Wer in Nürtingen eine Immobilie aufteilen möchte – sei es, um einzelne Wohnungen zu verkaufen, an Kinder zu übertragen oder separat zu beleihen – braucht als ersten behördlichen Schritt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne sie ist weder eine Teilungserklärung beim Notar möglich noch die Eintragung separater Wohnungsgrundbücher. Was viele Eigentümer dabei nicht wissen: Nürtingen hat als kreisangehörige Stadt eine eigene Baurechtszuständigkeit, die digitale Einreichung über ein bestimmtes Landesportal ist Pflicht – und bei Gebäuden mit mehr als fünf Wohnungen greift in Nürtingen ein Genehmigungsvorbehalt, der vorab geprüft werden muss. Dieser Leitfaden erklärt, was konkret auf Sie zukommt.

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Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist – und was sie nicht ist

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördlicher Nachweis, der bestätigt, dass einzelne Einheiten eines Gebäudes baulich in sich abgeschlossen und damit sondereigentumsfähig sind. Das Baurechtsamt bescheinigt damit, welche Räume zu welcher Einheit gehören – inklusive Keller, Stellplätze, Terrassen und Gartenanteile.

Sie ist keine Baugenehmigung und kein Ersatz für die Teilungserklärung. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist der baulich-technische Nachweis; die Teilungserklärung ist das notarielle Rechtsdokument, das auf ihr aufbaut. Erst wenn beides vorliegt, kann das Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen.

Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 WEG: Danach muss dem Aufteilungsplan eine Bescheinigung der Baubehörde beigefügt werden, dass die Voraussetzungen der Abgeschlossenheit vorliegen.

Wann Sie in Nürtingen eine Abgeschlossenheitsbescheinigung brauchen

Die häufigsten Anlässe in der Praxis:

• Sie möchten einzelne Wohnungen Ihres Mehrfamilienhauses separat verkaufen
• Sie möchten eine Wohnung auf ein Kind oder einen anderen Familienangehörigen übertragen
• Sie möchten einzelne Einheiten separat finanzieren oder beleihen lassen
• Sie regeln eine Erbauseinandersetzung, bei der mehrere Erben einzelne Einheiten erhalten sollen

In allen diesen Fällen ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung der notwendige erste Schritt – noch vor dem Notartermin.

Drei Nürtingen-Besonderheiten, die Sie kennen müssen

Nürtingen hat eine eigene Baurechtsbehörde

Im Landkreis Esslingen ist das Landratsamt für die meisten Gemeinden die zuständige untere Baurechtsbehörde – nicht aber für Nürtingen. Die Stadt Nürtingen hat eine eigene Baurechtszuständigkeit. Das bedeutet: Ihren Antrag stellen Sie direkt beim Baurechtsamt der Stadt Nürtingen, Technisches Rathaus, Marktstraße 1, 72622 Nürtingen. Zuständig ist Frau Vanessa Hiller (Zimmer 054, Telefon: 07022 75-418). Wer den Antrag beim Landratsamt Esslingen einreicht, landet an der falschen Stelle und verliert Zeit.

Digitale Pflichteinreichung über ViBa BW

Seit März 2024 werden im Landkreis Esslingen – und damit auch in Nürtingen – Bauanträge und Abgeschlossenheitsbescheinigungen ausschließlich digital über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa BW) entgegengenommen. Papierunterlagen werden nicht akzeptiert. Für die Anmeldung im Portal benötigen Sie ein BundID-Konto. Die Bescheinigung erhalten Sie am Ende ebenfalls in elektronischer Form. Wer mit dem System nicht vertraut ist, sollte einen Architekten beauftragen, der die digitale Einreichung routinemäßig übernimmt.

Umwandlungsverbot: Gilt es für Ihr Gebäude?

Nürtingen ist als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft. Das hat eine direkte Konsequenz: Bei Gebäuden mit mehr als fünf Wohneinheiten greift der Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB. Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist in diesen Fällen genehmigungspflichtig – und diese Regelung wurde mit dem sogenannten Bauturbo-Gesetz bis Ende 2030 verlängert.

Für Gebäude mit bis zu fünf Wohnungen gilt das Umwandlungsverbot grundsätzlich nicht. Und selbst bei größeren Gebäuden gibt es Ausnahmen – etwa bei Erbauseinandersetzungen, bei Übertragung an Familienangehörige oder wenn mindestens zwei Drittel der Mieter die Wohnungen erwerben sollen. Klären Sie diesen Punkt, bevor Sie den Aufteilungsplan in Auftrag geben.

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Bauliche Voraussetzungen: Was muss erfüllt sein?

Damit das Baurechtsamt Nürtingen die Abgeschlossenheit bescheinigen kann, müssen die einzelnen Einheiten bestimmte bauliche Anforderungen erfüllen:

• Jede Einheit muss einen eigenen, von anderen Einheiten unabhängigen Zugang haben
• Jede Wohneinheit muss über eigene Sanitäreinrichtungen verfügen
• Die Einheiten müssen räumlich vollständig voneinander getrennt sein
• Nebenräume wie Keller müssen eindeutig einer Einheit zugeordnet sein

Gerade bei Altbauten – und Nürtingen hat eine historische Innenstadt mit vielen Bestandsgebäuden – sind diese Voraussetzungen nicht immer von Anfang an erfüllt. Wenn bauliche Anpassungen nötig sind (etwa das Einziehen einer Wand oder das Nachrüsten eines separaten Zugangs), kann dafür eine separate Baugenehmigung erforderlich werden. In solchen Fällen ist es sinnvoll, frühzeitig einen Statiker einzubinden, um die bauliche Machbarkeit zu klären.

Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht – ein unterschätzter Unterschied

Stellplätze, Terrassen und Gartenanteile können entweder als Sondereigentum oder als Sondernutzungsrecht eingetragen werden – und das macht einen erheblichen Unterschied für den Immobilienwert. Sondereigentum wird im Grundbuch eingetragen und ist eigenständig verkäuflich. Ein Sondernutzungsrecht ist lediglich ein Nutzungsrecht ohne eigene Grundbuchposition.

Was entscheidet darüber? Die Vermassung im Aufteilungsplan. Das Baurechtsamt Nürtingen weist ausdrücklich darauf hin: Terrassen, Gartenanteile und Stellplätze müssen im Grundriss vermasst sein, um als Sondereigentum eingetragen zu werden. Fehlt die Bemaßung, bleibt nur das Sondernutzungsrecht. Dieser Fehler passiert häufig – und lässt sich durch sorgfältige Planung vermeiden.

Schritt für Schritt: So beantragen Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Nürtingen

1. Bestandspläne beschaffen: Prüfen Sie, ob verwertbare Baupläne vorliegen. Wenn nicht, können Sie beim Bauamt Nürtingen Bauakteneinsicht beantragen. Bei älteren Gebäuden ohne Pläne ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich – Planeco Building bietet dieses ab 390,– € netto an.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt den Aufteilungsplan mit Grundrissen, Ansichten und Schnitten im Maßstab 1:100 sowie den Lageplan im Maßstab 1:500. Alle zu einer Einheit gehörenden Räume, Terrassen, Gartenanteile und Stellplätze müssen einheitlich nummeriert und – soweit Sondereigentum gewünscht ist – vermasst sein. Planeco Building erstellt Aufteilungspläne ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten.
3. Antrag digital über ViBa BW einreichen: Die vollständigen Unterlagen werden als digitale Gesamtdatei über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg hochgeladen. Papiereinreichung ist nicht möglich.
4. Prüfung durch das Baurechtsamt Nürtingen: Das Amt prüft, ob die Voraussetzungen der Abgeschlossenheit erfüllt sind. Es gibt keine gesetzliche Bearbeitungsfrist. Erfahrungsgemäß sollten Sie 4–8 Wochen einplanen – bei vollständigen und fehlerfreien Unterlagen teils auch kürzer.
5. Bescheinigung in elektronischer Form erhalten: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird digital ausgestellt und dient als Grundlage für den nächsten Schritt.
6. Teilungserklärung beim Notar: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem Aufteilungsplan beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Die Nummerierung im Aufteilungsplan sollte vorab mit dem Notar abgestimmt sein.
7. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt separate Wohnungsgrundbücher an. Erst jetzt sind die einzelnen Einheiten rechtlich eigenständig.

Welche Unterlagen brauchen Sie für das Bauamt Nürtingen?

• Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte) im Maßstab 1:100 – bei Bestandsgebäuden als Baubestandszeichnung des Ist-Zustands
• Lageplan im Maßstab 1:500
• Einheitliche Nummerierung aller zu einer Wohnung gehörenden Räume, Terrassen, Gartenanteile und Stellplätze
• Vermassung von Terrassen, Gartenanteilen und Stellplätzen, sofern diese als Sondereigentum eingetragen werden sollen
• Alle Unterlagen als digitale Gesamtdatei (PDF) zur Einreichung über ViBa BW

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Nürtingen?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): Ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten, bis ca. 2.500,– € netto für bis zu 15 Einheiten. Wenn kein verwertbarer Bestandsplan vorliegt, kommt ein Aufmaß vor Ort ab 390,– € netto hinzu.
• Behördengebühren Bauamt Nürtingen: Die Stadt Nürtingen gibt keine festen Gebührensätze an – die Kosten sind abhängig vom Einzelfall. Vergleichbare Kommunen in Baden-Württemberg erheben zwischen 60,– € und 250,– € pro Sondereigentumseinheit. Fragen Sie beim Bauamt Nürtingen vorab nach.
• Notar- und Grundbuchkosten: Diese richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie. Für ein Mehrfamilienhaus mit vier Einheiten in Nürtingen sind erfahrungsgemäß ca. 1.500,– € bis 3.000,– € für den Notar und ca. 500,– € bis 1.500,– € für das Grundbuchamt realistisch.

Für ein Mehrfamilienhaus mit vier Einheiten in Nürtingen sollten Sie insgesamt mit Gesamtkosten von ca. 3.500,– € bis 7.000,– € rechnen – abhängig von Gebäudezustand, Anzahl der Einheiten und Verkehrswert.

Typische Fehler, die zu Verzögerungen führen

Die häufigsten Gründe, warum Anträge beim Bauamt Nürtingen nachgebessert werden müssen:

• Terrassen, Stellplätze oder Gartenanteile sind nicht vermasst – damit ist kein Sondereigentum möglich
• Inkonsistente Nummerierung zwischen Aufteilungsplan und Antragsunterlagen
• Fehlende oder veraltete Baubestandszeichnungen bei Altbauten
• Einreichung in Papierform statt digital über ViBa BW
• Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB nicht vorab geprüft bei Gebäuden mit mehr als fünf Wohnungen
• Unklare Zuordnung von Gemeinschaftsflächen und Nebenräumen

Planeco Building hat in über 1.400 Bauvorhaben bundesweit Erfahrung mit den Anforderungen lokaler Baurechtsbehörden gesammelt. Vollständige und stimmige Unterlagen sind der entscheidende Faktor dafür, dass das Verfahren beim Bauamt Nürtingen ohne Rückfragen durchläuft. Bei Fragen zu Ihrem konkreten Vorhaben steht Ihnen eine kostenlose Erstberatung zur Verfügung – unverbindlich und ohne Verpflichtung.

Wenn im Zuge der Aufteilung auch die Nutzung einzelner Einheiten geändert werden soll – etwa von Gewerbe zu Wohnen – kann parallel eine Nutzungsänderung erforderlich sein. Auch das lässt sich im Rahmen eines Gesamtprojekts koordinieren.