Wer in Neunkirchen ein Mehrfamilienhaus aufteilen oder eine einzelne Wohnung verkaufen möchte, braucht zunächst eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – ohne sie ist keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich. Was viele Eigentümer dabei nicht wissen: Im Raum Neunkirchen gibt es zwei verschiedene zuständige Behörden, je nachdem ob die Immobilie im Stadtgebiet der Kreisstadt oder in einer der umliegenden Gemeinden des Landkreises liegt. Wer hier falsch einreicht, verliert Zeit. Dieser Leitfaden erklärt, welche Behörde für Sie zuständig ist, was das Verfahren kostet und wie der Ablauf konkret aussieht.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördlicher Nachweis, dass einzelne Wohn- oder Gewerbeeinheiten in einem Gebäude baulich voneinander getrennt sind. Sie ist die zwingende Voraussetzung dafür, dass ein Notar eine Teilungserklärung beurkunden und das Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen kann.

Typische Anlässe in Neunkirchen:

• Einzelverkauf von Wohnungen aus einem Mehrfamilienhaus
• Erbteilung oder Schenkung einer Immobilie
• Beleihung einzelner Einheiten – die Bank verlangt separate Grundbuchblätter
• Kauf eines Mehrfamilienhauses mit Aufteilungsabsicht

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Baugenehmigungsverfahren. Sie prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten – keine Statik, keine Nutzungsänderung, keine energetischen Anforderungen. Wenn Sie gleichzeitig eine Nutzungsänderung benötigen – etwa bei einem gemischt genutzten Gebäude mit Gewerbe im Erdgeschoss – ist das ein separates Verfahren. Mehr dazu unter Nutzungsänderung.

Welche Behörde ist in Neunkirchen zuständig?

Das ist die häufigste Fehlerquelle im Verfahren: Die Kreisstadt Neunkirchen unterhält eine eigene Untere Bauaufsichtsbehörde, die vom Landkreis Neunkirchen vollständig getrennt ist. Wer im Stadtgebiet wohnt und beim Landkreis einreicht – oder umgekehrt – muss mit Verzögerungen rechnen.

Kreisstadt Neunkirchen (PLZ 66538–66540)

Für Immobilien im Stadtgebiet Neunkirchen ist das Bauordnungsamt der Kreisstadt Neunkirchen zuständig. Abgeschlossenheitsbescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz werden dort unter der Telefonnummer 06821/202-517 bearbeitet. Antragsabgabe ist zu den Öffnungszeiten des Rathauses möglich (Mo–Fr 8–12 Uhr, Mo–Do zusätzlich 13:30–16 Uhr). Für eine persönliche Beratung ist eine Terminvereinbarung unter 06821/202-521 zwingend erforderlich – offene Sprechzeiten ohne Termin gibt es nicht mehr.

Landkreis Neunkirchen (Eppelborn, Illingen, Merchweiler, Ottweiler, Schiffweiler, Spiesen-Elversberg)

Für alle Gemeinden im Landkreis außerhalb der Kreisstadt ist die Untere Bauaufsichtsbehörde des Landkreises Neunkirchen in Ottweiler zuständig. Erreichbar per E-Mail unter [email protected] oder telefonisch unter +49 6824 307-692. Das Antragsformular – dort als „Abgeschlossenheitserklärung" bezeichnet – steht auf der Website des Landkreises zum Download bereit.

Bauliche Voraussetzungen: Was muss Ihre Immobilie erfüllen?

Die Behörde prüft, ob jede Einheit die Kriterien der baulichen Abgeschlossenheit erfüllt. Konkret bedeutet das:

• Räumliche Trennung: Jede Einheit muss durch Wände und Decken vollständig von anderen Einheiten abgetrennt sein – keine Durchgänge ohne abschließbare Tür.
• Separater abschließbarer Zugang: Jede Einheit muss direkt vom Treppenhaus, Flur oder Freien erreichbar sein, ohne eine andere Einheit zu durchqueren. Bei Altbauten in Neunkirchen ist das häufig das größte bauliche Hindernis. Wenn für den separaten Zugang ein baulicher Eingriff nötig ist, sollten Sie frühzeitig einen Statiker einbinden.
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Jede Wohneinheit muss über eine eigene Küche oder Kochgelegenheit sowie ein eigenes Bad mit WC verfügen.
• Abgeschlossene Nebenräume: Keller, Stellplätze oder Garagen, die einer Einheit als Sondereigentum zugeordnet werden sollen, müssen ebenfalls abgeschlossen sein.

Besonderheit bei Altbauten in Neunkirchen

Neunkirchen hat als ehemalige Industriestadt einen hohen Anteil an Gründerzeit- und Nachkriegsgebäuden. Für viele dieser Objekte liegen keine verwertbaren Bestandspläne vor – das Bauaktenarchiv des Landkreises enthält nur Unterlagen ab 1950. Bei älteren Gebäuden ist ein Aufmaß vor Ort zwingend erforderlich, bevor ein Aufteilungsplan erstellt werden kann. Das sollte bei der Zeit- und Kostenplanung von Anfang an berücksichtigt werden.

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Erforderliche Unterlagen – Checkliste für Neunkirchen

• Ausgefülltes Antragsformular der zuständigen Behörde (Kreisstadt oder Landkreis)
• Aufteilungsplan mit Grundrissen aller Geschosse, Schnitten und Ansichten im Maßstab 1:100, mit Maßketten und Flächenangaben nach Wohnflächenverordnung
• Nummerierung aller Einheiten mit eindeutiger Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum
• Flurkarte / Liegenschaftskarte des Grundstücks (aktuell, amtlich beglaubigt)
• Eigentumsnachweis (aktueller Grundbuchauszug, nicht älter als 3 Monate)
• Bestandspläne (sofern vorhanden) oder Aufmaßdokumentation

Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser – also einem Architekten oder entsprechend qualifizierten Ingenieur – erstellt werden. Er kann nicht vom Eigentümer selbst angefertigt werden. Planeco Building übernimmt die Erstellung des Aufteilungsplans einschließlich aller erforderlichen Zeichnungen und koordiniert die Einreichung beim zuständigen Bauamt. Mehr zu den Leistungen unter Architekt.

Schritt für Schritt: So läuft das Verfahren in Neunkirchen ab

1. Zuständigkeit klären: Liegt die Immobilie im Stadtgebiet Neunkirchen (PLZ 66538–66540) oder in einer Gemeinde des Landkreises? Das bestimmt, welche Behörde zuständig ist.
2. Bestandspläne beschaffen oder Aufmaß beauftragen: Bauakteneinsicht beim zuständigen Bauamt beantragen. Bei fehlenden oder unverwertbaren Plänen: Aufmaß vor Ort durch einen Architekten. Bei Planeco Building ab 390,– € netto.
3. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser erstellt Grundrisse, Schnitte und Ansichten mit Einheitennummerierung und Flächenberechnung. Planeco Building erstellt den vollständigen Aufteilungsplan in der Regel innerhalb von 10–14 Werktagen.
4. Antrag beim Bauordnungsamt einreichen: Vollständige Unterlagen bei der zuständigen Behörde einreichen – persönlich (mit Termin) oder postalisch.
5. Behördliche Prüfung und Ausstellung: Die Behörde prüft die bauliche Abgeschlossenheit und stellt die Bescheinigung aus. Im Saarland erfahrungsgemäß 4–8 Wochen Bearbeitungszeit.
6. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem gesiegelten Aufteilungsplan geht es zum Notar. Dauer: weitere 2–4 Wochen.
7. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt separate Wohnungsgrundbücher an. Dauer: weitere 2–6 Wochen.

Realistische Gesamtdauer für Neunkirchen: ca. 3–4 Monate von der Beauftragung bis zur Eintragung ins Grundbuch.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Neunkirchen?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen: Architektenleistung, Behördengebühren und Notar- bzw. Grundbuchkosten.

Behördengebühren im Saarland

Die Gebühren richten sich nach dem Besonderen Gebührenverzeichnis für die Bauaufsichtsbehörden des Saarlandes (GebVerzBauaufsicht), Nr. 37. Außerhalb eines Baugenehmigungsverfahrens – der Regelfall bei reinen Aufteilungen – fallen 70,– € pro Nutzungseinheit an. Innerhalb eines laufenden Baugenehmigungsverfahrens reduziert sich die Gebühr auf 50,– € pro Einheit.

Konkrete Beispiele für die Behördengebühren:

• 2-Familienhaus: 2 × 70,– € = 140,– €
• 4-Familienhaus: 4 × 70,– € = 280,– €
• 8-Familienhaus: 8 × 70,– € = 560,– €
• 12-Familienhaus: 12 × 70,– € = 840,– €

Architektenleistung (Aufteilungsplan)

Planeco Building erstellt den vollständigen Aufteilungsplan ab 1.000,– € netto für ein 2-Familienhaus bis ca. 2.500,– € netto für Objekte mit bis zu 15 Einheiten. Wenn kein verwertbarer Bestandsplan vorliegt, kommt das Aufmaß vor Ort ab 390,– € netto hinzu.

Notar- und Grundbuchkosten

Diese Kosten hängen vom Verkehrswert der Immobilie ab und liegen in der Regel im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich. Ihr Notar kann dazu eine verbindliche Kostenschätzung erstellen.

Gesamtkosten – Orientierungsrahmen für typische Neunkirchener Objekte

• 2-Familienhaus: ca. 1.940,– € bis 2.640,– € gesamt (Architekt + Behörde + Notar/Grundbuch)
• 4-Familienhaus: ca. 2.980,– € bis 4.280,– € gesamt
• 8-Familienhaus: ca. 4.560,– € bis 6.560,– € gesamt
• 12-Familienhaus: ca. 6.340,– € bis 9.340,– € gesamt

Alle Angaben sind Orientierungswerte. Behördengebühren basieren auf Nr. 37.2 GebVerzBauaufsicht Saarland. Notar- und Grundbuchkosten sind verkehrswertabhängig und können variieren. Architektenkosten verstehen sich netto.

Kein Umwandlungsverbot im Saarland – was das für Neunkirchen bedeutet

In mehreren Bundesländern können Kommunen die Aufteilung von Mietwohnhäusern in Eigentumswohnungen einschränken – auf Basis von § 250 BauGB, der sogenannten Umwandlungsgenehmigung. Diese Regelung gilt für Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten und wurde bundesweit bis Ende 2030 verlängert.

Das Saarland hat von dieser Möglichkeit bislang keinen Gebrauch gemacht und keine entsprechende Landesverordnung erlassen. Das bedeutet: In Neunkirchen können Eigentümer ihr Mehrfamilienhaus ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung in Eigentumswohnungen aufteilen – unabhängig von der Anzahl der Wohneinheiten. Das ist ein konkreter Vorteil gegenüber Städten in Bayern, Berlin, Hamburg oder Niedersachsen, wo diese Einschränkung gilt.

Hinweis: Die Rechtslage kann sich ändern. Eine aktuelle Einschätzung erhalten Sie im Rahmen einer kostenlosen Erstberatung bei Planeco Building.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Falsche Behörde angeschrieben: Immobilien im Stadtgebiet Neunkirchen gehören zum Bauordnungsamt der Kreisstadt – nicht zum Landkreis. Prüfen Sie anhand der PLZ (66538–66540 = Kreisstadt), bevor Sie einreichen.
• Kein Termin vereinbart: Das Bauordnungsamt der Kreisstadt Neunkirchen berät nur nach Terminvereinbarung (Tel. 06821/202-521). Ohne Termin gibt es keine persönliche Beratung.
• Fehlende Bestandspläne nicht frühzeitig erkannt: Gerade bei Gebäuden vor 1950 liegen im Bauaktenarchiv keine Pläne vor. Wer das erst beim Einreichen merkt, verliert Wochen. Bauakteneinsicht sollte der erste Schritt sein.
• Unklare Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum: Treppenhaus, Dach und Fassade sind Gemeinschaftseigentum – Keller und Stellplätze können Sondereigentum sein, müssen aber klar zugeordnet und abgeschlossen sein. Unklare Zuordnungen führen zu Nachforderungen.
• Aufteilungsplan selbst erstellt: Der Plan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser stammen. Eigene Skizzen oder CAD-Zeichnungen ohne entsprechende Qualifikation werden nicht akzeptiert.