Wer in Pforzheim ein Mehrfamilienhaus aufteilen und einzelne Wohnungen separat verkaufen, verschenken oder beleihen möchte, braucht als ersten behördlichen Schritt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne dieses Dokument kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, kein Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen. Die Bescheinigung bestätigt, dass jede Einheit baulich in sich abgeschlossen ist und damit als eigenständiges Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geführt werden kann. Was viele Eigentümer unterschätzt: Der Prozess beginnt nicht beim Amt, sondern beim Architekten – und die häufigsten Verzögerungen entstehen nicht durch lange Bearbeitungszeiten, sondern durch lückenhafte Unterlagen.

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Wer ist in Pforzheim zuständig – und wer nicht

Die Zuständigkeit hängt davon ab, ob Ihre Immobilie im Stadtgebiet Pforzheim oder im umliegenden Enzkreis liegt – ein Unterschied, der in der Praxis regelmäßig zu Verwechslungen führt.

• Stadtkreis Pforzheim: Das Baurechtsamt der Stadt Pforzheim ist als untere Baurechtsbehörde zuständig. Das Stadtgebiet ist in vier Baubezirke unterteilt, denen jeweils eigene Sachbearbeiter zugeordnet sind.
• Enzkreis (Umland): Für Immobilien außerhalb des Stadtgebiets – also in Gemeinden wie Niefern-Öschelbronn, Ispringen oder Birkenfeld – ist das Baurechtsamt des Landratsamts Enzkreis zuständig (Östliche Karl-Friedrich-Str. 58, 75175 Pforzheim, Telefon 07231 308-9227, [email protected]).

Einen Antrag beim falschen Amt einzureichen kostet Zeit. Prüfen Sie daher vorab anhand Ihrer Adresse, in welchem Zuständigkeitsbereich Ihre Immobilie liegt.

Wann Sie die Bescheinigung brauchen

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist immer dann erforderlich, wenn aus einem bisher einheitlichen Gebäude rechtlich selbstständige Eigentumseinheiten entstehen sollen. Die häufigsten Anlässe in Pforzheim:

• Einzelverkauf von Wohnungen: Ein Mehrfamilienhaus soll wohnungsweise veräußert werden
• Erbteilung oder Schenkung: Immobilien sollen unter Erben aufgeteilt oder an Kinder übertragen werden
• Separate Beleihung: Eine Bank verlangt den Nachweis der Abgeschlossenheit als Voraussetzung für die Finanzierung einzelner Einheiten
• Wohn- und Gewerbeeinheiten trennen: Wenn in einem Gebäude Wohnungen und gewerblich genutzte Flächen als Teileigentum getrennt werden sollen

Bauliche Voraussetzungen: Was Ihre Immobilie erfüllen muss

Das Baurechtsamt prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht die planungsrechtliche Zulässigkeit der Nutzung. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist daher kein Freifahrtschein für baurechtlich ungeklärte Zustände. Bestehende Baurechtsverstöße bleiben bestehen und können spätere Verkäufe oder Finanzierungen erheblich erschweren.

Für die Abgeschlossenheit müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Räumliche Abgrenzung: Jede Einheit muss durch feste Wände, Decken und Böden vollständig von anderen Einheiten und Gemeinschaftsflächen getrennt sein
• Separater Zugang: Jede Wohnung braucht einen eigenständigen, abschließbaren Zugang – direkt vom Treppenhaus oder von außen
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Küche oder Kochgelegenheit, Bad und WC müssen innerhalb der Einheit vorhanden sein
• Garagen und Stellplätze: Einzelne Garagenstellplätze gelten als abgeschlossen, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen klar ersichtlich sind – dies muss aus der Bauzeichnung hervorgehen
• Balkone und Terrassen: Freiflächen gelten baurechtlich nicht als abgeschlossen, können aber einer Wohnung als Sondernutzungsrecht zugeordnet werden

Der Prozess: Von der Planung bis zum Wohnungsgrundbuch

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein Schritt in einem mehrstufigen Verfahren. Wer den Gesamtprozess kennt, plant realistisch und vermeidet teure Unterbrechungen.

1. Bestandspläne beschaffen: Prüfen Sie, ob vollständige Baupläne Ihres Gebäudes vorliegen. Beim Baurechtsamt Pforzheim können Bauakten gegen Gebühr eingesehen werden – für Gebäude, die vor 1940 errichtet wurden, liegt die Akte im Stadtarchiv, nicht beim Baurechtsamt. Grundbuchauszüge erhalten Sie beim Amtsgericht Maulbronn als zuständigem Grundbuchamt.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt die Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte) im Maßstab 1:100. Bei bestehenden Gebäuden muss es sich zwingend um eine Baubestandszeichnung handeln – also eine Zeichnung des tatsächlichen Ist-Zustands, nicht der genehmigten Planung. Alle zu einer Einheit gehörenden Räume werden mit der jeweils gleichen Nummer gekennzeichnet.
3. Antrag beim Baurechtsamt Pforzheim einreichen: Eingereicht werden der ausgefüllte Antrag (Formular auf pforzheim.de verfügbar), der Lageplan sowie die Bauzeichnungen in zweifacher Ausfertigung. Ob eine digitale Einreichung über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg möglich ist, sollte vorab beim Baurechtsamt erfragt werden.
4. Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen: Nach behördlicher Prüfung erhalten Sie die Bescheinigung. Erfahrungsgemäß dauert die Bearbeitung in mittelgroßen Stadtkreisen wie Pforzheim etwa 4–8 Wochen – eine offizielle Angabe macht die Stadt nicht.
5. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem Aufteilungsplan beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Die Nummerierung der Einheiten im Aufteilungsplan sollte vorab mit dem Notar abgestimmt werden, um spätere Inkonsistenzen zu vermeiden.
6. Grundbucheintragung: Das Amtsgericht Maulbronn als zuständiges Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuch an.

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Unterlagen-Checkliste für den Antrag in Pforzheim

Laut Baurechtsamt der Stadt Pforzheim sind folgende Unterlagen einzureichen:

• Ausgefülltes Antragsformular (verfügbar auf pforzheim.de)
• Lageplan des Grundstücks
• Bauzeichnungen in zweifacher Ausfertigung im Maßstab 1:100: Grundrisse aller Geschosse, Ansichten, Schnitte
• Baubestandszeichnung bei bestehenden Gebäuden (Ist-Zustand, nicht genehmigter Zustand)
• Einheitliche Nummerierung aller zu einer Wohnung gehörenden Räume in den Grundrissen
• Darstellung der Garagenmarkierungen, sofern Stellplätze als Sondereigentum ausgewiesen werden sollen

Empfehlenswert ist es, von vornherein drei Ausfertigungen einzureichen – eine für das Amt, eine für den Notar, eine als Eigenexemplar. Wer nicht Eigentümer des Grundstücks ist, muss zusätzlich eine Vollmacht des Eigentümers vorlegen.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Pforzheim?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen. Die Stadt Pforzheim macht zu den Behördengebühren keine pauschale Angabe – sie sind einzelfallabhängig. In Baden-Württemberg gilt eine Gebührenobergrenze von 1.500,–€ für die Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Für die Architektenleistung (Aufteilungsplan und Antragsmappe) rechnet Planeco Building wie folgt:

• 2 Einheiten: ab 1.000,–€ netto
• Bis 5 Einheiten: ab 1.500,–€ netto
• Bis 10 Einheiten: ab 2.000,–€ netto
• Bis 15 Einheiten: ab 2.500,–€ netto
• Garagen: ab 49,–€ netto pro Einheit
• Aufmaß vor Ort (bei fehlenden Bestandsplänen): ab 390,–€ netto

Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten, die sich am Verkehrswert der Immobilie orientieren. Für ein typisches Zweifamilienhaus in Pforzheim sind Notarkosten von ca. 1.000,–€ bis 2.500,–€ realistisch, Grundbuchgebühren von ca. 500,–€ bis 1.500,–€.

Typische Ablehnungsgründe – und wie Sie sie vermeiden

Die meisten Verzögerungen beim Baurechtsamt entstehen nicht durch komplizierte Sachverhalte, sondern durch vermeidbare Fehler in den Unterlagen. Die häufigsten Probleme:

• Keine Baubestandszeichnung: Bei Bestandsgebäuden wird eine Entwurfszeichnung oder eine veraltete Genehmigungszeichnung eingereicht statt einer aktuellen Bestandsaufnahme
• Fehlende Maßangaben: Unvollständige Maßketten oder fehlende Raumhöhen führen zu Rückfragen
• Unklare Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum: Keller, Abstellräume und Stellplätze müssen eindeutig einer Einheit oder dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sein
• Inkonsistente Nummerierung: Die Einheitennummern im Aufteilungsplan stimmen nicht mit dem Antragsformular überein
• Kein nachgewiesener separater Zugang: Aus den Grundrissen geht nicht hervor, wie jede Einheit eigenständig erschlossen ist

Planeco Building prüft die Unterlagen vor Einreichung auf Vollständigkeit und Konsistenz – das reduziert das Risiko von Rückfragen und Nachforderungen erheblich. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen kennt das Team die typischen Stolperstellen.

Besonderheiten für Pforzheimer Immobilieneigentümer

Altbaubestand und fehlende Bestandspläne

Pforzheim wurde im Zweiten Weltkrieg stark zerstört und danach überwiegend in den 1950er- bis 1970er-Jahren wiederaufgebaut. In den Ortsteilen gibt es jedoch erheblichen Altbaubestand. Wer für ein Gebäude aus dieser Zeit keine vollständigen Baupläne vorliegen hat, muss entweder Bauakteneinsicht beim Baurechtsamt beantragen oder ein Aufmaß beauftragen. Für Gebäude, die vor 1940 errichtet wurden, liegen die Bauakten nicht beim Baurechtsamt, sondern im Stadtarchiv Pforzheim.

Gilt das Umwandlungsverbot in Pforzheim?

Das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB ermöglicht es Kommunen, die Aufteilung von Mietwohngebäuden mit mehr als fünf Einheiten in Eigentumswohnungen von einer Genehmigung abhängig zu machen. Baden-Württemberg hat bislang – anders als Bayern, Berlin oder Hamburg – keine eigene Umsetzungsverordnung speziell zum Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB erlassen. Das bedeutet: In Pforzheim greift das Umwandlungsverbot nach aktuellem Stand nicht. Eigentümer größerer Mehrfamilienhäuser können ihre Immobilien ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung aufteilen. Dieser Stand sollte vor Projektbeginn beim Baurechtsamt verifiziert werden, da sich Verordnungslagen ändern können.

LBO-Novelle 2025: Kein Widerspruchsverfahren mehr

Seit dem 28. Juni 2025 gilt in Baden-Württemberg das „Gesetz für das schnellere Bauen". Eine wichtige Änderung: Das baurechtliche Widerspruchsverfahren wurde abgeschafft. Wer gegen eine Ablehnung der Abgeschlossenheitsbescheinigung vorgeht, muss seitdem direkt Klage vor dem Verwaltungsgericht Karlsruhe erheben – ein vorgeschaltetes Widerspruchsverfahren gibt es nicht mehr. Das macht eine sorgfältige Antragsvorbereitung noch wichtiger, da Korrekturen im Nachhinein aufwendiger sind.

Abgeschlossenheitsbescheinigung und Nutzungsänderung: Wenn beides zusammenkommt

In manchen Fällen ist die Aufteilung eines Gebäudes mit einer Nutzungsänderung verbunden – etwa wenn Gewerberäume zu Wohneinheiten werden sollen oder umgekehrt. In diesen Konstellationen sind Abgeschlossenheitsbescheinigung und Nutzungsänderungsgenehmigung zwei separate Verfahren, die koordiniert werden müssen. Planeco Building begleitet beide Verfahren aus einer Hand und stellt sicher, dass die Unterlagen aufeinander abgestimmt sind – von der Bauvoranfrage in Pforzheim bis zur finalen Genehmigung.

Wer den Aufteilungsplan und die Antragsunterlagen professionell vorbereiten lassen möchte, kann bei Planeco Building ein unverbindliches Angebot anfragen. Die Bearbeitungszeit für die Planungsleistung beträgt in der Regel 14–21 Tage – damit liegen die Unterlagen rechtzeitig vor, bevor das Baurechtsamt mit der Prüfung beginnt.