierte Stellplätze gelten nicht als abgeschlossen
• Umwandlungsverbot nicht geprüft: Bei Gebäuden mit 11 oder mehr Wohnungen in Kempten fehlt häufig die Umwandlungsgenehmigung – das Grundbuchamt verweigert dann die Eintragung

Jede Nachbesserung bedeutet: erneute Einreichung, neue Bearbeitungszeit beim Bauamt, Verzögerung beim Notar. Wer einen Kaufvertrag mit Fristenregelung oder eine laufende Finanzierung hat, spürt das direkt.

Schritt für Schritt: So läuft das Verfahren in Kempten ab

1. Bestandspläne prüfen: Vorhandene Baupläne zusammenstellen oder Bauakteneinsicht beim Bauverwaltungs- und Bauordnungsamt Kempten beantragen. Fehlen Pläne, Aufmaß beauftragen.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Ingenieur erstellt den Plan nach den Vorgaben der Stadt Kempten. Planeco Building liefert die vollständigen Unterlagen in ca. 10 bis 14 Werktagen.
3. Ggf. Umwandlungsgenehmigung beantragen: Bei Gebäuden mit 11 oder mehr Wohnungen parallel zur Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Bauamt Kempten einreichen.
4. Antrag beim Bauamt einreichen: Digital über das BayernPortal oder persönlich beim Bauverwaltungs- und Bauordnungsamt, Kronenstraße 8. Bearbeitungszeit: typischerweise 4 bis 8 Wochen.
5. Bescheinigung entgegennehmen: Das Bauamt stempelt und unterschreibt den Aufteilungsplan und stellt die Bescheinigung aus.
6. Notar und Grundbuch: Mit der Bescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung; das Grundbuchamt legt separate Grundbuchblätter an. Dauer: weitere 2 bis 6 Wochen.

Gesamtdauer vom Auftragsstart bis zur Grundbucheintragung: realistisch 3 bis 5 Monate, abhängig von der Auslastung des Bauamts und der Vollständigkeit der Unterlagen.

Lohnt sich die Aufteilung für Eigentümer in Kempten?

Kempten ist als Oberzentrum des Allgäus mit rund 70.000 Einwohnern ein nachgefragter Immobilienstandort. Der Einzelverkauf aufgeteilter Wohnungen erzielt gegenüber dem Gesamtverkauf eines Mehrfamilienhauses typischerweise einen Mehrerlös von 15 bis 25 %. Darüber hinaus schafft die Aufteilung Flexibilität: Einzelne Einheiten können separat beliehen, verschenkt oder vererbt werden – ohne das gesamte Objekt veräußern zu müssen.

Für Eigentümer, die eine Nutzungsänderung planen – etwa die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnfläche – kann die Abgeschlossenheitsbescheinigung ein sinnvoller Folgeschritt sein, sobald die neue Nutzung genehmigt ist. Planeco Building begleitet beide Verfahren und koordiniert die Abstimmung mit dem Bauamt Kempten.

Für die Erstellung des Aufteilungsplans und die vollständige Antragsabwicklung in Kempten steht Planeco Building mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauvorhaben und lokaler Expertise in Bayern zur Verfügung. Das Angebot ist unverbindlich und transparent kalkuliert – ohne versteckte Kosten.