Wer ein Mehrfamilienhaus in Oberhausen in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, kommt an der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vorbei. Sie ist die gesetzlich vorgeschriebene Voraussetzung dafür, dass das Grundbuchamt überhaupt tätig werden kann – ohne sie keine Teilungserklärung, ohne Teilungserklärung kein Wohnungsgrundbuch, ohne Wohnungsgrundbuch kein Einzelverkauf. Was viele Eigentümer dabei unterschätzen: In Oberhausen ist das Verfahren aufwendiger als in vielen anderen Städten, weil das Bauamt bei Bestandsgebäuden eine Ortsbesichtigung durchführt – und dabei den tatsächlichen Zustand mit den genehmigten Bauakten abgleicht. Gerade bei Altbauten aus der Gründerzeit, aus Zechensiedlungen oder der Nachkriegszeit kann das zu unerwarteten Zusatzanforderungen führen.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und warum ist sie Pflicht?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Erklärung, dass eine Wohn- oder Gewerbeeinheit im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (§ 7 Abs. 4 WEG) baulich hinreichend von anderen Einheiten abgeschlossen ist. Sie ist kein Verwaltungsakt, sondern eine Wissenserklärung der Behörde – und trotzdem unverzichtbar: Ohne sie kann das Grundbuchamt keine separaten Wohnungsgrundbücher anlegen.

Die Bescheinigung wird gemeinsam mit dem Aufteilungsplan beim Notar eingereicht, der daraufhin die Teilungserklärung beurkundet. Erst dann entstehen rechtlich selbstständige Eigentumseinheiten, die einzeln verkauft, belastet oder übertragen werden können.

Wann brauchen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung in Oberhausen?

Die häufigsten Anlässe in der Praxis:

• Mehrfamilienhaus aufteilen und einzelne Wohnungen verkaufen
• Wohnung auf Kinder übertragen oder verschenken, ohne das gesamte Gebäude zu veräußern
• Einzelne Einheiten separat finanzieren oder beleihen
• Dauerwohnrecht für eine bestimmte Einheit einräumen
• Stellplätze oder Kellerabteile als Teileigentum ausweisen

In all diesen Fällen ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung der erste behördliche Schritt – noch vor dem Notar, noch vor dem Grundbuchamt.

Zuständige Behörde in Oberhausen

Zuständig ist der Bereich 5-3/Bauordnung der Stadt Oberhausen, Abteilung Wohnungseigentumsbildung. Der Antrag wird im Technischen Rathaus bearbeitet:

• Adresse: Bahnhofstraße 66, 46145 Oberhausen, Zimmer A 005
• Ansprechpartnerin: Frau Anja Gerritzen, Tel. 0208 825-3572
• Weitere Sachbearbeitung: Frau Marina Reinhardt, Tel. 0208 825-2859
• E-Mail: [email protected]

Wichtig: Eine persönliche Beratung vor Ort ist in Oberhausen nicht möglich. Termine werden ausschließlich über die Online-Terminverwaltung der Stadt Oberhausen gebucht, die Beratung selbst findet telefonisch statt. Wer ohne Termin erscheint, wird nicht empfangen.

Diese Unterlagen brauchen Sie für den Antrag

Für den Antrag beim Bauordnungsamt Oberhausen sind folgende Unterlagen einzureichen:

• Schriftlicher Antrag mit Unterschrift des Eigentümers (oder Vollmacht, wenn ein Vertreter handelt)
• Aktueller Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis
• Lageplan mit allen Gebäuden und Außenanlagen auf dem Grundstück
• Aufteilungsplan: Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten, Maßstab 1:100, Format maximal DIN A3, mindestens zweifach ausgefertigt
• Bei Altbauten ohne verwertbare Bestandspläne: Baubestandszeichnung auf Basis eines aktuellen Aufmaßes

Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt werden – in NRW also in der Regel von einem eingetragenen Architekten. Er bildet die Grundlage für die behördliche Prüfung und für die spätere Teilungserklärung beim Notar.

Tipp: Beantragen Sie von Anfang an mehrere Ausfertigungen der Bescheinigung. Notar, Grundbuchamt und eigene Unterlagen benötigen jeweils eine eigene Ausfertigung. Jede Mehrausfertigung kostet nach der aktuellen Gebührenordnung zusätzlich 30,–€ – wer sie nachträglich bestellt, verliert Zeit.

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Bauliche Voraussetzungen: Was muss Ihre Einheit erfüllen?

Eine Einheit gilt als abgeschlossen, wenn sie zwei Grundvoraussetzungen erfüllt:

• Sie ist durch Wände und Decken vollständig von anderen Einheiten und Gemeinschaftsflächen getrennt
• Sie verfügt über einen eigenen abschließbaren Zugang – direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder von einem Vorraum aus – der nicht über eine andere Sondereigentumseinheit führt

Keller, Garagen und Stellplätze können als Teileigentum ausgewiesen werden, müssen aber ebenfalls eindeutig einer Einheit zugeordnet oder als eigenständige Einheit abgegrenzt sein. Gemeinschaftliche Kellerflure, Treppenhäuser und Heizungsräume verbleiben im Gemeinschaftseigentum und werden im Aufteilungsplan entsprechend gekennzeichnet.

Wenn bauliche Maßnahmen nötig sind, um diese Voraussetzungen herzustellen – etwa ein neuer Zugang oder eine trennende Wand –, kann je nach Eingriff auch ein Standsicherheitsnachweis erforderlich werden. Planeco Building klärt solche Fragen im Rahmen der Projektbegleitung vorab.

Die Oberhausen-Besonderheit: Ortsbesichtigung und nachträgliche Baugenehmigung

Das ist der Punkt, den viele Eigentümer nicht auf dem Schirm haben: Das Bauordnungsamt Oberhausen besichtigt Bestandsgebäude im Rahmen der Prüfung und gleicht den tatsächlichen Zustand mit den genehmigten Unterlagen in den Hausakten ab. Was auf dem Papier als Routineschritt klingt, kann in der Praxis erhebliche Konsequenzen haben.

Gerade bei Oberhausener Altbauten – Gründerzeitgebäude in Alt-Oberhausen oder Lirich, Zechensiedlungen in Osterfeld und Sterkrade, Nachkriegsbauten aus den 1950er und 1960er Jahren – wurden über die Jahrzehnte häufig Veränderungen vorgenommen, ohne dafür eine Baugenehmigung einzuholen: ausgebaute Dachgeschosse, veränderte Grundrisse, umgebaute Kellerräume. Wenn das Bauamt solche Abweichungen bei der Besichtigung feststellt, kann es eine nachträgliche Baugenehmigung fordern, bevor die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt wird.

Das bedeutet: zusätzliche Planungskosten, ein separates Genehmigungsverfahren und eine deutliche Verlängerung des Gesamtprozesses. In NRW fallen für nachträgliche Genehmigungen erhöhte Gebühren an.

Was Sie konkret tun können: Beantragen Sie vor der Antragstellung eine Hausakteneinsicht beim Bauordnungsamt Oberhausen (Registratur, Tel. 0208 825-2740). So erfahren Sie, welche Pläne genehmigt vorliegen – und können Abweichungen identifizieren, bevor das Bauamt sie bei der Besichtigung feststellt. Wer vorbereitet in das Verfahren geht, vermeidet böse Überraschungen. Planeco Building übernimmt diese Vorabprüfung als Teil der Projektbegleitung.

Falls bei der Gelegenheit festgestellt wird, dass Räume einer anderen Nutzung zugeführt wurden als ursprünglich genehmigt, kann zusätzlich eine Nutzungsänderung erforderlich werden – etwa wenn ein ehemaliger Gewerberaum als Wohnung genutzt wird.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Oberhausen

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

Architektenleistung (Aufteilungsplan):

• Ab ca. 1.000,–€ netto für ein Gebäude mit 2 Einheiten
• Bis ca. 2.500,–€ netto für Gebäude mit bis zu 15 Einheiten
• Aufmaß vor Ort (bei fehlenden Bestandsplänen): ab 390,–€ netto zusätzlich

Behördengebühren nach AVwGebO NRW (Tarifstelle 3.1.7, gültig seit August 2023):

• Aufteilungsplan (erste Ausfertigung): 100,–€
• Abgeschlossenheitsbescheinigung je Sondereigentumsanteil: 50,–€ bis 150,–€
• Stellplätze: 20,–€ je Stellplatz
• Mehrausfertigungen: je 30,–€

Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus mit 4 Wohneinheiten in Oberhausen

• Architektenleistung Aufteilungsplan: ca. 1.500,–€ netto
• Ggf. Aufmaß vor Ort: ab 390,–€ netto
• Behördengebühr Aufteilungsplan: 100,–€
• Abgeschlossenheitsbescheinigung (4 Einheiten × 50–150,–€): 200,–€ bis 600,–€
• Mehrausfertigungen (z. B. 2 Stück): 60,–€
• Gesamte Behördengebühren: ca. 360,–€ bis 760,–€

Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten für die Teilungserklärung, die sich am Verkehrswert der Immobilie orientieren und in der Regel im niedrigen vierstelligen Bereich liegen. Wenn eine nachträgliche Baugenehmigung erforderlich wird, entstehen weitere Kosten, die im Einzelfall erheblich sein können.

Planeco Building nennt Ihnen nach einer kostenlosen Erstberatung eine konkrete Preisspanne für Ihr Vorhaben – transparent, ohne versteckte Positionen.

Ablauf und Zeitplan: Was Sie realistisch einplanen sollten

Der Gesamtprozess von der ersten Planung bis zur Eintragung im Grundbuch läuft typischerweise in diesen Schritten ab:

1. Hausakteneinsicht und Vorabprüfung: Abgleich des genehmigten Bestands mit dem Ist-Zustand – empfohlen vor jeder Antragstellung in Oberhausen
2. Aufteilungsplan erstellen: Durch einen bauvorlageberechtigten Architekten; bei vorhandenen Plänen ca. 10–14 Werktage, bei erforderlichem Aufmaß entsprechend länger
3. Antrag einreichen: Schriftlich beim Bereich 5-3/Bauordnung, Technisches Rathaus Oberhausen
4. Ortsbesichtigung durch das Bauamt: In Oberhausen Standard bei Bestandsgebäuden
5. Behördenprüfung und Erteilung: Typisch für NRW-Großstädte sind 4–8 Wochen nach Einreichung vollständiger Unterlagen; bei Rückfragen oder erforderlicher nachträglicher Genehmigung kann sich das Verfahren deutlich verlängern
6. Teilungserklärung beim Notar: Mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung
7. Eintragung im Grundbuch: Durch das Amtsgericht Oberhausen

Planen Sie für den Gesamtprozess realistisch drei bis sechs Monate ein – mehr, wenn bauliche Abweichungen eine nachträgliche Genehmigung erfordern. Vollständige und fehlerfreie Unterlagen bei der Ersteinreichung sind der wirksamste Hebel, um Verzögerungen zu vermeiden.

Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung: Der Unterschied

Beide Dokumente werden häufig verwechselt, erfüllen aber unterschiedliche Funktionen:

• Abgeschlossenheitsbescheinigung: Behördliche Erklärung, dass die baulichen Voraussetzungen für Wohnungseigentum erfüllt sind – ausgestellt vom Bauordnungsamt Oberhausen
• Teilungserklärung: Notariell beurkundetes Dokument, das die rechtliche Aufteilung des Gebäudes in Sonder- und Gemeinschaftseigentum regelt – erstellt vom Notar auf Basis der Abgeschlossenheitsbescheinigung und des Aufteilungsplans

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die Voraussetzung für die Teilungserklärung – nicht umgekehrt. Ohne die behördliche Bescheinigung kann der Notar die Teilungserklärung nicht wirksam beurkunden.

Planeco Building begleitet Ihr Vorhaben in Oberhausen

Planeco Building übernimmt für Eigentümer in Oberhausen den gesamten Prozess rund um die Abgeschlossenheitsbescheinigung: von der Hausakteneinsicht und dem Aufmaß vor Ort über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim Bauordnungsamt und der Kommunikation mit der Behörde. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauvorhaben und lokaler Expertise in NRW wissen wir, worauf das Bauamt Oberhausen bei der Prüfung achtet – und wie man das Verfahren von Anfang an sauber aufsetzt.

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus in Oberhausen aufteilen möchten oder sich noch nicht sicher sind, ob Ihre Immobilie die baulichen Voraussetzungen erfüllt, sprechen Sie uns an. Die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich.