Wer in Plauen ein Mehrfamilienhaus aufteilen oder eine Wohnung als Eigentumswohnung ins Grundbuch eintragen lassen möchte, braucht zunächst eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Dieses Dokument bestätigt, dass eine Wohneinheit baulich so von anderen Einheiten getrennt ist, dass sie eigenständig genutzt werden kann. Ohne sie kein Notar, ohne Notar keine Teilungserklärung, ohne Teilungserklärung kein separates Grundbuchblatt. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist damit der erste und entscheidende Schritt, bevor eine Immobilie rechtlich in einzelne Eigentumseinheiten aufgeteilt werden kann.

Was viele Eigentümer in Plauen unterschätzen: Das Verfahren ist lokal geregelt, und gerade in Plauen gibt es einige Besonderheiten, die in generischen Ratgebern nicht auftauchen – von der richtigen Behörde über den hohen Altbauanteil bis hin zu Sanierungsgebieten, die eine zusätzliche Genehmigung erfordern.

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Zuständige Behörde: Stadtverwaltung Plauen – nicht das Landratsamt

Plauen ist als Große Kreisstadt eine eigenständige untere Bauaufsichtsbehörde. Das bedeutet: Für Immobilien im Stadtgebiet Plauen ist ausschließlich das Fachgebiet Bauordnung der Stadtverwaltung Plauen zuständig – nicht das Bauordnungsamt des Vogtlandkreises. Wer den Antrag fälschlicherweise beim Landratsamt einreicht, verliert Zeit.

Die zuständige Stelle für Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Plauen:

• Fachgebiet Bauordnung, Stadtverwaltung Plauen
• Unterer Graben 1, 08523 Plauen
• Telefon: +49 3741 291-1601
• E-Mail: [email protected]
• Öffnungszeiten: Montag 09–15 Uhr, Dienstag 09–18 Uhr, Donnerstag 09–17 Uhr, Freitag 08–12 Uhr (nur mit Terminvereinbarung)

Für Grundstücke außerhalb des Stadtgebiets Plauen, aber im Vogtlandkreis, ist das Bauordnungsamt des Vogtlandkreises an der Bahnhofstraße 42–48 in Plauen zuständig. Die Adressen klingen ähnlich – die Zuständigkeiten sind es nicht.

Was baulich gegeben sein muss: Die Voraussetzungen der Abgeschlossenheit

Die Behörde prüft bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung ausschließlich, ob die baulichen Voraussetzungen erfüllt sind. Planungsrechtliche Fragen – also ob das Gebäude überhaupt so gebaut werden durfte – spielen dabei keine Rolle. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist damit keine nachträgliche Baugenehmigung und schützt nicht vor baurechtlichen Konsequenzen bei Verstößen.

Eine Einheit gilt als abgeschlossen, wenn folgende Kriterien erfüllt sind:

• Räumliche Trennung: Die Einheit ist durch Wände und Decken vollständig von anderen Einheiten abgegrenzt.
• Eigener abschließbarer Zugang: Direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum – ohne Durchgang durch eine andere Einheit.
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Küche oder Kochgelegenheit sowie Bad und WC müssen der Einheit zugeordnet sein.
• Abgeschlossene Nebenräume: Keller- oder Speicherabteile können der Einheit zugeordnet werden, wenn sie abschließbar sind – die Art des Abschlusses (z.B. „abschließbarer Lattenverschlag") muss im Aufteilungsplan eingetragen sein.

Terrassen, Balkone und Außenstellplätze gelten baurechtlich nicht als abgeschlossen, da ihnen eine vollständige räumliche Umgrenzung fehlt. Sie können einer Einheit jedoch über ein Sondernutzungsrecht zugeordnet werden. Tiefgaragenstellplätze lassen sich dagegen als Sondereigentum ausweisen, wenn sie im Aufteilungsplan eindeutig nummeriert und abgrenzbar sind.

Welche Unterlagen Sie einreichen müssen

Der Antrag beim Fachgebiet Bauordnung Plauen erfordert folgende Unterlagen:

• Ausgefülltes Antragsformular der Stadt Plauen (erhältlich beim Fachgebiet Bauordnung oder über die städtische Formulardatenbank)
• Aufteilungsplan bestehend aus: Katasterkartenauszug, Lageplan im Maßstab 1:500, Grundrissen aller Geschosse im Maßstab 1:100, allen Ansichten und Schnitten des Gebäudes
• Eigentumsnachweis (aktueller Grundbuchauszug)
• Bei Bestandsgebäuden: Der Aufteilungsplan muss als Baubestandszeichnung ausgeführt sein

In Sachsen darf den Aufteilungsplan nur ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Bauingenieur erstellen. Ein selbst angefertigter Plan wird vom Fachgebiet Bauordnung nicht akzeptiert. Planeco Building übernimmt die vollständige Erstellung des Aufteilungsplans und der Antragsmappe – inklusive Koordination mit der Behörde.

Besonderheit Altbau: Was tun, wenn keine Bestandspläne vorliegen?

Rund 84 % des Gebäudebestands im Plauener Innenstadtbereich stammt aus der Zeit vor 1919. Bei diesen Gebäuden fehlen häufig verwertbare Bestandspläne. In diesem Fall gibt es zwei Wege: Bauakteneinsicht beim Fachgebiet Bauordnung (nicht immer vollständig) oder ein Aufmaß vor Ort durch einen Architekten. Ein Aufmaß kostet ab 390,– € netto und verlängert die Vorbereitungszeit um einige Werktage – ist aber die Voraussetzung für einen vollständigen Aufteilungsplan.

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So läuft das Verfahren in Plauen ab

1. Zuständigkeit und Sondersituationen klären: Liegt das Grundstück im Stadtgebiet Plauen oder im Vogtlandkreis? Liegt es in einem Sanierungsgebiet oder steht das Gebäude unter Denkmalschutz? Diese Fragen bestimmen, welche zusätzlichen Genehmigungen nötig sind.
2. Bestandspläne beschaffen oder Aufmaß beauftragen: Ohne vollständige Pläne kann kein Aufteilungsplan erstellt werden. Bei Altbauten ist dieser Schritt häufig der zeitaufwendigste.
3. Aufteilungsplan durch bauvorlageberechtigten Architekten erstellen lassen: Der Plan zeigt die Aufteilung in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, die Nummerierung der Einheiten und die Zuordnung von Nebenräumen. Planeco Building erstellt diesen Plan in der Regel innerhalb von 10 bis 14 Werktagen.
4. Antrag beim Fachgebiet Bauordnung einreichen: Schriftlich oder – sofern vollständig implementiert – digital über das sächsische Landesportal. Bei digitaler Einreichung ist eine Bund-ID oder ein ELSTER-Konto erforderlich. Ob die volldigitale Einreichung beim Fachgebiet Bauordnung Plauen bereits vollständig verfügbar ist, sollte vorab direkt dort geklärt werden.
5. Behördliche Prüfung: Das Fachgebiet Bauordnung prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit. Die Bearbeitungszeit liegt in Plauen erfahrungsgemäß bei 4 bis 8 Wochen.
6. Notar und Grundbucheintragung: Mit der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem gestempelten Aufteilungsplan beauftragt der Eigentümer einen Notar mit der Teilungserklärung. Das Grundbuchamt legt anschließend für jede Einheit ein separates Grundbuchblatt an. Dieser Schritt dauert weitere 2 bis 6 Wochen.

Die Gesamtdauer von der Beauftragung bis zur Grundbucheintragung liegt in Plauen realistisch bei 3 bis 4 Monaten.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Plauen?

Die Kosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

Behördengebühren: In Sachsen richten sich die Gebühren nach dem Sächsischen Verwaltungskostengesetz (SächsVwKG) und dem zugehörigen Sächsischen Kostenverzeichnis (SächsKVZ). Die Mindestgebühr beträgt 84,– € je Antrag; je nach Anzahl der Sondereigentumseinheiten liegt die Spanne laut Amt24 Sachsen bei 38 bis 150,– € je Sondereigentum. Die exakten Gebühren erfragen Sie direkt beim Fachgebiet Bauordnung Plauen.

Architektenleistung: Die Erstellung des Aufteilungsplans und der vollständigen Antragsmappe kostet bei Planeco Building ab 1.000,– € netto (2 Einheiten) bis ca. 2.500,– € netto (bis zu 15 Einheiten). Hinzu kommt bei fehlenden Bestandsplänen ein Aufmaß ab 390,– € netto.

Notar- und Grundbuchkosten: Diese richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich.

Beispielrechnung: Mehrfamilienhaus mit 4 Einheiten in der Plauener Innenstadt

• Architektenleistung (Aufteilungsplan, bis 5 Einheiten): ca. 1.500,– € netto
• Aufmaß vor Ort (bei fehlendem Bestandsplan): ab 390,– € netto
• Behördengebühren (4 Einheiten): ca. 200–600,– €
• Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1.500–3.000,– €
• Gesamtkosten geschätzt: ca. 3.500–5.500,– €

Plauener Besonderheiten, die Sie kennen müssen

Sanierungsgebiete: Zusätzliche Genehmigung nach § 144 BauGB

Plauen hat mehrere förmlich festgelegte Sanierungsgebiete. Liegt Ihre Immobilie in einem dieser Gebiete, ist zusätzlich zur Abgeschlossenheitsbescheinigung eine sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 BauGB erforderlich. Die Stadt Plauen stellt dafür ein eigenes Antragsformular bereit. Dieser Schritt wird von Eigentümern häufig übersehen und kann das Verfahren verlängern. Ob Ihr Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt, können Sie beim Fachgebiet Bauordnung oder über die städtischen Bebauungspläne klären.

Denkmalschutz: Wenn bauliche Anpassungen nötig werden

Plauen verfügt über einen erheblichen Bestand an denkmalgeschützten Gebäuden. Wenn für die Herstellung der Abgeschlossenheit bauliche Eingriffe nötig sind – etwa das Schließen von Durchgängen oder der Einbau separater Zugänge – ist bei denkmalgeschützten Objekten zusätzlich eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung nach dem Sächsischen Denkmalschutzgesetz (SächsDSchG) erforderlich. Ist ohnehin eine Baugenehmigung nötig, holt die Bauaufsichtsbehörde die Zustimmung der Denkmalschutzbehörde im Rahmen des Verfahrens ein.

Kein Umwandlungsverbot: Ein Vorteil gegenüber Großstädten

In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nach § 250 BauGB genehmigungspflichtig sein. Plauen ist nach aktuellem Stand nicht von einer entsprechenden sächsischen Verordnung betroffen – die Aufteilung ist hier ohne diese zusätzliche Hürde möglich. Das macht Plauen für Eigentümer, die ihr Mehrfamilienhaus aufteilen möchten, attraktiver als viele größere Städte.

Wenn gleichzeitig ein Dachgeschoss ausgebaut werden soll

Die SächsBO-Novelle von 2024 hat die Genehmigungsfreistellung auf Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken ausgeweitet – auch im sogenannten § 34-Bereich. Für Plauen mit seinem großen Altbaubestand ist das relevant: Wer im Zuge der Aufteilung auch das Dachgeschoss zu einer neuen Einheit ausbauen möchte, kommt unter bestimmten Voraussetzungen ohne separate Baugenehmigung aus. Ob das auf Ihr Vorhaben zutrifft, klärt ein Vorgespräch mit dem Fachgebiet Bauordnung oder eine Voranfrage.

Häufige Fehler beim Beantragen der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Plauen

• Falsche Behörde angeschrieben: Antrag beim Vogtlandkreis statt bei der Stadtverwaltung Plauen eingereicht – Wochen Verzögerung.
• Fehlende Bestandspläne nicht eingeplant: Bei Altbauten vor 1919 fehlen häufig verwertbare Pläne. Das Aufmaß kostet Zeit und Geld, muss aber vor der Antragstellung abgeschlossen sein.
• Unklare Zuordnung von Keller und Stellplätzen: Kellerabteile müssen abschließbar und im Plan mit der Art des Abschlusses eingetragen sein. Außenstellplätze können nicht als Sondereigentum bescheinigt werden.
• Sanierungsgebiet übersehen: Ohne die zusätzliche sanierungsrechtliche Genehmigung ist die Aufteilung in Sanierungsgebieten nicht möglich – auch wenn die Abgeschlossenheitsbescheinigung bereits erteilt wurde.
• Aufteilungsplan ohne bauvorlageberechtigten Architekten erstellt: In Sachsen ist die Bauvorlageberechtigung Pflicht. Ein selbst erstellter Plan wird nicht akzeptiert.

Planeco Building begleitet Eigentümer in Plauen durch den gesamten Prozess: von der Klärung der Zuständigkeit und Sondersituationen über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim Fachgebiet Bauordnung. Bei Vorhaben, bei denen gleichzeitig bauliche Anpassungen nötig sind – etwa der Einbau eines separaten Zugangs oder die Abtrennung von Einheiten – koordiniert Planeco Building auch den Standsicherheitsnachweis durch einen Statiker sowie, falls erforderlich, die Nutzungsänderung. Alle Leistungen – Architektur, Statik, Behördenkommunikation – kommen aus einer Hand.

Für Eigentümer, die den Aufteilungsplan und die Antragsmappe professionell erstellen lassen möchten, steht Planeco Building bundesweit zur Verfügung – mit lokaler Expertise für Plauen und den Vogtlandkreis. Über 1.400 erfolgreiche Bauanträge und eine Bearbeitungszeit von 14 bis 21 Tagen für die Planungsleistung sprechen für sich. Jetzt unverbindlich Angebot anfragen.