Wer ein Mehrfamilienhaus in Rostock aufteilen und einzelne Wohnungen separat verkaufen oder ins Grundbuch eintragen lassen möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und zwar bevor der Notar die Teilungserklärung beurkunden kann. Das Dokument bestätigt, dass jede Wohn- oder Gewerbeeinheit baulich eigenständig ist: mit eigenen Wänden, eigenem Zugang und klarer Abgrenzung zu anderen Einheiten. Ohne diese Bescheinigung gibt es kein separates Grundbuchblatt, keine Einzelfinanzierung und keinen rechtssicheren Einzelverkauf.

Was viele Eigentümer unterschätzen: Der Weg zur Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Formularakt. Er erfordert einen vollständigen Aufteilungsplan, der den tatsächlichen Ist-Zustand des Gebäudes zeigt – nicht alte Baupläne aus dem Archiv. Gerade bei Rostocker Altbauten in der KTV oder der Steintor-Vorstadt, die seit dem Bau mehrfach umgebaut wurden, ist das ein entscheidender Punkt.

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Zuständige Behörde: Stadt Rostock oder Landkreis Rostock?

Die häufigste Verwechslung beim Thema Abgeschlossenheitsbescheinigung in der Region: Stadt Rostock und Landkreis Rostock sind zwei unterschiedliche Zuständigkeitsbereiche mit unterschiedlichen Behörden.

• Stadtgebiet Rostock: Zuständig ist das Bauordnungsamt der Hanse- und Universitätsstadt Rostock, Holbeinplatz 14, 18069 Rostock. Rostock ist kreisfreie Stadt und hat damit eine eigene untere Bauaufsichtsbehörde.
• Landkreis Rostock (Bad Doberan, Güstrow, Graal-Müritz und umliegende Gemeinden): Zuständig ist die Untere Bauaufsichtsbehörde des Landkreises Rostock, Am Wall 3–5, 18273 Güstrow.

Wer eine Immobilie in Warnemünde besitzt, wendet sich an das Bauordnungsamt der Stadt Rostock – Warnemünde ist ein Stadtteil. Wer hingegen eine Immobilie in Graal-Müritz oder Kühlungsborn hat, ist beim Landkreis richtig. Für Küstenorte im Landkreis, die stark vom Fremdenverkehr geprägt sind, kann zusätzlich eine Genehmigungspflicht für die Begründung von Wohnungseigentum bestehen – das sollte vor Antragstellung geprüft werden.

Was baulich gegeben sein muss

Das Bauordnungsamt prüft anhand des eingereichten Aufteilungsplans, ob jede Einheit die Abgeschlossenheitsvoraussetzungen erfüllt. Entscheidend sind vier Kriterien:

• Bauliche Abtrennung: Jede Einheit muss durch Wände und Decken vollständig von anderen Wohnungen oder Räumen getrennt sein.
• Eigener abschließbarer Zugang: Der Zugang muss direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum erfolgen – nicht über eine andere Wohneinheit.
• Sanitäre Eigenständigkeit: Küche und Bad müssen der jeweiligen Einheit zugeordnet sein.
• Eindeutige Zuordnung von Nebenräumen: Kellerabteile, Stellplätze, Terrassen oder Gartenflächen, die als Sondereigentum ausgewiesen werden sollen, müssen im Aufteilungsplan mit Maßangaben eindeutig bestimmt sein.

Bei Rostocker Altbauten – insbesondere in der KTV, der Östlichen Altstadt oder der Steintor-Vorstadt – fehlt es häufig an separaten Zugängen oder klar abgegrenzten Sanitärbereichen. Hier sind bauliche Anpassungen vor der Antragstellung nötig. Bei denkmalgeschützten Gebäuden sollte parallel die Denkmalschutzbehörde einbezogen werden, da bauliche Eingriffe einer gesonderten Genehmigung bedürfen können.

Schritt für Schritt: So läuft das Verfahren in Rostock ab

1. Bestandspläne beschaffen oder Aufmaß beauftragen: Für Bestandsgebäude muss der Aufteilungsplan den tatsächlichen Ist-Zustand zeigen – eine Baubestandszeichnung, keine alten Baupläne. Wenn keine aktuellen Pläne vorliegen, ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich. Planeco Building bietet dieses Aufmaß ab 390,– € netto an. Alternativ lohnt eine Bauakteneinsicht beim Bauordnungsamt Rostock, um historische Pläne zu sichten.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt den Aufteilungsplan mit Lageplan, Grundrissen, Schnitten und Ansichten aller Einheiten. Der Plan darf das Format DIN A3 nicht übersteigen – bei größeren Gebäuden erfordert das eine durchdachte Plandarstellung. Der Antrag ist in zweifacher Ausfertigung einzureichen oder elektronisch über das MV-Serviceportal zu übermitteln.
3. Antrag beim Bauordnungsamt einreichen: Zusammen mit dem Aufteilungsplan werden eingereicht: Antrag auf Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung, aktueller Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis, aktueller Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte sowie Grundrisszeichnungen mit Nummerierung der Einheiten und Angabe der Nutzungsarten.
4. Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen: Das Bauordnungsamt Rostock prüft den Antrag und erteilt bei vollständigen Unterlagen die Bescheinigung zusammen mit dem gesiegelten Aufteilungsplan. Die Bearbeitungszeit beträgt in Rostock erfahrungsgemäß 2–4 Wochen.
5. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Mit Abgeschlossenheitsbescheinigung und gesiegeltem Aufteilungsplan kann der Notar die Teilungserklärung beurkunden. Dabei werden Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Miteigentumsanteile rechtlich festgelegt.
6. Grundbucheintragung beim Amtsgericht Rostock: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuch an. Hierfür werden zusätzlich ggf. eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts sowie die notariell beglaubigte Teilungserklärung benötigt.

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Kosten: Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Rostock kostet

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

• Behördengebühren: Nach der Baugebührenverordnung Mecklenburg-Vorpommern beträgt der Gebührenrahmen 60,– bis 2.500,– € je Wohnung oder sonstigem Raum pro Gebäude. Die genaue Höhe hängt von der Anzahl der Einheiten und der Gebäudegröße ab.
• Architektenleistung (Aufteilungsplan): Planeco Building erstellt den vollständigen Aufteilungsplan inklusive Antragsmappe. Die Kosten richten sich nach der Anzahl der Einheiten: ab 1.000,– € netto für 2 Einheiten, ab 1.500,– € netto für bis zu 5 Einheiten, ab 2.000,– € netto für bis zu 10 Einheiten. Garagen und Stellplätze werden ab 49,– € netto pro Einheit berechnet. Ist kein aktueller Bestandsplan vorhanden, kommt das Aufmaß vor Ort ab 390,– € netto hinzu.
• Notar- und Grundbuchkosten: Diese richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen bei einem typischen Rostocker Mehrfamilienhaus meist im Bereich von 1.500,– bis 4.000,– €.

Für ein Mehrfamilienhaus mit 6 Einheiten in der KTV sind Gesamtkosten von etwa 4.000,– bis 8.000,– € realistisch – abhängig vom Aufwand für Bestandspläne und dem Verkehrswert der Immobilie. Dem gegenüber steht ein erhebliches Wertsteigerungspotenzial: Der Einzelverkauf von Eigentumswohnungen erzielt in Rostock deutlich höhere Quadratmeterpreise als der Gesamtverkauf eines Mehrfamilienhauses.

Zeitplan: Wie lange dauert die Aufteilung in Rostock?

• Erstellung des Aufteilungsplans: ca. 10–14 Werktage
• Bearbeitungszeit Bauordnungsamt Rostock: ca. 2–4 Wochen
• Notartermin und Grundbucheintragung: ca. 4–8 Wochen
• Gesamtdauer: realistisch 2–4 Monate vom Auftrag bis zum fertigen Wohnungsgrundbuch

Im bundesweiten Vergleich ist Rostock damit gut aufgestellt – in Großstädten wie Berlin oder Hamburg sind Bearbeitungszeiten von mehreren Monaten allein beim Bauamt keine Seltenheit.

Häufige Fehler, die den Prozess verzögern

• Alte Baupläne statt Baubestandszeichnung: Das Bauordnungsamt verlangt eine Zeichnung, die den aktuellen Ist-Zustand zeigt. Wer alte Baupläne einreicht, riskiert eine Ablehnung oder Nachforderung.
• Ungeklärte Schwarzbauten: Wurde am Gebäude ohne Genehmigung gebaut oder umgebaut, muss dieser Zustand zuerst baurechtlich geklärt werden. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung setzt voraus, dass das Gebäude bauaufsichtlich genehmigt ist.
• Unklare Keller- und Stellplatzzuordnung: Kellerabteile und Stellplätze, die als Sondereigentum ausgewiesen werden sollen, müssen im Plan mit Maßangaben eindeutig bestimmt sein – fehlt das, ist die Zuordnung im Grundbuch nicht möglich.
• Falsche Behörde angeschrieben: Wer eine Immobilie im Landkreis Rostock besitzt und sich ans Bauordnungsamt der Stadt wendet, verliert Zeit. Die Zuständigkeit hängt davon ab, in welcher Gemeinde die Immobilie liegt.

Planeco Building übernimmt für Eigentümer in Rostock den gesamten Prozess: vom Aufmaß über den Aufteilungsplan bis zur vollständigen Antragsmappe für das Bauordnungsamt. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und einer Bearbeitungszeit von 14–21 Tagen für die Planerstellung ist Planeco Building auch für Rostocker Aufteilungsvorhaben der richtige Ansprechpartner – ob Altbau in der KTV, Plattenbau in Lütten Klein oder Neubau in Reutershagen.

Wenn im Zuge der Aufteilung auch die Nutzung einzelner Einheiten geändert werden soll – etwa von Wohnen zu Gewerbe oder umgekehrt – ist zusätzlich eine Nutzungsänderung erforderlich. Auch das lässt sich bei Planeco Building aus einer Hand beauftragen.