Wer in Moers ein Mehrfamilienhaus aufteilen und einzelne Wohnungen verkaufen möchte, braucht zuerst eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden und kein Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen. Das Verfahren ist in Moers klar geregelt, und ein entscheidender Vorteil gegenüber vielen anderen deutschen Städten: Ein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB gibt es in NRW nicht. Eigentümer können ihre Bestandsimmobilien in Moers ohne zusätzliche Genehmigung aufteilen.

Was viele Eigentümer zu Beginn falsch einschätzen: Zuständig ist nicht der Kreis Wesel, sondern die Bauaufsicht der Stadt Moers (Fachdienst 06.3). Der Kreis Wesel übernimmt die Bauaufsicht nur für kleinere Gemeinden wie Alpen, Hünxe, Schermbeck und Sonsbeck – nicht für Moers. Wer den Antrag an die falsche Stelle schickt, verliert wertvolle Wochen.

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Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist – und was sie nicht ist

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördlicher Nachweis, dass eine Wohnung oder Nutzungseinheit baulich vollständig von anderen Einheiten und Gemeinschaftsflächen (z. B. Treppenhaus) abgetrennt ist. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 WEG. Ohne diese Bescheinigung kann kein Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen werden.

Was die Bescheinigung ausdrücklich nicht leistet: Sie ersetzt keine Baugenehmigung und prüft nicht, ob das Gebäude den Vorschriften der Landesbauordnung NRW entspricht. Bestandsgebäude ohne vollständige Baugenehmigungshistorie erhalten die Bescheinigung häufig trotzdem – das legalisiert aber keine baurechtswidrigen Zustände. Baurechtsverstöße bleiben bestehen und können spätere Verkäufe oder Finanzierungen erschweren.

Ebenfalls wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nicht dasselbe wie die Teilungserklärung. Die Bescheinigung kommt vom Bauamt und bestätigt die bauliche Situation. Die Teilungserklärung ist ein notarielles Dokument, das regelt, welche Flächen Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind. Beides wird benötigt – in dieser Reihenfolge.

Wann Sie in Moers eine Abgeschlossenheitsbescheinigung brauchen

Die häufigsten Anlässe in der Praxis:

• Mehrfamilienhaus aufteilen: Sie möchten einzelne Wohnungen separat verkaufen oder beleihen lassen
• Teileigentum bilden: Gewerbeflächen im Erdgeschoss sollen rechtlich von den Wohneinheiten darüber getrennt werden
• Erbschaft oder Schenkung: Die Immobilie soll unter Erben aufgeteilt werden; der Notar hat auf die Notwendigkeit hingewiesen
• Investorenstrategie: Kauf eines Mehrfamilienhauses in Moers mit dem Ziel der Aufteilung und des Einzelverkaufs
• Bankfinanzierung: Das Kreditinstitut verlangt für die Beleihung einer einzelnen Einheit eine Abgeschlossenheitsbescheinigung

Bauliche Voraussetzungen: Wann gilt eine Einheit als abgeschlossen?

Die Bauaufsicht Moers prüft, ob jede Einheit die folgenden Grundvoraussetzungen erfüllt:

• Räumliche Abgeschlossenheit: Die Einheit ist durch Wände, Decken und Türen vollständig von anderen Einheiten und Gemeinschaftsflächen getrennt
• Separater Zugang: Jede Einheit muss einen eigenen, abschließbaren Eingang haben – direkt vom Treppenhaus oder von außen
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Küche oder Kochgelegenheit sowie Bad/WC müssen der Einheit zugeordnet sein
• Abgeschlossene Nebenräume: Keller, Abstellräume und Bodenräume, die zur Einheit gehören, müssen ebenfalls klar abgetrennt und zugeordnet sein

Sonderfälle, die in Moers häufig Fragen aufwerfen:

• Stellplätze und Garagen: Sie können einer Wohnung zugeordnet oder als eigenständiges Sondereigentum gebildet werden – in letzterem Fall erhalten sie eine eigene Nummer im Aufteilungsplan. Außenstellplätze ohne klare bauliche Abgrenzung werden oft nur als Sondernutzungsrecht, nicht als Sondereigentum eingetragen.
• Terrassen, Balkone und Freiflächen: Diese gelten baurechtlich nicht als abgeschlossen, da ihnen eine vollständige räumliche Umgrenzung fehlt. Sie können aber einer Einheit zugeordnet werden, wenn sie im Aufteilungsplan mit Maßangaben eindeutig gekennzeichnet sind.

Schritt für Schritt: So beantragen Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Moers

1. Baulichen Ist-Zustand prüfen: Stellen Sie fest, ob alle Einheiten die Abgeschlossenheitskriterien bereits erfüllen. Bei älteren Moerser Mehrfamilienhäusern – etwa Nachkriegsbauten aus den 1950er bis 1970er Jahren – fehlen häufig Kellerabtrennungen oder separate Zugänge. Gegebenenfalls sind bauliche Anpassungen vor der Antragstellung notwendig.
2. Bestandspläne beschaffen: Beantragen Sie Bauakteneinsicht beim Fachdienst 06.3 der Stadt Moers, um vorhandene Pläne zu sichten. Liegen keine verwertbaren Pläne vor, ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich.
3. Aufteilungsplan erstellen lassen: Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser – in der Regel einem Architekten – erstellt werden. Die Stadt Moers verlangt, dass alle Unterlagen das Format DIN A3 nicht überschreiten. Jede Einheit erhält eine eigene Nummer; Gemeinschaftsflächen werden ohne Nummer oder mit „G" gekennzeichnet.
4. Antrag bei der Bauaufsicht Moers einreichen: Der Antrag kann formlos gestellt werden – ein spezielles Formular ist nicht zwingend erforderlich. Die Einreichung ist schriftlich oder digital über das Bauportal.NRW möglich, an dem die Bauaufsicht Moers teilnimmt.
5. Bescheinigung entgegennehmen: Nach Prüfung der Unterlagen stellt die Bauaufsicht die Abgeschlossenheitsbescheinigung aus und versieht den Aufteilungsplan mit einem Behördenstempel.
6. Teilungserklärung beim Notar und Grundbucheintragung: Mit der gestempelten Bescheinigung und dem Aufteilungsplan beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Das zuständige Grundbuchamt (Amtsgericht Moers) legt anschließend separate Wohnungsgrundbücher an.

Planeco Building übernimmt für Eigentümer in Moers die Erstellung des Aufteilungsplans, die Vorbereitung der vollständigen Antragsunterlagen und die Kommunikation mit der Bauaufsicht – sodass Sie sich auf die nächsten Schritte konzentrieren können.

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Erforderliche Unterlagen für die Bauaufsicht Moers

Dem formlosen Antrag sind folgende Unterlagen beizufügen:

• Aktuelle Flurkarte oder Lageplan (erhältlich beim Katasteramt des Kreises Wesel)
• Grundrisse aller Geschosse im Maßstab 1:100, einschließlich Keller und Dachgeschoss
• Ansichtszeichnungen des Gebäudes
• Schnittzeichnungen
• Aufteilungsplan mit vollständiger Nummerierung aller Einheiten und Nebenräume; Gemeinschaftsflächen ohne Nummer oder mit „G" kennzeichnen
• Freiflächen außerhalb des Gebäudes, die zum Sondereigentum gehören sollen, mit Maßangaben und entsprechender Nummer versehen

Die Anzahl der einzureichenden Ausfertigungen richtet sich nach der beantragten Anzahl der Abgeschlossenheitsbescheinigungen. Alle Unterlagen dürfen das Format DIN A3 nicht überschreiten.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Moers

Die Behördengebühren richten sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVerwGebO NRW), Tarifstelle 3.1.7:

• Erstausfertigung des Aufteilungsplans: 100,–€
• Je Sondereigentumsanteil (Wohnung): 50,–€ bis 150,–€
• Je Stellplatz: 20,–€
• Je weitere Ausfertigung: 30,–€

Für ein Vier-Familienhaus in Moers ergibt sich damit folgende Orientierungsrechnung:

• Behördengebühren: ca. 300,–€ bis 700,–€
• Architektenleistung für den Aufteilungsplan: ab ca. 1.000,–€ netto (bei 2 Einheiten) bis ca. 2.500,–€ netto (bis 15 Einheiten)
• Aufmaß vor Ort, falls keine Bestandspläne vorhanden: ab 390,–€ netto
• Notar und Grundbuchamt: abhängig vom Verkehrswert, in der Regel niedriger vierstelliger Bereich

Die Gesamtkosten einer Aufteilung liegen bei einem typischen Vier-Familienhaus in Moers erfahrungsgemäß zwischen ca. 4.000,–€ und 7.000,–€ – bei einem Wertsteigerungspotenzial, das diese Investition in den meisten Fällen deutlich übersteigt. Eigentumswohnungen erzielen in Moers aktuell durchschnittlich höhere Quadratmeterpreise als vergleichbare Mehrfamilienhäuser im Gesamtverkauf, was die Aufteilung wirtschaftlich attraktiv macht.

Kein Umwandlungsverbot in Moers – was das für Sie bedeutet

In Städten wie Berlin, Hamburg oder München gilt für Bestandsgebäude in bestimmten Gebieten ein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB: Wer dort Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln möchte, braucht eine zusätzliche Genehmigung der Gemeinde. NRW hat von dieser Verordnungsermächtigung keinen Gebrauch gemacht. Das bedeutet für Eigentümer in Moers: Keine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung erforderlich. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die notarielle Teilungserklärung reichen aus, um Wohnungseigentum zu begründen.

Typische Fehler, die Anträge in Moers verzögern

Die häufigsten Gründe, warum die Bauaufsicht Moers Unterlagen zurückschickt oder Rückfragen stellt:

• Inkonsistente Nummerierung: Nicht alle Räume einer Einheit – inklusive Keller, Abstellräume und Bodenräume – tragen dieselbe Nummer. Jeder Raum muss lückenlos der richtigen Einheit zugeordnet sein.
• Fehlende oder veraltete Bestandspläne: Besonders bei Moerser Altbauten aus der Bergbauzeit oder Nachkriegsbauten fehlen häufig aktuelle Grundrisse. Ohne verwertbare Pläne ist ein Aufmaß vor Ort notwendig.
• Unklare Stellplatz-Zuordnung: Außenstellplätze ohne bauliche Abgrenzung werden von der Behörde nicht als Sondereigentum anerkannt. Die Zuordnung muss im Aufteilungsplan eindeutig und maßgenau dargestellt sein.
• Überschreitung des DIN A3-Formats: Die Bauaufsicht Moers akzeptiert keine Unterlagen in größerem Format – ein Detail, das bei der Planerstellung von Anfang an berücksichtigt werden muss.
• Verwechslung mit der Baugenehmigung: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ersetzt keine Baugenehmigung. Wer gleichzeitig bauliche Änderungen plant, die genehmigungspflichtig sind, muss dafür ein separates Verfahren durchlaufen.

Die Bearbeitungszeit bei der Bauaufsicht Moers beträgt bei vollständig eingereichten Unterlagen erfahrungsgemäß 4 bis 8 Wochen. Rückfragen wegen unvollständiger Unterlagen verlängern diesen Zeitraum erheblich. Wer einen Verkauf oder eine Finanzierung plant, sollte die Gesamtdauer – inklusive Architektenleistung, Behördenprüfung, Notar und Grundbucheintragung – mit 3 bis 5 Monaten kalkulieren.

Planeco Building begleitet Eigentümer in Moers durch den gesamten Prozess: von der ersten Prüfung der Unterlagen über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung bei der Bauaufsicht. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und lokaler Expertise in NRW wissen wir, worauf die Bauaufsicht Moers bei der Prüfung besonders achtet. Fordern Sie jetzt ein unverbindliches Angebot an.