Wer ein Mehrfamilienhaus in Leverkusen in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht dafür zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – kurz AB. Ohne sie lässt sich kein Wohnungseigentum im Grundbuch eintragen, kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden und keine Bank einzelne Einheiten beleihen. Die gute Nachricht für Leverkusener Eigentümer: Das Verfahren ist klar strukturiert, die Kosten überschaubar – und ein oft befürchtetes Umwandlungsverbot gilt in NRW nicht.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wofür brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördlicher Nachweis, der bestätigt, dass die einzelnen Einheiten eines Gebäudes baulich in sich abgeschlossen sind. Sie ist die zwingende Voraussetzung, um Wohnungs- oder Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zu begründen und im Grundbuch eintragen zu lassen.

Wichtig zu verstehen: Die AB ist kein Ersatz für eine Baugenehmigung und kein Legalitätsnachweis. Die Bauaufsichtsbehörde prüft ausschließlich, ob die Einheiten baulich abgeschlossen sind – nicht, ob alle Umbauten genehmigt wurden oder ob das Gebäude planungsrechtlich einwandfrei ist. Bestehende Baurechtsverstöße bleiben bestehen und können spätere Verkäufe oder Finanzierungen erschweren.

Häufig verwechselt wird die AB mit der Teilungserklärung. Der Unterschied: Die AB kommt zuerst – sie ist die behördliche Grundlage. Die Teilungserklärung ist das notarielle Dokument, das darauf aufbaut und regelt, welche Flächen Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind.

Gilt das Umwandlungsverbot in Leverkusen?

Das ist die Frage, die viele Eigentümer in angespannten Wohnungsmärkten zuerst stellen – und die Antwort für Leverkusen ist eindeutig: Nein, es gilt kein Umwandlungsverbot.

Zwar sieht § 250 BauGB vor, dass Bundesländer in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Genehmigungspflicht für die Aufteilung von Miet- in Eigentumswohnungen einführen können. Diese Regelung wurde zuletzt bis Ende 2030 verlängert. Nordrhein-Westfalen hat von dieser Verordnungsermächtigung jedoch keinen Gebrauch gemacht. Die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum bei Bestandsgebäuden unterliegt in NRW damit keinem Genehmigungsvorbehalt – unabhängig von der Anzahl der Wohnungen und unabhängig davon, ob der Wohnungsmarkt als angespannt gilt.

Das bedeutet für Sie als Eigentümer in Leverkusen: Sie können Ihr Mehrfamilienhaus aufteilen, ohne eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung beantragen zu müssen. Ein erheblicher Vorteil gegenüber Eigentümern in Berlin, Hamburg oder München.

Zuständige Behörde: Bauaufsicht Leverkusen

Zuständig für die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Leverkusen ist die Abteilung 631 – Bauaufsicht/Denkmalpflege der Stadt Leverkusen. Die Abteilung bearbeitet sowohl Bauaufsichts- als auch Denkmalschutzangelegenheiten – wer ein denkmalgeschütztes Gebäude aufteilen möchte, sollte das frühzeitig berücksichtigen.

• Adresse: Hauptstraße 101, 51373 Leverkusen
• Telefon: 0214 406-6301
• E-Mail: [email protected]
• Telefonische Sprechzeiten: Montags und Donnerstags, 10:00–12:00 Uhr

Die eingeschränkten Sprechzeiten machen eine gute Vorbereitung des Antrags besonders wichtig. Rückfragen lassen sich nur an zwei Tagen pro Woche klären – Fehler in den Unterlagen kosten deshalb überproportional viel Zeit.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Antrag?

Das Herzstück des Antrags ist der Aufteilungsplan. Er muss so aufgebaut sein, dass die Zugehörigkeit jedes Raums zu einer bestimmten Einheit eindeutig erkennbar ist – üblicherweise durch Ziffern in Kreisflächen. Konkret besteht der Aufteilungsplan aus:

• Lageplan des Grundstücks
• Grundrisszeichnungen aller Geschosse (einschließlich nicht ausgebauter Dachräume)
• Schnitt- und Ansichtszeichnungen
• Eindeutiger Nummerierung aller Sondereigentumsanteile
• Darstellung von Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Keller, Dach)

Zusätzlich zum Aufteilungsplan sind folgende Unterlagen einzureichen:

• Ausgefülltes Antragsformular (erhältlich beim Bauamt Leverkusen)
• Aktueller Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis
• Aktueller Auszug aus dem Liegenschaftskataster (Flurkarte, nicht älter als 6 Monate)
• Vollmacht, wenn nicht der Eigentümer selbst den Antrag stellt
• Mehrere Ausfertigungen der Unterlagen (für Notar, Grundbuchamt und eigene Unterlagen)

Der Antrag ist in Leverkusen in Papierform einzureichen – eine digitale Einreichung ist aktuell nicht möglich.

Besonderheit Altbau: Was tun, wenn keine Bestandspläne vorliegen?

Gerade in Leverkusen ist das ein häufiges Problem. Viele Objekte in Wiesdorf, Manfort oder Opladen sind Nachkriegsbauten, für die keine verwertbaren Bestandspläne mehr existieren. In diesem Fall gibt es zwei Wege:

• Bauakteneinsicht: Die Stadt Leverkusen ermöglicht Eigentümern, Einsicht in die Bauakte zu nehmen. Dort können Baugenehmigungen, Grundrisse, Schnitte, Ansichten und Berechnungen eingesehen werden. Die Einsicht ist gebührenpflichtig (zwischen 10,–€ und 500,–€ je nach Aufwand).
• Aufmaß vor Ort: Wenn die Bauakte keine verwertbaren Pläne enthält, muss ein Architekt das Gebäude aufmessen. Planeco Building bietet diesen Service ab 390,–€ netto an.

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Bauliche Voraussetzungen: Wann gilt eine Einheit als abgeschlossen?

Eine Einheit gilt als abgeschlossen, wenn sie folgende Kriterien erfüllt:

• Räumliche Abgeschlossenheit: Die Einheit bildet eine vollständige, in sich geschlossene Raumeinheit mit eigenen Außenwänden, Decken und Böden.
• Eigener abschließbarer Zugang: Der Zugang muss direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem gemeinschaftlichen Vorraum aus möglich sein – ohne andere Sondereigentumseinheiten zu durchqueren.
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Jede Wohneinheit benötigt eigene Sanitäranlagen (Bad/WC).
• Eindeutige Zuordnung von Nebenräumen: Keller, Abstellräume oder Garagen müssen im Aufteilungsplan klar einer Einheit zugeordnet sein.

Sonderfälle, die in der Praxis häufig Fragen aufwerfen:

• Garagen und Tiefgaragenstellplätze: Können als Sondereigentum eingetragen werden, wenn sie eindeutig abgrenzbar und nummeriert sind. Offene Außenstellplätze hingegen sind in der Regel nur als Sondernutzungsrecht darstellbar.
• Balkone und Terrassen: Gelten baurechtlich nicht als abgeschlossen, da ihnen eine vollständige räumliche Umgrenzung fehlt. Sie können einer Einheit zugeordnet werden, wenn sie im Aufteilungsplan eindeutig gekennzeichnet sind – dann als Sondernutzungsrecht.

So läuft das Verfahren in Leverkusen ab

1. Bestandspläne beschaffen: Bauakteneinsicht beim Bauamt Leverkusen oder Aufmaß vor Ort, wenn keine Pläne vorliegen.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt den Aufteilungsplan mit allen erforderlichen Zeichnungen und der Nummerierung der Sondereigentumsanteile. Planeco Building bearbeitet diesen Schritt in der Regel innerhalb von 10 Werktagen.
3. Antrag einreichen: Der vollständige Antrag wird in Papierform bei der Abteilung 631 der Stadt Leverkusen eingereicht.
4. Bearbeitung durch das Bauamt: Die Bauaufsicht prüft die bauliche Abgeschlossenheit und stellt die Bescheinigung aus. Erfahrungsgemäß dauert dieser Schritt in Leverkusen 4–8 Wochen; als Richtwert gilt eine Bearbeitungszeit von bis zu drei Monaten nach Antragseingang.
5. Teilungserklärung beim Notar: Mit der ausgestellten AB beurkundet ein Notar die Teilungserklärung. Dabei sollte die Nummerierung im Aufteilungsplan vorab mit dem Notar abgestimmt sein, um spätere Inkonsistenzen zu vermeiden.
6. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Grundbuchblatt an. Damit ist die Aufteilung rechtlich vollzogen.

Gesamtdauer: Erfahrungsgemäß 3–5 Monate vom ersten Auftrag bis zur Grundbucheintragung.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Leverkusen

Die Behördengebühren richten sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW), Tarifstelle 2.7:

• Ausfertigung des Aufteilungsplans: 100,–€
• Je weitere Ausfertigung des Aufteilungsplans: 30,–€
• Je Sondereigentumsanteil (Wohnung): 50,–€ bis 150,–€
• Je Garagenstellplatz: 20,–€
• Je Mehrausfertigung der Abgeschlossenheitsbescheinigung: 30,–€

Hinzu kommen die Kosten für die Architektenleistung. Planeco Building erstellt den Aufteilungsplan ab 1.000,–€ netto für zwei Einheiten bis ca. 2.500,–€ netto für bis zu 15 Einheiten. Ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich, kommen ab 390,–€ netto hinzu.

Beispielrechnung für ein Mehrfamilienhaus mit 4 Wohneinheiten und 4 Garagen in Leverkusen:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ca. 1.500,–€ netto
• Behördengebühren: 100,–€ (Aufteilungsplan) + 4 × 100,–€ (Sondereigentum) + 4 × 20,–€ (Garagen) = ca. 580,–€
• Aufmaß vor Ort (falls erforderlich): ab 390,–€ netto
• Gesamtkosten Architektenleistung + Behörde: ca. 2.080,–€ bis 2.470,–€ netto

Notar- und Grundbuchkosten kommen zusätzlich hinzu und richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie – sie liegen in der Regel im niedrigen vierstelligen Bereich.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

Die häufigsten Gründe, warum Anträge verzögert werden oder nachgebessert werden müssen:

• Veraltete Flurkarte: Der Katasterauszug darf nicht älter als 6 Monate sein. Wer diesen Punkt übersieht, muss einen neuen Auszug besorgen und verliert Zeit.
• Inkonsistente Nummerierung: Die Nummerierung der Einheiten im Aufteilungsplan muss mit dem Grundbuch und der späteren Teilungserklärung übereinstimmen. Fehler fallen erst beim Grundbuchamt auf – und kosten dann erneut Gebühren und Zeit.
• Katasterangaben werden nicht geprüft: Das Bauamt prüft die Katasterangaben im Aufteilungsplan nicht. Fehler bleiben unentdeckt, bis das Grundbuchamt die Eintragung ablehnt.
• Zweiter Rettungsweg: Die Bauaufsicht prüft bei der AB nicht, ob für jede Einheit ein zweiter Rettungsweg vorhanden ist. Die Verantwortung dafür liegt beim Eigentümer – ein Haftungsrisiko, das oft unterschätzt wird.
• Zu wenige Ausfertigungen: Für Notar, Grundbuchamt, Bank und eigene Unterlagen werden mehrere Ausfertigungen benötigt. Gleich beim Antrag mehrere Exemplare zu bestellen spart einen weiteren Behördengang.

Wenn bei einem Umbau für den separaten Zugang einer Einheit tragende Wände betroffen sind, ist zusätzlich ein Statiker einzubinden. Das ist kein Teil des AB-Verfahrens, aber eine eigenständige Anforderung, die parallel geklärt werden sollte.

Lohnt sich die Aufteilung in Leverkusen?

Der Leverkusener Immobilienmarkt macht die Aufteilung wirtschaftlich besonders attraktiv. Die Leerstandsquote liegt bei rund 0,8 % – faktisch Vollvermietung. Eigentumswohnungen erzielen aktuell durchschnittlich ca. 3.258,–€ pro Quadratmeter, während Investoren für ein Mehrfamilienhaus als Gesamtpaket deutlich weniger zahlen.

Zur Veranschaulichung: Ein Mehrfamilienhaus mit 4 Wohnungen à 80 m² in Opladen, das als Gesamtpaket für rund 896.000,–€ verkauft wird, kann nach der Aufteilung als Einzelwohnungen für insgesamt über 1.000.000,–€ veräußert werden. Die Kosten für die Aufteilung (Architekt, Behörde, Notar) liegen dabei im Bereich von 4.000,–€ bis 6.000,–€ – der Mehrerlös übersteigt diesen Aufwand um ein Vielfaches.

Besonders in Stadtteilen wie Schlebusch, Opladen und der Neuen Bahnstadt sind Eigentumswohnungen stark nachgefragt. Wer in der Neuen Bahnstadt Opladen ein gemischt genutztes Gebäude aufteilen möchte – etwa Wohnen und Gewerbe –, sollte prüfen, ob zusätzlich eine Nutzungsänderung erforderlich ist. Das ist ein eigenständiges Verfahren, das parallel zur AB laufen kann.

Planeco Building hat bereits über 1.400 Bauanträge bundesweit erfolgreich begleitet und kennt die lokalen Anforderungen der Bauaufsicht Leverkusen. Von der Erstellung des Aufteilungsplans über die Kommunikation mit der Behörde bis zur Übergabe der fertigen Bescheinigung übernimmt Planeco Building den gesamten Prozess – transparent in den Kosten, mit klaren Bearbeitungszeiten und ohne versteckte Zusatzkosten.