Wer eine Immobilie in Passau aufteilen und einzelne Wohnungen oder Gewerbeeinheiten separat ins Grundbuch eintragen lassen möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – kurz AB. Sie ist die behördliche Bestätigung, dass jede Einheit baulich in sich abgeschlossen ist und damit als eigenständiges Sondereigentum begründet werden kann. Ohne sie kein Aufteilungsplan, ohne Aufteilungsplan keine Teilungserklärung, ohne Teilungserklärung keine Grundbucheintragung. Der Prozess ist klar geregelt – aber in Passau gibt es einige lokale Besonderheiten, die Eigentümer kennen sollten, bevor sie den Antrag stellen.

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Stadt Passau oder Landkreis Passau: Welche Behörde ist zuständig?

Das ist die erste Frage, die Eigentümer in der Region klären müssen – und sie wird häufig falsch beantwortet. Die Zuständigkeit hängt davon ab, wo Ihre Immobilie liegt:

• Stadtgebiet Passau (kreisfreie Stadt): Zuständig ist das Bauordnungsamt der Stadt Passau, Abteilung Allgemeine Bauordnung, Neues Rathaus, Rathausplatz 3, 94032 Passau. Erreichbar unter +49 851 396-303 oder [email protected]. Das Antragsformular steht auf der Website der Stadt Passau als PDF bereit.
• Landkreis Passau: Zuständig ist das Landratsamt Passau, Sachgebiet 62 (Bauleitplanung/Bauordnung), Domplatz 11, 94032 Passau. Persönliche Vorsprachen nur nach vorheriger Terminabstimmung; telefonisch erreichbar Mo.–Fr. 07:30–12:00 Uhr und Mo.–Do. 13:00–16:00 Uhr. Die technische Prüfung der Abgeschlossenheit übernimmt das Sachgebiet 72 (Bauwesen technisch).

Beide Behörden haben unterschiedliche Formulare, unterschiedliche Anforderungen an die Anzahl der Plansätze und teilweise unterschiedliche Prüfpraktiken. Wer den falschen Antrag bei der falschen Stelle einreicht, verliert Zeit.

Voraussetzungen: Was muss Ihre Immobilie erfüllen?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird nur erteilt, wenn jede Einheit bestimmte bauliche Mindestanforderungen erfüllt. Diese sind in der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem § 7 Abs. 4 WEG geregelt:

• Räumliche Abgrenzung: Jede Einheit muss durch Wände, Decken und Böden vollständig von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftseigentum getrennt sein.
• Eigener abschließbarer Zugang: Jede Einheit muss einen eigenen, von außen oder vom Gemeinschaftsbereich abschließbaren Eingang haben.
• Sanitärausstattung: Innerhalb jeder Wohneinheit müssen eine Küche oder Kochgelegenheit und ein eigenes WC vorhanden sein. Bad oder Dusche sind laut den Anforderungen des Landkreises Passau nicht zwingend erforderlich – ein Punkt, der in der Praxis häufig falsch eingeschätzt wird.
• Nebenräume und Stellplätze: Kellerabteile und Speicherabteile können Sondereigentum bilden, wenn die Art des Abschlusses (z.B. abschließbare Lattenverschläge) im Plan eingetragen ist. Seit der WEG-Reform 2020 können auch Stellplätze und außerhalb des Gebäudes liegende Grundstücksteile Sondereigentum sein, sofern sie durch Maßangaben im Aufteilungsplan eindeutig bestimmt sind.

Für Teileigentumseinheiten wie Läden oder Büros gilt: Ein eigenes WC muss zugeordnet sein, darf aber – anders als bei Wohnungen – auch außerhalb der Einheit liegen.

Besonderheit Passau: Denkmalschutz und historische Bausubstanz

Passau zählt 764 eingetragene Baudenkmäler und drei denkmalgeschützte Ensemblebereiche (Altstadt, Hals, Dr.-von-Pichler-Platz). Das ist für die Abgeschlossenheitsbescheinigung aus einem konkreten Grund relevant: Wenn zur Herstellung der Abgeschlossenheit bauliche Maßnahmen nötig sind – etwa der Einbau einer Trennwand, ein neuer Zugang oder die Verstärkung einer Decke –, kann dafür eine zusätzliche denkmalschutzrechtliche Erlaubnis nach dem Bayerischen Denkmalschutzgesetz (Art. 6 DSchG) erforderlich sein. Bei Ensemblebauten sind alle außenwirksamen Maßnahmen erlaubnispflichtig.

Wer eine Immobilie in der Passauer Altstadt aufteilen möchte, sollte deshalb vor der Antragstellung klären, ob die geplanten baulichen Anpassungen denkmalschutzrechtlich genehmigungsfähig sind. Die Untere Denkmalschutzbehörde ist beim Bauordnungsamt der Stadt Passau angesiedelt – eine frühzeitige Abstimmung spart Überraschungen im Verfahren.

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Abgeschlossenheitsbescheinigung in Passau beantragen: Der Ablauf

Der Prozess von der ersten Überlegung bis zur Grundbucheintragung folgt einem klaren Schema. In der Praxis entscheidet die Qualität der Unterlagen darüber, wie reibungslos das Verfahren läuft.

1. Bestandspläne beschaffen: Für bestehende Gebäude müssen die Aufteilungspläne dem tatsächlichen Baubestand entsprechen. Falls keine verwertbaren Pläne vorhanden sind – bei Passaus historischem Altbaubestand keine Seltenheit –, lohnt sich die Einsicht in die Bauakte. Das Archiv des Bauordnungsamts der Stadt Passau ist unter Tel. 0851/396-249 erreichbar. Alternativ wird ein Aufmaß vor Ort durchgeführt.
2. Aufteilungsplan durch einen Architekten erstellen lassen: Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt werden. Er zeigt alle Grundrisse (Keller bis Dachspitz), Schnitte und Ansichten mit Maßangaben, die Nummerierung der Sondereigentumseinheiten (arabische Ziffern im Kreis, keine Buchstaben) und die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Planeco Building übernimmt diese Leistung bundesweit – inklusive Aufmaß, Planzeichnung und Einreichung.
3. Antrag einreichen: Bei der Stadt Passau sind mindestens 3 Plansätze einzureichen (Lageplan M 1:1.000, Grundrisse, Schnitte, Ansichten – nicht größer als DIN A3), beim Landratsamt Passau mindestens 2 Plansätze. Beide Behörden verlangen eine Baubestandserklärung, mit der der Antragsteller bestätigt, dass die Pläne dem tatsächlichen Baubestand entsprechen. Das Landratsamt behält sich eine Vor-Ort-Überprüfung vor. Für Notar, Bank und Hausverwaltung empfiehlt es sich, deutlich mehr Ausfertigungen einzureichen als das Minimum – Nachbeglaubigungen sind aufwändig und kostenpflichtig. Die Antragstellung ist auch digital über das BayernPortal möglich; dafür ist eine BayernID mit gehobener Authentifizierung erforderlich.
4. Bescheinigung entgegennehmen: Nach Prüfung durch das Bauamt wird der Aufteilungsplan mit Siegel und Unterschrift versehen und die Abgeschlossenheitsbescheinigung ausgestellt.
5. Teilungserklärung beim Notar: Mit der AB und dem gestempelten Aufteilungsplan wird die Teilungserklärung notariell beurkundet.
6. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Grundbuchblatt an. Erst damit ist die Aufteilung rechtlich vollzogen.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Passau

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen:

• Behördengebühren Stadt Passau: ca. 81,–€ je Sondereigentumseinheit (Tarif-Nr. 2.I.2/4 des bayerischen Kostenverzeichnisses). Der genaue Betrag kann je nach Fall leicht abweichen. Für den Landkreis Passau gilt die allgemeine bayerische Bandbreite von 25,–€ bis 150,–€ je Einheit.
• Architektenleistung: Die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen Architekten kostet je nach Größe und Komplexität des Objekts ab ca. 1.000,–€ netto (Zweifamilienhaus) bis ca. 2.500,–€ netto (Objekte mit bis zu 15 Einheiten). Bei Planeco Building sind Aufmaß, Planzeichnung und Einreichung in der Leistung enthalten.
• Notar- und Grundbuchkosten: Diese richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich.

Zum Vergleich: Ein Vierfamilienhaus in Passau mit einem Gesamtverkehrswert von rund 600.000,–€ lässt sich durch Aufteilung und Einzelverkauf häufig um 15–25 % im Erlös steigern – bei Gesamtkosten der Aufteilung von ca. 3.000,–€ bis 5.000,–€ ein erheblicher Hebel. Der Preisunterschied zwischen Mehrfamilienhäusern (ca. 2.928,–€/m²) und Eigentumswohnungen (ca. 3.325,–€/m²) in Passau macht diesen Schritt für viele Eigentümer wirtschaftlich attraktiv.

Umwandlungsverbot § 250 BauGB: Gilt es für Ihre Immobilie in Passau?

Das ist ein Punkt, den viele Eigentümer übersehen: Die Stadt Passau (kreisfreie Stadt) ist explizit in der bayerischen Gebietskulisse nach § 250 BauGB aufgeführt. Das bedeutet: Wer in der Stadt Passau ein bestehendes Wohngebäude mit 11 oder mehr Wohnungen von Miet- in Eigentumswohnungen umwandeln möchte, benötigt dafür eine Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde. Diese Regelung gilt bis Ende 2030. Für Objekte mit weniger als 11 Einheiten greift das Verbot nicht – aber es lohnt sich, das vor der Antragstellung zu prüfen, insbesondere bei größeren Bestandsgebäuden in der Innenstadt.

Für Immobilien im Landkreis Passau gilt das Umwandlungsverbot nicht, da der Landkreis nicht in der Gebietskulisse gelistet ist.

Typische Fehler, die den Antrag verzögern

Unvollständige Unterlagen sind der häufigste Grund, warum Anträge zurückgegeben werden. Diese Fehler lassen sich vermeiden:

• Fehlende Maßangaben: Alle Grundrisse müssen bemaßt sein. Ohne Maßangaben kann die Abgeschlossenheit nicht geprüft werden.
• Falsche Nummerierung: Einheiten müssen mit arabischen Ziffern im Kreis gekennzeichnet werden – keine Buchstaben, keine römischen Ziffern. Die Reihenfolge ist festgelegt: zuerst Wohnungen, dann Teileigentum (Läden, Büros), dann Garagen.
• Zu wenige Plansätze: Stadt Passau verlangt mindestens 3, Landratsamt mindestens 2 Ausfertigungen. Wer nur 2 bei der Stadt einreicht, bekommt den Antrag zurück.
• Unklare Zuordnung von Nebenräumen: Kellerabteile und Speicherabteile müssen eindeutig einer Einheit zugeordnet sein, und die Art des Abschlusses muss im Plan vermerkt sein.
• Fehlende Baubestandserklärung: Ohne diese Erklärung ist der Antrag unvollständig.

Planeco Building prüft vor der Einreichung alle Unterlagen auf Vollständigkeit und Konformität mit den Anforderungen der jeweiligen Passauer Behörde – das reduziert Rückfragen und Verzögerungen erheblich. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen kennt das Team die typischen Stolperstellen und wie man sie umgeht.

Wenn Sie eine Immobilie in Passau aufteilen möchten – ob Zweifamilienhaus in Grubweg, Altbau in der Innenstadt oder Gewerbe-Wohn-Mischgebäude im Landkreis –, begleitet Planeco Building den gesamten Prozess: von der Aufnahme des Baubestands über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim Bauordnungsamt oder Landratsamt. Für eine kostenlose Erstberatung stehen wir bundesweit zur Verfügung.