Wer in Pulheim ein Mehrfamilienhaus aufteilen oder eine einzelne Wohnung separat ins Grundbuch eintragen lassen möchte, kommt an der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vorbei. Sie ist die behördliche Voraussetzung dafür, dass aus einem Gebäude rechtlich selbstständige Eigentumseinheiten werden – und damit die Grundlage für jeden Einzelverkauf, jede separate Beleihung und jede notarielle Teilungserklärung. Zuständig in Pulheim ist das Bauordnungsamt der Stadt Pulheim – nicht der Rhein-Erft-Kreis. Pulheim verfügt als eigenständige Stadt über eine eigene Untere Bauaufsichtsbehörde, die Anträge direkt entgegennimmt und bearbeitet.

Was die Behördenseite der Stadt Pulheim Ihnen nicht sagt: welche Fehler bei der Antragstellung am häufigsten passieren, was der gesamte Prozess bis zur Grundbucheintragung kostet und dauert – und warum Pulheim als Standort für die Aufteilung von Mehrfamilienhäusern gerade besonders attraktiv ist.

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Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist – und was sie nicht ist

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (kurz: AB) ist eine behördliche Bescheinigung darüber, dass eine Wohnung oder ein Teileigentum baulich hinreichend von anderen Einheiten abgeschlossen ist und einen eigenen, abschließbaren Zugang hat. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 WEG. Ohne diese Bescheinigung kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden und kein Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen.

Ein wichtiger Punkt, den viele Eigentümer übersehen: Die AB bestätigt ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – keine baurechtliche Zulässigkeit der Nutzung. Ob eine Einheit als Wohnung, Büro oder Laden genehmigt ist, prüft das Bauordnungsamt im Rahmen der AB nicht. Wer also eine Einheit nutzt, die nicht dem genehmigten Zweck entspricht, ist durch die AB nicht geschützt.

Zuständige Behörde: Das Bauordnungsamt der Stadt Pulheim

Der Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung wird beim Bauordnungsamt der Stadt Pulheim gestellt, Alte Kölner Straße 26, 50259 Pulheim. Die Sachbearbeiter sind nach Stadtteilen zugeordnet – eine telefonische Vorabklärung mit dem zuständigen Sachbearbeiter für Ihren Ortsteil (Pulheim-Zentrum, Stommeln, Brauweiler, Sinthern etc.) kann Nachforderungen vermeiden und die Bearbeitung beschleunigen.

Die Öffnungszeiten des Bauordnungsamts:

• Montag bis Mittwoch: 08:30–12:00 Uhr und 14:00–16:00 Uhr
• Donnerstag: 08:30–12:00 Uhr und 14:00–18:00 Uhr
• Freitag: 08:30–12:00 Uhr

Der Rhein-Erft-Kreis fungiert lediglich als Obere Bauaufsichtsbehörde mit Fachaufsichtsfunktion – für die Antragstellung ist er nicht zuständig.

Diese Unterlagen brauchen Sie für den Antrag in Pulheim

Die Stadt Pulheim hat klare Anforderungen an die einzureichenden Unterlagen. Alle Dokumente sind in zweifacher Ausfertigung einzureichen – wer nur eine Ausfertigung einreicht, erhält eine Nachforderung.

• Formloser Antrag (zweifach): Enthält die aktuellen Katasterangaben zu Gemarkung, Flur und Flurstück. Die Stadt stellt auf ihrer Website ein PDF-Formular bereit, dessen Verwendung die Bearbeitung erleichtert.
• Erklärung zum Grundstück: Bestätigung, dass die Katasterangaben aktuell und vollständig sind.
• Bauzeichnungen (zweifach): Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100. Skizzen werden ausdrücklich nicht akzeptiert.
• Ordnungsnummern: Nur die Räume des Sondereigentums erhalten Ordnungsnummern – arabische Ziffern im Kreis. Zusammengehörende Räume einer Einheit erhalten dieselbe Nummer. Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Flure, Dach) wird nicht beziffert.

Fehlen Bestandspläne – was bei Altbauten aus den 1960er und 1970er Jahren in Pulheim häufig vorkommt – ist der erste Schritt eine Bauakteneinsicht beim Bauaktenarchiv der Stadt Pulheim. Der zuständige Sachbearbeiter ist unter 02238 808134 erreichbar. Sind dort keine verwertbaren Pläne vorhanden, ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich, bevor der Aufteilungsplan erstellt werden kann.

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Bauliche Voraussetzungen: Wann gilt eine Einheit als abgeschlossen?

Eine Einheit gilt als abgeschlossen, wenn sie:

• räumlich vollständig von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftseigentum getrennt ist,
• einen eigenen, abschließbaren Zugang hat (direkt vom Treppenhaus oder von außen),
• alle für die Nutzung erforderlichen Nebenräume (Bad, WC, Küche bzw. Kochnische) enthält oder eindeutig zugeordnet sind.

Bei Altbauten in Pulheim – insbesondere in den gewachsenen Ortskernen von Brauweiler, Stommeln und Sinthern – fehlt häufig eine eindeutige Kellerabgrenzung oder ein separater Zugang zu einzelnen Einheiten. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, müssen bauliche Anpassungen vorgenommen werden. Je nach Umfang kann dafür eine Baugenehmigung nach der Landesbauordnung NRW (BauO NRW 2018) erforderlich sein. Planeco Building prüft im Rahmen der Antragsvorbereitung, ob die bauliche Abgeschlossenheit gegeben ist oder ob vor der AB-Beantragung weitere Schritte nötig sind.

Ablauf: Von der Antragstellung bis zum Grundbuch

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nur ein Schritt in einem mehrstufigen Prozess. Der vollständige Ablauf:

1. Bestandspläne beschaffen: Bauakteneinsicht beim Bauaktenarchiv Pulheim oder Aufmaß vor Ort, falls keine Pläne vorhanden sind.
2. Aufteilungsplan erstellen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Bauingenieur erstellt die Bauzeichnungen gemäß den Pulheimer Anforderungen (Maßstab 1:100, korrekte Nummerierung).
3. Antrag beim Bauordnungsamt Pulheim einreichen: Alle Unterlagen in zweifacher Ausfertigung, mit dem Antragsformular der Stadt Pulheim.
4. Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen: Das Bauordnungsamt prüft die Unterlagen und stellt die AB aus. In Pulheim ist mit einer Bearbeitungszeit von 4–8 Wochen zu rechnen.
5. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Auf Basis der AB und des Aufteilungsplans erstellt der Notar die Teilungserklärung, die Sonder- und Gemeinschaftseigentum verbindlich regelt.
6. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt separate Wohnungsgrundbücher für jede Einheit an. Die Gesamtdauer von Antragstellung bis Grundbucheintragung beträgt in der Regel 3–5 Monate.

Planeco Building übernimmt die Schritte 1 bis 3 vollständig – von der Beschaffung der Bestandsunterlagen über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim Bauordnungsamt Pulheim. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und einer internen Bearbeitungszeit von 14–21 Tagen für die Planungsleistung sorgt Planeco Building dafür, dass der Antrag vollständig und fehlerfrei beim Amt eingeht.

Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Pulheim kostet

Die Gesamtkosten einer Aufteilung setzen sich aus drei Positionen zusammen:

• Behördengebühren (Stadt Pulheim / NRW): Nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW fallen je Sondereigentumsanteil 50,–€ bis 150,–€ an, je Garagenstellplatz 20,–€ und je Mehrausfertigung der AB 30,–€. Für ein Vierfamilienhaus ergibt das Behördengebühren von ca. 200,–€ bis 600,–€.
• Architektenleistung (Aufteilungsplan): Die Kosten für die Erstellung des Aufteilungsplans beginnen bei ab 1.000,–€ netto für zwei Einheiten. Für größere Objekte mit bis zu 15 Einheiten sind Kosten von bis zu 2.500,–€ netto realistisch. Sind keine Bestandspläne vorhanden, kommt ein Aufmaß ab ca. 390,–€ netto hinzu. Planeco Building nennt die Gesamtkosten vorab und transparent – ohne versteckte Positionen.
• Notar- und Grundbuchkosten: Diese richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen bei einem typischen Pulheimer Mehrfamilienhaus im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich.

Zur Einordnung: Bei Eigentumswohnungspreisen von durchschnittlich rund 3.600,–€/m² in Pulheim (Stand 2026) und einem typischen Wertsteigerungspotenzial von 15–25 % durch den Einzelverkauf aufgeteilter Einheiten gegenüber dem Gesamtverkauf eines Mehrfamilienhauses amortisieren sich die Aufteilungskosten in der Regel schnell.

NRW-Recht: Was Eigentümer in Pulheim wissen müssen

Ein wesentlicher Vorteil für Eigentümer in Pulheim: NRW hat bislang keine Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB erlassen. Das bedeutet, dass die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Pulheim keinem zusätzlichen Genehmigungsvorbehalt unterliegt – anders als etwa in Berlin, Hamburg oder Bayern, wo Eigentümer in bestimmten Gebieten eine separate kommunale Genehmigung benötigen. Ob NRW hier noch eine Verordnung erlässt, sollte vor dem Start eines Aufteilungsprojekts geprüft werden.

Relevant ist jedoch die neue Mieterschutzverordnung NRW, die seit dem 1. März 2025 in Kraft ist. Sie gilt in 57 Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt und verlängert die Kündigungssperrfrist nach Umwandlung und Verkauf einer Mietwohnung von drei auf acht Jahre. Ob Pulheim zu diesen 57 Kommunen gehört, sollte vor der Aufteilung eines vermieteten Objekts verbindlich geprüft werden – dieser Punkt hat direkte Auswirkungen auf die Verwertungsstrategie.

Typische Fehler bei der Antragstellung – und wie Sie sie vermeiden

Die häufigsten Gründe für Nachforderungen oder Verzögerungen beim Bauordnungsamt Pulheim:

• Skizzen statt professioneller Bauzeichnungen: Die Stadt Pulheim akzeptiert ausdrücklich keine Skizzen. Es müssen maßstabsgerechte Zeichnungen im Maßstab 1:100 vorliegen.
• Falsche Nummerierung: Gemeinschaftseigentum darf keine Ordnungsnummer erhalten. Nur Sondereigentumsräume werden mit arabischen Ziffern im Kreis gekennzeichnet – und zusammengehörende Räume einer Einheit erhalten dieselbe Nummer.
• Nur eine Ausfertigung eingereicht: Pulheim verlangt alle Unterlagen in zweifacher Ausfertigung. Eine fehlende Ausfertigung führt zur Nachforderung.
• Veraltete oder unvollständige Katasterangaben: Gemarkung, Flur und Flurstück müssen aktuell und vollständig sein. Veraltete Angaben aus alten Unterlagen sind ein häufiger Fehler.
• Fehlende bauliche Abgeschlossenheit: Wer den Antrag stellt, bevor die bauliche Abgeschlossenheit tatsächlich hergestellt ist, riskiert eine Ablehnung. Vor der Antragstellung sollte geprüft werden, ob alle Einheiten die Voraussetzungen erfüllen.

Wer diese Punkte von Anfang an richtig umsetzt, spart Zeit und vermeidet unnötige Rückfragen. Wenn Sie sich bei der Antragstellung unsicher sind oder die Unterlagen professionell erstellen lassen möchten, können Sie bei Planeco Building ein unverbindliches Angebot anfragen – bundesweit und mit lokaler Expertise für den Standort Pulheim.