Wer in Peine eine Immobilie aufteilen möchte – sei es ein Zweifamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus oder ein gemischt genutztes Gebäude – kommt an der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vorbei. Sie ist die behördliche Voraussetzung dafür, dass einzelne Wohn- oder Teileigentumseinheiten überhaupt als eigenständige Einheiten im Grundbuch eingetragen werden können. Ohne sie kein separates Grundbuchblatt, ohne separates Grundbuchblatt kein Einzelverkauf, keine Einzelbeleihung, keine Erbteilung. Was viele Eigentümer in Peine dabei unterschätzen: Die Stadt Peine und der Landkreis Peine haben zwei voneinander unabhängige Bauaufsichtsbehörden – und die Frage, welche für Ihre Immobilie zuständig ist, entscheidet darüber, wo Sie Ihren Antrag einreichen.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (kurz: AB) ist ein behördlicher Nachweis, der bestätigt, dass eine Wohn- oder Teileigentumseinheit baulich hinreichend von anderen Einheiten abgetrennt ist. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG. Die Bescheinigung wird zusammen mit einem gestempelten Aufteilungsplan ausgestellt und ist Pflichtunterlage beim Notar, bevor eine Teilungserklärung beurkundet und Wohnungsgrundbücher angelegt werden können.

Typische Anlässe in Peine:

• Mehrfamilienhaus aufteilen und Einheiten einzeln verkaufen
• Immobilie unter Erben oder Familienmitgliedern aufteilen
• Einzelne Einheiten separat beleihen (Bankfinanzierung)
• Kaufinteressent prüft Aufteilungsfähigkeit vor dem Erwerb
• Teileigentum für Gewerbeeinheiten, Stellplätze oder Garagen begründen

Wichtig zu verstehen: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Baugenehmigungsverfahren und kein Verwaltungsakt im klassischen Sinne. Die Bauaufsicht prüft dabei ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht die Einhaltung der gesamten Niedersächsischen Bauordnung. Das bedeutet: Auch Gebäude mit bauordnungsrechtlichen Mängeln können eine AB erhalten, sofern die Abgeschlossenheit der Einheiten gegeben ist.

Welche Behörde ist in Peine zuständig?

In Peine gibt es eine Besonderheit, die in der Praxis regelmäßig zu Verwirrung führt: Je nach Lage Ihrer Immobilie ist entweder die Stadt Peine oder der Landkreis Peine zuständig. Ein Antrag bei der falschen Behörde kostet Zeit – prüfen Sie die Zuständigkeit daher als erstes.

Stadt Peine – Abteilung Bauordnung

Zuständig für das Stadtgebiet Peine sowie die Ortsteile: Berkum, Dungelbeck, Duttenstedt, Eixe, Essinghausen, Handorf, Röhrse, Rosenthal, Schmedenstedt, Schwicheldt, Stederdorf, Vöhrum/Landwehr, Wendesse und Woltorf.

Antragsweg: Online über das Serviceportal der Stadt Peine oder schriftlich.

Landkreis Peine – Fachdienst Bauordnung und Raumordnung

Zuständig für Immobilien in den Gemeinden: Edemissen, Hohenhameln, Ilsede, Wendeburg, Lengede und Vechelde.

• Ansprechpartnerin: Frau S. Funke (Raum 6225, 2. OG)
• Adresse: Kreishaus II, Werner-Nordmeyer-Str. 19a, 31226 Peine
• Telefon: 05171 401 6275
• E-Mail: [email protected]
• Antragsweg: Online über das OnlinePortal des Landkreises Peine oder schriftlich

Voraussetzungen: Wann gilt eine Einheit als abgeschlossen?

Die baulichen Anforderungen an die Abgeschlossenheit sind in beiden Zuständigkeitsbereichen identisch. Eine Einheit gilt als abgeschlossen, wenn sie:

• durch Wände und Decken vollständig von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftseigentum abgetrennt ist
• einen eigenen, abschließbaren Zugang hat – der Zugang darf nicht über eine andere Sondereigentumseinheit führen
• über eigene Sanitär- und Kochgelegenheiten verfügt (bei Wohneinheiten)
• in sich funktional nutzbar ist, ohne fremde Einheiten zu durchqueren

Auch an Stellplätzen, Terrassen, Balkonen und Gartenflächen kann Sondereigentum begründet werden – diese müssen im Aufteilungsplan eindeutig einer Einheit zugeordnet sein.

Besonderheit beim Landkreis Peine: Flurstücke im Grundbuch

Der Landkreis Peine stellt eine Anforderung, die in der Praxis häufig übersehen wird und Verzögerungen verursacht: Alle zum Grundstück gehörenden Flurstücke müssen im Grundbuchblatt unter derselben laufenden Bestandsverzeichnisnummer geführt sein. Ist das nicht der Fall, muss der Eigentümer dies vor der Antragstellung beim Grundbuchamt beantragen. Wer diesen Schritt übersieht, verliert unter Umständen mehrere Wochen. Prüfen Sie daher Ihren aktuellen Grundbuchauszug, bevor Sie den Antrag stellen.

Gilt das Umwandlungsverbot in Peine?

Nein. Peine gehört nach aktuellem Stand nicht zu den niedersächsischen Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt, für die ein Umwandlungsvorbehalt nach § 250 BauGB gilt. Städte wie Braunschweig, Hildesheim oder Wolfsburg unterliegen diesem Genehmigungsvorbehalt – in Peine ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ohne zusätzliche behördliche Genehmigung möglich. Das ist ein relevanter Vorteil für Eigentümer und Investoren, die ein Mehrfamilienhaus aufteilen möchten.

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Welche Unterlagen werden benötigt?

Beide Peiner Behörden verlangen im Kern dieselben Unterlagen. Beim Landkreis Peine gelten zusätzlich spezifische Formatvorgaben für den Aufteilungsplan.

Pflichtunterlagen

• Ausgefüllter Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG
• Aktueller Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte (Lageplan)
• Aufteilungsplan (Bauzeichnung) mit sämtlichen Grundrissen vom Keller bis zum Spitzboden, Tiefgaragen, Schnitten und Ansichten
• Aufstellung der einzelnen Wohn- und Nutzflächen je Einheit
• Eigentumsnachweis (aktueller Grundbuchauszug, ggf. Kaufvertrag oder Handelsregisterauszug)

Besondere Anforderungen an den Aufteilungsplan in Peine

Der Aufteilungsplan ist das zentrale Dokument – und gleichzeitig die häufigste Fehlerquelle. Beim Landkreis Peine gelten folgende Vorgaben:

• Alle Nutzungseinheiten müssen mit arabischen Ziffern fortlaufend nummeriert sein – farbliche Schraffierung allein reicht nicht aus
• Gemeinschaftlich genutzte Räume (Treppenhaus, Flure, Abstellräume) sind mit „G" zu kennzeichnen
• Küche und Bad müssen in den Grundrissen beschriftet oder durch Symbole kenntlich gemacht sein
• Zeichnungen dürfen das Format DIN A3 nicht übersteigen
• Bei Papieranträgen: mindestens zweifache Ausfertigung der Zeichnungen
• Grundsätzlich müssen alle Gebäude auf dem Grundstück dargestellt sein – auch Nebengebäude, Garagen und Carports

Den Aufteilungsplan erstellt in der Regel ein bauvorlageberechtigter Architekt. Bei Bestandsgebäuden, für die keine verwertbaren Pläne vorliegen, ist vorab ein Aufmaß vor Ort erforderlich. Gerade bei Altbauten aus den 1950er bis 1970er Jahren – die in Peine häufig anzutreffen sind – fehlen Bestandspläne oft vollständig. In diesen Fällen empfiehlt sich eine Bauakteneinsicht beim zuständigen Bauamt, um vorhandene Unterlagen zu sichten.

Verfahrensablauf: Von der Antragstellung bis zum Grundbuch

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nur ein Schritt in einem mehrstufigen Prozess. Wer den Gesamtablauf kennt, kann realistisch planen und vermeidet Überraschungen.

1. Zuständigkeit klären: Stadt Peine oder Landkreis Peine – abhängig von der Lage der Immobilie
2. Grundbuchauszug prüfen: Flurstücke unter einer Bestandsverzeichnisnummer? Falls nicht, vorab beim Grundbuchamt beantragen
3. Aufteilungsplan erstellen lassen: Durch einen Architekten – bei fehlenden Bestandsplänen inkl. Aufmaß vor Ort
4. Antrag einreichen: Online oder schriftlich bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, mit allen Pflichtunterlagen
5. Prüfung durch das Bauamt: Bei vollständigen Unterlagen wird die Abgeschlossenheitsbescheinigung zusammen mit einem gestempelten Aufteilungsplan erteilt
6. Notar und Grundbuch: Mit der AB und dem gestempelten Aufteilungsplan wird die Teilungserklärung notariell beurkundet; anschließend legt das Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher an

Realistischer Zeitrahmen für den Gesamtprozess: 3 bis 5 Monate – abhängig von der Vollständigkeit der Unterlagen, der Bearbeitungszeit des Bauamts und der Terminsituation beim Notar. Nachforderungen durch das Bauamt aufgrund unvollständiger Unterlagen können den Ablauf um 2 bis 4 Wochen verlängern.

Wenn bei der Aufteilung bauliche Eingriffe in tragende Strukturen notwendig werden – etwa um eine Einheit abzutrennen oder einen separaten Zugang zu schaffen – ist zusätzlich ein Statiker hinzuzuziehen. Planeco Building koordiniert alle Gewerke aus einer Hand.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Peine?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen: Architektenleistung, Behördengebühren und Notar- sowie Grundbuchkosten.

Architektenleistung: Aufteilungsplan erstellen

• Aufteilungsplan für 2 Einheiten: ab 1.000,– € netto
• Aufteilungsplan für bis zu 15 Einheiten: ab 2.500,– € netto
• Aufmaß vor Ort (bei fehlenden Bestandsplänen): ab 390,– € netto

Behördengebühren in Peine

Die Gebühren richten sich nach der Allgemeinen Gebührenordnung (AllGO) Niedersachsen und werden nach Verwaltungsaufwand und Anzahl der zu bildenden Einheiten berechnet. Konkrete Pauschalbeträge werden von den Behörden nicht vorab kommuniziert – erfahrungsgemäß liegen die Gebühren im Bereich von 50,– bis 250,– € pro Einheit.

Notar- und Grundbuchkosten

Diese richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen typischerweise im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich. Für eine konkrete Schätzung empfiehlt sich eine Anfrage beim Notar.

Praxisbeispiel: Zweifamilienhaus in Peine-Stederdorf

• Zuständig: Stadt Peine (Stederdorf ist Ortsteil des Stadtgebiets)
• Architektenleistung: ab 1.000,– € netto
• Behördengebühren: ca. 100,– bis 200,– €
• Notar und Grundbuch: ca. 1.500,– bis 2.500,– €
• Gesamtkosten: ca. 2.600,– bis 3.700,– €

Praxisbeispiel: Mehrfamilienhaus mit 6 Einheiten in Vechelde

• Zuständig: Landkreis Peine (Vechelde gehört zum Landkreis)
• Architektenleistung: ab 2.000,– € netto
• Behördengebühren: ca. 300,– bis 600,– €
• Notar und Grundbuch: ca. 3.000,– bis 5.000,– €
• Gesamtkosten: ca. 5.300,– bis 7.600,– €

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

Die häufigsten Ablehnungsgründe beim Landkreis und der Stadt Peine sind vermeidbar, wenn man sie kennt:

• Flurstücke nicht zusammengeführt: Alle Flurstücke müssen vor Antragstellung unter einer Bestandsverzeichnisnummer im Grundbuch stehen – dieser Schritt wird am häufigsten vergessen
• Fehlende Nummerierung im Aufteilungsplan: Farbliche Schraffierung allein reicht nicht – arabische Ziffern sind Pflicht
• Nebengebäude nicht dargestellt: Garagen, Carports und Schuppen müssen im Plan erfasst sein
• Kein separater Zugang: Führt der Zugang zu einer Einheit durch eine andere Sondereigentumseinheit, ist die Abgeschlossenheit nicht gegeben
• Unklare Zuordnung von Nebenräumen: Keller, Stellplätze und Gartenflächen müssen eindeutig einer Einheit zugeordnet sein
• Falsche Behörde angeschrieben: Antrag bei Stadt Peine eingereicht, obwohl die Immobilie im Landkreis liegt – oder umgekehrt

Planeco Building übernimmt die Erstellung des Aufteilungsplans, die Prüfung der Vollständigkeit aller Unterlagen und die Einreichung bei der zuständigen Behörde. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen kennen wir die spezifischen Anforderungen der Peiner Bauaufsichtsbehörden und stellen sicher, dass Ihr Antrag vollständig und prüffähig eingereicht wird. Wenn Gewerberäume im Zuge der Aufteilung umgewidmet werden sollen, kann zusätzlich eine Nutzungsänderung erforderlich sein – auch das koordinieren wir für Sie.

Für die Erstellung des Aufteilungsplans benötigt Planeco Building in der Regel 14 bis 21 Tage – vorausgesetzt, verwertbare Bestandspläne liegen vor. Bei Altbauten ohne Pläne verlängert sich dieser Zeitraum um die Aufmaßzeit vor Ort. Sprechen Sie uns an – wir prüfen Ihr Vorhaben und nennen Ihnen einen konkreten Zeitplan und ein transparentes Angebot.