Wer in Mainz ein Mehrfamilienhaus aufteilen und einzelne Wohnungen separat verkaufen, beleihen oder vererben möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – ausgestellt vom Bauamt der Landeshauptstadt Mainz. Ohne dieses Dokument ist keine Eintragung von Wohnungseigentum ins Grundbuch möglich, kein Notar kann eine Teilungserklärung beurkunden, und keine Bank finanziert eine einzelne Einheit. Was viele Eigentümer unterschätzen: Das Bauamt Mainz stellt an den Aufteilungsplan konkrete Formvorgaben, die in keinem bundesweiten Ratgeber stehen – und deren Nichtbeachtung direkt zur Nachforderung oder Ablehnung führt. Dieser Leitfaden erklärt den vollständigen Prozess, die Mainz-spezifischen Anforderungen und was Sie vorab prüfen müssen.

[[bauantrag]]

Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung rechtlich bewirkt

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die behördliche Bestätigung, dass eine Wohnung oder ein sonstiger Raum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (§ 7 Abs. 4 WEG) baulich abgeschlossen ist. Sie ist gemeinsam mit dem gestempelten Aufteilungsplan die Voraussetzung dafür, dass das Grundbuchamt überhaupt separate Grundbuchblätter für einzelne Einheiten anlegen kann.

Wichtig zu verstehen: Die Bescheinigung ist kein Verwaltungsakt im klassischen Sinne und keine Baugenehmigung. Sie bestätigt ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht die planungsrechtliche Zulässigkeit des Gebäudes. Ein Bestandsgebäude mit baurechtlichen Mängeln kann also eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erhalten, ohne dass damit irgendwelche Verstöße legalisiert werden. Wer das übersieht, riskiert spätere Probleme beim Verkauf oder bei der Finanzierung.

Der Unterschied zur Teilungserklärung ist ebenfalls grundlegend: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung kommt von der Baubehörde und beschreibt den baulichen Zustand. Die Teilungserklärung ist ein notarielles Dokument, das die rechtliche Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum regelt – und setzt die Abgeschlossenheitsbescheinigung voraus.

Wann Sie in Mainz eine Abgeschlossenheitsbescheinigung brauchen

Die häufigsten Auslöser in der Praxis:

• Verkauf einzelner Wohnungen: Wer ein Mehrfamilienhaus in Mainz aufteilen und Einheiten separat veräußern möchte, braucht für jede Einheit ein eigenes Grundbuchblatt – und dafür die Bescheinigung.
• Erbteilung und Schenkung: Soll eine Immobilie unter Erben aufgeteilt oder einzelnen Familienmitgliedern übertragen werden, ist die Grundbucheintragung als Wohnungseigentum der sauberste Weg.
• Separate Beleihung: Banken verlangen für die Finanzierung einzelner Einheiten ein eigenständiges Grundbuchblatt.
• Trennung von Wohn- und Gewerbeeinheiten: Wer in einem gemischt genutzten Gebäude Wohnungs- und Teileigentum rechtlich trennen möchte, benötigt ebenfalls eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – für jede Einheit separat.

Vorab-Prüfung: Gilt das Umwandlungsverbot für Ihr Gebäude?

Mainz ist seit der Landesverordnung vom 31. Mai 2022 als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen. Das hat direkte Konsequenzen für Eigentümer, die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln möchten: Nach § 250 BauGB besteht ein Genehmigungsvorbehalt, der durch das sogenannte Bauturbo-Gesetz bis Ende 2030 verlängert wurde.

Das bedeutet konkret: Wer ein Bestandsgebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten in Mainz aufteilen möchte, braucht vor der Abgeschlossenheitsbescheinigung eine Umwandlungsgenehmigung. Dieser Schritt wird in der Praxis häufig übersehen – und kann den gesamten Zeitplan erheblich verschieben.

Ausnahmen vom Genehmigungsvorbehalt bestehen unter anderem bei:

• Neubauten (gilt nicht für Bestandsgebäude)
• Gebäuden mit fünf oder weniger Wohneinheiten
• Erbauseinandersetzungen unter Familienangehörigen (je nach Konstellation)

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Vorhaben unter den Genehmigungsvorbehalt fällt, sollten Sie das vor der Antragstellung klären. Planeco Building prüft das im Rahmen der Projektberatung.

Zuständige Behörde: Bauamt Mainz, Abteilung Bauaufsicht

Für Immobilien im Stadtgebiet Mainz ist die Abteilung Bauaufsicht des Bauamts zuständig. Die Behörde befindet sich in der Zitadelle, Bau C, Am 87er Denkmal, 55131 Mainz. Termine können online über das Terminvereinbarungssystem des Bauamts vereinbart werden – eine Vorab-Beratung kann spätere Nachforderungen vermeiden.

Wichtig für Eigentümer aus dem Umland: Wer eine Immobilie im Landkreis Mainz-Bingen besitzt (z. B. in Budenheim, Bodenheim oder Nieder-Olm), wendet sich nicht an die Stadtverwaltung Mainz, sondern an die Kreisverwaltung Mainz-Bingen. Diese Verwechslung kommt in der Praxis häufig vor, weil das Antragsformular der Kreisverwaltung bei Google-Suchen prominent erscheint.

Innerhalb des Stadtgebiets Mainz sind die Baukontrolleure nach Stadtteilen aufgeteilt:

• Herr Kasper: Ebersheim, Hechtsheim, Laubenheim, Oberstadt, Campus, Weisenau
• Herr Leineweber: Drais, Finthen, Gonsenheim, Lerchenberg, Marienborn, Mombach, Neustadt
• Herr Zehner: Altstadt, Bretzenheim, Hartenberg-Münchfeld

[[banner-klein]]

Bauliche Voraussetzungen: Wann gilt eine Einheit als abgeschlossen?

Die Bauaufsicht prüft bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung ausschließlich, ob die Einheit baulich abgeschlossen ist. Dafür müssen folgende Grundvoraussetzungen erfüllt sein:

• Räumliche Abgrenzung: Die Einheit muss durch Wände, Decken und Böden vollständig von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftseigentum getrennt sein.
• Eigener abschließbarer Zugang: Jede Einheit braucht einen eigenen, von anderen Einheiten unabhängig zugänglichen und abschließbaren Eingang.
• Sanitärausstattung: Küche oder Kochgelegenheit sowie Sanitäreinrichtungen müssen vorhanden sein.
• Nebenräume: Keller, Abstellräume oder Garagen können als Sondereigentum zugeordnet werden, wenn sie eindeutig einer Einheit zugewiesen sind.

Stellplätze in Tiefgaragen oder Sammelgaragen können ebenfalls als Sondereigentum begründet werden, wenn sie im Aufteilungsplan eindeutig nummeriert und durch Maßangaben abgegrenzt sind. Außenstellplätze werden dagegen häufig nur als Sondernutzungsrecht eingetragen – kein Sondereigentum im rechtlichen Sinne.

Bei Mainzer Altbauten – insbesondere in der Altstadt, Neustadt oder in Gonsenheim – fehlen oft Bestandspläne oder die Einheiten sind baulich nicht vollständig abgeschlossen (z. B. gemeinsam genutzte Flure ohne abschließbare Türen). In diesen Fällen müssen entweder bauliche Anpassungen vorgenommen oder Bauakteneinsicht beim Bauamt beantragt werden, bevor der Aufteilungsplan erstellt werden kann.

Schritt für Schritt: So beantragen Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Mainz

1. Bestandspläne beschaffen: Liegen keine aktuellen Baupläne vor, beantragen Sie Bauakteneinsicht beim Bauamt Mainz. Eigentümer sind berechtigt, die archivierten Bauakten einzusehen – auf Wunsch auch über einen bevollmächtigten Planer.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Bauingenieur erstellt den maßstäblichen Aufteilungsplan nach den Mainzer Vorgaben. Das ist der aufwändigste Schritt und der häufigste Grund für Verzögerungen, wenn er unterschätzt wird.
3. Antrag beim Bauamt Mainz einreichen: Der Antrag wird zusammen mit allen erforderlichen Unterlagen bei der Abteilung Bauaufsicht eingereicht – schriftlich oder elektronisch (im DIN-A3-druckbaren Format).
4. Prüfung durch die Baubehörde: Das Bauamt prüft, ob die bauliche Abgeschlossenheit gegeben ist und ob die Unterlagen vollständig und korrekt sind. Bei Mängeln erfolgt eine Nachforderung.
5. Abgeschlossenheitsbescheinigung und gestempelter Aufteilungsplan: Nach erfolgreicher Prüfung erhalten Sie die Bescheinigung zusammen mit einer gestempelten Ausfertigung des Aufteilungsplans.
6. Teilungserklärung beim Notar: Mit der Bescheinigung und dem Aufteilungsplan beurkundet der Notar die Teilungserklärung, die die rechtliche Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum regelt.
7. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt auf Basis der Teilungserklärung separate Grundbuchblätter für jede Einheit an.

Erforderliche Unterlagen: Was das Bauamt Mainz konkret verlangt

Die offizielle Unterlagenliste für den Antrag beim Bauamt Mainz umfasst:

• Ausgefülltes Antragsformular (Formularnummer 60_0010)
• Mindestens zwei vollständige Plansätze mit sämtlichen Grundrissen, Ansichten und Schnitten – einschließlich aller Gebäude auf dem Grundstück (auch Garagen, Nebengebäude)
• Amtlicher Lageplan nach neuestem Stand mit eingetragenen Gebäuden
• Aktueller Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis
• Aktueller Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte
• Aufstellung der Wohnungen, gestaffelt nach Wohnfläche bis 75 m² und über 75 m²

Mainz-spezifische Formvorgaben – was bundesweite Ratgeber nicht erwähnen

Das Bauamt Mainz stellt an den Aufteilungsplan Anforderungen, die in keinem generischen Ratgeber auftauchen, aber direkt über Annahme oder Nachforderung entscheiden:

• Keine römischen Zahlen: Bei der Raumnummerierung sind ausschließlich arabische Ziffern zu verwenden. Römische Zahlen führen zur Nachforderung.
• Jeder Raum einzeln beziffern: Nicht nur die Einheiten, sondern jeder einzelne Raum innerhalb einer Einheit muss nummeriert sein.
• Allgemeineigentum nicht beziffern: Gemeinschaftlich genutzte Flächen (Treppenhaus, Flure, Keller-Gemeinschaftsräume) dürfen keine Nummer erhalten.
• Nachweis der Wasserversorgung: In Küchen und WCs muss die Wasserversorgung im Plan erkennbar nachgewiesen sein.
• Alle Gebäude auf dem Grundstück: Auch Nebengebäude, die nicht aufgeteilt werden sollen, müssen in den Plänen enthalten sein.
• Format DIN A3: Der Aufteilungsplan darf das Format DIN A3 nicht überschreiten – bei größeren Gebäuden eine planerische Herausforderung.

Diese Vorgaben sind im offiziellen Antragsformular der Stadt Mainz dokumentiert, werden aber von Planern ohne Mainz-Erfahrung regelmäßig übersehen. Planeco Building kennt diese lokalen Anforderungen und berücksichtigt sie bei der Erstellung des Aufteilungsplans.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Mainz

Die Gesamtkosten setzen sich aus mehreren Positionen zusammen:

• Behördengebühren Rheinland-Pfalz: Nach der Landesverordnung über Gebühren für Amtshandlungen nach dem Bauordnungsrecht beträgt die Gebühr je Sondereigentum zwischen 15,–€ und 150,–€. Bei einem Gebäude mit vier Einheiten sind das 60,–€ bis 600,–€ an reinen Behördengebühren.
• Aufteilungsplan durch einen Architekten: Die Planungsleistung für den Aufteilungsplan kostet bei Planeco Building ab 1.000,–€ netto für zwei Einheiten. Bei größeren Gebäuden (bis zu 15 Einheiten) liegt die Leistung bei bis zu 2.500,–€ netto.
• Aufmaß vor Ort: Wenn keine verwertbaren Bestandspläne vorliegen, fällt ein Aufmaß an – ab 390,–€ netto.
• Notar (Teilungserklärung): Die Notarkosten richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich.
• Grundbuchamt: Für die Eintragung der separaten Grundbuchblätter fallen weitere Gebühren an, die ebenfalls vom Verkehrswert abhängen.

Für ein typisches Mainzer Mehrfamilienhaus mit vier Einheiten und einem Verkehrswert von rund 800.000,–€ ist realistisch mit Gesamtkosten zwischen 3.500,–€ und 6.000,–€ zu rechnen – von der Planerstellung bis zur Grundbucheintragung.

Bearbeitungsdauer: Was Sie realistisch einplanen sollten

Das Bauamt Mainz macht auf seiner offiziellen Seite keine Angabe zur Bearbeitungsdauer. In der Praxis ist beim Bauamt mit einer Bearbeitungszeit von vier bis acht Wochen zu rechnen, in Spitzenzeiten kann es länger dauern. Für den Gesamtprozess – von der Beauftragung des Architekten bis zur Grundbucheintragung – sollten Sie realistisch drei bis fünf Monate einplanen:

• Erstellung des Aufteilungsplans durch den Architekten: ca. 10–14 Werktage
• Bearbeitung beim Bauamt Mainz: ca. 4–8 Wochen
• Beurkundung der Teilungserklärung beim Notar und Grundbucheintragung: ca. 2–6 Wochen

Wer die Abgeschlossenheitsbescheinigung für einen geplanten Verkauf benötigt, sollte diesen Zeitrahmen frühzeitig in die Verkaufsplanung einbeziehen. Eine vollständige und fehlerfreie Antragstellung – mit allen Mainz-spezifischen Formvorgaben – ist der wirksamste Hebel, um Verzögerungen durch Nachforderungen zu vermeiden.

Häufige Fehler, die zur Nachforderung führen

Auf Basis der Mainzer Behördenanforderungen sind das die häufigsten Ablehnungsgründe in der Praxis:

• Römische Zahlen bei der Raumnummerierung (Mainz-spezifisch)
• Fehlende Staffelung der Wohnungsaufstellung nach 75 m² Wohnfläche
• Wasserversorgung in Küche und WC nicht im Plan nachgewiesen
• Nebengebäude auf dem Grundstück fehlen in den Plänen
• Veralteter amtlicher Lageplan (muss nach neuestem Stand vorliegen)
• Gemeinschaftseigentum versehentlich beziffert
• Pläne im falschen Format (größer als DIN A3)

Jede Nachforderung verlängert die Bearbeitungszeit um mehrere Wochen. Ein erfahrener Architekt mit Kenntnis der Mainzer Anforderungen verhindert diese Verzögerungen durch eine vollständige Ersteinreichung.

Nutzungsänderung und Abgeschlossenheitsbescheinigung: Wenn beides zusammenkommt

In gemischt genutzten Gebäuden – etwa wenn Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss in Wohnraum umgewandelt oder Büroflächen als Teileigentum abgetrennt werden sollen – ist neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung häufig auch eine Nutzungsänderung erforderlich. Beide Verfahren laufen beim Bauamt Mainz, sind aber rechtlich voneinander unabhängig. Planeco Building begleitet beide Verfahren und koordiniert die Einreichung, damit keine unnötigen Wartezeiten entstehen.

Wer darüber hinaus statische Nachweise für bauliche Anpassungen vor der Aufteilung benötigt – etwa beim Dachgeschossausbau oder bei tragenden Umbauten – findet bei Planeco Building auch den passenden Statiker. Die Landesbauordnung Rheinland-Pfalz wurde zum 1. November 2025 geändert und bringt Erleichterungen beim Bauen im Bestand, unter anderem beim Abstandsflächenrecht und beim Wegfall der Stellplatzpflicht bei bestimmten Nutzungsänderungen – was für Eigentümer, die vor der Aufteilung baulich anpassen müssen, relevant sein kann.

Planeco Building hat über 1.400 Bauanträge erfolgreich begleitet und ist bundesweit aktiv – mit lokaler Expertise in Mainz und Rheinland-Pfalz. Wenn Sie wissen möchten, was die Abgeschlossenheitsbescheinigung für Ihr konkretes Objekt bedeutet und welche Schritte als nächstes anstehen, können Sie unverbindlich ein Angebot anfragen.