Wer in Osnabrück eine Immobilie aufteilen und einzelne Wohnungen oder Gewerbeeinheiten separat verkaufen, vererben oder belasten möchte, braucht dafür eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ausgestellt wird sie vom Fachdienst Bauordnung und Denkmalpflege der Stadt Osnabrück – für Immobilien im Stadtgebiet. Wer im Umland liegt, etwa in Belm, Wallenhorst oder Georgsmarienhütte, wendet sich an den Fachdienst 6 Planen und Bauen des Landkreises Osnabrück. Diese Unterscheidung ist der erste Punkt, an dem viele Eigentümer Zeit verlieren.

Was viele darüber hinaus nicht wissen: In Osnabrück reicht die Abgeschlossenheitsbescheinigung allein oft nicht aus. Für Bestandsgebäude mit mehr als fünf Wohnungen gilt zusätzlich ein Umwandlungsvorbehalt nach § 250 BauGB – eine planungsrechtliche Genehmigungspflicht, die in der gesamten Behördenkommunikation kaum erklärt wird, aber über Erfolg oder Scheitern eines Aufteilungsprojekts entscheiden kann.

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Die Osnabrück-Besonderheit: Gilt das Umwandlungsverbot für Ihr Gebäude?

Osnabrück gehört zu den 57 niedersächsischen Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt, für die der Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB gilt. Die Regelung wurde nahtlos bis Ende 2030 verlängert. Das bedeutet konkret: Wer ein Bestandsgebäude aufteilen möchte, das bereits am 24. September 2022 bestand, braucht neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung eine separate Umwandlungsgenehmigung – sofern das Gebäude mehr als fünf Wohnungen hat.

Der entscheidende Schnell-Check für Eigentümer in Osnabrück:

• Gebäude mit bis zu 5 Wohnungen: Kein Umwandlungsvorbehalt – nur die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist erforderlich
• Gebäude mit 6 oder mehr Wohnungen (Bestand vor dem 24.09.2022): Zusätzliche Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB erforderlich
• Neubauten, die nach dem 24.09.2022 errichtet wurden: Kein Umwandlungsvorbehalt – auch bei mehr als fünf Wohnungen
• Rein gewerblich genutzte Gebäude: Nicht vom Umwandlungsvorbehalt betroffen

Wichtig: Das Verbot gilt auch für Versuche, es zu umgehen. Wer statt Wohnungseigentum ein Dauerwohnrecht oder ein Wohnungserbbaurecht begründen möchte, unterliegt in Osnabrück denselben Genehmigungspflichten.

Ausnahmen: Wann besteht ein Anspruch auf Genehmigung?

Der Umwandlungsvorbehalt ist kein absolutes Verbot. Die Stadt Osnabrück hat in ihrem Merkblatt zum Genehmigungserfordernis nach § 250 BauGB definierte Ausnahmetatbestände veröffentlicht, bei denen ein Anspruch auf Genehmigung besteht:

• Das Grundstück gehört zu einem Nachlass und die Aufteilung erfolgt zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern
• Das Wohnungseigentum soll zur eigenen Nutzung an Familienangehörige veräußert werden
• Mindestens zwei Drittel der Mieter erwerben die Wohnungen
• Die Versagung der Genehmigung wäre für den Eigentümer unzumutbar

Außerhalb dieser Tatbestände ist die Genehmigungspraxis in Osnabrück tendenziell restriktiv – die Stadt begründet dies mit dem erheblichen Wohnraummangel, der auch in weniger zentralen Lagen eine Nachfrage nach Mietwohnungen sicherstellt.

Bauliche Voraussetzungen: Was muss Ihre Immobilie erfüllen?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird nur erteilt, wenn die jeweilige Einheit baulich tatsächlich abgeschlossen ist. Laut Serviceportal der Stadt Osnabrück gelten folgende Anforderungen:

• Räumliche Abgrenzung: Die Einheit muss durch Wände, Decken und Böden baulich von anderen Wohnungen oder Räumen getrennt sein
• Eigener abschließbarer Zugang: Direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum – nicht über ein anderes Sondereigentum
• Nebenräume: Abstellräume im Keller oder ähnliche Räume können der Einheit als Sondereigentum zugeordnet werden, auch wenn sie außerhalb des eigentlichen Wohnungsabschlusses liegen
• Stellplätze, Terrassen, Gartenflächen: An diesen Flächen kann ebenfalls Sondereigentum begründet werden – sie müssen im Aufteilungsplan entsprechend ausgewiesen sein

Bei Altbauten – Gründerzeit- oder Nachkriegsgebäuden, von denen es in Osnabrück viele gibt – fehlt die bauliche Abgeschlossenheit häufig: Durchgangszimmer, gemeinsame Sanitäranlagen oder fehlende Trennwände können eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zunächst verhindern. In diesen Fällen sind bauliche Anpassungen notwendig, bevor der Antrag gestellt werden kann. Bei denkmalgeschützten Gebäuden ist dafür vorab eine denkmalrechtliche Genehmigung beim Fachdienst Bauordnung und Denkmalpflege einzuholen.

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Schritt für Schritt: So läuft das Verfahren in Osnabrück ab

1. Bestandspläne beschaffen oder Aufmaß beauftragen: Für bestehende Gebäude ist eine Baubestandszeichnung erforderlich. Liegen keine verwertbaren Pläne vor – was bei älteren Osnabrücker Bestandsgebäuden häufig der Fall ist – muss ein Aufmaß vor Ort durchgeführt werden. Planeco Building übernimmt das ab 390,– € netto.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Der Aufteilungsplan zeigt Grundstücksplan, Grundrisse mit Nummerierung aller Einheiten, Ansichten und Schnitte. Er muss maßstäblich sein und darf bei schriftlicher Einreichung das Format DIN A3 nicht überschreiten. In der Praxis wird er von einem Architekten erstellt.
3. Ggf. Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB beantragen: Bei Bestandsgebäuden mit mehr als fünf Wohnungen muss diese Genehmigung separat bei der Stadt Osnabrück beantragt werden – idealerweise parallel zur Abgeschlossenheitsbescheinigung, um Zeit zu sparen.
4. Antrag beim Bauamt einreichen: Für das Stadtgebiet postalisch an den Fachdienst Bauordnung und Denkmalpflege, Postfach 44 60, 49034 Osnabrück. Der Landkreis Osnabrück nimmt Anträge seit Januar 2025 ausschließlich digital entgegen.
5. Bescheinigung entgegennehmen: Nach Prüfung der Unterlagen erteilt die Behörde die Abgeschlossenheitsbescheinigung zusammen mit einer gestempelten Ausfertigung des Aufteilungsplans.
6. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Auf Basis der Abgeschlossenheitsbescheinigung erstellt der Notar die Teilungserklärung.
7. Grundbucheintragung beim Amtsgericht Osnabrück: Das Amtsgericht legt für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch an.

Erforderliche Unterlagen: Die Checkliste für Osnabrück

• Vollständig ausgefüllter und unterschriebener Antragsvordruck
• Aufteilungsplan (Grundstücksplan, Grundrisse mit Einheitennummerierung, Ansichten, Schnitt) – bei Bestandsgebäuden als Baubestandszeichnung
• Aktueller Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis (ggf. Kaufvertrag oder Handelsregisterauszug)
• Aktueller Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte
• Wohn- oder Nutzflächenberechnung

Prüfen Sie vor der Antragstellung außerdem, ob alle Flurstücke Ihres Grundstücks im Grundbuch unter derselben Bestandsverzeichnisnummer geführt werden. Ist das nicht der Fall, muss dies vorab beim Grundbuchamt beantragt werden – andernfalls wird die Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht erteilt.

Kosten: Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Osnabrück?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): Planeco Building erstellt Aufteilungspläne ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten. Bei größeren Objekten – etwa einem Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen – liegen die Kosten typischerweise bei 1.500,– bis 2.500,– € netto. Hinzu kommen ggf. Kosten für ein Aufmaß ab 390,– € netto, wenn keine verwertbaren Bestandspläne vorliegen.
• Behördengebühren: Die Stadt Osnabrück berechnet die Gebühren auf Grundlage der Niedersächsischen Baugebührenordnung (BauGO) und der Allgemeinen Gebührenordnung (AllGO) nach Zeitaufwand und Einheitenzahl. Vergleichswerte aus anderen niedersächsischen Kommunen liegen bei 50,– bis 400,– € je Aufteilungsplan und Bescheinigung. Die genauen Gebühren für Osnabrück erfragen Sie direkt beim Fachdienst Bauordnung.
• Notar- und Grundbuchkosten: Abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, in der Regel im niedrigen vierstelligen Bereich.
• Ggf. zusätzlich: Gebühren für die Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB bei Gebäuden mit mehr als fünf Wohnungen.

Bearbeitungszeit und typische Fehler

Bei vollständigen Unterlagen beträgt die Bearbeitungszeit in niedersächsischen Kommunen erfahrungsgemäß vier bis acht Wochen. In einer Großstadt wie Osnabrück mit entsprechendem Antragsvolumen kann es länger dauern. Wer die Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB parallel beantragen muss, sollte für das Gesamtverfahren bis zur Grundbucheintragung vier bis sechs Monate einplanen.

Die häufigsten Fehler, die zu Verzögerungen führen:

• Fehlende Maßketten oder Schnittzeichnungen im Aufteilungsplan – die Behörde fordert nach, das kostet Wochen
• Veraltete oder fehlende Bestandspläne bei Altbauten – ohne Aufmaß ist kein normgerechter Aufteilungsplan möglich
• Unklare Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – Kellerräume, Stellplätze und Terrassen müssen eindeutig einer Einheit zugeordnet oder als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen sein
• Flurstücke unter verschiedenen Bestandsverzeichnisnummern – muss vor Antragstellung beim Grundbuchamt bereinigt werden
• Antrag bei der falschen Behörde – Eigentümer im Landkreis (z. B. Belm, Wallenhorst, Melle) sind nicht beim Stadtbauamt, sondern beim Landkreis Osnabrück zuständig

Zwei Szenarien aus der Praxis

Zweifamilienhaus in Osnabrück aufteilen

Kein Umwandlungsvorbehalt, da weniger als sechs Wohnungen. Es ist ausschließlich die Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich. Planeco Building erstellt den Aufteilungsplan, reicht den Antrag ein und begleitet den Prozess bis zur notariellen Teilungserklärung. Gesamtdauer: typischerweise drei bis vier Monate. Architektenkosten: ab 1.000,– € netto.

Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen aufteilen (Bestand vor 2022)

Hier greift der Umwandlungsvorbehalt nach § 250 BauGB. Vor der Beauftragung eines Architekten sollte zunächst geprüft werden, ob einer der Ausnahmetatbestände greift oder ob eine Genehmigung realistisch erteilt wird. Planeco Building übernimmt die Erstellung des Aufteilungsplans und koordiniert beide Verfahren. Gesamtdauer: vier bis sechs Monate, je nach Bearbeitungszeit der Behörde. Architektenkosten: 1.500,– bis 2.500,– € netto.

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus in Osnabrück aufteilen möchten und unsicher sind, ob der Umwandlungsvorbehalt für Ihr Objekt gilt oder welche Schritte als nächstes anstehen, berät Sie Planeco Building in einem kostenlosen Erstgespräch – ohne Verpflichtung. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und lokaler Expertise in Niedersachsen begleiten wir Ihr Vorhaben von der ersten Prüfung bis zur Grundbucheintragung. Mehr zu unseren Leistungen rund um Architektur und Planung sowie Nutzungsänderungen finden Sie auf unseren Übersichtsseiten.