Wer in Landshut ein Mehrfamilienhaus aufteilen oder einzelne Wohnungen als Eigentumswohnungen ins Grundbuch eintragen lassen möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und einen professionell erstellten Aufteilungsplan. Beides muss dem Grundbuchamt vorgelegt werden, bevor Sondereigentum entstehen kann. Was viele Eigentümer dabei unterschätzen: In Landshut gibt es zwei zuständige Behörden, ein stadtspezifisches Umwandlungsverbot und bei Altstadtimmobilien eine Denkmalschutz-Überschneidung, die den Prozess deutlich komplexer macht als anderswo.

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Zuständige Behörde: Stadt Landshut oder Landkreis Landshut?

Die häufigste Fehlerquelle beim Beantragen der Abgeschlossenheitsbescheinigung in der Region Landshut ist die falsche Behörde. Landshut ist eine kreisfreie Stadt – das bedeutet, es gibt zwei vollständig getrennte Zuständigkeiten:

• Stadtgebiet Landshut: Zuständig ist das Amt für Bauaufsicht der Stadt Landshut. Das Antragsformular steht dort zum Download bereit und ist direkt beim Amt einzureichen.
• Landkreis Landshut (z. B. Ergolding, Altdorf, Essenbach, Velden): Zuständig ist das Landratsamt Landshut, Veldener Str. 15, 84036 Landshut. Eine Terminvereinbarung vorab wird dort ausdrücklich empfohlen.

Wer im Landkreis eine Immobilie hat und den Antrag beim städtischen Bauamt einreicht – oder umgekehrt – verliert wertvolle Wochen. Die Zuständigkeit richtet sich ausschließlich nach der Lage der Immobilie, nicht nach dem Wohnort des Eigentümers.

Darf ich in Landshut überhaupt aufteilen? Das Umwandlungsverbot

Landshut gehört zu den bayerischen Kommunen, die als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft sind. Damit gilt der Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB – aber mit einer wichtigen Einschränkung, die viele Eigentümer nicht kennen:

Betroffen sind ausschließlich Gebäude mit mindestens 11 Wohneinheiten. Wer ein kleineres Mehrfamilienhaus aufteilen möchte, benötigt keine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung – nur die Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Wie relevant das ist, zeigen die Zahlen der Stadt Landshut selbst: Zwischen 2018 und 2023 wurden in Landshut insgesamt 150 Abgeschlossenheitsbescheinigungen ausgestellt. In 118 von 150 Fällen handelte es sich um Gebäude mit bis zu 10 Wohneinheiten – also Fälle, die vom Umwandlungsverbot gar nicht erfasst werden. Die große Mehrheit der Aufteilungen in Landshut ist damit verfahrenstechnisch unkomplizierter als viele Eigentümer befürchten.

Für Gebäude ab 11 Wohneinheiten gilt: Das Umwandlungsverbot ist kein absolutes Verbot, sondern ein Genehmigungsvorbehalt. Eine Umwandlung ist weiterhin möglich – sie erfordert aber zusätzlich eine Umwandlungsgenehmigung bei der unteren Bauaufsichtsbehörde. Diese Genehmigungspflicht ist in Bayern bis zum 31. Dezember 2026 verlängert worden.

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Bauliche Voraussetzungen: Was muss die Wohnung erfüllen?

Bevor die Behörde eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ausstellt, prüft sie, ob jede Einheit die baulichen Anforderungen an Abgeschlossenheit erfüllt. Die Kernkriterien:

• Vollständige bauliche Trennung: Jede Einheit muss durch feste Wände und Decken von anderen Einheiten und fremden Räumen abgetrennt sein.
• Eigener abschließbarer Zugang: Jede Einheit braucht eine eigene abschließbare Eingangstür, die direkt vom Treppenhaus oder von außen erreichbar ist.
• Mindestausstattung bei Wohnungen: Küche oder Kochgelegenheit, Bad mit Dusche oder Badewanne sowie eine eigene Toilette.
• Kellerräume und Nebenräume: Müssen als Sonder- oder Gemeinschaftseigentum klar zugeordnet und im Aufteilungsplan eindeutig gekennzeichnet sein.

Wichtig zu wissen: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung trifft keine Aussage darüber, ob die Nutzung einer Einheit baurechtlich genehmigt ist. Sie bestätigt ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit. Wer beispielsweise eine Gewerbeeinheit in Wohnraum umnutzen möchte, braucht dafür zusätzlich eine Nutzungsänderung.

Besonderheit: Denkmalschutz in der Landshuter Altstadt

Das Amt für Bauaufsicht der Stadt Landshut nimmt gleichzeitig die Aufgaben der Unteren Denkmalschutzbehörde wahr. Wer eine Immobilie in der Landshuter Altstadt aufteilen möchte, muss daher prüfen, ob geplante bauliche Anpassungen – etwa der Einbau einer neuen Wohnungstür oder die Schaffung eines separaten Zugangs – einer denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis bedürfen. Das ist kein Hinderungsgrund für die Aufteilung, erfordert aber eine koordinierte Planung und ggf. eine zusätzliche Abstimmung mit der Behörde.

Erforderliche Unterlagen: Die vollständige Checkliste

Für die Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Landshut sind folgende Unterlagen einzureichen:

• Ausgefülltes Antragsformular der zuständigen Behörde (Stadt Landshut oder Landratsamt)
• Aufteilungsplan in zweifacher Ausfertigung, maximal im Format DIN A3 – eine in Bayern verbindliche Vorgabe, die bei Nichtbeachtung zur Ablehnung führt
• Grundrisse aller Geschosse (einschließlich nicht ausgebauter Dachräume) im Maßstab 1:100 mit Maßketten
• Alle Ansichten und Schnitte im Maßstab 1:100
• Amtlicher Lageplan im Maßstab 1:1.000
• Farbliche Kennzeichnung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum im Plan
• Eindeutige Nummerierung aller Sondereigentumseinheiten – diese muss später mit der Teilungserklärung beim Notar übereinstimmen
• Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis (in Bayern darf er nicht älter als ein Jahr sein)

Fehlende Bestandspläne sind bei älteren Mehrfamilienhäusern in Landshut keine Seltenheit. In diesem Fall ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich, bevor der Aufteilungsplan erstellt werden kann. Planeco Building übernimmt in solchen Fällen auch die Bauakteneinsicht beim Amt für Bauaufsicht.

Der Ablauf: Von der Antragstellung bis zum Grundbuchblatt

1. Zuständigkeit klären: Liegt die Immobilie im Stadtgebiet oder im Landkreis? Das bestimmt die Behörde und das Antragsformular.
2. Umwandlungsverbot prüfen: Bei 11 oder mehr Wohneinheiten in Landshut zusätzlich Umwandlungsgenehmigung beantragen.
3. Bestandspläne beschaffen: Vorhandene Baupläne zusammenstellen oder Bauakteneinsicht beantragen. Bei fehlenden Plänen: Aufmaß vor Ort.
4. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt den Plan nach den Vorgaben der zuständigen Behörde – inklusive farblicher Kennzeichnung und Nummerierung.
5. Antrag einreichen: Formular und Unterlagen bei der zuständigen Behörde einreichen. Im Landkreis Landshut empfiehlt sich eine vorherige Terminvereinbarung.
6. Bescheinigung entgegennehmen: Die Behörde prüft den Aufteilungsplan und stellt bei Erfüllung aller Voraussetzungen die Abgeschlossenheitsbescheinigung aus.
7. Teilungserklärung beim Notar: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem Aufteilungsplan wird die notarielle Teilungserklärung beurkundet.
8. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Sondereigentumseinheit ein separates Wohnungsgrundbuch an.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Landshut

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen:

• Behördengebühren (Bayern): 25,–€ bis 150,–€ je Sondereigentumseinheit gemäß dem bayerischen Kostenverzeichnis. Bei einem 4-Familienhaus ergibt das eine Behördengebühr von ca. 100,–€ bis 600,–€.
• Architektenleistung (Aufteilungsplan): Ab ca. 1.000,–€ netto für kleinere Objekte bis ca. 2.500,–€ netto für Gebäude mit bis zu 15 Einheiten. Bei fehlenden Bestandsplänen kommt ein Aufmaß ab ca. 390,–€ netto hinzu.
• Notar und Grundbuch: Abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, in der Regel im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich.

Für ein konkretes Beispiel: Ein Eigentümer eines 4-Familienhauses in Landshut-Achdorf, für das aktuelle Bestandspläne vorliegen, kalkuliert mit ca. 1.400,–€ bis 1.900,–€ netto für Architektenleistung und Behördengebühren. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten. Das Umwandlungsverbot greift bei 4 Einheiten nicht.

Wie lange dauert das Verfahren in Landshut?

Die Stadt Landshut nennt keine konkrete Bearbeitungsfrist. Erfahrungsgemäß dauert die behördliche Prüfung in Bayern 4 bis 8 Wochen nach vollständiger Einreichung der Unterlagen. Planeco Building erstellt den Aufteilungsplan in der Regel innerhalb von 14 bis 21 Tagen. Bis zur abgeschlossenen Grundbucheintragung sollten Eigentümer einen Gesamtzeitraum von 3 bis 4 Monaten einplanen.

Vollständige und fehlerfreie Unterlagen sind der wichtigste Hebel für eine zügige Bearbeitung. Häufige Ablehnungsgründe sind fehlende Maßketten im Plan, inkonsistente Nummerierung der Einheiten oder unklare Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Wer diese Fehler vermeidet, vermeidet auch Nachforderungen, die das Verfahren um Wochen verzögern können.

Planeco Building hat über 1.400 Bauanträge erfolgreich begleitet und kennt die spezifischen Anforderungen der Landshuter Bauaufsichtsbehörden. Ob Architektenleistung, Statik oder die Abstimmung mit dem Bauamt – alle Leistungen kommen aus einer Hand, bundesweit und vollständig digital. Für Immobilien in Landshut übernimmt Planeco Building die Einreichung beim zuständigen Amt und koordiniert bei Bedarf auch die Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde.