Wer in Lörrach oder im Landkreis Lörrach ein Mehrfamilienhaus aufteilen möchte, braucht als erstes eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – kurz AB. Ohne sie ist keine Teilungserklärung beim Notar möglich, ohne Teilungserklärung kein Wohnungsgrundbuch, ohne Wohnungsgrundbuch kein Einzelverkauf der Einheiten. Die Bescheinigung ist damit der entscheidende erste Schritt, der über den Erfolg oder das Scheitern eines Aufteilungsvorhabens entscheidet. Was viele Eigentümer in der Region nicht wissen: In Lörrach gibt es zwei verschiedene zuständige Behörden – und seit Oktober 2025 ist die Antragstellung ausschließlich digital möglich. Wer das nicht kennt, riskiert Fehleinreichungen, Verzögerungen und im schlimmsten Fall ein geplatztes Notartermin.

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Zuständige Behörde: Stadt Lörrach oder Landratsamt?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird bei der unteren Baurechtsbehörde beantragt – und genau hier liegt die erste Hürde in der Region Lörrach. Je nachdem, wo Ihre Immobilie liegt, ist eine andere Stelle zuständig:

• Stadt Lörrach: Stadtverwaltung Lörrach, Fachbereich Recht/Baurecht/Vergabe
• Weil am Rhein: Stadtverwaltung Weil am Rhein
• Rheinfelden: Stadtverwaltung Rheinfelden
• Inzlingen und Schwörstadt: Jeweilige Gemeindeverwaltung
• Alle übrigen Gemeinden im Landkreis Lörrach (z.B. Schopfheim, Zell im Wiesental, Kandern, Müllheim): Landratsamt Lörrach, Fachbereich Baurecht

Wer seinen Antrag bei der falschen Stelle einreicht, verliert wertvolle Zeit. Klären Sie die Zuständigkeit deshalb als allererstes – bevor Sie auch nur einen Plan anfertigen lassen.

Schritt für Schritt: So läuft das Verfahren ab

Der Weg von der Aufteilungsabsicht bis zum fertigen Wohnungsgrundbuch umfasst mehrere Stationen. Hier der Gesamtprozess in der Übersicht:

1. Bestandspläne prüfen: Liegen aktuelle Grundrisse, Schnitte und Ansichten des Gebäudes vor? Bei Altbauten in Lörrach fehlen diese häufig oder sind veraltet. In diesem Fall ist ein Aufmaß vor Ort notwendig, bevor der Aufteilungsplan erstellt werden kann.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt den Aufteilungsplan im Maßstab 1:100 – mit allen Grundrissen, Schnitten und Ansichten, vermaßt und mit einheitlicher Nummerierung aller Räume je Einheit. Bei bestehenden Gebäuden muss es sich um eine Baubestandszeichnung handeln.
3. Antrag digital über ViBa BW einreichen: Seit Oktober 2025 erfolgt die Antragstellung ausschließlich über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa BW) – dazu gleich mehr.
4. Bearbeitungszeit einplanen: Das Landratsamt Lörrach nennt eine Bearbeitungsdauer von ca. 15 Arbeitstagen bei vollständigen Unterlagen – rund drei Wochen. Planen Sie diesen Zeitraum unbedingt vor dem Notartermin ein.
5. Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen: Die Behörde stellt die Bescheinigung aus, sobald die bauliche Abgeschlossenheit jeder Einheit nachgewiesen ist.
6. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem Aufteilungsplan beurkundet der Notar die Teilungserklärung – das ist das rechtliche Dokument, das Sonder- und Gemeinschaftseigentum definiert.
7. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch an. Erst jetzt ist die Aufteilung rechtlich vollzogen.

Von der Antragstellung bis zur Grundbucheintragung sollten Sie für ein unkompliziertes Objekt mit drei bis vier Monaten Gesamtdauer rechnen. Bei Gebäuden mit mehr als fünf Wohnungen kann es länger dauern – dazu weiter unten mehr.

Digitale Antragstellung über ViBa BW: Was Sie wissen müssen

Seit dem 1. Oktober 2025 akzeptieren sowohl das Landratsamt Lörrach als auch die Stadtverwaltung Lörrach keine Papieranträge und keine E-Mail-Einreichungen mehr. Die Antragstellung erfolgt ausschließlich über die Plattform Virtuelles Bauamt Baden-Württemberg (ViBa BW).

Für die Nutzung der Plattform sind zwei Voraussetzungen zu erfüllen:

• Bund-ID für den Bauherrn: Als Eigentümer benötigen Sie eine Bund-ID, um den Antrag offiziell freizuzeichnen – auch dann, wenn Ihr Architekt den Antrag in Ihrem Auftrag einreicht.
• Unternehmenskonto für den Planverfasser: Der Architekt oder Ingenieur, der den Aufteilungsplan erstellt, benötigt ein Unternehmenskonto bei ViBa BW.

Wichtig: Ein Teil der Zugangsdaten wird einmalig postalisch zugestellt. Planen Sie deshalb mindestens 14 Tage Vorlaufzeit ein, wenn Sie noch keine Bund-ID haben. Wer das unterschätzt, riskiert Verzögerungen bei einem bereits terminierten Notartermin.

Planeco Building übernimmt die gesamte digitale Einreichung für Sie – inklusive Koordination mit der zuständigen Behörde in Lörrach oder im Landkreis.

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Erforderliche Unterlagen: Was die Behörden in Lörrach verlangen

Die Unterlagenvoraussetzungen unterscheiden sich leicht zwischen Stadt Lörrach und Landratsamt. Hier die wichtigsten Anforderungen im Überblick:

Bei der Stadtverwaltung Lörrach

• Bauzeichnung (Grundrisse aller Geschosse, Ansichten, Schnitte) im Maßstab 1:100 – bei bestehenden Gebäuden als Baubestandszeichnung
• Alle zu einer Wohnung gehörenden Räume müssen in den Grundrissen mit der jeweils gleichen Nummer gekennzeichnet sein
• Einreichung in zweifacher Ausfertigung (bei digitaler Einreichung über ViBa BW: digitaler Plansatz)

Beim Landratsamt Lörrach

• Grundrisse aller Geschosse (inkl. Keller, Dachgeschoss, Speicher und Spitzböden) mit Vermaßungen im Maßstab 1:100
• Schnittzeichnungen mit Vermaßungen im Maßstab 1:100
• Ansichten im Maßstab 1:100
• Maximales Format: DIN A3 – dieses darf nicht überschritten werden. Bei größeren Gebäuden muss die Darstellung entsprechend auf mehrere Blätter aufgeteilt werden
• Alle Türen des Gebäudes müssen eingetragen sein – ein Detail, das beim Landratsamt Lörrach explizit verlangt wird und bei Nichtbeachtung zu Nachforderungen führt
• Alle zu einer Wohnung gehörenden Räume mit einheitlicher Nummerierung

Haben Sie keine aktuellen Bestandspläne? Das ist bei Altbauten in Lörrach häufig der Fall. Ein professionelles Aufmaß vor Ort ist dann der erste notwendige Schritt – Planeco Building übernimmt das für Sie, bevor der eigentliche Aufteilungsplan erstellt wird.

Kosten: Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Lörrach kostet

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen:

• Architektenleistung: Die Erstellung des Aufteilungsplans kostet je nach Größe und Komplexität des Gebäudes ab ca. 1.000,– € netto (für zwei Einheiten) bis ca. 2.500,– € netto (für größere Objekte mit bis zu 15 Einheiten). Planeco Building nennt Ihnen nach einer kostenlosen Erstberatung eine konkrete Preisspanne für Ihr Objekt.
• Behördengebühren: Die Gebühren richten sich nach der Anzahl der Einheiten und dem Verwaltungsaufwand. In Baden-Württemberg liegen sie typischerweise im Bereich von 50,– bis 250,– € pro Einheit.
• Notar- und Grundbuchkosten: Abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, in der Regel im niedrigen vierstelligen Bereich.

Zur Einordnung: Bei einem Vierfamilienhaus in Lörrach liegen die Gesamtkosten für Architekt, Behörde und Notar typischerweise zwischen 2.500,– und 5.000,– €. Dem gegenüber steht ein Mehrerlös von erfahrungsgemäß 15–25 % beim Einzelverkauf der Einheiten gegenüber dem Gesamtverkauf des Hauses – die Investition amortisiert sich in den meisten Fällen schnell.

Wichtig für Lörrach: Das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB

Lörrach ist seit 2025 offiziell als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft – das hat direkte Konsequenzen für die Aufteilung von Mehrfamilienhäusern. Wer das nicht kennt, plant sein Vorhaben möglicherweise an einer entscheidenden Hürde vorbei.

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt nach § 250 BauGB ein Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Das bedeutet konkret:

• Bei Gebäuden mit mehr als fünf Wohneinheiten ist neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung bei der zuständigen Gemeinde erforderlich.
• Gebäude mit bis zu fünf Wohneinheiten sind von dieser Pflicht ausgenommen.
• Ausnahmen gibt es u.a. bei Erbauseinandersetzungen und der Veräußerung an Familienangehörige – diese müssen aber im Einzelfall geprüft werden.
• Die Regelung gilt bis Ende 2030.

Wer ein Achtfamilienhaus in Schopfheim oder ein Sechsfamilienhaus in Lörrach aufteilen möchte, muss den Antrag auf Umwandlungsgenehmigung parallel zur Abgeschlossenheitsbescheinigung einplanen – das verlängert den Gesamtprozess und erfordert zusätzliche Unterlagen. Planeco Building prüft für Sie vorab, ob der Genehmigungsvorbehalt für Ihr Objekt greift und welche Ausnahmen in Betracht kommen.

Falls für die Abgeschlossenheit bauliche Anpassungen notwendig sind – etwa der Einbau einer Trennwand oder eines separaten Zugangs – kann zusätzlich ein Standsicherheitsnachweis durch einen Statiker erforderlich werden.

Typische Fehler, die den Antrag verzögern

Die häufigsten Ablehnungsgründe und Nachforderungen beim Landratsamt und der Stadtverwaltung Lörrach:

• Falsche Behörde angeschrieben: Eigentümer in Gemeinden des Landkreises reichen den Antrag bei der Stadt Lörrach ein – oder umgekehrt. Das kostet Zeit und erfordert eine vollständige Neueinreichung.
• Fehlende oder veraltete Bestandspläne: Ohne aktuelles Aufmaß kann kein regelkonformer Aufteilungsplan erstellt werden. Dieser Schritt wird häufig unterschätzt.
• Inkonsistente Nummerierung: Räume einer Einheit sind nicht durchgehend mit derselben Nummer gekennzeichnet – einer der häufigsten Formfehler.
• Fehlende Türen in der Zeichnung: Das Landratsamt Lörrach verlangt explizit, dass alle Türen des Gebäudes eingetragen sind. Fehlen sie, kommt die Nachforderung.
• Format überschritten: Beim Landratsamt darf das DIN-A3-Format nicht überschritten werden. Pläne im A2- oder A1-Format werden nicht akzeptiert.
• ViBa-Pflicht unterschätzt: Wer noch keine Bund-ID hat und diese erst nach Beginn des Verfahrens beantragt, verliert durch die postalische Zustellung wertvolle Zeit.

Planeco Building hat über 1.400 Bauanträge erfolgreich begleitet und kennt die spezifischen Anforderungen der Behörden in Lörrach und im Landkreis. Fehlerhafte Einreichungen gehören mit professioneller Unterstützung der Vergangenheit an.

Bei gemischt genutzten Gebäuden – etwa mit Gewerbe im Erdgeschoss und Wohnungen in den Obergeschossen, wie in der Lörracher Innenstadt häufig anzutreffen – kann zusätzlich eine Nutzungsänderung erforderlich sein, wenn die Nutzungsart der Einheiten von der genehmigten Nutzung abweicht.

Abgeschlossenheitsbescheinigung vs. Teilungserklärung: Der Unterschied

Diese beiden Begriffe werden häufig verwechselt – sie bezeichnen aber zwei verschiedene Dokumente mit unterschiedlichen Funktionen:

• Abgeschlossenheitsbescheinigung: Behördliches Dokument, das bestätigt, dass jede Einheit baulich in sich abgeschlossen ist und einen eigenen Zugang hat. Grundlage: § 7 Abs. 4 WEG. Ausgestellt von der Baurechtsbehörde.
• Teilungserklärung: Notarielles Dokument, das die rechtliche Aufteilung des Gebäudes in Sonder- und Gemeinschaftseigentum regelt. Wird auf Basis der Abgeschlossenheitsbescheinigung und des Aufteilungsplans beurkundet.

Die Reihenfolge ist bindend: Erst Abgeschlossenheitsbescheinigung, dann Teilungserklärung, dann Grundbucheintragung. Wer versucht, diese Reihenfolge zu umgehen oder parallel zu schalten, scheitert spätestens beim Grundbuchamt.

Wenn Sie wissen möchten, was die Erstellung des Aufteilungsplans und die Begleitung des gesamten Verfahrens für Ihr Objekt in Lörrach kostet, sprechen Sie Planeco Building direkt an – die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich. Planeco Building begleitet Sie von der Prüfung der Bestandspläne über die digitale Einreichung bei der zuständigen Behörde bis zur Übergabe der fertigen Bescheinigung. Mehr zu den Leistungen und Kosten finden Sie auch auf der Seite zu den Kosten für Planungsleistungen.