Wer in Paderborn ein Mehrfamilienhaus aufteilen oder einzelne Wohnungen separat verkaufen möchte, braucht als erstes eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – kurz AB-Bescheinigung. Sie ist der baulich-technische Nachweis, dass jede Einheit in sich abgeschlossen ist, und die Voraussetzung dafür, dass der Notar eine Teilungserklärung beurkunden und das Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen kann. Ohne sie geht nichts. Was viele Eigentümer in Paderborn nicht wissen: Im Raum Paderborn sind je nach Lage der Immobilie unterschiedliche Behörden zuständig – und die Anforderungen an die einzureichenden Unterlagen unterscheiden sich im Detail.

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Zuständige Behörde: Stadt, Kreis oder Delbrück?

Die häufigste Fehlerquelle beim Antrag in Paderborn ist die falsche Behörde. Im Raum Paderborn gibt es drei zuständige Stellen:

• Stadtgebiet Paderborn: Das Bauordnungsamt der Stadt Paderborn (Amt 63) ist zuständig. Die Stadt ist in Bauaufsichtsbezirke aufgeteilt; die konkret zuständige Ansprechperson lässt sich über eine interaktive Karte auf dem Digiport-Portal der Stadt Paderborn ermitteln. Anträge können dort auch digital über einen Antragsassistenten gestellt werden – eine Möglichkeit, die viele Kommunen noch nicht bieten. Allgemeiner Kontakt: [email protected]
• Kreisgebiet Paderborn (Bad Lippspringe, Borchen, Büren, Lichtenau, Salzkotten, Altenbeken, Hövelhof und weitere Gemeinden): Zuständig ist das Amt für Bauen und Wohnen des Kreises Paderborn, Aldegreverstraße 10–14, 33102 Paderborn. Das Amt stellt ein eigenes Antragsformular bereit, das alle erforderlichen Angaben abfragt.
• Sonderfall Delbrück: Die Stadt Delbrück hat ein eigenes Bauordnungsamt und ist weder über die Stadt Paderborn noch über den Kreis abzuwickeln.

Wer unsicher ist, welche Behörde für seine Adresse zuständig ist, sollte das vor der Antragstellung klären – ein Antrag bei der falschen Stelle kostet Zeit, ohne den Prozess voranzubringen.

Was die Bescheinigung leistet – und was nicht

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass die Wohnungen oder sonstigen Räume eines Gebäudes baulich in sich abgeschlossen sind: eigener Zugang, räumliche Trennung vom Rest des Gebäudes, keine Durchgangssituation durch fremde Einheiten. Sie ist eine reine Wissenserklärung der Baubehörde – kein Verwaltungsakt und keine Baugenehmigung.

Das hat eine wichtige praktische Konsequenz: Die Behörde prüft bei der AB-Bescheinigung nicht, ob das Gebäude den Anforderungen der Landesbauordnung NRW entspricht. Auch ein Altbau mit bauordnungsrechtlichen Mängeln kann eine AB-Bescheinigung erhalten – sie schützt aber nicht vor späteren bauordnungsrechtlichen Maßnahmen. Wer also einen ungenehmigten Anbau hat, sollte das separat klären.

Ebenfalls wichtig für Eigentümer in Paderborn: In NRW gilt kein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB. Die Baulandmobilisierungsverordnung NRW hat dieses Instrument bewusst nicht umgesetzt. Das bedeutet: Mietwohnungen können in Paderborn ohne zusätzliche gemeindliche Genehmigung in Eigentumswohnungen umgewandelt werden – unabhängig von der Anzahl der Einheiten. Wer Immobilien in anderen Bundesländern wie Bayern, Niedersachsen oder Berlin kennt, wo das Umwandlungsverbot greift, findet in NRW deutlich unkompliziertere Rahmenbedingungen.

Der Ablauf: Von der Bestandsaufnahme bis zum Grundbuch

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein isolierter Schritt, sondern Teil einer Kette. Wer den Gesamtprozess kennt, plant realistischer:

1. Bestandspläne beschaffen: Für Altbauten ohne vorhandene Grundrisse lohnt sich der erste Blick ins Bauaktenarchiv. Die Stadt Paderborn stellt Bauakten digital zur Verfügung; Eigentümer können über das Digiport-Portal eine Bauarchivauskunft beantragen. Bevollmächtigte benötigen eine schriftliche Vollmacht des Eigentümers.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Der Aufteilungsplan ist das Kerndokument – eine maßstabsgerechte Bauzeichnung, die Grundrisse, Schnitte und Ansichten enthält und jede Sondereigentumseinheit mit Ordnungsnummern kennzeichnet. Skizzen werden nicht akzeptiert; der Kreis Paderborn verlangt explizit professionelle Bauzeichnungen. Planeco Building erstellt Aufteilungspläne bundesweit, auch für Objekte in Paderborn und dem Kreisgebiet.
3. Antrag einreichen: Im Stadtgebiet Paderborn ist die digitale Antragstellung über Digiport möglich. Im Kreisgebiet wird das behördliche Formular ausgefüllt und zusammen mit den Unterlagen eingereicht – beim Kreis in zweifacher Ausfertigung.
4. Bescheinigung entgegennehmen: Nach Prüfung durch die Behörde wird der Aufteilungsplan mit Siegel und Unterschrift versehen und die Abgeschlossenheitsbescheinigung ausgestellt. Die Bescheinigung ist zeitlich unbegrenzt gültig – solange keine wesentlichen baulichen Änderungen vorgenommen werden.
5. Zum Notar und Grundbuchamt: Mit AB-Bescheinigung und Aufteilungsplan beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Anschließend legt das Grundbuchamt (Amtsgericht Paderborn) für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt an.

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Unterlagen: Was beim Kreis Paderborn eingereicht werden muss

Der Kreis Paderborn hat konkrete Formvorgaben veröffentlicht, die über die allgemeinen NRW-Anforderungen hinausgehen. Wer diese nicht einhält, riskiert Nachforderungen und Verzögerungen:

• Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte und Ansichten – in zweifacher Ausfertigung, maximal im Format DIN A3. Größere Formate werden zurückgewiesen.
• Ordnungsnummern: Jeder einzelne Raum, der Sondereigentum zugeordnet werden soll, muss mit arabischen Ziffern im Kreis gekennzeichnet sein. Zusammengehörende Räume einer Einheit erhalten dieselbe Nummer.
• Stellplätze: Sollen Stellplätze als Sondereigentum ausgewiesen werden, müssen diese im Plan vermaßt sein – Maßangaben sind Pflicht.
• Antragsformular: Das behördliche Formular des Kreises Paderborn ist vollständig auszufüllen.
• Vollmacht: Wer nicht selbst Eigentümer ist – etwa bei Erbengemeinschaften oder beauftragten Planern – muss eine schriftliche Vollmacht vorlegen.

Für die Stadt Paderborn gelten vergleichbare inhaltliche Anforderungen; die genauen Formvorgaben sind über den Antragsassistenten im Digiport-Portal abrufbar. Planeco Building übernimmt die Erstellung aller erforderlichen Unterlagen und stellt sicher, dass der Antrag vollständig und formgerecht eingereicht wird – das reduziert Rückfragen durch die Behörde erheblich.

Kosten: Was die Aufteilung in Paderborn insgesamt kostet

Behördenportale nennen meist nur die Verwaltungsgebühren – das ist aber nur ein Teil der Gesamtkosten. Wer eine Immobilie aufteilen will, sollte drei Kostenblöcke einplanen:

Behördengebühren nach AVwGebO NRW

Die Gebühren sind in der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW, Stand April 2026) unter Tarifstelle 3.1.7 geregelt:

• Aufteilungsplan (erste Ausfertigung): 100,–€
• Je weitere Ausfertigung des Aufteilungsplans: 30,–€
• Je Sondereigentumsanteil (Wohnung): 50,–€ bis 150,–€
• Je Garagenstellplatz: 20,–€
• Je Mehrausfertigung der Abgeschlossenheitsbescheinigung: 30,–€

Architektenleistung für den Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser – in der Regel einem Architekten – erstellt werden. Bei Planeco Building beginnen die Kosten für die Erstellung eines Aufteilungsplans ab 1.000,–€ netto für zwei Einheiten; für größere Objekte mit bis zu 15 Einheiten sind es bis zu 2.500,–€ netto. Liegt kein aktuelles Aufmaß vor, kommt ein Aufmaß vor Ort ab 390,–€ netto hinzu. Mehr zu den Kosten für Planungsleistungen gibt es auf der Planeco-Building-Website.

Notar- und Grundbuchkosten

Die Beurkundung der Teilungserklärung und die Eintragung der Wohnungsgrundbücher richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen typischerweise im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich.

Beispielrechnung: 4 Wohneinheiten + 4 Stellplätze in Paderborn

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ca. 1.500,–€ netto
• Behördengebühren: 100,–€ (Aufteilungsplan) + 4 × bis zu 150,–€ (Sondereigentum) + 4 × 20,–€ (Stellplätze) = ca. 680,–€
• Notar + Grundbuch: ca. 1.500,–€ bis 3.000,–€
• Gesamtkosten: ca. 3.680,–€ bis 5.180,–€

Bearbeitungszeiten realistisch einplanen

Die Stadt Paderborn und der Kreis Paderborn veröffentlichen keine offiziellen Bearbeitungszeiten für die AB-Bescheinigung. Als Orientierung gilt für NRW-Behörden allgemein: Bei vollständig eingereichten Unterlagen ist mit einer Bearbeitungszeit von 4 bis 8 Wochen zu rechnen. Sind Nachforderungen nötig – etwa weil Ordnungsnummern fehlen oder Stellplätze nicht vermaßt sind – verlängert sich der Prozess entsprechend. Wer einen konkreten Verkaufstermin plant, sollte den Antrag mindestens drei Monate vorher einreichen.

Die häufigsten Fehler – und wie man sie vermeidet

Die meisten Verzögerungen bei der AB-Bescheinigung in Paderborn entstehen durch dieselben vermeidbaren Fehler:

• Falsche Behörde angeschrieben: Stadtgebiet → Bauordnungsamt Stadt Paderborn; Kreisgebiet → Amt für Bauen und Wohnen Kreis Paderborn; Delbrück → eigenes Bauordnungsamt.
• Skizzen statt professioneller Bauzeichnungen: Der Kreis Paderborn akzeptiert ausdrücklich keine Skizzen. Nur maßstabsgerechte Bauzeichnungen werden angenommen.
• Falsches Format: Bauzeichnungen beim Kreis Paderborn dürfen DIN A3 nicht überschreiten.
• Fehlende oder falsche Ordnungsnummern: Jeder einzelne Raum muss mit arabischen Ziffern im Kreis nummeriert sein – nicht nur die Wohneinheit als Ganzes.
• Unvermaßte Stellplätze: Sollen Stellplätze als Sondereigentum ausgewiesen werden, sind Maßangaben im Plan Pflicht.
• Fehlende Vollmacht: Wer nicht selbst Eigentümer ist, braucht eine schriftliche Vollmacht – das gilt auch für beauftragte Planer und Makler.
• Nur einfache statt zweifacher Ausfertigung: Der Kreis Paderborn verlangt Bauzeichnungen in zweifacher Ausfertigung.

Planeco Building prüft vor der Einreichung, ob alle Unterlagen den lokalen Anforderungen entsprechen. Über 1.400 erfolgreiche Bauanträge bundesweit zeigen, dass vollständige Unterlagen der entscheidende Faktor für reibungslose Verfahren sind. Wer Unterstützung bei der Erstellung des Aufteilungsplans oder der gesamten Antragstellung sucht, findet beim Planeco-Building-Architektenservice einen direkten Ansprechpartner – auch für Objekte in Paderborn und dem Kreisgebiet.

Für Vorhaben, bei denen neben der Aufteilung auch bauliche Veränderungen geplant sind – etwa der Ausbau von Dachgeschossflächen oder die Umnutzung von Gewerbeflächen zu Wohnraum – ist zusätzlich eine Nutzungsänderung oder eine separate Baugenehmigung erforderlich. Beides sind eigenständige Verfahren, die parallel zur AB-Bescheinigung angestoßen werden können.