Wer ein Mehrfamilienhaus in Rottenburg am Neckar aufteilen und einzelne Wohnungen separat verkaufen, verschenken oder beleihen möchte, braucht als erstes eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Sie ist die behördliche Grundlage dafür, dass einzelne Einheiten überhaupt als eigenständiges Wohnungseigentum ins Grundbuch eingetragen werden können. Ohne sie kommt kein Notar, kein Grundbuchamt und keine Bank weiter.

Was viele Eigentümer in Rottenburg nicht wissen: Zuständig ist nicht das Landratsamt Tübingen, sondern die Stadtverwaltung Rottenburg selbst – und das gilt für die Kernstadt genauso wie für alle 17 Ortsteile von Ergenzingen bis Wurmlingen. Dieser Artikel erklärt, wie das Verfahren konkret abläuft, was es kostet und worauf Sie achten müssen, damit Ihr Antrag beim ersten Versuch durchgeht.

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Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist – und wann Sie sie brauchen

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (kurz: AB) ist ein behördliches Dokument, das bestätigt, welche Räume eines Gebäudes baulich in sich geschlossene, eigenständige Einheiten bilden. Erst mit dieser Bescheinigung kann ein Gebäude rechtlich in Wohnungseigentum oder Teileigentum aufgeteilt werden – geregelt in § 7 Abs. 4 WEG.

Sie benötigen die AB in Rottenburg am Neckar typischerweise in diesen Situationen:

• Sie möchten einzelne Wohnungen Ihres Mehrfamilienhauses separat verkaufen
• Sie wollen eine Wohnung im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung auf Familienangehörige übertragen
• Eine Bank verlangt für die Beleihung einer einzelnen Einheit ein separates Grundbuchblatt
• Sie möchten Wohn- und Gewerbeeinheiten im selben Gebäude rechtlich trennen (Teileigentum)
• Eine bestehende Nutzung als Eigentumswohnungen soll nachträglich korrekt dokumentiert werden

Wichtig: Die AB ist kein Baugenehmigungsverfahren. Sie prüft ausschließlich, ob die bauliche Situation die rechtliche Aufteilung erlaubt. Nur wenn für die Herstellung der Abgeschlossenheit noch bauliche Änderungen nötig sind, kann zusätzlich eine Baugenehmigung erforderlich werden.

Zuständige Behörde in Rottenburg am Neckar

Als Große Kreisstadt verfügt Rottenburg am Neckar über eine eigene untere Baurechtsbehörde. Das bedeutet: Anträge auf Abgeschlossenheitsbescheinigung werden nicht beim Landratsamt Tübingen eingereicht, sondern direkt bei der Stadtverwaltung Rottenburg.

Zuständige Stelle ist der Service Baurecht im Stadtplanungsamt:

• Adresse: Obere Gasse 29 (Gebäude D), 72108 Rottenburg am Neckar
• Telefon: 07472 / 165-226
• E-Mail: [email protected]
• Öffnungszeiten: Mo.–Fr. 08:00–12:00 Uhr, Di. 14:00–16:00 Uhr, Do. 14:00–18:00 Uhr sowie nach Vereinbarung

Diese Zuständigkeit gilt für das gesamte Stadtgebiet – also auch für alle Ortsteile wie Ergenzingen, Kiebingen, Wurmlingen, Bad Niedernau, Seebronn und die übrigen 12 Teilorte. Wer in einem dieser Ortsteile eine Immobilie aufteilen möchte, wendet sich ebenfalls an die Stadtverwaltung Rottenburg.

Achtung bei der Verwaltungsgemeinschaft: Rottenburg bildet eine Verwaltungsgemeinschaft mit Hirrlingen, Neustetten und Starzach. Für Immobilien in diesen drei Gemeinden ist jedoch nicht die Stadtverwaltung Rottenburg zuständig, sondern das Landratsamt Tübingen. Verwaltungsgemeinschaft und Baurechtszuständigkeit sind zwei verschiedene Dinge.

Schritt für Schritt zur Abgeschlossenheitsbescheinigung

Der Weg von der Entscheidung zur fertigen AB folgt einer klaren Reihenfolge. Wer diese Schritte kennt, vermeidet Verzögerungen und unnötige Nachforderungen durch das Bauamt.

1. Bestandspläne beschaffen: Für bestehende Gebäude werden Baubestandszeichnungen benötigt – also Pläne, die den tatsächlichen Ist-Zustand des Gebäudes zeigen. Liegen keine verwertbaren Altpläne vor, empfiehlt sich eine Bauakteneinsicht beim Bauamt Rottenburg (Obere Gasse 29). Sind dort keine Pläne vorhanden, ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich.
2. Aufteilungsplan durch einen Architekten erstellen lassen: In Baden-Württemberg muss der Aufteilungsplan von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt werden. Laien können diesen Plan nicht selbst einreichen. Der Plan muss Grundrisse, Ansichten und Schnitte im Maßstab 1:100 enthalten, alle Einheiten eindeutig nummerieren und Sonder- sowie Gemeinschaftseigentum klar abgrenzen.
3. Antrag beim Bauamt Rottenburg einreichen: Die Unterlagen werden in zweifacher Ausfertigung eingereicht. Seit dem 1. Januar 2025 ist in Baden-Württemberg die digitale Einreichung über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa BW) für Bauantragsverfahren verpflichtend. Ob die AB in Rottenburg bereits vollständig über ViBa BW abgewickelt wird, klären Sie am besten vorab mit dem Bauamt.
4. Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen: Nach Prüfung durch das Bauamt Rottenburg wird die AB ausgestellt. Die Bearbeitungsdauer beträgt typischerweise 4–6 Wochen, kann bei Sonderfällen (z. B. Denkmalschutz) länger dauern.
5. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Mit der AB in der Hand beurkundet ein Notar die Teilungserklärung, die die rechtliche Aufteilung des Gebäudes regelt. Die Einheitennummern aus dem Aufteilungsplan sollten vorab mit dem Notar abgestimmt werden.
6. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuchblatt an. Erst jetzt ist die Aufteilung rechtlich vollzogen.

Von der Beauftragung des Architekten bis zur Grundbucheintragung sollten Sie realistisch 3–5 Monate einplanen.

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Welche Unterlagen Sie einreichen müssen

Das Bauamt Rottenburg verlangt für den Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung folgende Unterlagen:

• Lageplan des Grundstücks
• Bauzeichnungen (Grundrisse aller Geschosse, Ansichten, Schnitte) im Maßstab 1:100 – in zweifacher Ausfertigung
• Bei bestehenden Gebäuden: Baubestandszeichnungen, die den tatsächlichen Ist-Zustand zeigen
• Eindeutige Nummerierung aller Einheiten: Alle zu einer Wohnung gehörenden Räume – auch außerhalb des Wohnungsabschlusses liegende Keller oder Nebenräume – müssen mit derselben Nummer gekennzeichnet sein
• Kennzeichnung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Bei Garagen und Stellplätzen gilt: Sie können als Sondereigentum ausgewiesen werden, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen eindeutig abgegrenzt sind und dies aus der Bauzeichnung hervorgeht.

Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Rottenburg kostet

Die Behördengebühr der Stadtverwaltung Rottenburg beträgt 80,–€ pro Einheit. Das ist der günstigste Teil der Gesamtkosten – und der einzige, den Behördenseiten üblicherweise nennen.

Die vollständige Kostenrechnung sieht für ein typisches Vorhaben in Rottenburg so aus:

• Architektenleistung für den Aufteilungsplan (Planeco Building): ab 1.000,–€ netto für 2 Einheiten, ab 1.500,–€ netto bis 5 Einheiten, ab 2.000,–€ netto bis 10 Einheiten
• Aufmaß vor Ort bei fehlenden Bestandsplänen: ab 390,–€ netto
• Garagen: ab 49,–€ netto pro Einheit
• Behördengebühren Rottenburg: 80,–€ × Anzahl der Einheiten
• Notar- und Grundbuchkosten: abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich

Beispielrechnung für ein 4-Einheiten-Mehrfamilienhaus in Rottenburg (ca. 300 m² Wohnfläche):

• Architektenleistung: ca. 1.500,–€ netto
• Behördengebühren: 4 × 80,–€ = 320,–€
• Notar und Grundbuch: ca. 1.500–2.500,–€
• Gesamtinvestition: ca. 3.300–4.300,–€

Dem gegenüber steht ein erhebliches wirtschaftliches Potenzial: Wohnungen erzielen in Rottenburg am Neckar aktuell durchschnittlich rund 3.599,–€/m², Häuser dagegen nur etwa 3.036,–€/m². Bei 300 m² Wohnfläche entspricht das einem potenziellen Mehrerlös von rund 170.000,–€ durch den Einzelverkauf der aufgeteilten Einheiten – gegenüber einem Gesamtverkauf des Hauses. Die Investition in die AB amortisiert sich damit in aller Regel deutlich.

Bauliche Voraussetzungen – Was muss erfüllt sein?

Das Bauamt Rottenburg prüft, ob jede Einheit die baulichen Anforderungen an die Abgeschlossenheit erfüllt. Entscheidend sind:

• Räumliche Abgeschlossenheit: Jede Einheit muss durch feste Wände und Decken vollständig von anderen Einheiten und Gemeinschaftsflächen getrennt sein
• Separater abschließbarer Zugang: Jede Wohnung muss einen eigenen, von außen abschließbaren Eingang haben – Durchgangszimmer oder gemeinsam genutzte Räume auf dem Weg zur Wohnung sind nicht zulässig
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Innerhalb des Wohnungsabschlusses müssen Küche oder Kochgelegenheit, Bad (mit Badewanne oder Dusche) sowie eine eigene Toilette vorhanden sein
• Nebenräume außerhalb der Wohnung: Keller, Abstellräume oder Garagen, die zur Wohnung gehören, aber außerhalb des Wohnungsabschlusses liegen, müssen separat abschließbar sein

Sind diese Voraussetzungen noch nicht erfüllt, müssen bauliche Anpassungen vorgenommen werden – und je nach Umfang kann dafür eine Baugenehmigung erforderlich sein. Planeco Building prüft im Rahmen der Architektenleistung, ob Ihr Gebäude die Anforderungen bereits erfüllt oder ob Anpassungen nötig sind.

Sonderfälle in Rottenburg am Neckar

Denkmalgeschützte Gebäude in der Altstadt

Die Rottenburger Altstadt besteht zu einem erheblichen Teil aus historischen Gebäuden, von denen viele unter Denkmalschutz stehen. Für diese Immobilien gilt: Bauliche Anpassungen zur Herstellung der Abgeschlossenheit – etwa der Einbau einer Trennwand oder eines separaten Zugangs – können eine zusätzliche denkmalrechtliche Genehmigung erfordern. Die Abteilung Baurecht der Stadtverwaltung Rottenburg ist gleichzeitig für den Denkmalschutz zuständig, was kurze Abstimmungswege ermöglicht. Eine Vorabklärung vor der Planung ist bei denkmalgeschützten Gebäuden dringend empfohlen, da die Bearbeitungszeiten entsprechend länger ausfallen können.

Gemischt genutzte Gebäude

In der Rottenburger Altstadt und in Ergenzingen gibt es zahlreiche Gebäude mit Gewerbe im Erdgeschoss und Wohnungen in den Obergeschossen. Hier ist die Aufteilung in Wohn- und Teileigentum besonders relevant. Teileigentum bezeichnet Sondereigentum an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen – also Büros, Läden oder Praxen. Der Prozess ist grundsätzlich derselbe wie bei reinen Wohngebäuden, erfordert aber eine klare Abgrenzung im Aufteilungsplan. Bei Fragen zur Nutzungsänderung im Zusammenhang mit der Aufteilung steht Planeco Building ebenfalls zur Verfügung.

Neubauten vs. Bestandsgebäude

Bei Neubauten müssen die Aufteilungspläne mit den genehmigten Bauplänen übereinstimmen. Die AB kann frühestens zeitgleich mit der Baugenehmigung erteilt werden. Bei Bestandsgebäuden – dem häufigeren Fall in Rottenburg – müssen die Zeichnungen den tatsächlichen Ist-Zustand abbilden. Weichen vorhandene Altpläne vom Bestand ab, ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

Die häufigsten Gründe für Nachforderungen oder Ablehnungen beim Bauamt Rottenburg:

• Fehlende oder unvollständige Maßangaben: Grundrisse ohne Maßketten oder fehlende Raumhöhen führen zuverlässig zur Nachforderung
• Unklare Zuordnung von Keller und Stellplätzen: Nebenräume außerhalb der Wohnung müssen eindeutig einer Einheit zugeordnet und als abschließbar ausgewiesen sein
• Inkonsistente Nummerierung: Die Einheitennummern im Aufteilungsplan müssen mit dem Antragsformular und der späteren Teilungserklärung übereinstimmen – Abweichungen blockieren das Grundbuchamt
• Kein separater Zugang nachgewiesen: Besonders bei Altbauten mit historisch gewachsenen Grundrissen fehlt dieser Nachweis häufig
• Gebäude über mehrere Flurstücke: Erstreckt sich das Gebäude über mehr als ein Grundstück, muss vor der AB eine Grundstücksvereinigung beim Grundbuchamt und ggf. eine Verschmelzung beim Katasteramt erfolgen
• Fehlende zweifache Ausfertigung: Das Bauamt Rottenburg verlangt die Unterlagen in zweifacher Ausfertigung – einfache Einreichung führt zur Rückgabe

Planeco Building erstellt den Aufteilungsplan mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen im Hintergrund – und kennt die typischen Stolperstellen, bevor sie zum Problem werden. Als bundesweit tätiger Planungsdienstleister mit lokaler Expertise in Baden-Württemberg übernimmt Planeco Building die Erstellung aller erforderlichen Unterlagen und koordiniert die Einreichung beim Bauamt Rottenburg – inklusive Abstimmung mit dem beauftragten Notar zur Sicherstellung konsistenter Einheitennummern.

Wenn Sie wissen möchten, was die Abgeschlossenheitsbescheinigung für Ihr konkretes Objekt in Rottenburg am Neckar kostet und welche Schritte als nächstes anstehen, können Sie bei Planeco Building ein unverbindliches Angebot anfragen – in der Regel erhalten Sie innerhalb von 14–21 Tagen alle erforderlichen Unterlagen zur Einreichung beim Bauamt.