Wer in Oldenburg eine Immobilie aufteilen und einzelne Wohnungen oder Gewerbeeinheiten als Eigentumswohnungen verkaufen möchte, braucht als ersten behördlichen Schritt die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Sie ist die Voraussetzung dafür, dass ein Notar überhaupt eine Teilungserklärung beurkunden und das Grundbuchamt anschließend separate Grundbuchblätter anlegen kann. Ohne sie geht nichts. Was viele Eigentümer in Oldenburg dabei unterschätzen: Das Verfahren hat in der Stadt konkrete Formvorschriften, die bei Laien regelmäßig zu Nachforderungen führen – und für Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen gilt in Oldenburg zusätzlich ein Genehmigungsvorbehalt, der das gesamte Vorhaben verzögern kann, wenn er nicht frühzeitig berücksichtigt wird.

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Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist – und was sie nicht ist

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Bescheinigung, die bestätigt, dass eine Wohnung oder ein nicht zu Wohnzwecken dienender Raum baulich hinreichend von anderen Einheiten abgetrennt ist. Konkret bedeutet das: eigene Wände und Decken, ein eigener abschließbarer Zugang direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder von einem Vorraum – und keine Abhängigkeit von anderen Sondereigentumseinheiten für den Zugang.

Was sie ausdrücklich nicht ist: eine Baugenehmigung. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit, nicht die baurechtliche Zulässigkeit des Gebäudes oder seiner Nutzung. Sie ersetzt auch keine möglicherweise erforderliche Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB – dazu gleich mehr. Und sie ist kein Verwaltungsakt im rechtlichen Sinne, was bedeutet: Bei Problemen ist kein Widerspruchsverfahren möglich, sondern direkt der Weg zum Verwaltungsgericht.

Benötigt wird die Bescheinigung immer dann, wenn Wohnungseigentum oder Teileigentum begründet werden soll – also beim Aufteilen eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen, bei der Trennung von Wohn- und Gewerbeeinheiten, bei der Begründung eines Dauerwohnrechts oder bei der Aufteilung von Stellplätzen als eigenständige Einheiten.

Zuständige Behörde: Stadt Oldenburg oder Landkreis Oldenburg?

Hier liegt eine der häufigsten Verwechslungen: Im Raum Oldenburg gibt es zwei unterschiedliche Zuständigkeiten, die unterschiedliche Verfahren und Anforderungen haben.

• Stadt Oldenburg (Oldb): Für Immobilien im Stadtgebiet ist der Fachdienst Bauordnung und Denkmalschutz zuständig, Industriestraße 1a, 26121 Oldenburg. Anträge werden hier schriftlich gestellt – es gibt einen eigenen Vordruck der Stadt. Kontakt: 0441 235-3637, [email protected]
• Landkreis Oldenburg: Für Immobilien in Gemeinden wie Hatten, Wardenburg, Harpstedt oder Wildeshausen ist das Bauordnungsamt des Landkreises zuständig, Delmenhorster Straße 6, 27793 Wildeshausen. Wichtig: Seit Januar 2025 sind Anträge beim Landkreis ausschließlich digital über das Online-Portal einzureichen. Dafür ist eine Authentifizierung über das Nutzerkonto des Bundes (BundID) erforderlich. Kontakt: 04431 85985, [email protected]

Wer unsicher ist, ob seine Immobilie zum Stadtgebiet oder zum Landkreis gehört, kann dies über das Liegenschaftskataster oder die jeweilige Gemeindeverwaltung klären. Die Zuständigkeit bestimmt nicht nur die Behörde, sondern auch das Einreichungsformat und die konkreten Formvorschriften.

Gilt das Umwandlungsverbot für Ihre Immobilie in Oldenburg?

Das ist für viele Oldenburger Eigentümer die entscheidende Frage – und sie wird in keiner der behördlichen Informationsseiten klar beantwortet. Oldenburg (Oldb) ist als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft. Das hat eine direkte Konsequenz: Bei Bestandsgebäuden mit mehr als fünf Wohnungen ist die Begründung von Wohnungseigentum – also die Aufteilung in Eigentumswohnungen – zusätzlich genehmigungspflichtig.

Diese Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB läuft parallel zur Abgeschlossenheitsbescheinigung und muss separat beantragt werden. Zuständig ist die Stadt Oldenburg selbst. Die Regelung gilt bis mindestens Ende 2029 und betrifft auch mehrere Umlandgemeinden: Bad Zwischenahn, Hatten und Rastede sind ebenfalls als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft.

Die entscheidende Grenze lautet:

• Bis zu 5 Wohnungen im Gebäude: Kein Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB – die Abgeschlossenheitsbescheinigung reicht als behördlicher Schritt.
• Mehr als 5 Wohnungen im Gebäude: Zusätzliche Umwandlungsgenehmigung erforderlich. Ohne diese darf die Teilungserklärung nicht beurkundet werden.

Ausnahmen bestehen unter anderem bei Erbauseinandersetzungen, bei Veräußerung an Familienangehörige oder wenn mindestens zwei Drittel der Mieter zustimmen. Wer sich in einer dieser Situationen befindet, sollte die Ausnahmetatbestände vor Antragstellung prüfen – idealerweise gemeinsam mit einem erfahrenen Planer, der die lokalen Verfahren kennt.

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Schritt für Schritt: So läuft das Verfahren in Oldenburg ab

1. Bestandspläne prüfen oder Aufmaß beauftragen: Für den Aufteilungsplan werden maßgenaue Grundrisse aller Geschosse benötigt. Fehlen aktuelle Bestandspläne – was bei älteren Gebäuden häufig der Fall ist – muss ein Aufmaß vor Ort erfolgen. Planeco Building bietet dieses ab 390,– € netto an.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Der Aufteilungsplan zeigt die Aufteilung des Gebäudes in Sonder- und Gemeinschaftseigentum, kennzeichnet alle Einheiten mit eindeutiger Nummerierung und muss die Formvorschriften der Stadt Oldenburg erfüllen (dazu mehr im nächsten Abschnitt). Planeco Building erstellt diese Unterlagen inklusive Antragsmappe ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten.
3. Antrag beim Bauamt einreichen: Bei der Stadt Oldenburg schriftlich mit dem behördlichen Vordruck, beim Landkreis digital über das Online-Portal mit BundID-Authentifizierung. Alle erforderlichen Unterlagen müssen vollständig beigefügt sein – Nachforderungen verlängern das Verfahren um Wochen.
4. Prüfung durch das Bauordnungsamt: Die Behörde prüft, ob die bauliche Abgeschlossenheit gegeben ist. Bei vollständigen und fehlerfreien Unterlagen erteilt sie die Bescheinigung zusammen mit einer gestempelten Ausfertigung des Aufteilungsplans.
5. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem gestempelten Aufteilungsplan kann der Notar die Teilungserklärung beurkunden. Die Nummerierung im Aufteilungsplan muss exakt mit der Teilungserklärung übereinstimmen – eine frühzeitige Abstimmung mit dem Notar spart Nachbesserungen.
6. Eintragung im Grundbuch: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein eigenes Grundbuchblatt an. Erst damit ist die rechtliche Aufteilung abgeschlossen.

Der Gesamtprozess dauert in Oldenburg typischerweise 3 bis 5 Monate: etwa 10 Werktage für die Planerstellung, 4 bis 8 Wochen Bearbeitungszeit beim Bauamt und weitere 2 bis 6 Wochen für Notar und Grundbuchamt.

Unterlagen und Formvorschriften der Stadt Oldenburg

Die Stadt Oldenburg hat konkrete Anforderungen, die über das hinausgehen, was viele Eigentümer erwarten. Folgende Unterlagen sind einzureichen:

• Antrag auf Erteilung: Vordruck der Stadt Oldenburg, 1-fach
• Eigentumsnachweis oder Erbbauberechtigungsnachweis: Maximal 2 Monate alt, 1-fach
• Amtlicher Auszug aus der Liegenschaftskarte: Maximal 2 Monate alt, Maßstab 1:500, 2-fach
• Lageplan mit allen Gebäuden auf dem Grundstück: Maßstab 1:100, max. DIN A3, 2-fach
• Grundrisszeichnungen aller Geschosse inkl. Garagen und Nebengebäude: Maßstab 1:100, max. DIN A3, 2-fach
• Schnittzeichnung: Maßstab 1:100, max. DIN A3, 2-fach
• Ansichtszeichnungen (Nord, Ost, Süd, West): Maßstab 1:100, max. DIN A3, 2-fach

Besonders wichtig sind die Formvorschriften, die das Bauamt Oldenburg streng prüft: Alle Pläne müssen von der Antragstellerin oder dem Antragsteller unterschrieben sein. Bleistifteintragungen, Tippex, Radierungen und aufgeklebte Klappen führen zur Ablehnung. Pläne dürfen weder zusammengeklebt noch zusammengeheftet sein, und aufgeklebte Heftränder sind nicht zulässig. Eine Ausfertigung verbleibt beim Bauordnungsamt, die andere geht gestempelt an den Antragsteller zurück – für das Grundbuchamt.

Die 2-Monats-Frist für Eigentumsnachweis und Liegenschaftskarte ist ein häufiger Stolperstein: Wer diese Dokumente zu früh beschafft und dann Zeit für die Planerstellung benötigt, muss sie möglicherweise neu beantragen.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Oldenburg?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan, Flächenberechnung, Antragsmappe): ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten, bis ca. 2.500,– € netto für bis zu 15 Einheiten. Bei fehlenden Bestandsplänen kommt das Aufmaß vor Ort ab 390,– € netto hinzu.
• Behördengebühren: In Niedersachsen werden die Gebühren nach Zeitaufwand berechnet. Typischerweise fallen 50,– bis 250,– € pro Einheit an – bei vier Einheiten also ca. 200,– bis 1.000,– €.
• Notar- und Grundbuchkosten: Abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, typischerweise im Bereich von 1.000,– bis 3.000,– € für ein Zweifamilienhaus bis hin zu 3.000,– € und mehr bei größeren Objekten.

Für ein Zweifamilienhaus in Oldenburg (bis 5 Wohneinheiten, kein Umwandlungsverbot) liegen die Gesamtkosten typischerweise bei ca. 2.100,– bis 3.500,– €. Für ein Mehrfamilienhaus mit vier Einheiten sind es ca. 3.200,– bis 5.900,– € – ohne die zusätzlichen Kosten für eine etwaige Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB bei größeren Objekten.

Häufige Fehler – und wie Sie sie von Anfang an vermeiden

Die meisten Nachforderungen beim Bauamt Oldenburg entstehen durch dieselben vermeidbaren Fehler:

• Veraltete Nachweise: Eigentumsnachweis oder Liegenschaftskarte älter als 2 Monate – Nachbeschaffung kostet Zeit und Geld.
• Fehlende Nebengebäude: Garagen, Schuppen und Carports müssen vollständig im Aufteilungsplan erfasst sein. Werden sie vergessen, ist der Plan unvollständig.
• Formfehler in den Plänen: Bleistifteintragungen, Radierungen oder zusammengeheftete Pläne führen zur Ablehnung – unabhängig vom inhaltlichen Ergebnis.
• Inkonsistente Nummerierung: Die Einheitennummern im Aufteilungsplan müssen mit den Antragsformularen und der späteren Teilungserklärung übereinstimmen. Fehler hier erzwingen Nachbesserungen in der gesamten Kette.
• Umwandlungsverbot nicht geprüft: Eigentümer von Gebäuden mit mehr als 5 Wohnungen, die keine Umwandlungsgenehmigung beantragen, riskieren, dass die gesamte Aufteilung rechtlich nicht vollzogen werden kann.

Planeco Building hat über 1.400 Bauanträge erfolgreich begleitet und kennt die spezifischen Anforderungen der Oldenburger Bauordnungsbehörden. Wer die Unterlagen professionell erstellen lässt, vermeidet Nachforderungsrunden und hält den Zeitplan ein. Wenn im Zuge der Aufteilung auch bauliche Anpassungen nötig werden – etwa um die Abgeschlossenheit erst herzustellen – kann zusätzlich ein Statiker erforderlich sein. Bei Gebäuden mit gemischter Nutzung aus Wohnen und Gewerbe ist zudem zu prüfen, ob eine Nutzungsänderung parallel beantragt werden muss.

Sonderfälle: Was viele Eigentümer nicht wissen

Sondereigentum an Außenflächen

Terrassen, Balkone, Stellplätze und Gartenflächen können als Sondereigentum eingetragen werden – dann sind nachvollziehbare Maßangaben im Aufteilungsplan erforderlich. Alternativ können sie als Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht belegt werden; in diesem Fall genügt eine Kennzeichnung ohne Vermaßung. Welche Variante sinnvoller ist, hängt vom Einzelfall ab und sollte mit dem Notar abgestimmt werden.

Teileigentum bei gemischter Nutzung

Wenn ein Gebäude sowohl Wohn- als auch Gewerbeeinheiten enthält, wird für die Gewerbeeinheiten Teileigentum begründet. Das Verfahren läuft identisch ab, aber die baurechtliche Zulässigkeit der Gewerbenutzung muss separat sichergestellt sein. In manchen Fällen ist hier eine Nutzungsänderung Voraussetzung, bevor die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt werden kann.

Dauerwohnrecht als Sonderfall

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird auch benötigt, wenn ein Dauerwohnrecht nach § 31 WEG begründet werden soll. In diesem Fall wird nur die betroffene Wohnung im Aufteilungsplan dargestellt – es wird kein eigenes Grundbuchblatt angelegt, sondern das Recht im bestehenden Grundbuch eingetragen.

Für alle Verfahren gilt: Eine sorgfältige Vorbereitung der Unterlagen und eine frühzeitige Abstimmung mit dem Architekten und dem Notar sind die wichtigsten Faktoren für einen reibungslosen Ablauf. Planeco Building begleitet Eigentümer in Oldenburg bundesweit und lokal – von der ersten Einschätzung bis zur fertigen Antragsmappe, die beim Bauamt eingereicht werden kann.