Wer ein Mehrfamilienhaus in Leipzig in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht vor der notariellen Teilungserklärung eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese Bescheinigung stellt das Amt für Bauordnung und Denkmalpflege der Stadt Leipzig aus und bestätigt, dass jede Einheit baulich eigenständig und klar abgegrenzt ist. Ohne sie kann das Grundbuchamt keine separaten Wohnungsgrundbücher anlegen – die Aufteilung ist rechtlich nicht vollziehbar.

Was viele Eigentümer in Leipzig nicht wissen: Anders als in Berlin, Hamburg oder München gilt in Sachsen aktuell kein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB. Der Freistaat Sachsen hat trotz wiederholter Anfragen der Stadt Leipzig keine entsprechende Verordnung erlassen. Das bedeutet: Vermietete Wohnungen können in Leipzig derzeit ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung in Eigentumswohnungen umgewandelt werden – ein erheblicher Standortvorteil, der sich aber ändern kann. Der Leipziger Stadtrat hat im September 2025 erneut den Freistaat aufgefordert, tätig zu werden.

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Was gilt als „abgeschlossen" – und warum das in Leipziger Altbauten oft knifflig ist

Eine Wohn- oder Gewerbeeinheit gilt als abgeschlossen, wenn sie baulich vollständig von anderen Einheiten getrennt ist und einen eigenen, abschließbaren Zugang hat – entweder direkt von außen oder über ein gemeinschaftliches Treppenhaus. Keller, Dachböden und Nebenräume müssen eindeutig einer Einheit zugeordnet sein.

In der Praxis ist genau das bei Leipziger Gründerzeit-Altbauten häufig nicht gegeben. Typische Probleme:

• Wohnungstüren, die nicht abschließbar sind oder fehlen
• Keller ohne klare Abgrenzung zwischen den Einheiten
• Dachböden, die keiner Wohnung eindeutig zugeordnet sind
• Bestandspläne, die nicht mit dem tatsächlichen Bauzustand übereinstimmen
• Fehlende oder unvollständige Bauakten aus der DDR-Zeit oder der Gründerzeit

Bevor der Aufteilungsplan erstellt wird, lohnt sich deshalb eine Bauakteneinsicht beim Leipziger Bauaktenarchiv – online per Terminvereinbarung möglich. So lässt sich frühzeitig klären, welche Bestandspläne vorhanden sind und ob bauliche Anpassungen für die Abgeschlossenheit nötig werden.

Zuständige Behörde und Antrag in Leipzig

Zuständig ist das Amt für Bauordnung und Denkmalpflege der Stadt Leipzig. Das Amt ist in drei stadtteilbezogene Abteilungen gegliedert: Mitte/Sonderbau, Süd und Nord. Welche Abteilung für Ihre Immobilie zuständig ist, hängt vom Standort des Gebäudes ab. Persönliche Beratungstermine sind nach vorheriger Vereinbarung per Telefon oder per E-Mail an [email protected] möglich.

Der Antrag ist auf dem aktuellen Formular der Stadt Leipzig (Stand: April 2025, Formular 63/002/04.25) zu stellen und zweifach einzureichen – eine rein digitale Einreichung ist derzeit nicht möglich. Das Formular steht auf der Website der Stadt Leipzig zum Download bereit.

Unterlagen-Checkliste für den Antrag in Leipzig

• Ausgefülltes Antragsformular, unterschrieben vom Eigentümer oder einem nachweislich Bevollmächtigten
• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als sechs Monate) – zweifach
• Katasterkartenauszug – zweifach (erhältlich beim Amt für Geoinformation und Bodenordnung, Abteilung Liegenschaftskataster)
• Lageplan im Maßstab 1:500 – zweifach
• Grundrisse, Ansichten und Schnitte im Maßstab 1:100 – zweifach
• Grundflächenberechnung
• Vollmacht des Eigentümers, wenn der Antragsteller nicht selbst Eigentümer ist
• Bei juristischen Personen: Handelsregisterauszug und Nachweis der Unterschriftsbefugnis

Wichtig für Stellplätze, Terrassen und Carports: Für außerhalb des Gebäudes liegende Flächen, die als Sondereigentum ausgewiesen werden sollen, verlangt das Leipziger Bauordnungsamt zwingend genaue Maßangaben im Aufteilungsplan. Die Angaben müssen Größe und Lage der Flächen ausgehend von den Grundstücksgrenzen oder dem Gebäude eindeutig bestimmbar machen. Fehlen diese Maßangaben, ist eine Abgeschlossenheit für diese Flächen nicht bescheinigungsfähig – ein häufiger Ablehnungsgrund.

Der Katasterkartenauszug ist ein separater Behördengang, der in der Zeitplanung berücksichtigt werden sollte. Planeco Building übernimmt die Koordination aller erforderlichen Unterlagen und erstellt den Aufteilungsplan fachgerecht – inklusive der korrekten Maßangaben für Außenflächen.

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Schritt für Schritt zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in Leipzig

1. Bauakteneinsicht: Vorhandene Bestandspläne beim Bauaktenarchiv einsehen und den genehmigten Bauzustand klären – besonders wichtig bei Altbauten.
2. Aufteilungsplan erstellen: Ein fachkundiger Planer erstellt Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100, nummeriert die Einheiten und weist Sonder- und Gemeinschaftseigentum aus.
3. Unterlagen zusammenstellen: Grundbuchauszug, Katasterkartenauszug, Lageplan und alle weiteren Pflichtunterlagen beschaffen.
4. Antrag einreichen: Zweifache Einreichung beim zuständigen Stadtbezirk des Amts für Bauordnung und Denkmalpflege.
5. Bescheinigung entgegennehmen: Das Amt prüft die Unterlagen und stellt bei positiver Prüfung die Abgeschlossenheitsbescheinigung aus. Die Bearbeitungsdauer liegt typischerweise bei 2 bis 8 Wochen; bei vollständigen Unterlagen geht es erfahrungsgemäß schneller.
6. Teilungserklärung beim Notar: Mit der Bescheinigung wird die Teilungserklärung notariell beurkundet.
7. Grundbucheintragung: Das Amtsgericht Leipzig legt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuchblatt an.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Leipzig?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

• Behördengebühr: Mindestens 84,–€ für die Neuausstellung, geregelt in den Tarifstellen 9.1 bis 9.3 der laufenden Nummer 17 des Zehnten Sächsischen Kostenverzeichnisses (10. SächsKVZ). Bei Änderung einer bestehenden Bescheinigung beträgt die Mindestgebühr 42,–€. Die tatsächliche Gebühr steigt mit der Anzahl der Einheiten.
• Planungsleistung (Aufteilungsplan): Die Erstellung des Aufteilungsplans durch Planeco Building kostet ab 1.000,–€ netto für zwei Einheiten. Bei größeren Objekten mit bis zu 15 Einheiten liegen die Kosten typischerweise bei bis zu 2.500,–€ netto. Ist vorab ein Aufmaß vor Ort erforderlich, kommen ab 390,–€ netto hinzu.
• Notar- und Grundbuchkosten: Abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, in der Regel im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich.

Dem gegenüber steht ein erheblicher wirtschaftlicher Vorteil: Bei einem Mehrfamilienhaus in Leipzig mit mehreren Einheiten liegt der Mehrerlös durch Einzelverkauf gegenüber dem Gesamtverkauf typischerweise bei 15 bis 25 %. Bei aktuellen Quadratmeterpreisen von rund 3.000 bis 3.200 €/m² im Leipziger Durchschnitt – und bis zu 4.900 €/m² in gefragten Lagen wie Schleußig – ist das ein Vielfaches der Aufteilungskosten.

Denkmalschutz in Leipzig: Was Eigentümer beachten müssen

Leipzig verfügt über einen der größten zusammenhängenden Gründerzeitbestände Deutschlands. Das Amt für Bauordnung und Denkmalpflege ist in Leipzig für beide Bereiche zuständig – Bauordnung und Denkmalschutz liegen in einer Hand. Das kann Abstimmungsprozesse vereinfachen, bedeutet aber auch: Denkmalschutzaspekte müssen von Anfang an mitgedacht werden.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung selbst ist auch bei denkmalgeschützten Gebäuden möglich. Problematisch wird es, wenn für die Herstellung der Abgeschlossenheit bauliche Eingriffe nötig sind – etwa der Einbau neuer Trennwände oder Türen. Solche Maßnahmen können mit den Auflagen des Sächsischen Denkmalschutzgesetzes (SächsDSchG) kollidieren und erfordern eine separate denkmalschutzrechtliche Genehmigung. Eine frühzeitige Abstimmung mit der Abteilung Denkmalpflege ist in diesen Fällen dringend empfohlen.

Ein Vorteil bei denkmalgeschützten Objekten: Die steuerliche Abschreibung nach § 7i EStG (Denkmal-AfA) kann die Wirtschaftlichkeit einer Aufteilung erheblich verbessern und macht Einzeleinheiten für Kapitalanleger besonders attraktiv.

Milieuschutz in Leipzig: Warum der Zeitpunkt zählt

Aktuell ist die Aufteilung in Leipzig ohne Umwandlungsgenehmigung möglich. Das kann sich ändern: Leipzig arbeitet an der Einführung sozialer Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB (Milieuschutzgebiete). Sobald solche Gebiete festgesetzt sind, könnte die Aufteilung in bestimmten Stadtteilen genehmigungspflichtig werden. In zentralen Lagen wie Schleußig und Plagwitz liegt die Leerstandsquote bereits unter 1 %, der politische Druck wächst.

Wer eine Aufteilung plant, sollte das aktuelle Rechtsfenster kennen – und nutzen. Planeco Building begleitet Eigentümer in Leipzig durch den gesamten Prozess: von der Bauvoranfrage über den Aufteilungsplan bis zur eingereichten Bescheinigung. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und lokaler Expertise in Leipzig kennen wir die Anforderungen des Amts für Bauordnung und Denkmalpflege – und wissen, welche Unterlagen beim ersten Einreichen vollständig sein müssen.

Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus in Leipzig aufteilen möchten und wissen wollen, was konkret auf Sie zukommt, sprechen Sie uns an. Die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich.