Wer in Konstanz ein Mehrfamilienhaus aufteilen oder einzelne Wohnungen separat verkaufen möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – kurz AB. Sie ist die behördliche Voraussetzung dafür, dass überhaupt Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) begründet werden kann. Ohne sie kein Notar, kein separates Grundbuchblatt, kein Einzelverkauf. Was viele Eigentümer in Konstanz dabei unterschätzen: Der lokale Markt bringt drei Besonderheiten mit sich, die den Prozess deutlich komplexer machen können als anderswo – das Umwandlungsverbot, das Zweckentfremdungsverbot und der Denkmalschutz in der Altstadt. Wer diese kennt, bevor er den Antrag stellt, spart Zeit, Geld und Nerven.

[[bauantrag]]

Zuständige Behörde: Stadt Konstanz oder Landkreis?

Die häufigste Frage vorab: Wo genau muss der Antrag gestellt werden? Das hängt davon ab, wo die Immobilie liegt.

• Immobilie im Stadtgebiet Konstanz: Zuständig ist das Baurechts- und Denkmalamt der Stadt Konstanz, Verwaltungsgebäude Laube, Untere Laube 24, 78462 Konstanz. Direkte Ansprechpartnerin für die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist Sandrine Liehner (E-Mail: [email protected], Tel.: +49 7531 900-2771). Erste Anlaufstelle für allgemeine Beratung ist die Abteilung BauPunkt im 2. OG, Zimmer 2.23/2.24 – hier wird zunächst der konkrete Beratungsbedarf geklärt.
• Immobilie im Landkreis Konstanz (außerhalb des Stadtgebiets): Zuständig ist das Landratsamt Konstanz, Amt für Baurecht und Umwelt, Benediktinerplatz 1, 78467 Konstanz, Tel.: +49 7531 800-1432. Das Landratsamt hat seit Januar 2023 das virtuelle Bauamt (ViBa-BW) eingeführt – Anträge werden hier ausschließlich digital eingereicht.

Für Immobilien im Stadtgebiet Konstanz ist eine Akteneinsicht in vorhandene Baupläne nur nach vorheriger Terminvereinbarung möglich. Wer keine verwertbaren Bestandspläne hat, sollte diesen Schritt frühzeitig einplanen.

Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung überhaupt ist – und wann Sie sie brauchen

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Bestätigung nach § 7 Abs. 4 WEG, dass einzelne Einheiten eines Gebäudes – Wohnungen, Keller, Garagen – baulich in sich abgeschlossen sind und damit als eigenständiges Sondereigentum begründet werden können. Sie ist keine Baugenehmigung, sondern ein eigenständiges Verfahren.

Typische Anlässe in Konstanz:

• Einzelverkauf von Wohnungen aus einem Mehrfamilienhaus
• Übertragung einzelner Einheiten im Rahmen einer Erbauseinandersetzung oder Schenkung
• Beleihung einzelner Einheiten – viele Banken verlangen separate Grundbuchblätter
• Investorenstrategie: Aufteilung zur Wertsteigerung (Einzelverkauf bringt am Bodensee deutlich höhere Erlöse als der Gesamtverkauf)

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nicht dasselbe wie die Teilungserklärung. Die AB ist die bauordnungsrechtliche Voraussetzung – die Teilungserklärung ist das notarielle Dokument, das darauf aufbaut und die rechtliche Aufteilung vollzieht.

Schritt für Schritt: So läuft das Verfahren in Konstanz ab

1. Bestandspläne prüfen und beschaffen: Liegen verwertbare Grundrisse, Ansichten und Schnitte vor? Bei älteren Gebäuden fehlen diese häufig oder entsprechen nicht dem tatsächlichen Bauzustand. Beim Baurechts- und Denkmalamt Konstanz kann Akteneinsicht beantragt werden – nur nach Terminvereinbarung.
2. Aufteilungsplan durch einen Architekten erstellen lassen: Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser – in der Regel einem Architekten – erstellt werden. Er zeigt alle Einheiten mit einheitlicher Nummerierung, Grundrisse, Ansichten und Schnitte im Maßstab 1:100. Bei Bestandsgebäuden ist eine Baubestandszeichnung erforderlich, die den tatsächlichen Bauzustand dokumentiert. Planeco Building übernimmt diese Leistung bundesweit, auch für Konstanzer Objekte.
3. Antrag einreichen: Der Antrag wird beim zuständigen Bauamt eingereicht – im Stadtgebiet beim Baurechts- und Denkmalamt, im Landkreis digital über ViBa-BW. Vollständige Unterlagen sind entscheidend für eine zügige Bearbeitung.
4. Prüfung und Ausstellung der Bescheinigung: Das Bauamt prüft, ob die baulichen Voraussetzungen der Abgeschlossenheit erfüllt sind. Die Bearbeitungszeit liegt erfahrungsgemäß bei 4–8 Wochen, je nach Auslastung und Vollständigkeit der Unterlagen.
5. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Mit der AB in der Hand beurkundet der Notar die Teilungserklärung, die das Gebäude rechtlich in Sondereigentum aufteilt.
6. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuchblatt an. Erst ab diesem Moment können einzelne Einheiten verkauft, belastet oder übertragen werden.

[[banner-klein]]

Erforderliche Unterlagen für Konstanz

Laut dem Serviceportal der Stadt Konstanz sind folgende Unterlagen einzureichen:

• Lageplan
• Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte) in zweifacher Ausfertigung im Maßstab 1:100 – bei Bestandsgebäuden als Baubestandszeichnung
• Alle zu einer Wohnung gehörenden Einzelräume müssen in den Grundrissen mit der jeweils gleichen Nummer gekennzeichnet sein

Ergänzend empfiehlt sich – analog zur Praxis anderer BW-Behörden – die Vorlage eines aktuellen Grundbuchauszugs (nicht älter als 6 Monate) sowie einer Übereinstimmungserklärung, dass der dargestellte Bauzustand mit den genehmigten Gebäudeplänen übereinstimmt. Im Zweifel vorab beim BauPunkt der Stadt Konstanz nachfragen, welche Unterlagen im konkreten Fall verlangt werden.

Kosten: Was die Aufteilung in Konstanz kostet

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): Ab ca. 1.000,– € netto für zwei Einheiten, bis ca. 2.500,– € netto für Objekte mit bis zu 15 Einheiten – abhängig von Größe, Zustand der Bestandspläne und Komplexität des Gebäudes. Müssen Bestandspläne erst durch ein Aufmaß vor Ort erstellt werden, kommen ab ca. 390,– € netto hinzu.
• Behördengebühren: Die Stadt Konstanz nennt keine pauschale Gebühr – diese ist einzelfallabhängig. Zum Vergleich: Im benachbarten Bodenseekreis liegt die maximale Gebühr für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung bei 1.500,– €. Typisch für Baden-Württemberg sind Behördengebühren von 50,– bis 250,– € pro Einheit.
• Notar- und Grundbuchkosten: Abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, in der Regel im unteren vierstelligen Bereich.

Zur Einordnung: Ein 4-Familienhaus in Konstanz, das als Gesamtobjekt für rund 1,2 Mio. € verkauft werden könnte, erzielt nach Aufteilung und Einzelverkauf häufig deutlich höhere Gesamterlöse – der Mehraufwand für die Aufteilung von typischerweise 4.000,– bis 6.000,– € steht dem gegenüber in einem sehr günstigen Verhältnis. Die hohen Bodensee-Immobilienpreise machen die Aufteilung in Konstanz besonders attraktiv.

Drei Konstanz-Besonderheiten, die Sie kennen müssen

Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB

Konstanz gilt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt – die Mietpreisbremse und das Zweckentfremdungsverbot belegen das. In solchen Gebieten greift der § 250 BauGB: Wer ein Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten in Eigentumswohnungen umwandeln möchte, benötigt dafür eine zusätzliche Genehmigung der Gemeinde. Diese Regelung wurde zuletzt bis Ende 2030 verlängert. Ausnahmen bestehen unter anderem bei Erbauseinandersetzungen, Übertragungen an Familienangehörige oder wenn mindestens zwei Drittel der Mieter die Wohnungen erwerben möchten. Wer diese Genehmigung nicht parallel zur Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt, riskiert erhebliche Verzögerungen im Gesamtprozess.

Zweckentfremdungsverbot Konstanz

Konstanz war eine der ersten Städte in Baden-Württemberg, die eine Satzung gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum erlassen hat. Die Satzung gilt aktuell bis zum 13. März 2030. Wer nach der Aufteilung einzelne Einheiten als Ferienwohnung über Plattformen wie Airbnb vermieten möchte, braucht dafür eine gesonderte Genehmigung – ohne diese ist eine Kurzzeitvermietung von mehr als zehn Wochen pro Jahr nicht zulässig. Verstöße können mit Bußgeldern bis zu 100.000,– € je Wohnung geahndet werden. Wer eine Nutzungsänderung in Richtung Ferienwohnung plant, sollte das Zweckentfremdungsverbot frühzeitig prüfen lassen.

Denkmalschutz in der Konstanzer Altstadt

Die Konstanzer Altstadt steht als Gesamtanlage unter Denkmalschutz. Wer in einem Altbau in der Altstadt bauliche Anpassungen vornehmen muss, um die Abgeschlossenheit herzustellen – etwa den Einbau einer abschließbaren Wohnungstür oder die Abtrennung von Nebenräumen –, benötigt dafür häufig zusätzlich eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung. Das Baurechts- und Denkmalamt der Stadt Konstanz ist in diesem Fall gleichzeitig Baugenehmigungsbehörde und Denkmalschutzbehörde. Das verlängert den Zeitrahmen und erfordert eine sorgfältige Planung, bei der der Eingriff in die historische Bausubstanz auf ein Minimum reduziert wird.

Häufige Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Fehlende oder veraltete Bestandspläne: Gerade bei Konstanzer Altbauten fehlen aktuelle Grundrisse häufig. Wer ohne Aufmaß und Baubestandszeichnung einen Antrag einreicht, riskiert Nachforderungen und Verzögerungen.
• Umwandlungsgenehmigung vergessen: Bei Gebäuden mit mehr als fünf Wohneinheiten muss die Genehmigung nach § 250 BauGB parallel beantragt werden – nicht erst nach der AB.
• Abgeschlossenheit baulich nicht erfüllt: Jede Einheit braucht einen eigenen, abschließbaren Zugang sowie eigene Sanitäreinrichtungen. Historische Grundrisse mit Durchgangszimmern erfüllen diese Voraussetzung oft nicht ohne Umbau.
• Kein Architekt eingebunden: Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt werden. Selbst erstellte Skizzen werden nicht akzeptiert.
• Rechtsmittel falsch eingeschätzt: Seit der LBO-Novelle 2025 (Gesetz für das schnellere Bauen) gibt es in Baden-Württemberg kein baurechtliches Widerspruchsverfahren mehr. Bei einer Ablehnung bleibt nur die direkte Klage vor dem Verwaltungsgericht.

Was Planeco Building für Sie übernimmt

Planeco Building begleitet Eigentümer in Konstanz durch den gesamten Prozess: von der Prüfung der Bestandspläne über die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen erfahrenen Architekten bis zur vollständigen Einreichung beim Baurechts- und Denkmalamt. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und bundesweiter Tätigkeit kennt Planeco Building die lokalen Anforderungen – auch die Konstanz-spezifischen Besonderheiten bei Denkmalschutz, Umwandlungsverbot und Zweckentfremdung. Die Bearbeitungszeit für die Planungsleistung liegt typischerweise bei 14–21 Tagen. Wer zusätzlich einen Standsicherheitsnachweis oder statische Berechnungen benötigt – etwa bei baulichen Anpassungen für die Abgeschlossenheit –, erhält auch das aus einer Hand.

Für Objekte, bei denen eine Nutzungsänderung parallel zur Aufteilung erforderlich ist – etwa bei gemischt genutzten Gebäuden mit Gewerbe im Erdgeschoss und Wohnungen in den Obergeschossen –, übernimmt Planeco Building beide Verfahren koordiniert, um Doppelaufwand und Verzögerungen zu vermeiden.