Wer in Minden eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus aufteilen möchte, braucht zuerst eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – kurz AB. Ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, kein Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen und keine Bank einzelne Einheiten beleihen. Die AB ist damit der erste und entscheidende Schritt, bevor aus einem Mehrfamilienhaus rechtlich eigenständige Eigentumswohnungen werden. Dieser Leitfaden zeigt, was in Minden konkret zu tun ist, welche Besonderheiten gelten und welche Fehler am häufigsten zu Verzögerungen führen.

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Zuständige Behörde in Minden: Stadt oder Kreis?

Das ist die Frage, die Eigentümer in der Region am häufigsten falsch beantworten. Minden ist als Stadt mit über 80.000 Einwohnern eine eigenständige untere Bauaufsichtsbehörde – zuständig ist also die Stadtverwaltung Minden, nicht der Kreis Minden-Lübbecke. Der Antrag wird bei der Abteilung Bauberatung und Baugenehmigungen eingereicht:

• Adresse: Stadt Minden, Kleiner Domhof 17, 32423 Minden
• Formular: „Antrag Abgeschlossenheitsbescheinigung 2024" (auf der Website der Stadt Minden verfügbar)
• Einreichung: Derzeit in Schriftform erforderlich

Eigentümer in den umliegenden Gemeinden Hille, Hüllhorst und Stemwede wenden sich hingegen an den Kreis Minden-Lübbecke – dieser ist dort die zuständige Bauaufsichtsbehörde. Der Kreis nimmt seit Anfang 2026 am digitalen Bauportal.NRW teil; für die Stadt Minden gilt weiterhin der klassische Papierantrag.

Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Bestätigung, dass eine Wohn- oder Nutzungseinheit baulich vollständig von anderen Einheiten getrennt ist und einen eigenen, abschließbaren Zugang hat. Sie wird von der Bauaufsichtsbehörde ausgestellt und ist zusammen mit dem Aufteilungsplan Voraussetzung dafür, dass Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz gebildet werden kann.

In Minden wird die AB typischerweise benötigt, wenn:

• einzelne Wohnungen aus einem Mehrfamilienhaus verkauft werden sollen
• Wohnungen im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung auf verschiedene Personen übertragen werden
• eine Bank einzelne Einheiten separat beleihen soll
• Gewerberäume im Erdgeschoss als Teileigentum abgetrennt werden
• Stellplätze oder Garagenboxen als eigenständiges Sondereigentum eingetragen werden sollen

Wichtig: Die AB ist kein Verwaltungsakt im rechtlichen Sinne. Das bedeutet, gegen eine Ablehnung kann kein Widerspruch im verwaltungsrechtlichen Sinne eingelegt werden. Umso wichtiger ist es, den Antrag von Anfang an vollständig und korrekt einzureichen.

Der Ablauf: Von der Idee bis zum Grundbuch

Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses folgt einer festen Reihenfolge. Wer diese kennt, vermeidet unnötige Wartezeiten und Kosten.

1. Bestandspläne prüfen und Bauakten einsehen: Die Stadt Minden empfiehlt ausdrücklich, vor der Antragstellung die Vorakten beim Bauamt einzusehen. Stimmt der aktuelle Zustand des Gebäudes nicht mit dem genehmigten Zustand überein, sollte vorab geklärt werden, ob ein gesonderter Bauantrag erforderlich ist. Gerade bei Altbauten in der Mindener Innenstadt, in Königstor oder Rodenbeck fehlen Bestandspläne häufig oder sind veraltet.
2. Aufteilungsplan durch einen Architekten erstellen lassen: Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Architekten erstellt werden. Er enthält Grundrisse, Schnitte und Ansichten aller Gebäudeteile im Maßstab 1:100, nicht größer als DIN A3, mit konsistenter Nummerierung aller Sondereigentumseinheiten.
3. Antrag beim Bauamt Minden einreichen: Der Antrag wird mit dem ausgefüllten Formular, dem Lageplan (Maßstab 1:500) und den Bauzeichnungen in mindestens zweifacher Ausfertigung eingereicht. Für Notar und Grundbuchamt werden typischerweise zwei bis drei weitere Ausfertigungen benötigt – jede kostet 30,–€ netto Behördengebühr.
4. Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen: Die Bearbeitungszeit beim Bauamt Minden beträgt in der Regel mehrere Wochen. Wie lange genau, hängt vom Einzelfall und der aktuellen Auslastung der Behörde ab.
5. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Mit der AB und dem Aufteilungsplan geht es zum Notar. Die Teilungserklärung regelt, welche Einheiten Sondereigentum bilden und was Gemeinschaftseigentum bleibt.
6. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuchblatt an. Erst jetzt sind die Einheiten rechtlich selbstständig.

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Welche Unterlagen brauchen Sie für den Antrag in Minden?

Unvollständige Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen. Die Stadt Minden verlangt folgende Dokumente:

• Ausgefülltes Antragsformular „Abgeschlossenheitsbescheinigung 2024"
• Lageplan im Maßstab 1:500 mit allen baulichen Anlagen auf dem Grundstück
• Grundrisse, Schnitte und Ansichten aller Gebäudeteile im Maßstab 1:100, maximal DIN A3
• Darstellung der Hausanschluss- und Heizungsräume in den Plänen
• Konsistente Nummerierung aller Sondereigentumseinheiten
• Mindestens zwei Ausfertigungen der Bauzeichnungen (eine verbleibt beim Bauamt)
• Vollmacht, wenn der Antragsteller nicht der Eigentümer ist

Für jede zusätzliche Ausfertigung muss ein weiterer Satz Bauzeichnungen beigefügt werden. Wer drei Ausfertigungen der AB benötigt (z.B. für Notar, Grundbuchamt und eigene Unterlagen), reicht also vier Sätze Pläne ein.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Minden?

Die Behördengebühren richten sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW). Für die Stadt Minden gelten folgende Sätze:

• Aufteilungsplan, erste Ausfertigung: 100,–€
• Aufteilungsplan, jede weitere Ausfertigung: 30,–€
• Abgeschlossenheitsbescheinigung je Sondereigentumsanteil (Neubau): 50,–€
• Abgeschlossenheitsbescheinigung je Sondereigentumsanteil (Bestandsgebäude): 100,–€
• Bei erforderlicher Ortsbesichtigung: 150,–€
• Je Stellplatz als Teileigentum: 20,–€
• Jede Mehrausfertigung der AB: 30,–€

Ein konkretes Rechenbeispiel für ein Bestandsgebäude mit vier Wohneinheiten und vier Stellplätzen in Minden:

• Aufteilungsplan (1. Ausfertigung + 2 Mehrausfertigungen): 160,–€
• AB für 4 Einheiten (je 100,–€ Bestand): 400,–€
• 4 Stellplätze (je 20,–€): 80,–€
• 2 Mehrausfertigungen AB (je 30,–€): 60,–€
• Behördengebühren gesamt: ca. 700,–€

Hinzu kommen die Architektenkosten für die Erstellung des Aufteilungsplans. Planeco Building berechnet dafür ab 1.500,–€ netto für Objekte bis fünf Einheiten. Falls kein aktuelles Aufmaß vorliegt, kommt ein Aufmaß vor Ort ab 390,–€ netto dazu. Notar- und Grundbuchkosten hängen vom Verkehrswert der Immobilie ab und liegen typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich.

Zur Einordnung: Bei einem Mindener Mehrfamilienhaus mit vier Einheiten und insgesamt 400 m² Wohnfläche ergibt sich beim Einzelverkauf (Ø ca. 2.063,–€/m² für Wohnungen in Minden) ein Gesamterlös von rund 825.000,–€. Der Gesamtverkauf als Anlageimmobilie liegt typischerweise 15–25 % darunter. Die Investition in die Aufteilung amortisiert sich damit in den meisten Fällen deutlich.

Bauliche Voraussetzungen: Was muss erfüllt sein?

Eine Wohneinheit gilt als abgeschlossen, wenn sie durch Wände und Decken vollständig von anderen Einheiten getrennt ist, einen eigenen abschließbaren Zugang hat und über Küche oder Kochgelegenheit, Wasserversorgung, Ausguss und WC verfügt. Separate Kellerräume, die nur über das gemeinschaftliche Treppenhaus erreichbar sind, können Teil einer abgeschlossenen Wohnung sein – sofern sie selbst verschließbar sind.

Stellplätze in Minden: Die Markierungspflicht

Hier liegt einer der häufigsten Stolpersteine beim Bauamt Minden. Stellplätze gelten zwar als sondereigentumsfähig (sogenannte Raumfiktion), müssen aber dauerhaft markiert sein. Die Stadt Minden akzeptiert dabei ausschließlich physische Markierungen:

• Wände oder Begrenzungsschwellen aus Stein oder Metall
• Festverankertes Geländer
• Markierungssteine oder Markierungsnägel mit einem Abstand von weniger als 50 cm
• Abriebfeste Komponentenklebestreifen

Aufgemalte Linien gelten in Minden nicht als dauerhaft und führen zur Ablehnung des Antrags. Wer Stellplätze in eine AB einbeziehen möchte, muss die Markierungen vor der Planzeichnung baulich umsetzen – nicht danach.

Freiflächensondereigentum

Seit der WEG-Reform 2020 können auch Freiflächen außerhalb des Gebäudes – etwa Terrassen oder Gartenflächen – als Sondereigentum gebildet werden. Das ist jedoch nur möglich, wenn die Wohnung oder Nutzungseinheit die wirtschaftliche Hauptsache bleibt (sogenanntes Annexeigentum). Diese Möglichkeit ist vielen Eigentümern nicht bekannt und kann den Wert einzelner Einheiten erheblich steigern.

Typische Fehler und warum Anträge scheitern

Die meisten Probleme beim Bauamt Minden entstehen nicht durch komplexe Rechtsfragen, sondern durch vermeidbare Formfehler:

• Falsche Zuständigkeit: Eigentümer in Hille oder Hüllhorst wenden sich fälschlicherweise an die Stadt Minden statt an den Kreis Minden-Lübbecke.
• Aufgemalte Stellplatzmarkierungen: Werden vom Bauamt Minden nicht anerkannt – physische Markierungen sind Pflicht.
• Fehlende Darstellung von Heizungs- und Hausanschlussräumen: Diese müssen explizit in den Plänen eingezeichnet sein.
• Inkonsistente Nummerierung: Alle Einheiten müssen in Plänen und Antrag einheitlich nummeriert sein.
• Falscher Maßstab oder falsches Format: Bauzeichnungen müssen im Maßstab 1:100 und maximal in DIN A3 eingereicht werden.
• Abweichung vom genehmigten Zustand: Die Stadt Minden prüft bei der AB zwar nicht den baurechtlichen Stand – weist aber ausdrücklich darauf hin, dass die Verantwortung für die Richtigkeit der Unterlagen beim Antragsteller liegt. Wer Pläne einreicht, die nicht dem genehmigten Zustand entsprechen, riskiert spätere Probleme beim Verkauf oder bei der Finanzierung.

Bestandsgebäude und nachträgliche Änderungen

Gerade in der Mindener Innenstadt, in Königstor und Rodenbeck gibt es viele Gründerzeit- und Nachkriegsbauten, bei denen aktuelle Bestandspläne fehlen oder bauliche Veränderungen ohne Genehmigung vorgenommen wurden. Für diese Objekte empfiehlt sich vor der Antragstellung eine Einsicht in die Bauakten beim Bauamt Minden, um Abweichungen frühzeitig zu erkennen. Sind bauliche Anpassungen nötig – etwa der Einbau separater Zugänge oder das Schließen von Öffnungen zwischen Einheiten – sollte auch ein Statiker einbezogen werden, um die Standsicherheit zu beurteilen.

Falls nach der Ausstellung einer AB nachträgliche bauliche Veränderungen vorgenommen werden, muss für das Gesamtgebäude kein neuer Antrag gestellt werden. Der Änderungsantrag kann sich auf die betroffenen Bereiche beschränken – allerdings sind auch dann alle Gebäudeschnitte und Ansichten beizufügen. Das spart im Vergleich zu einem vollständigen Neuantrag erheblich Zeit und Kosten.

Bei gemischt genutzten Gebäuden – etwa mit Gewerbe im Erdgeschoss und Wohnungen darüber – kann zusätzlich eine Nutzungsänderung erforderlich sein, wenn die Gewerbenutzung bisher nicht genehmigt ist. Planeco Building klärt im Rahmen der Projektbegleitung, welche Verfahren parallel oder vorgelagert notwendig sind.

Mit Planeco Building zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in Minden

Planeco Building übernimmt die vollständige Erstellung des Aufteilungsplans – von der Aufmaßaufnahme vor Ort über die normgerechte Planzeichnung bis zur Zusammenstellung der vollständigen Antragsmappe für das Bauamt Minden. Die Bearbeitungszeit für die Planungsleistung beträgt in der Regel 14–21 Werktage nach Auftragserteilung und Bereitstellung aller Unterlagen.

Mit über 1.400 erfolgreich bearbeiteten Bauanträgen und lokaler Erfahrung in Nordrhein-Westfalen kennt Planeco Building die Anforderungen der Mindener Bauaufsichtsbehörde – einschließlich der spezifischen Anforderungen an Stellplatzmarkierungen und Planformat. Die Kosten werden vorab transparent kommuniziert, ohne versteckte Nachberechnungen.

Für Objekte, bei denen unklar ist, ob der aktuelle Gebäudezustand dem genehmigten Zustand entspricht, empfiehlt sich eine kostenlose Erstberatung, bevor Planungsleistungen beauftragt werden. So lassen sich mögliche Vorabklärungen mit dem Bauamt Minden frühzeitig einplanen.