Wer in Reutlingen ein Mehrfamilienhaus aufteilen oder einzelne Wohnungen separat verkaufen möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und zwar bevor der Notar die Teilungserklärung beurkunden kann. Was viele nicht wissen: In Reutlingen ist dafür nicht das Landratsamt zuständig, sondern das städtische Bürgerbüro Bauen. Wer das verwechselt, verliert Wochen. Dazu kommt seit 2023 die Pflicht zur vollständig digitalen Antragstellung – mit eigenen technischen Voraussetzungen, die frühzeitig vorbereitet sein müssen. Dieser Ratgeber erklärt den vollständigen Ablauf, die konkreten Kosten nach der Reutlinger Gebührensatzung und die häufigsten Fehler, die Eigentümer in der Praxis machen.

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Zuständigkeit in Reutlingen: Bürgerbüro Bauen – nicht das Landratsamt

Das ist der wichtigste Punkt vorab: Die Stadt Reutlingen ist als Große Kreisstadt eine eigene untere Baurechtsbehörde. Das bedeutet, dass Anträge auf Abgeschlossenheitsbescheinigung im Stadtgebiet direkt beim Bürgerbüro Bauen der Stadt Reutlingen einzureichen sind – nicht beim Landratsamt Reutlingen.

Das Landratsamt ist ausschließlich für die Gemeinden im Landkreis zuständig, die keine eigene Baurechtsbehörde haben. Für das Stadtgebiet Reutlingen ist es schlicht nicht die richtige Anlaufstelle. Wer dort einreicht, bekommt die Unterlagen zurück – ungeprüft.

Die Kontaktdaten der zuständigen Behörde:

• Bürgerbüro Bauen, Marktplatz 22, 72764 Reutlingen
• Telefon: +49 (0)7121 303-2232
• E-Mail: [email protected]

Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie eine?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördlicher Nachweis, der bestätigt, dass eine Wohnung oder ein Teileigentum baulich vollständig von anderen Einheiten getrennt ist. Ohne diese Bescheinigung kann der Notar keine Teilungserklärung beurkunden, und das Grundbuchamt kann kein separates Wohnungsgrundbuchblatt anlegen. Erst wenn das geschehen ist, lassen sich einzelne Einheiten rechtlich selbstständig verkaufen, verschenken oder beleihen.

Typische Anlässe, bei denen Sie die Bescheinigung benötigen:

• Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen
• Trennung von Wohn- und Gewerbeeinheiten (z. B. Ladenlokal im Erdgeschoss, Wohnungen in den Obergeschossen)
• Erbteilung oder Schenkung einer Immobilie mit mehreren Einheiten
• Separate Beleihung einzelner Wohnungen durch eine Bank

Die Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 WEG. Die Bescheinigung selbst ist kein Baugenehmigungsverfahren – sie prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit, nicht die Übereinstimmung mit dem Baurecht im Übrigen.

Bauliche Voraussetzungen: Was muss erfüllt sein?

Eine Einheit gilt als abgeschlossen, wenn sie unabhängig von anderen Wohnungen und Räumen nutzbar ist. Das Bürgerbüro Bauen prüft dabei konkret:

• Eigener, abschließbarer Zugang: Die Wohnung muss direkt vom Treppenhaus oder von außen erreichbar sein, ohne eine andere Wohnung zu durchqueren.
• Eigenständige Sanitärversorgung: Bad und Toilette müssen sich innerhalb der Wohnung befinden.
• Wasserversorgung innerhalb der Einheit: Kein gemeinsamer Anschluss mit anderen Einheiten.
• Küche oder Kochgelegenheit: Muss in der Wohnung vorhanden sein.

Bei Altbauten in der Reutlinger Innenstadt fehlen diese Voraussetzungen häufig: Separate Zugänge sind nicht vorhanden, Kellerräume sind nicht klar zugeordnet, oder Sanitäranlagen liegen außerhalb der Wohnung. In solchen Fällen sind bauliche Anpassungen notwendig, bevor die Bescheinigung erteilt werden kann – was unter Umständen auch eine Nutzungsänderung oder eine Baugenehmigung erfordert.

Abgeschlossenheitsbescheinigung in Reutlingen beantragen: Der Ablauf

Der Prozess läuft in Reutlingen in mehreren aufeinanderfolgenden Schritten ab. Planen Sie von der Beauftragung des Architekten bis zur fertigen Bescheinigung realistisch 2 bis 3 Monate ein – zuzüglich der anschließenden Notar- und Grundbuchphase.

Schritt 1: Bestandspläne beschaffen

Bevor ein Aufteilungsplan erstellt werden kann, müssen verwertbare Baupläne vorliegen. Prüfen Sie zunächst, ob im Bauarchiv der Stadt Reutlingen Bestandspläne vorhanden sind (Bauakteneinsicht beim Bürgerbüro Bauen). Fehlen diese, ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich – das kostet ab 390,– € netto und verlängert den Zeitrahmen.

Schritt 2: Aufteilungsplan durch einen Architekten erstellen lassen

Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser – in der Regel einem Architekten – erstellt werden. Er enthält Grundrisse, Ansichten und Schnitte im Maßstab 1:100 als Baubestandszeichnung. Alle zu einer Einheit gehörenden Räume müssen mit der gleichen Nummer gekennzeichnet sein. Wichtig für Reutlingen: Die Planunterlagen dürfen das Format DIN A3 nicht überschreiten. Bei größeren Gebäuden muss der Maßstab entsprechend angepasst werden.

Schritt 3: BundID frühzeitig einrichten

Seit dem 1. Januar 2023 nimmt die Stadt Reutlingen ausschließlich digitale Anträge entgegen. Die Einreichung erfolgt über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa). Als Privatperson benötigen Sie dafür ein BundID-Konto mit Authentifizierung über den Online-Ausweis oder ein ELSTER-Zertifikat. Die Einrichtung kann mehrere Wochen dauern – richten Sie das Konto mindestens vier Wochen vor der geplanten Antragstellung ein.

Schritt 4: Antrag digital über ViBa einreichen

Der Antrag wird inklusive aller Planunterlagen über ViBa eingereicht. Alle Dateien müssen im Format PDF/A-1a vorliegen – seit dem 15. Oktober 2024 ist das Pflichtstandard. Dateien in anderen Formaten werden vom System abgelehnt. Lassen Sie die Pläne direkt in diesem Format erstellen, nicht nachträglich konvertieren.

Schritt 5: Kommunikation nach Einreichung über WebBGV

Nach der Einreichung über ViBa wechselt die gesamte Kommunikation mit der Stadt Reutlingen in das separate Fachverfahren WebBGV. Nachrichten, die nach der Einreichung über ViBa eingehen, werden von der Behörde nicht berücksichtigt. Die Zugangsdaten für WebBGV erhalten Sie nach der Antragstellung von der Behörde.

Schritt 6: Bescheinigung erhalten und zum Notar

Bei vollständigen Unterlagen beträgt die Bearbeitungszeit beim Bürgerbüro Bauen in der Regel etwa 3 Wochen. Die Bescheinigung wird in zweifacher Ausfertigung ausgestellt. Mit dieser Bescheinigung und dem Aufteilungsplan gehen Sie zum Notar, der die Teilungserklärung beurkundet. Anschließend legt das Grundbuchamt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuchblatt an.

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Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Reutlingen

Die Gebühren der Stadt Reutlingen sind nach Anzahl der Sondernutzungseinheiten gestaffelt und in der städtischen Verwaltungsgebührensatzung festgelegt. Jede Gebühr beinhaltet zwei Ausfertigungen der Bescheinigung und die Beurkundung von zwei Planheften:

• 2 bis 5 Nutzungseinheiten: 315,– €
• 6 bis 10 Nutzungseinheiten: 587,– €
• 11 bis 15 Nutzungseinheiten: 1.118,– €
• 16 bis 20 Nutzungseinheiten: 1.390,– €
• Ab 21 Nutzungseinheiten: 1.720,– €
• Jede weitere Ausfertigung (bei 2 bis 10 Einheiten): 21,– €

Hinzu kommen die Kosten für den Aufteilungsplan durch einen Architekten. Planeco Building erstellt Aufteilungspläne ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten; bei bis zu 15 Einheiten liegt die Architektenleistung typischerweise bei bis zu 2.500,– € netto.

Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus mit 4 Wohneinheiten in Reutlingen (Bestandspläne vorhanden):

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ca. 1.500,– € netto
• Behördengebühren Stadt Reutlingen: 315,– €
• Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1.500,– € bis 3.000,– € (verkehrswertabhängig)
• Gesamtkosten: ca. 3.300,– € bis 4.800,– €

Fehlen Bestandspläne, kommen ab 390,– € netto für ein Aufmaß vor Ort hinzu. Mehr zu den Kosten für Planungsleistungen finden Sie auf unserer Seite zu den Kosten für Fachplanung.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

Die häufigsten Probleme, die Eigentümer in Reutlingen erleben, sind keine inhaltlichen Fehler im Aufteilungsplan, sondern vermeidbare Verfahrensfehler:

• Antrag beim Landratsamt eingereicht: Das Landratsamt ist für das Stadtgebiet Reutlingen nicht zuständig. Unterlagen werden zurückgeleitet – Zeitverlust von mehreren Wochen.
• Papiereinreichung: Seit Januar 2023 werden Anträge in Papierform ungeprüft zurückgesendet. Nur die digitale Einreichung über ViBa ist zulässig.
• BundID zu spät eingerichtet: Die Einrichtung dauert mehrere Wochen. Wer das nicht frühzeitig plant, verzögert den gesamten Prozess.
• Falsches Dateiformat: Unterlagen, die nicht im Format PDF/A-1a vorliegen, werden vom ViBa-System abgelehnt.
• Kommunikation nach Einreichung über ViBa: Nach der Antragstellung läuft die gesamte Kommunikation über WebBGV – nicht über ViBa. Nachrichten über ViBa werden nicht bearbeitet.
• Fehlende Bauakteneinsicht bei Altbauten: Wer ohne Prüfung der vorhandenen Bestandspläne direkt ein Aufmaß beauftragt, riskiert Doppelarbeit.

Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB: Vorab prüfen

Wer ein vermietetes Mehrfamilienhaus aufteilen möchte, muss vor der Antragstellung prüfen, ob das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB greift. In Baden-Württemberg gilt die Regelung in Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt und wurde bis Ende 2030 verlängert. In diesen Gebieten kann die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten genehmigungspflichtig sein.

Ob Reutlingen konkret in der Gebietskulisse liegt, sollte vor Beauftragung eines Architekten direkt beim Bürgerbüro Bauen oder über das zuständige Regierungspräsidium Tübingen geklärt werden. Diese Prüfung kostet nichts – eine Überraschung nach Einreichung des Antrags hingegen kann den gesamten Zeitplan gefährden.

Planeco Building übernimmt den Aufteilungsplan für Sie

Planeco Building erstellt den vollständigen Aufteilungsplan für Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in Reutlingen – inklusive Baubestandszeichnungen im richtigen Format, Nummerierung aller Einheiten und digitaler Einreichung über ViBa. Über 1.400 erfolgreiche Bauanträge bundesweit, darunter zahlreiche Projekte in Baden-Württemberg, belegen die Erfahrung mit den spezifischen Anforderungen der Landesbehörden.

Wenn Sie noch nicht sicher sind, ob Ihre Immobilie die baulichen Voraussetzungen für die Abgeschlossenheit erfüllt, oder wenn Sie wissen möchten, welche Schritte in Ihrem konkreten Fall notwendig sind, sprechen Sie uns an. Wir prüfen Ihre Situation und geben Ihnen eine klare Einschätzung – ohne versteckte Kosten. Mehr zu unseren Leistungen rund um Planung und Genehmigung finden Sie auch auf unserer Seite zum Thema Architektenleistungen und Statik.