Wer ein Mehrfamilienhaus in Memmingen in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, kommt an der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vorbei. Sie ist die behördliche Voraussetzung dafür, dass einzelne Wohn- oder Gewerbeeinheiten überhaupt als eigenständiges Eigentum im Grundbuch eingetragen werden können. Ohne sie kein separates Grundbuchblatt, kein Einzelverkauf, keine eigenständige Beleihung durch die Bank. Der Antrag läuft in Memmingen direkt über die städtische Bauverwaltung – und wer weiß, was die Behörde konkret erwartet, spart sich Rückfragen und Verzögerungen.

[[bauantrag]]

Zuständige Behörde in Memmingen: Die Bauverwaltung Amt 50

Als kreisfreie Stadt ist Memmingen selbst untere Bauaufsichtsbehörde. Das bedeutet: Der Antrag geht nicht an das Landratsamt Unterallgäu, sondern direkt an die Bauverwaltung der Stadt Memmingen (Amt 50). Eigentümer von Immobilien in den umliegenden Gemeinden des Landkreises Unterallgäu müssen dagegen das Landratsamt Unterallgäu kontaktieren – ein häufiger Irrtum, der zu falschen Ansprechpartnern führt.

• Adresse: Stadtverwaltung Memmingen, Marktplatz 1, 87700 Memmingen
• Telefon: +49 8331 850-501
• E-Mail: [email protected]

Die Bauverwaltung bietet außerdem Hausakteneinsicht an – ein wichtiger Service für Eigentümer, die keine verwertbaren Bestandspläne ihres Gebäudes haben. Wer alte Baupläne benötigt, kann diese dort einsehen und ggf. als Grundlage für den Aufteilungsplan nutzen.

Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördliches Dokument, das bestätigt, dass einzelne Einheiten eines Gebäudes baulich vollständig voneinander getrennt und eigenständig nutzbar sind. Sie ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Pflichtvoraussetzung für die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum.

Sie benötigen die Bescheinigung in Memmingen typischerweise in diesen Situationen:

• Sie möchten einzelne Wohnungen eines Mehrfamilienhauses separat verkaufen
• Eine Immobilie soll unter Erben aufgeteilt werden
• Eine Bank verlangt für die Beleihung einer einzelnen Einheit ein eigenes Grundbuchblatt
• Sie möchten Gewerbe- und Wohnflächen in einem Gebäude rechtlich trennen

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nicht dasselbe wie die Teilungserklärung. Die Bescheinigung stellt die Bauverwaltung aus und bestätigt die bauliche Situation. Die Teilungserklärung ist ein notarielles Dokument, das auf der Bescheinigung aufbaut und die rechtliche Aufteilung des Eigentums regelt. Beides wird benötigt – in dieser Reihenfolge.

Bauliche Voraussetzungen: Ist Ihr Gebäude aufteilbar?

Die Bauverwaltung Memmingen prüft bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung ausschließlich, ob die bauliche Abgeschlossenheit gegeben ist – nicht die planungsrechtliche Zulässigkeit des Gebäudes. Für die Erteilung müssen folgende Kriterien erfüllt sein:

• Vollständige bauliche Trennung: Jede Einheit muss durch feste Wände und Decken vollständig von anderen Einheiten und Gemeinschaftsflächen abgegrenzt sein
• Eigener abschließbarer Zugang: Jede Einheit braucht einen eigenen Eingang, der direkt vom Freien oder vom gemeinschaftlichen Treppenhaus zugänglich ist
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Bad und WC müssen der Einheit zugeordnet sein
• Eindeutige Zuordnung von Nebenräumen: Keller, Abstellräume oder Dachbodenbereiche müssen klar einer Einheit zugeordnet und entsprechend nummeriert sein

Ein häufiges Missverständnis: Balkone, Terrassen und Loggien gelten baurechtlich nicht als abgeschlossen, weil ihnen eine vollständige räumliche Umgrenzung fehlt. Sie können aber im Aufteilungsplan einer Einheit zugeordnet werden – dann als Sondernutzungsrecht, nicht als Sondereigentum. Ähnliches gilt für Außenstellplätze: Diese sind in der Regel kein Sondereigentum, sondern werden über ein Sondernutzungsrecht geregelt. Tiefgaragenstellplätze hingegen können als Sondereigentum eingetragen werden, wenn sie im Aufteilungsplan eindeutig nummeriert und abgegrenzt sind.

Altbauten und Denkmalschutz in Memmingen

Memmingen hat eine historische Altstadt mit erheblichem Denkmalbestand. Bei denkmalgeschützten Gebäuden kann es sein, dass bauliche Anpassungen, die für die Abgeschlossenheit erforderlich wären – etwa der Einbau separater Zugänge oder Trennwände – einer zusätzlichen denkmalschutzrechtlichen Genehmigung bedürfen. Das verlängert den Gesamtprozess und sollte frühzeitig mit der Bauverwaltung und dem Landesamt für Denkmalpflege abgeklärt werden.

Gilt das Umwandlungsverbot in Memmingen?

Nach aktuellem Stand gehört Memmingen nicht zu den bayerischen Kommunen, in denen der Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB gilt. Bayern hat diesen Vorbehalt für 50 Städte und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt eingeführt – primär Großstädte und Ballungsräume. In diesen Kommunen ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bei Gebäuden mit mindestens elf Wohnungen genehmigungspflichtig. Die bayerische Regelung gilt derzeit bis zum 31. Dezember 2026.

Für Eigentümer in Memmingen bedeutet das: Die Aufteilung ist grundsätzlich ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung möglich. Zur Sicherheit empfiehlt es sich dennoch, dies vorab mit der Bauverwaltung Memmingen zu bestätigen – insbesondere wenn das Gebäude viele Einheiten hat.

[[banner-klein]]

Schritt für Schritt: So beantragen Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Memmingen

1. Bestandspläne beschaffen: Prüfen Sie zunächst, ob verwertbare Baupläne vorhanden sind. Falls nicht, können Sie über die Hausakteneinsicht bei der Bauverwaltung Memmingen nach alten Unterlagen suchen. Sind keine Pläne vorhanden, ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich – Planeco Building übernimmt das ab 390,– € netto.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser – in der Regel einem Architekten – erstellt werden. Er zeigt alle Grundrisse, Ansichten und Schnitte des Gebäudes und kennzeichnet Sonder- und Gemeinschaftseigentum eindeutig. Alle zu einer Einheit gehörenden Räume erhalten dieselbe Nummer. In Bayern darf der Plan das Format DIN A3 nicht überschreiten; bei größeren Gebäuden wird er auf mehrere Blätter aufgeteilt. Empfohlener Maßstab: 1:100.
3. Bestandserklärung ausfüllen: Die Stadt Memmingen stellt ein eigenes Formular „Bestandserklärung für Abgeschlossenheitsbescheinigung" bereit, das zusätzlich zum Aufteilungsplan einzureichen ist. Dieses Memmingen-spezifische Formular wird in generischen Ratgebern häufig übersehen.
4. Antrag bei der Bauverwaltung einreichen: Der vollständige Antrag wird beim Amt 50 der Stadtverwaltung Memmingen eingereicht. Planen Sie mehrere Ausfertigungen ein – typischerweise werden drei Exemplare benötigt: für das Bauamt, den Notar und das Grundbuchamt. Eine vollständig digitale Einreichung ist in Bayern derzeit noch nicht flächendeckend möglich.
5. Prüfung und Ausstellung: Die Bauverwaltung prüft die bauliche Abgeschlossenheit und stellt bei positivem Ergebnis die Bescheinigung aus. Realistisch sollten Sie mit einer Bearbeitungszeit von 4 bis 8 Wochen rechnen.
6. Notar und Grundbucheintragung: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem gestempelten Aufteilungsplan beauftragen Sie einen Notar mit der Teilungserklärung. Anschließend legt das Grundbuchamt für jede Einheit ein separates Grundbuchblatt an.

Erforderliche Unterlagen – Checkliste für Memmingen

• Ausgefüllter Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Ausgefüllte Bestandserklärung (Formular der Stadt Memmingen)
• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 6 Monate)
• Aufteilungsplan in mehrfacher Ausfertigung, bestehend aus:
  • Amtlicher Lageplan im Maßstab 1:1.000 (nicht älter als 6 Monate)
  • Grundrisse aller Etagen – einschließlich nicht ausgebauter Dachräume und Spitzböden – mit Maßketten
  • Alle Ansichten mit Angabe der Himmelsrichtung
  • Schnitte mit Maßkette

Die genaue Anzahl der einzureichenden Ausfertigungen sollten Sie vorab direkt mit der Bauverwaltung Memmingen abstimmen. Das BayernPortal nennt offiziell zweifache Ausfertigung; in der Praxis werden häufig drei Exemplare benötigt.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Memmingen

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

Behördengebühren

Die Gebühren der Bauverwaltung Memmingen richten sich nach der bayerischen Gebührenordnung: 25,– bis 150,– € je Sondereigentumseinheit. Bei einem Vierfamilienhaus liegen die Behördengebühren damit zwischen 100,– und 600,– €.

Architektenkosten für den Aufteilungsplan

Die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen bauvorlageberechtigten Architekten ist der größte Kostenfaktor. Planeco Building erstellt Aufteilungspläne ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten bis ca. 2.500,– € netto für bis zu 15 Einheiten. Sind keine Bestandspläne vorhanden, kommt ein Aufmaß vor Ort ab 390,– € netto hinzu.

Notar- und Grundbuchkosten

Die Kosten für Teilungserklärung und Grundbucheintragung richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen in der Regel im niedrigen vierstelligen Bereich. Diese Kosten fallen unabhängig vom Architekten und der Bauverwaltung an.

Gesamtbeispiel: 4-Familienhaus in Memmingen aufteilen

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ca. 1.500,– € netto
• Behördengebühren: ca. 100,– bis 600,– €
• Aufmaß vor Ort (falls keine Pläne vorhanden): ab 390,– € netto
• Notar und Grundbuch: abhängig vom Verkehrswert, typisch 1.500,– bis 3.000,– €

Warum die Aufteilung in Memmingen wirtschaftlich attraktiv ist

Der Memminger Immobilienmarkt zeigt sich stabil: Eigentumswohnungen erzielten zuletzt einen durchschnittlichen Kaufpreis von rund 3.523,– €/m² – ein Anstieg von rund 2,8 % gegenüber dem Vorjahr. Gleichzeitig steigen die Mietpreise kontinuierlich; die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt aktuell bei rund 11,25 €/m², was einem Jahresanstieg von knapp 5 % entspricht.

Der Einzelverkauf von Eigentumswohnungen erzielt in der Regel einen spürbar höheren Quadratmeterpreis als der Gesamtverkauf eines Mehrfamilienhauses. Für ein 6-Familienhaus mit 450 m² Wohnfläche kann die Wertsteigerung durch Aufteilung und Einzelverkauf im sechsstelligen Bereich liegen – bei Gesamtkosten der Aufteilung, die typischerweise weit darunter bleiben.

Da Memmingen nach aktuellem Stand nicht unter das Umwandlungsverbot fällt, entfällt zudem der bürokratische Mehraufwand, der in Städten wie München oder Augsburg anfällt. Das macht Memmingen zu einem vergleichsweise unkomplizierten Standort für Eigentümer, die aufteilen möchten.

Planeco Building begleitet Eigentümer in Memmingen und der Region durch den gesamten Prozess – von der ersten Einschätzung der Aufteilungsfähigkeit über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim Bauamt. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauvorhaben und einer Bearbeitungszeit von typischerweise 14 bis 21 Tagen für die Planungsleistung bietet Planeco Building die Grundlage dafür, dass Ihr Antrag vollständig und ohne unnötige Rückfragen bei der Bauverwaltung Memmingen eingeht. Fordern Sie jetzt ein unverbindliches Angebot an.