Wer ein Mehrfamilienhaus in Koblenz aufteilen und einzelne Wohnungen verkaufen möchte, braucht als erstes behördliches Dokument die Abgeschlossenheitsbescheinigung – noch bevor der Notar die Teilungserklärung beurkunden kann. Ohne sie lassen sich keine separaten Wohnungsgrundbücher anlegen, keine Eigentumsanteile eintragen und keine Einheiten einzeln finanzieren oder veräußern. Für Koblenzer Eigentümer gibt es dabei eine wichtige Besonderheit: Anders als in Mainz, Trier oder Ludwigshafen gilt in Koblenz kein Umwandlungsverbot – die Aufteilung ist ohne zusätzliche Genehmigung möglich. Was genau dahintersteckt und wie der Prozess in Koblenz konkret abläuft, erklärt dieser Leitfaden.

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Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung leistet – und was nicht

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördlicher Nachweis, der bestätigt, dass eine Wohnung oder ein sonstiger Raum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (§ 7 Abs. 4 WEG) baulich abgeschlossen ist. Das bedeutet konkret: Die Einheit muss räumlich vollständig von anderen Einheiten getrennt sein, einen eigenen abschließbaren Zugang haben und über eigene Sanitäreinrichtungen verfügen.

Was die Bescheinigung nicht leistet: Sie prüft weder die planungsrechtliche Zulässigkeit noch den baurechtlichen Genehmigungsstand des Gebäudes. Ein Altbau mit ungeklärtem Genehmigungsstand kann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erhalten – das bedeutet aber keine nachträgliche Legalisierung von Schwarzbauten. Bestehende Baurechtsverstöße bleiben bestehen und können bei späteren Verkäufen oder Finanzierungen erhebliche Probleme verursachen.

Ebenfalls in Eigenverantwortung des Eigentümers liegt der zweite Rettungsweg: Das Bauamt prüft im Rahmen der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht, ob für jede Einheit ein ausreichender zweiter Rettungsweg dauerhaft gesichert ist – das bleibt Ihre Aufgabe als Eigentümer.

Koblenz und das Umwandlungsverbot – was Eigentümer wissen müssen

Seit dem Baulandmobilisierungsgesetz 2021 können Bundesländer für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB einführen. In Rheinland-Pfalz sind davon unter anderem Mainz, Trier, Ludwigshafen, Speyer und mehrere Landkreise betroffen – die Regelung gilt bis Ende 2030.

Koblenz steht nicht auf dieser Liste. Das bedeutet: Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in Koblenz können Mietwohnungen ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung in Eigentumswohnungen aufteilen – unabhängig von der Anzahl der Einheiten. Dieser Vorteil ist für Investoren und Eigentümer, die einzelne Wohnungen veräußern möchten, erheblich.

Zuständige Behörde in Koblenz – und ein häufiger Irrtum

Für Immobilien im Stadtgebiet Koblenz ist das Amt für Stadtentwicklung und Bauordnung der Stadtverwaltung Koblenz zuständig:

• Adresse: Bahnhofstraße 47, 56068 Koblenz
• Telefon Abgeschlossenheitsbescheinigungen: +49 261 129-3325
• E-Mail: [email protected]
• Sprechzeiten: Dienstag und Donnerstag 08:30–12:00 Uhr, Mittwoch 14:00–16:00 Uhr

Innerhalb der Bauaufsicht sind die Sachbearbeiter nach Stadtteilen aufgeteilt – für die Altstadt gilt eine andere Durchwahl als für Karthause, Metternich oder Lützel. Es lohnt sich, vorab die stadtteilspezifische Durchwahl zu erfragen, um direkt den richtigen Ansprechpartner zu erreichen.

Ein praktisch relevanter Irrtum: Die Kreisverwaltung Mayen-Koblenz hat ihren Sitz ebenfalls in Koblenz – in der Bahnhofstraße 9. Beide Behörden liegen in derselben Straße, sind aber für unterschiedliche Gebiete zuständig. Liegt Ihre Immobilie im Landkreis Mayen-Koblenz (also außerhalb des Koblenzer Stadtgebiets), ist die Kreisverwaltung die richtige Anlaufstelle. Für alles innerhalb der Stadtgrenzen Koblenz ist ausschließlich die Stadtverwaltung zuständig.

Welche Unterlagen Sie für den Antrag brauchen

Das Antragsformular der Stadt Koblenz ist als PDF auf der Website der Stadtverwaltung verfügbar. Folgende Unterlagen müssen vollständig eingereicht werden:

• Aufteilungsplan (Bauzeichnung): Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100, mindestens zweifach, Format maximal DIN A3. Alle zu einem Sondereigentum gehörenden Räume müssen mit derselben Nummer versehen sein. Sonder- und Gemeinschaftseigentum müssen klar erkennbar sein.
• Aktueller Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis
• Aktueller Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte
• Ausgefülltes Antragsformular der Stadt Koblenz

Bei Bestandsgebäuden muss der Aufteilungsplan als Baubestandszeichnung erstellt werden – also auf Basis des tatsächlichen Ist-Zustands, nicht der ursprünglichen Baugenehmigungspläne. Gerade bei Koblenzer Altbauten aus der Gründerzeit oder der historischen Altstadt weicht der Ist-Zustand häufig von vorhandenen Archivplänen ab. In diesen Fällen ist ein Aufmaß vor Ort notwendig.

Grundsätzlich ist in Rheinland-Pfalz auch eine elektronische Antragstellung möglich – ob das beim Bauamt Koblenz bereits vollständig umgesetzt ist, sollte vorab telefonisch geklärt werden.

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Der Prozess von der Antragstellung bis zur Grundbucheintragung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nur ein Schritt in einem mehrstufigen Verfahren. Wer den Gesamtprozess kennt, kann realistisch planen:

1. Bestandspläne beschaffen: Beim Amt für Stadtentwicklung und Bauordnung können Bauakten eingesehen werden. Bei Altbauten sollte das immer der erste Schritt sein, um den genehmigten Bestand mit dem Ist-Zustand abzugleichen. Fehlen verwertbare Pläne, ist ein Aufmaß erforderlich.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt den Aufteilungsplan mit allen erforderlichen Angaben. Planeco Building erstellt Aufteilungspläne in der Regel innerhalb von 10 bis 14 Werktagen.
3. Antrag beim Bauamt Koblenz einreichen: Der vollständige Antrag wird beim Amt für Stadtentwicklung und Bauordnung, Bahnhofstraße 47, eingereicht.
4. Prüfung und Erteilung durch das Bauamt: Die Behörde prüft die bauliche Abgeschlossenheit und stellt bei positiver Prüfung die Bescheinigung zusammen mit einer Ausfertigung des Aufteilungsplans aus. Die Bearbeitungszeit beim Bauamt Koblenz beträgt erfahrungsgemäß mehrere Wochen – je nach aktueller Auslastung.
5. Teilungserklärung beim Notar: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem Aufteilungsplan beurkundet ein Notar die Teilungserklärung, die die rechtliche Aufteilung des Gebäudes regelt.
6. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuch an. Erst mit dieser Eintragung ist die Aufteilung rechtlich vollzogen.

Für den Gesamtprozess – von der Planerstellung bis zur Grundbucheintragung – sollten Eigentümer realistisch 3 bis 5 Monate einplanen.

Was die Aufteilung in Koblenz kostet

Die Gesamtkosten einer Aufteilung setzen sich aus drei Kostenblöcken zusammen:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): Planeco Building erstellt Aufteilungspläne ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten. Bei größeren Objekten (bis zu 15 Einheiten) liegen die Kosten bei bis zu 2.500,– € netto. Sind keine verwertbaren Bestandspläne vorhanden, kommt ein Aufmaß ab 390,– € netto hinzu.
• Behördengebühren Koblenz: Nach der rheinland-pfälzischen Gebührenverordnung für Bauaufsichtsbehörden fallen je Sondereigentum Gebühren zwischen 15,– und 150,– € an. Bei einem 6-Familienhaus ergibt das Behördengebühren von ca. 90,– bis 900,– € gesamt – der genaue Betrag hängt vom Verwaltungsaufwand ab.
• Notar- und Grundbuchkosten: Diese richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen typischerweise im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich.

Für ein 6-Familienhaus in Koblenz ergibt sich damit eine Gesamtinvestition von ca. 4.500,– bis 8.000,– € (ohne Notar und Grundbuch). Dem gegenüber steht ein typischer Mehrerlös von 15–25 % beim Einzelverkauf gegenüber dem Gesamtverkauf des Hauses.

Typische Stolperfallen – und wie Sie sie vermeiden

Die häufigsten Gründe, warum Anträge verzögert werden oder scheitern:

• Fehlerhafte Katasterangaben: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird vom Grundbuchamt nur anerkannt, wenn alle Angaben im Aufteilungsplan mit dem Grundbuch übereinstimmen. Fehler führen zu Nachbesserungen und erneuten Gebühren.
• Falsche Behörde angeschrieben: Eigentümer im Stadtgebiet Koblenz wenden sich fälschlicherweise an die Kreisverwaltung Mayen-Koblenz – das kostet Zeit.
• Fehlende oder veraltete Bestandspläne: Besonders bei Gründerzeit-Gebäuden in Koblenz-Altstadt, Ehrenbreitstein oder Pfaffendorf fehlen häufig verwertbare Pläne. Ein professionelles Aufmaß ist dann Pflicht.
• Unentdeckte Schwarzbauten: Umbauten ohne Genehmigung, die im Laufe der Jahrzehnte vorgenommen wurden, können im Zuge der Antragstellung auffallen. Das löst keinen automatischen Bußgeldbescheid aus, erschwert aber den weiteren Prozess.
• Unklare Zuordnung von Stellplätzen und Freiflächen: Außenstellplätze gelten in der Regel nicht als Sondereigentum, sondern als Sondernutzungsrecht. Terrassen, Balkone und Gartenflächen müssen im Aufteilungsplan eindeutig einer Einheit zugeordnet sein, um rechtssicher behandelt werden zu können.

Planeco Building hat in Koblenz und der Region bereits mehrere Aufteilungsverfahren begleitet und kennt die spezifischen Anforderungen des Bauamts. Wenn Sie sichergehen wollen, dass Ihr Antrag beim ersten Einreichen vollständig ist, übernehmen wir die Erstellung des Aufteilungsplans und die Abstimmung mit der Behörde – in der Regel innerhalb von 10 bis 14 Werktagen. Sprechen Sie uns für ein unverbindliches Angebot an.

Wenn im Zuge der Aufteilung auch die Nutzung einzelner Einheiten geändert werden soll – etwa Gewerberäume im Erdgeschoss –, kann zusätzlich eine Nutzungsänderung erforderlich werden. Auch dabei unterstützt Planeco Building bundesweit, mit lokaler Expertise in Koblenz.