Wer ein Mehrfamilienhaus in Mülheim an der Ruhr in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, kommt an der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vorbei. Sie ist der behördliche Nachweis, dass jede Einheit baulich eigenständig ist – und ohne sie lässt sich weder eine Teilungserklärung beim Notar beurkunden noch ein separates Grundbuchblatt anlegen. Was viele Eigentümer dabei nicht wissen: Mülheim an der Ruhr ist regulatorisch vergleichsweise unkompliziert aufgestellt. Kein Umwandlungsverbot, keine verschärfte Mieterschutzverordnung – die Rahmenbedingungen für eine Aufteilung sind hier günstiger als in vielen anderen deutschen Großstädten.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass Wohn- oder Gewerbeeinheiten in einem Gebäude baulich hinreichend von anderen Einheiten abgeschlossen sind. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 WEG. Ohne diese Bescheinigung – zusammen mit dem Aufteilungsplan – kann das Grundbuchamt keine separaten Wohnungsgrundbücher anlegen.

Sie benötigen die Bescheinigung in Mülheim an der Ruhr typischerweise in folgenden Situationen:

• Sie möchten einzelne Wohnungen eines Mehrfamilienhauses separat verkaufen
• Eine geerbte Immobilie soll unter mehreren Erben aufgeteilt werden
• Eine Bank verlangt separate Grundbuchblätter für die Beleihung einzelner Einheiten
• Sie haben ein Mehrfamilienhaus als Investition erworben und planen die Einzelveräußerung

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Ersatz für eine Baugenehmigung und kein Bestandteil der Teilungserklärung. Sie ist ein eigenständiges Verwaltungsverfahren, das dem notariellen Schritt vorgelagert ist.

Zuständige Behörde in Mülheim an der Ruhr

Zuständig für die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist das Amt für Bauaufsicht und Denkmalpflege (Amt 63) der Stadt Mülheim an der Ruhr. Der Antrag wird dort eingereicht – persönlich oder postalisch.

• Adresse: Hans-Böckler-Platz 5, 45468 Mülheim an der Ruhr (Technisches Rathaus)
• Telefon: 0208 455-9960
• E-Mail: [email protected]
• Öffnungszeiten: Montag bis Freitag 08:00–12:30 Uhr, Donnerstag zusätzlich 14:00–16:00 Uhr

Ein wichtiger praktischer Hinweis: Sprechzeiten beim Amt 63 sind nur nach vorheriger Terminvereinbarung möglich. Wer ohne Termin erscheint, wird abgewiesen. Die allgemeine Bauberatung ist über eine Online-Terminvergabe erreichbar. Das Antragsformular „Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes" steht auf der Formularseite der Stadt Mülheim zum Download bereit.

Voraussetzungen: Wann gilt eine Einheit als „abgeschlossen"?

Das Bauamt prüft nicht, ob Ihr Gebäude alle baurechtlichen Anforderungen erfüllt – es prüft ausschließlich, ob die Einheiten im Sinne des WEG abgeschlossen sind. Dafür müssen vier bauliche Grundvoraussetzungen erfüllt sein:

• Separater Zugang: Jede Einheit muss einen eigenen, abschließbaren Eingang haben – entweder direkt vom Freien oder vom gemeinschaftlichen Treppenhaus
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Jede Wohneinheit benötigt eine eigene Küche oder Kochgelegenheit sowie ein eigenes Bad/WC
• Räumliche Abgrenzung: Keine Durchgangszimmer durch andere Einheiten; alle Räume einer Einheit müssen ohne Betreten anderer Einheiten erreichbar sein
• Zugeordnete Nebenräume: Kellerräume, Abstellräume und Stellplätze müssen eindeutig einer Einheit zugeordnet und abschließbar sein

Typische Probleme bei Altbauten in Mülheim

Mülheim an der Ruhr hat einen hohen Altbaubestand – viele Gebäude in Stadtteilen wie Altstadt, Styrum oder Broich stammen aus der Gründerzeit oder der Nachkriegszeit. Dort treten häufig folgende Probleme auf:

• Offene Kellerverschläge ohne abschließbare Türen
• Fehlende Bestandspläne – Originalpläne sind nicht mehr vorhanden oder veraltet
• Durchgangszimmer, die keinen separaten Zugang zu allen Räumen einer Einheit erlauben
• Gemeinschaftlich genutzte Sanitärräume (historisch bei Arbeiterwohnungen)

Wenn Bestandspläne fehlen, lohnt sich vor der Beauftragung eines Aufmaßes ein Blick in die Bauakten: Das Amt für Bauaufsicht bietet eine Bauakteneinsicht an, über die historische Baupläne eingesehen werden können. Das kann erhebliche Kosten sparen, bevor ein Architekt ein vollständiges Aufmaß erstellt.

Sind für die Herstellung der Abgeschlossenheit bauliche Eingriffe in tragende Bauteile erforderlich – etwa der Einbau einer neuen Tür oder die Abtrennung eines Raums –, benötigen Sie zusätzlich einen Statiker.

Schritt für Schritt zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in Mülheim

1. Bestandspläne beschaffen: Sammeln Sie vorhandene Baupläne. Falls keine vorhanden sind, beantragen Sie zunächst Bauakteneinsicht beim Amt 63 oder beauftragen Sie ein Aufmaß vor Ort (ab ca. 390,–€ netto).
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt den Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 WEG. Laien dürfen keine Bauvorlagen beim Bauamt einreichen – die Bauvorlageberechtigung ist in der Bauordnung NRW geregelt. Planeco Building übernimmt diese Leistung deutschlandweit, typischerweise innerhalb von 14–21 Tagen.
3. Antrag beim Bauamt Mülheim einreichen: Das ausgefüllte Antragsformular wird zusammen mit dem Aufteilungsplan in mindestens zwei, empfehlenswert drei Ausfertigungen eingereicht (eine für das Bauamt, eine für den Eigentümer, eine für den Notar).
4. Prüfung und Erteilung: Das Bauamt prüft die Unterlagen auf Vollständigkeit und die bauliche Abgeschlossenheit. Bei vollständigen Unterlagen beträgt die Bearbeitungszeit beim Amt 63 erfahrungsgemäß mehrere Wochen – planen Sie ausreichend Vorlaufzeit ein.
5. Teilungserklärung beim Notar: Mit der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem gesiegelten Aufteilungsplan beurkundet der Notar die Teilungserklärung.
6. Grundbucheintragung: Das Amtsgericht Mülheim an der Ruhr legt auf Basis der Teilungserklärung separate Wohnungsgrundbücher an.

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Unterlagen-Checkliste für den Antrag in Mülheim

• Ausgefülltes Antragsformular der Stadt Mülheim an der Ruhr (Download auf der städtischen Formularseite)
• Aufteilungsplan (Grundrisse aller Geschosse, Schnitte, Ansichten im Maßstab 1:100), erstellt von einem bauvorlageberechtigten Architekten – mindestens zweifach, empfohlen dreifach
• Lageplan (Maßstab 1:500, nicht älter als 6 Monate)
• Nummerierung aller Sondereigentumseinheiten und Nebenräume im Aufteilungsplan
• Eindeutige Zuordnung von Stellplätzen und Kellerräumen

Praxis-Tipp: Stimmen Sie die Nummerierung der Einheiten im Aufteilungsplan vorab mit dem Notar ab. Abweichungen zwischen Aufteilungsplan und Teilungserklärung führen zu Nachbesserungen und Verzögerungen.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Mülheim?

Die Gesamtkosten setzen sich aus Behördengebühren, Architektenleistung und Notar-/Grundbuchkosten zusammen.

Behördengebühren nach AVwGebO NRW

Die Gebühren sind in der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW) geregelt:

• Aufteilungsplan (erste Ausfertigung): 100,–€
• Jede weitere Ausfertigung des Aufteilungsplans: 30,–€
• Abgeschlossenheitsbescheinigung je Sondereigentumsanteil (Wohnung): 50,–€ bis 150,–€
• Je Garagenstellplatz: 20,–€
• Mehrausfertigung der Abgeschlossenheitsbescheinigung: 30,–€

Das Bauamt hat bei der Gebühr je Sondereigentumsanteil einen Ermessensspielraum. Bei vollständigen, fehlerfreien Unterlagen wird erfahrungsgemäß eher der untere Rahmen angesetzt.

Architektenleistung und Gesamtkosten

Die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen bauvorlageberechtigten Architekten kostet bei Planeco Building ab 1.000,–€ netto für zwei Einheiten bis ca. 2.500,–€ netto für bis zu 15 Einheiten. Hinzu kommen ggf. Kosten für ein Aufmaß vor Ort (ab 390,–€ netto), falls keine verwertbaren Bestandspläne vorhanden sind.

Kostenbeispiel: 4-Familienhaus in Mülheim mit 2 Stellplätzen, 3 Ausfertigungen

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ab 1.500,–€ netto
• Behördengebühr Aufteilungsplan (3 Ausfertigungen): 160,–€
• Behördengebühr AB (4 Einheiten × 50–150,–€): 200,–€ bis 600,–€
• Behördengebühr Stellplätze (2 × 20,–€): 40,–€
• Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1.500,–€ bis 3.000,–€ (abhängig vom Verkehrswert)
• Gesamtkosten ca. 3.400,–€ bis 5.300,–€

Gilt in Mülheim ein Umwandlungsverbot?

Diese Frage stellen sich viele Eigentümer – und die Antwort ist für Mülheim an der Ruhr eindeutig: Nein.

Zwar ermöglicht § 250 BauGB (eingeführt durch das Baulandmobilisierungsgesetz 2021, verlängert bis Ende 2030) Kommunen, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten zu untersagen. Voraussetzung ist jedoch, dass das jeweilige Bundesland eine entsprechende Landesverordnung erlässt. Nordrhein-Westfalen hat eine solche Verordnung nach § 250 BauGB bislang nicht erlassen. Die frühere Umwandlungsverordnung NRW ist bereits im März 2020 ausgelaufen und wurde nicht erneuert.

Das bedeutet konkret: Eigentümer in Mülheim an der Ruhr benötigen keine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die notarielle Teilungserklärung reichen für die Aufteilung aus – ein erheblicher Vorteil gegenüber Eigentümern in Berlin, Hamburg oder München.

Ebenfalls relevant für Investoren: Mülheim an der Ruhr ist nicht von der NRW-Mieterschutzverordnung 2025 erfasst. Das bedeutet, nach einer Umwandlung gilt die gesetzliche Kündigungssperrfrist von 3 Jahren nach § 577a BGB – nicht die verlängerte Frist von 8 Jahren, die in anderen NRW-Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt. Für Eigentümer, die nach der Aufteilung einzelne Wohnungen an Selbstnutzer veräußern möchten, ist das ein relevanter Planungsfaktor.

Zu prüfen bleibt im Einzelfall, ob das betreffende Gebäude in einem Milieuschutzgebiet nach § 172 BauGB liegt – das wäre ein separates Hindernis, das unabhängig von der Umwandlungsverordnung gilt.

Besonderheiten bei gemischt genutzten Gebäuden

In Mülheim an der Ruhr finden sich häufig Gebäude mit Ladenlokal oder Praxis im Erdgeschoss und Wohnungen in den Obergeschossen. Hier wird neben Wohnungseigentum auch Teileigentum begründet – also Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Im Aufteilungsplan müssen Wohn- und Gewerbeeinheiten klar voneinander abgegrenzt sein.

Wenn Sie dabei gleichzeitig die Nutzung einer Einheit ändern möchten – etwa ein ehemaliges Ladenlokal zu Wohnraum umwidmen –, ist neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung auch eine Nutzungsänderung erforderlich. Beide Verfahren lassen sich bei sorgfältiger Planung parallel bearbeiten.

Häufige Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Zu wenige Ausfertigungen eingereicht: Reichen Sie mindestens drei Ausfertigungen ein – für Bauamt, Eigentümer und Notar. Zusätzliche Exemplare für Kaufinteressenten oder Banken kosten nur 30,–€ je Mehrausfertigung.
• Nummerierung nicht mit dem Notar abgestimmt: Abweichungen zwischen Aufteilungsplan und Teilungserklärung erzwingen Nachbesserungen und verzögern das gesamte Verfahren.
• Stellplätze nicht eindeutig zugeordnet: Jeder Stellplatz muss im Aufteilungsplan einer Einheit zugeordnet sein – fehlende Zuordnung kann zur Ablehnung führen.
• Bauliche Abgeschlossenheit nicht vorab geprüft: Wer erst nach Antragstellung feststellt, dass Einheiten baulich nicht abgeschlossen sind, verliert Zeit und Geld. Eine Vorab-Prüfung durch einen erfahrenen Architekten ist sinnvoll.
• Kein Termin beim Bauamt vereinbart: Das Amt 63 empfängt nur nach Terminvereinbarung. Planen Sie diesen Schritt frühzeitig ein.

Planeco Building begleitet Eigentümer in Mülheim an der Ruhr durch den gesamten Prozess – von der Prüfung der baulichen Abgeschlossenheit über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim Amt 63. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und lokaler Expertise in NRW kennen wir die typischen Stolperstellen – und wie man sie umgeht. Fordern Sie jetzt ein unverbindliches Angebot an.