Wer in Lüneburg ein Mehrfamilienhaus aufteilen, eine Eigentumswohnung bilden oder Gewerberäume als Teileigentum begründen möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – bevor der Notar die Teilungserklärung beurkunden und das Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen kann. Was viele Eigentümer in Lüneburg nicht wissen: Es gibt zwei verschiedene Behörden, die für dieses Verfahren zuständig sind. Welche das ist, hängt davon ab, ob Ihre Immobilie im Stadtgebiet der Hansestadt oder im Landkreis liegt – ein Unterschied, der den gesamten Ablauf beeinflusst.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Bestätigung, dass eine Wohnung oder ein Raum baulich so von anderen Einheiten getrennt ist, dass sie als eigenständiges Sondereigentum im Grundbuch eingetragen werden kann. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 WEG.

Sie benötigen die Bescheinigung in folgenden Situationen:

• Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen zum Verkauf oder zur Beleihung
• Begründung von Teileigentum an Gewerberäumen, Praxen oder Büros
• Bildung von Sondereigentum an Stellplätzen, Garagen oder Außenflächen (z. B. Terrassen, Gartenanteile)
• Geltendmachung eines Dauerwohnrechts
• Aufteilung im Rahmen einer Erbauseinandersetzung oder Schenkung

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Verwaltungsakt im rechtlichen Sinne. Das bedeutet, dass gegen eine Ablehnung kein Widerspruch möglich ist – sondern nur eine verwaltungsgerichtliche Klage. Umso wichtiger ist es, den Antrag von Anfang an vollständig und korrekt zu stellen.

Zuständige Behörde in Lüneburg: Hansestadt oder Landkreis?

Das ist die erste Frage, die Sie klären müssen – und die in keinem anderen verfügbaren Leitfaden zu diesem Thema beantwortet wird.

Immobilie im Stadtgebiet der Hansestadt Lüneburg:

• Zuständig: Bauaufsicht der Hansestadt Lüneburg, Fachbereich 63 – Bauaufsicht, Denkmalpflege
• Adresse: Neue Sülze 35, 21335 Lüneburg
• Antragstellung: schriftlich oder über das Online-Portal der Hansestadt
• Gebühren: nach der Allgemeinen Gebührenordnung (AllGO)
• Telefonische Sprechzeiten: Dienstag, Donnerstag und Freitag 08:30–12:00 Uhr, ansonsten Termine nach Vereinbarung

Immobilie im Landkreis Lüneburg (außerhalb des Stadtgebiets):

• Zuständig: Landkreis Lüneburg, Fachdienst Bauen
• Adresse: Auf dem Michaeliskloster 8, 21335 Lüneburg
• Antragstellung: vollständig digital – der Landkreis bearbeitet Bauanträge papierlos
• Gebühren: ebenfalls nach AllGO

Ob Ihre Immobilie zum Stadtgebiet oder zum Landkreis gehört, lässt sich über das Serviceportal der Hansestadt Lüneburg oder das Portal des Landkreises prüfen. Im Zweifelsfall hilft ein Blick auf den Grundsteuerbescheid oder den Grundbuchauszug, der die zuständige Gemeinde ausweist.

Bauliche Voraussetzungen: Was muss Ihre Immobilie erfüllen?

Die Bauaufsicht prüft, ob jede einzelne Einheit die folgenden Kriterien erfüllt:

• Räumliche Abgrenzung: Die Einheit muss durch Wände und Decken vollständig von anderen Einheiten getrennt sein.
• Eigener abschließbarer Zugang: Jede Einheit braucht einen eigenen Eingang, der direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum erreichbar ist.
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Bad und WC müssen sich innerhalb der Einheit befinden.
• Abschließbare Nebenräume: Kellerabteile, Abstellräume oder Garagen können der Einheit zugeordnet werden – sie müssen aber abschließbar und im Aufteilungsplan eindeutig zugewiesen sein.

Seit der WEG-Reform 2020 kann auch an Stellplätzen, Terrassen und Gartenflächen Sondereigentum begründet werden. Voraussetzung: Die Fläche ist durch Maßangaben im Aufteilungsplan eindeutig bestimmt.

Bei Altbauten in der Lüneburger Altstadt weichen die tatsächlichen Verhältnisse häufig von historischen Bauplänen ab – durch Umbauten, Subrosionsschäden oder schlicht fehlende Dokumentation. In solchen Fällen ist ein professionelles Aufmaß vor Ort unumgänglich.

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Erforderliche Unterlagen für den Antrag in Lüneburg

Für beide Behörden in Lüneburg werden folgende Unterlagen benötigt:

• Ausgefülltes Antragsformular auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Aufteilungsplan (Lageplan, Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten) – bei bestehenden Gebäuden zwingend als Baubestandszeichnung des tatsächlichen Ist-Zustands
• Bei schriftlicher Einreichung: zweifache Ausfertigung, maßstäblich, maximal Format DIN A3
• Aktueller Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis (alternativ: Kaufvertrag, Erbschein oder Grundsteuerbescheid)
• Aktueller Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte
• Wohn- oder Nutzflächenberechnung
• Nummerierung aller Einheiten und zugehörigen Nebenräume in den Grundrissen

Ein häufiger Ablehnungsgrund: Pläne werden in DIN A2 oder größer eingereicht. Die DIN-A3-Beschränkung gilt für die schriftliche Antragstellung bei beiden Lüneburger Behörden. Bei der digitalen Einreichung entfällt diese Formatbeschränkung.

Fehlen Bestandspläne – was bei Lüneburger Altbauten häufig vorkommt – können Sie Einsicht in das Bauaktenarchiv der Hansestadt beantragen. Dafür benötigen Sie einen schriftlichen Eigentumsnachweis. Liegen keine verwertbaren Pläne vor, ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich, das Planeco Building ab 390,– € netto anbietet.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Lüneburg

Die Gesamtkosten setzen sich aus mehreren Positionen zusammen:

• Behördengebühren: Die Gebühren richten sich nach der Allgemeinen Gebührenordnung (AllGO) Niedersachsen und bemessen sich nach Zeitaufwand und Anzahl der Einheiten. Typischerweise liegen die Behördengebühren bei 50,– bis 250,– € pro Einheit.
• Architektenleistung (Aufteilungsplan, Antragsmappe): ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten, bis ca. 2.500,– € netto für bis zu 15 Einheiten
• Aufmaß vor Ort (falls Bestandspläne fehlen): ab 390,– € netto
• Garageneinheiten (optional): 49,– € pro Garageneinheit
• Notar- und Grundbuchkosten: abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, in der Regel im niedrigen vierstelligen Bereich

Praxisbeispiel: Gründerzeit-Mehrfamilienhaus in der Lüneburger Altstadt (4 Wohneinheiten)

• Architektenleistung: ca. 1.500,– € netto
• Aufmaß vor Ort (fehlende Bestandspläne): ab 390,– € netto
• Behördengebühren: ca. 200,– bis 600,– €
• Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1.500,– bis 3.000,– € (abhängig vom Verkehrswert)
• Besonderheit: Denkmalschutzprüfung erforderlich (Fachbereich 63 ist gleichzeitig Denkmalbehörde)

Praxisbeispiel: Wohn- und Geschäftshaus (2 Wohneinheiten + 1 Gewerbeeinheit)

• Architektenleistung: ca. 1.000,– bis 1.500,– € netto
• Behördengebühren: ca. 150,– bis 450,– €
• Besonderheit: Teileigentum für Gewerbeeinheit, klare Trennung Wohn- und Gewerbenutzung im Aufteilungsplan

Ablauf: In 6 Schritten zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in Lüneburg

1. Zuständigkeit klären: Prüfen, ob die Immobilie im Stadtgebiet der Hansestadt oder im Landkreis liegt. Gleichzeitig: Alle Flurstücke des Grundstücks müssen im Grundbuch unter einer einheitlichen Bestandsverzeichnisnummer geführt sein – ist das nicht der Fall, muss dies vorab beim Grundbuchamt beantragt werden.
2. Bestandspläne beschaffen: Bauaktenarchiv der Hansestadt oder des Landkreises anfragen. Falls keine verwertbaren Pläne vorliegen: Aufmaß vor Ort beauftragen. Bei denkmalgeschützten Gebäuden in der Altstadt: frühzeitig mit Fachbereich 63 abstimmen, ob bauliche Anpassungen denkmalrechtlich zulässig sind.
3. Aufteilungsplan erstellen lassen: Der Plan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt werden – in Niedersachsen gemäß NBauO. Er muss alle Einheiten nummerieren, Nebenräume zuordnen und Stellplätze maßgenau ausweisen. Planeco Building übernimmt diese Leistung deutschlandweit, auch für Lüneburg.
4. Antrag einreichen: Schriftlich (zweifach, max. DIN A3) oder digital. Der Landkreis Lüneburg bearbeitet ausschließlich digital. Die Hansestadt bietet beide Wege an.
5. Prüfung und Erteilung: Die Bauaufsicht prüft Antrag und Unterlagen. Bei Vollständigkeit und Erfüllung aller Voraussetzungen wird die Abgeschlossenheitsbescheinigung zusammen mit einer gestempelten Ausfertigung des Aufteilungsplans erteilt. Mit 4–8 Wochen Bearbeitungszeit beim Bauamt ist realistisch zu rechnen.
6. Notar und Grundbuchamt: Mit der Bescheinigung und dem gestempelten Aufteilungsplan geht es zum Notar für die Teilungserklärung. Anschließend legt das Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher an. Der Gesamtprozess dauert erfahrungsgemäß 3–5 Monate.

Lüneburg-spezifische Besonderheiten

Denkmalschutz in der Lüneburger Altstadt

Lüneburg besitzt eine der am besten erhaltenen mittelalterlichen Altstädte Norddeutschlands. Viele Gebäude stehen unter Einzel- oder Ensembleschutz nach dem Niedersächsischen Denkmalschutzgesetz (NDSchG). Das bedeutet für die Abgeschlossenheitsbescheinigung: Wenn bauliche Anpassungen nötig sind, um die Abgeschlossenheit herzustellen – etwa der Einbau einer abschließbaren Tür oder einer Trennwand – brauchen Sie dafür eine denkmalrechtliche Genehmigung.

Der entscheidende Vorteil in Lüneburg: Bauaufsicht und Denkmalpflege sind im selben Fachbereich 63 angesiedelt. Beide Aspekte können koordiniert bearbeitet werden. Denkmalgeschützte Immobilien eröffnen außerdem steuerliche Vorteile für Käufer nach §§ 7i, 10f EStG – ein zusätzlicher Anreiz für die Aufteilung.

Gilt das Umwandlungsverbot in Lüneburg?

Nach § 250 BauGB können Bundesländer für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt einen Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einführen. Ob die Hansestadt Lüneburg oder der Landkreis per niedersächsischer Landesverordnung als solches Gebiet eingestuft wurde, sollte vor Projektstart verbindlich bei der zuständigen Bauaufsicht geprüft werden. Falls ja, gelten Ausnahmen – etwa für Gebäude mit maximal fünf Wohneinheiten.

Typische Fehler und wie Sie sie vermeiden

• Falsche Behörde angeschrieben: Stadtgebiet und Landkreis haben unterschiedliche Zuständigkeiten, Portale und Prozesse. Vorab klären spart Zeit.
• Pläne im falschen Format: Bei schriftlicher Einreichung gilt DIN A3 als Maximalformat. Größere Pläne werden zurückgewiesen.
• Keine Baubestandszeichnung: Bei Bestandsgebäuden reicht kein historischer Bauplan – es muss der tatsächliche Ist-Zustand dokumentiert sein.
• Nebenräume nicht abschließbar oder nicht zugeordnet: Kellerabteile müssen abschließbar sein und im Plan eindeutig einer Einheit zugewiesen werden.
• Flurstücke nicht unter einheitlicher Bestandsverzeichnisnummer: Alle Flurstücke des Grundstücks müssen im Grundbuch zusammengeführt sein – sonst wird der Antrag nicht bearbeitet.
• Nicht alle Gebäude auf dem Grundstück erfasst: Garagen, Nebengebäude und Stellplätze müssen vollständig im Aufteilungsplan enthalten sein.

Planeco Building begleitet Eigentümer in Lüneburg durch den gesamten Prozess: von der Zuständigkeitsklärung über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim Bauamt. Mit über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen und einer Bearbeitungszeit von 14–21 Tagen für die Planungsleistung bietet Planeco Building volle Kostentransparenz und direkten Ansprechpartner – ohne versteckte Kosten. Wenn Sie eine Nutzungsänderung oder eine statische Begleitung parallel benötigen, lässt sich das nahtlos kombinieren.