Wer ein Mehrfamilienhaus in Magdeburg aufteilen will, braucht als erstes eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – ohne sie kann keine Wohnung als eigenständiges Grundbuchobjekt eingetragen werden. Die Bescheinigung bestätigt, dass jede Einheit baulich hinreichend von den übrigen Wohnungen oder Räumen abgetrennt ist und einen eigenen, abschließbaren Zugang hat. Erst wenn das Bauordnungsamt diese Bescheinigung erteilt hat, kann der Notar die Teilungserklärung beurkunden und das Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen.

Für Eigentümer in Magdeburg gibt es dabei einen klaren Vorteil gegenüber vielen anderen deutschen Großstädten: Sachsen-Anhalt hat keine Verordnung nach § 250 BauGB erlassen. Das bedeutet, dass die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Magdeburg ohne zusätzliche behördliche Genehmigung möglich ist – unabhängig davon, wie viele Einheiten das Gebäude hat. Wer in Berlin, Hamburg oder München aufteilen will, kämpft mit genau dieser Hürde. In Magdeburg entfällt sie vollständig.

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Zuständige Behörde und Besonderheiten in Magdeburg

Zuständig für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Magdeburg ist der Fachdienst Bauordnungsamt und Denkmalschutz der Landeshauptstadt, An der Steinkuhle 6, 39128 Magdeburg. Als kreisfreie Stadt ist Magdeburg selbst untere Bauaufsichtsbehörde – der Antrag wird also direkt bei der Stadt gestellt, nicht beim Landkreis.

Eine Magdeburg-spezifische Besonderheit: Bauordnung und Denkmalschutz liegen im selben Fachdienst. Das kann den Prozess vereinfachen, weil ein einziger Ansprechpartner beide Themen bearbeitet. Bei Gebäuden in denkmalgeschützten Bereichen – etwa in der Altstadt, in Buckau oder in Stadtfeld – bedeutet es aber auch, dass bauliche Anpassungen, die für die Abgeschlossenheit notwendig sind, gleichzeitig denkmalschutzrechtlich geprüft werden. Wer für eine Gründerzeitwohnung eine neue Trennwand oder einen separaten Eingang einbauen muss, sollte die Denkmalschutzfrage frühzeitig klären – bevor der Aufteilungsplan erstellt wird.

Digitale Unterlagen können dem Bauordnungsamt Magdeburg zusätzlich übermittelt werden. Die Schriftform bleibt jedoch weiterhin verpflichtend: Alle Anträge und Bauvorlagen müssen in Papierform eingereicht werden. Eine gesetzliche Pflicht zur rein digitalen Einreichung besteht in Sachsen-Anhalt derzeit nicht.

Welche Unterlagen Sie in Magdeburg einreichen müssen

In Sachsen-Anhalt sind keine amtlichen Formulare für den Antrag vorgeschrieben – der Antrag kann formlos gestellt werden. Er muss jedoch folgende Angaben enthalten: Name und Anschrift des Antragstellers sowie Ort, Straße, Gemarkung, Flur- und Flurstücksnummer, Grundbuch und Grundbuchblattnummer des betreffenden Grundstücks.

Folgende Unterlagen sind einzureichen:

• Formloser Antrag mit den oben genannten Angaben
• Aufteilungsplan (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) – in zweifacher Ausfertigung, maßstäblich, lesbar, max. Format DIN A3; bei bestehenden Gebäuden als Baubestandszeichnung
• Aktueller Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis
• Aktueller Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte (Flurkarte im Maßstab 1:1.000, nicht älter als ein Jahr – erhältlich beim Landesamt für Vermessung und Geoinformation Sachsen-Anhalt)
• Ggf. Kaufvertrag oder Handelsregisterauszug, wenn kein direkter Eigentumsnachweis vorliegt

Praktischer Tipp für Eigentümer, die keine verwertbaren Bestandspläne haben: Die Einsichtnahme in vorhandene Bauakten beim Bauordnungsamt Magdeburg ist im Lesesaal kostenfrei möglich. Gerade bei Gründerzeitbauten und Nachkriegsgebäuden lohnt sich dieser Schritt, bevor ein Architekt mit einem vollständigen Aufmaß beauftragt wird.

Bauliche Voraussetzungen: Was jede Einheit erfüllen muss

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird nur erteilt, wenn jede Einheit vier Grundvoraussetzungen erfüllt:

• Räumliche Abgeschlossenheit: Die Wohnung oder der Gewerberaum muss durch Wände, Decken und Türen vollständig von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftseigentum abgetrennt sein.
• Separater, abschließbarer Zugang: Jede Einheit braucht einen eigenen Eingang, der direkt vom Treppenhaus oder von außen erreichbar ist – Durchgangswohnungen sind nicht abgeschlossenheitsfähig.
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Küche oder Kochgelegenheit sowie Bad und WC müssen zur Einheit gehören.
• Abgeschlossene Nebenräume: Keller- oder Abstellräume, die zur Einheit gehören sollen, müssen ebenfalls abschließbar und eindeutig zugeordnet sein.

Wichtig zu wissen: Das Bauordnungsamt prüft bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht, ob das Gebäude alle baurechtlichen Anforderungen erfüllt. Die Bescheinigung ist kein Freifahrtschein für bestehende Abweichungen vom genehmigten Zustand.

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Typische Herausforderungen bei Magdeburger Gebäudetypen

Magdeburgs Gebäudebestand ist heterogen – und die Herausforderungen bei der Aufteilung unterscheiden sich je nach Baujahr und Gebäudetyp erheblich.

Gründerzeitbauten in Stadtfeld, Sudenburg und Buckau

Großzügige Grundrisse und hohe Decken machen Gründerzeitbauten attraktiv für die Aufteilung. Das häufigste Problem: Verwertbare Bestandspläne fehlen. Ein vollständiges Aufmaß vor Ort ist dann Voraussetzung für den Aufteilungsplan. Hinzu kommt, dass viele dieser Gebäude in denkmalgeschützten Bereichen liegen. Wer für die Abgeschlossenheit bauliche Eingriffe plant – etwa den Einbau einer Trennwand oder eines neuen Eingangs –, muss diese vorab mit dem Denkmalschutz abstimmen. Sind bauliche Veränderungen denkmalschutzrechtlich nicht genehmigungsfähig, kann auch keine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt werden.

DDR-Plattenbauten in Neu-Olvenstedt, Reform und am Neustädter See

Standardisierte Grundrisse erleichtern die Planerstellung – die Wohnungsgrundrisse sind oft gut dokumentiert. Das typische Problem liegt im Keller: Bei WBS-70- und P2-Bauten sind Kellerabteile häufig nicht eindeutig einzelnen Wohnungen zugeordnet. Bevor der Aufteilungsplan erstellt wird, sollte geklärt sein, welche Kellerabteile welcher Einheit zugeordnet werden – und ob abschließbare Abtrennungen nachgerüstet werden müssen.

Gemischt genutzte Gebäude in der Innenstadt

Bei Gebäuden mit Wohn- und Gewerbeeinheiten muss der Aufteilungsplan Sonder- und Gemeinschaftseigentum klar voneinander trennen. Gewerberäume werden als Teileigentum eingetragen. Wenn die gewerbliche Nutzung von der genehmigten Nutzung abweicht, kann parallel eine Nutzungsänderung erforderlich werden – das sollte vor der Aufteilung geprüft werden.

Ablauf: In 5 Schritten zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in Magdeburg

1. Bestandsaufnahme und Unterlagenbeschaffung (1–2 Wochen): Grundbuchauszug und Liegenschaftskarte besorgen, vorhandene Baupläne prüfen. Falls keine Pläne vorhanden sind: Bauakteneinsicht beim Bauordnungsamt oder Aufmaß vor Ort beauftragen. Planeco Building bietet das Aufmaß ab 390,– € netto an.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen (1–2 Wochen): Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt den Aufteilungsplan auf Basis der Bestandszeichnungen. Jede Einheit wird nummeriert und maßgenau dargestellt. Das Sondereigentum muss durch Maßangaben eindeutig bestimmt sein.
3. Antrag beim Bauordnungsamt Magdeburg einreichen (1 Tag): Formloser Antrag mit Aufteilungsplan (zweifach, max. DIN A3), Grundbuchauszug und Liegenschaftskarte einreichen. Schriftform ist verpflichtend.
4. Bearbeitung durch das Bauordnungsamt (4–8 Wochen): Das Amt prüft, ob die baulichen Voraussetzungen der Abgeschlossenheit erfüllt sind. Bei vollständigen und fehlerfreien Unterlagen ist mit einer Bearbeitungszeit von etwa 4–8 Wochen zu rechnen. Nachforderungen verlängern diesen Zeitraum.
5. Teilungserklärung und Grundbucheintragung (4–8 Wochen): Mit der erteilten Bescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Das Grundbuchamt legt anschließend separate Wohnungsgrundbücher an. Der Gesamtprozess von Antragstellung bis zur Eintragung dauert erfahrungsgemäß 3–5 Monate.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Magdeburg?

Die Gesamtkosten setzen sich aus mehreren Positionen zusammen:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ab 1.000,– € netto für 2 Einheiten bis 2.500,– € netto für bis zu 15 Einheiten
• Aufmaß vor Ort (falls keine Bestandspläne vorhanden): ab 390,– € netto
• Behördengebühren: typischerweise 50,– bis 250,– € pro Einheit, abhängig von der Gebührenordnung des Landes Sachsen-Anhalt
• Notar (Teilungserklärung): abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, in der Regel im niedrigen vierstelligen Bereich
• Grundbuchgebühren: ebenfalls verkehrswertabhängig

Rechenbeispiel: Bei einem Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten in Magdeburg-Stadtfeld liegen die Gesamtkosten des Aufteilungsprozesses – von der Architektenleistung über Behördengebühren bis zu Notar und Grundbuch – erfahrungsgemäß zwischen 3.000,– und 7.000,– €. Dem gegenüber steht ein erhebliches Wertsteigerungspotenzial: Der Einzelverkauf von Eigentumswohnungen erzielt in Magdeburg typischerweise 15–25 % mehr als der Gesamtverkauf des Hauses.

Planeco Building begleitet den gesamten Prozess – von der Bestandsaufnahme über den Aufteilungsplan bis zur Einreichung beim Bauordnungsamt Magdeburg. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und bundesweiter Tätigkeit mit lokaler Expertise kennen wir die Anforderungen des Bauordnungsamts Magdeburg und vermeiden die häufigsten Fehler, die zu Nachforderungen und Verzögerungen führen.

Häufige Fehler und wie man sie vermeidet

Die meisten Verzögerungen beim Bauordnungsamt Magdeburg entstehen durch vermeidbare Fehler bei der Antragsvorbereitung:

• Fehlende oder veraltete Bestandspläne: Wer ohne professionelles Aufmaß einen Aufteilungsplan einreicht, riskiert Nachforderungen. Besonders bei Gründerzeitbauten ist ein vollständiges Aufmaß vor Ort oft unumgänglich.
• Unklare Kellerzuordnung: Gerade bei Plattenbauten muss die Zuordnung von Kellerabteilen zu einzelnen Wohnungen vor der Planerstellung geklärt sein.
• Inkonsistente Nummerierung: Aufteilungsplan und Antrag müssen durchgängig dieselben Einheitennummern verwenden. Abweichungen führen zu Rückfragen.
• Format nicht eingehalten: Der Aufteilungsplan darf das Format DIN A3 nicht überschreiten und muss in zweifacher Ausfertigung eingereicht werden.
• Denkmalschutz nicht vorab geklärt: Bei Gebäuden in geschützten Bereichen sollten bauliche Anpassungen für die Abgeschlossenheit vor der Planerstellung mit dem Fachdienst abgestimmt werden – nicht erst nach der Einreichung.

Wenn Sie ein Objekt in Magdeburg aufteilen wollen und unsicher sind, ob die baulichen Voraussetzungen bereits erfüllt sind oder welche Schritte als nächstes anstehen, hilft Ihnen Planeco Building mit einer kostenlosen Erstberatung weiter. Wir prüfen Ihre Ausgangssituation und geben Ihnen eine klare Einschätzung – ohne versteckte Kosten und mit voller Preistransparenz von Anfang an.

Für Projekte mit Bezug zur Nutzung – etwa wenn Gewerberäume im Zuge der Aufteilung neu gewidmet werden sollen – übernimmt Planeco Building auch die begleitende Nutzungsänderung. Wenn für bauliche Anpassungen ein Statiker benötigt wird, koordinieren wir das ebenfalls – aus einer Hand, ohne dass Sie mehrere Dienstleister koordinieren müssen.