Wer ein Mehrfamilienhaus in Neuss in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, kommt an der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vorbei. Sie ist die behördliche Voraussetzung dafür, dass überhaupt Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) begründet werden kann – ohne sie kein separates Grundbuchblatt, kein Einzelverkauf, keine Beleihung einzelner Einheiten. Zuständig in Neuss ist das Amt für Bauberatung und Bauordnung, das alle Anträge auf Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennimmt und bearbeitet.

Was viele Eigentümer in Neuss nicht wissen: NRW hat das bundesweite Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB bewusst nicht aktiviert. Das bedeutet, dass Sie Ihr Mehrfamilienhaus in Neuss ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung aufteilen dürfen – ein klarer Vorteil gegenüber Eigentümern in Berlin, Hamburg oder Hessen, wo solche Genehmigungen erforderlich sind.

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Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist – und was sie nicht ist

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (kurz: AB) ist eine behördliche Erklärung, dass die einzelnen Einheiten eines Gebäudes baulich in sich abgeschlossen sind. Sie bestätigt, dass jede Wohnung oder jeder sonstige Raum vollständig von anderen Einheiten getrennt ist und einen eigenen abschließbaren Zugang hat. Rechtliche Grundlage ist § 7 Abs. 4 WEG.

Wichtig zu verstehen: Die AB ist kein Verwaltungsakt und keine Baugenehmigung. Sie prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht, ob das Gebäude oder einzelne Einheiten baurechtlich genehmigt sind. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung legalisiert also keine baurechtswidrigen Zustände. Wer zum Beispiel einen Dachausbau ohne Genehmigung vorgenommen hat, erhält zwar möglicherweise eine AB für diese Einheit – das baurechtliche Problem bleibt aber bestehen.

Ebenfalls häufig verwechselt: die AB und die Teilungserklärung. Beides sind unterschiedliche Dokumente mit unterschiedlichen Ausstellern:

• Abgeschlossenheitsbescheinigung: Ausgestellt vom Bauamt – bestätigt die bauliche Abgeschlossenheit
• Aufteilungsplan: Bauzeichnung, die alle Einheiten mit Sonder- und Gemeinschaftseigentum darstellt – Pflichtanlage zur AB
• Teilungserklärung: Notariell beurkundet – regelt die rechtliche Aufteilung und das Verhältnis der Eigentümer untereinander

Erst wenn AB und Aufteilungsplan vorliegen, kann der Notar die Teilungserklärung beurkunden und das Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen.

Zuständige Behörde in Neuss

Ansprechpartner für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Neuss ist das Amt für Bauberatung und Bauordnung der Stadt Neuss:

• Adresse: Michaelstraße 50, 41460 Neuss (Eingang 5)
• Telefon: 02131 90-6301
• E-Mail: [email protected]

Das Amt unterteilt das Neusser Stadtgebiet in zwei Zuständigkeitsbereiche: Bezirk I „Innenstadt und Hafen" und Bezirk II „Südstadt". Je nach Lage Ihrer Immobilie ist ein anderer Sachbearbeiter zuständig. Den zuständigen Bezirk können Sie beim Amt erfragen oder der Zuständigkeitsübersicht der Stadt Neuss entnehmen.

Das stadteigene Antragsformular für die Abgeschlossenheitsbescheinigung steht auf der Formulare-Seite der Stadt Neuss als PDF-Download bereit. Anträge können persönlich im Geschäftszimmer abgegeben oder per Post eingereicht werden.

Tipp: Das Amt bietet eine kostenlose Bauberatung an – dienstags von 8 bis 12 Uhr und donnerstags von 13:30 bis 16:30 Uhr. Eine vorherige Terminvereinbarung unter 02131 90-6301 oder per E-Mail ist zwingend erforderlich. Nutzen Sie diesen Vorab-Check, um offene Fragen zur Genehmigungsfähigkeit Ihres Vorhabens frühzeitig zu klären.

Bauliche Voraussetzungen: Was muss Ihre Immobilie erfüllen?

Damit das Bauamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilen kann, muss jede Einheit vier Kriterien erfüllen:

1. Vollständige bauliche Trennung: Die Einheit ist durch Wände und Decken vollständig von anderen Einheiten abgetrennt
2. Eigener abschließbarer Zugang: Direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum – ohne Durchquerung fremder Einheiten
3. Eigene Sanitäreinrichtungen: Jede Wohnung benötigt eine eigene Küche oder Kochgelegenheit sowie ein eigenes Bad/WC
4. Eindeutige Abgrenzbarkeit: Die Einheit muss im Aufteilungsplan klar nummeriert und von Gemeinschaftsflächen unterscheidbar sein

Bei Stellplätzen gelten besondere Regeln: Tiefgaragenstellplätze können Sondereigentum werden, wenn sie im Aufteilungsplan eindeutig nummeriert und dauerhaft abgrenzbar sind. Außenstellplätze hingegen können in der Regel nur als Sondernutzungsrecht zugeordnet werden – nicht als Sondereigentum. Terrassen, Balkone und Loggien gelten baurechtlich ebenfalls nicht als abgeschlossen, können aber einer Einheit als Sondernutzungsrecht zugewiesen werden.

Besonderheit für Neuss: Das Amt für Bauberatung und Bauordnung ist zugleich Untere Denkmalbehörde. Bei denkmalgeschützten Gebäuden in der Neusser Innenstadt können bauliche Anpassungen zur Herstellung der Abgeschlossenheit – etwa der Einbau abschließbarer Türen oder Trennwände – denkmalrechtlich genehmigungspflichtig sein. Das sollten Sie vor Beginn der Planung klären.

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Schritt-für-Schritt: So beantragen Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Neuss

1. Bestandspläne beschaffen: Prüfen Sie, ob aktuelle Grundrisse, Schnitte und Ansichten des Gebäudes vorliegen. Bei Altbauten – in Neuss besonders häufig in der Innenstadt und den Gründerzeitvierteln – fehlen diese oft. In diesem Fall können Sie Bauakteneinsicht beim Amt beantragen (Terminvereinbarung erforderlich, begrenzte Verfügbarkeit) oder ein Aufmaß vor Ort beauftragen. Planeco Building übernimmt das Aufmaß ab 390,– € netto.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt werden – in der Regel ein Architekt. Er zeigt alle Grundrisse, Schnitte und Ansichten mit eindeutiger Nummerierung der Sondereigentumseinheiten und Kennzeichnung des Gemeinschaftseigentums. Stimmen Sie die Nummerierung vorab mit Ihrem Notar ab – das spart spätere Nacharbeit.
3. Antrag einreichen: Reichen Sie das Antragsformular der Stadt Neuss zusammen mit dem Aufteilungsplan, einem Lageplan (Maßstab 1:500) und allen weiteren erforderlichen Unterlagen beim Amt für Bauberatung und Bauordnung ein – persönlich oder per Post.
4. Prüfung durch das Bauamt: Das Amt prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit. Bei vollständigen Unterlagen erhalten Sie die Bescheinigung typischerweise innerhalb von 4 bis 8 Wochen. Bei hoher Auslastung kann sich die Bearbeitung verlängern.
5. Teilungserklärung beim Notar: Mit der vorliegenden Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem Aufteilungsplan beurkundet der Notar die Teilungserklärung, die die rechtliche Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum regelt.
6. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt (Amtsgericht Neuss) legt auf Basis der Teilungserklärung separate Wohnungsgrundbücher für jede Einheit an. Erst ab diesem Zeitpunkt können einzelne Wohnungen verkauft oder separat belastet werden.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Neuss

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen: Behördengebühren, Architektenleistung und Notar-/Grundbuchkosten.

Behördengebühren nach AVwGebO NRW:

• Ausfertigung des Aufteilungsplans (Erstausfertigung): 100,– €
• Jede weitere Ausfertigung: 30,– €
• Abgeschlossenheitsbescheinigung je Sondereigentumsanteil (Wohnung): 50,– bis 150,– €
• Je Stellplatz: ca. 20,– €

Architektenleistung (Aufteilungsplan und Antragsunterlagen) bei Planeco Building:

• 2 Einheiten: ab 1.000,– € netto
• Bis 5 Einheiten: ab 1.500,– € netto
• Bis 10 Einheiten: ab 2.000,– € netto
• Bis 15 Einheiten: ab 2.500,– € netto
• Garagen: 49,– € netto pro Einheit
• Aufmaß vor Ort (bei fehlenden Bestandsplänen): ab 390,– € netto

Drei typische Gesamtkosten-Szenarien für Neuss:

• Altbau-MFH Innenstadt (4 WE, Baujahr 1920er, keine Pläne vorhanden): Architektenleistung ca. 1.500,– € netto + Aufmaß 390,– € netto + Behördengebühren ca. 500,– € = ca. 2.390,– € (ohne Notar und Grundbuch)
• Nachkriegsbau (6 WE, Pläne teilweise vorhanden): Architektenleistung ca. 2.000,– € netto + Behördengebühren ca. 700,– € = ca. 2.700,– € (ohne Notar und Grundbuch)
• Neubau (10 WE, Pläne aus Baugenehmigung vorhanden): Architektenleistung ca. 2.000,– € netto + Behördengebühren ca. 1.100,– € = ca. 3.100,– € (ohne Notar und Grundbuch)

Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich.

Kein Umwandlungsverbot in NRW – was das für Eigentümer in Neuss bedeutet

In einigen Bundesländern wie Berlin, Hamburg oder Hessen ist für die Aufteilung von Mietwohnhäusern in Eigentumswohnungen eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB erforderlich. In NRW gilt das nicht. Die Baulandmobilisierungsverordnung NRW hat diesen Genehmigungsvorbehalt bewusst nicht aktiviert – Eigentümer in Neuss können ihre Immobilien daher ohne zusätzliche behördliche Genehmigung aufteilen, unabhängig von der Anzahl der Wohneinheiten.

Das vereinfacht den Prozess erheblich: Sie benötigen für die Aufteilung in Neuss ausschließlich die Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Bauamt – keine weitere Genehmigung der Stadt oder des Kreises.

Typische Fallstricke – und wie Sie sie vermeiden

Fehlende Bestandspläne bei Altbauten: Neuss hat einen erheblichen Altbaubestand, insbesondere in der Innenstadt und den Gründerzeitvierteln. Originalpläne fehlen häufig oder entsprechen nicht mehr dem tatsächlichen Bestand. Die Bauakteneinsicht beim Amt ist nur mit Terminvereinbarung möglich und die Terminverfügbarkeit ist begrenzt – planen Sie dafür ausreichend Zeit ein. Alternativ empfiehlt sich ein professionelles Aufmaß vor Ort als Grundlage für den Aufteilungsplan.

Unklare Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum: Treppenhaus, Dach, Fassade und Heizungsraum sind immer Gemeinschaftseigentum und müssen im Aufteilungsplan entsprechend gekennzeichnet sein. Fehler in der Zuordnung führen zu Nachforderungen des Bauamts und verzögern das Verfahren.

Nummerierung nicht mit dem Notar abgestimmt: Die Nummerierung der Einheiten im Aufteilungsplan muss exakt mit der Teilungserklärung übereinstimmen. Stimmen Sie die Nummerierungslogik vor Erstellung des Aufteilungsplans mit Ihrem Notar ab – das spart eine kostspielige Überarbeitung.

Denkmalschutz übersehen: Das Amt für Bauberatung und Bauordnung ist in Neuss zugleich Untere Denkmalbehörde. Bei denkmalgeschützten Gebäuden sollten Sie vor Beauftragung des Architekten klären, ob geplante bauliche Anpassungen denkmalrechtlich genehmigungspflichtig sind.

Planeco Building begleitet Eigentümer in Neuss durch den gesamten Prozess: von der Beschaffung der Bestandspläne über die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen bauvorlageberechtigten Architekten bis zur vollständigen Antragsmappe für das Bauamt. Mit über 1.400 erfolgreich bearbeiteten Bauanträgen und lokaler Expertise in NRW übernehmen wir die Kommunikation mit dem Amt für Bauberatung und Bauordnung Neuss – damit Sie sich auf Ihr Vorhaben konzentrieren können. Weitere Informationen zu verwandten Leistungen finden Sie unter Nutzungsänderung und Statik.