Wer in Saarbrücken eine Immobilie aufteilen und einzelne Wohnungen separat verkaufen, verschenken oder finanzieren möchte, kommt an der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vorbei. Sie ist die baulich-technische Voraussetzung dafür, dass überhaupt Wohnungs- oder Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz entstehen kann – ohne sie kein separates Grundbuchblatt, ohne separates Grundbuchblatt kein eigenständiger Verkauf. Was viele nicht wissen: In Saarbrücken gibt es zwei verschiedene Bauaufsichtsbehörden, die für dieses Verfahren zuständig sind. Wer beim falschen Amt einreicht, verliert Wochen. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, welche Behörde für Ihre Immobilie zuständig ist, was das Verfahren konkret kostet und wie der Ablauf Schritt für Schritt funktioniert.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Bestätigung, dass einzelne Einheiten eines Gebäudes baulich so voneinander getrennt sind, dass sie unabhängig voneinander genutzt werden können. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 WEG. Ohne diese Bescheinigung kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden und kein Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbuchblätter anlegen.

Typische Situationen, in denen Sie die Bescheinigung benötigen:

• Sie möchten einzelne Wohnungen eines Mehrfamilienhauses separat verkaufen
• Sie teilen eine Immobilie im Rahmen einer Erbteilung oder Schenkung auf
• Sie möchten Gewerbe- und Wohneinheiten als Teileigentum begründen
• Ihre Bank verlangt für die Finanzierung einer einzelnen Einheit ein eigenes Grundbuchblatt
• Sie möchten eine bisher einheitlich genutzte Immobilie in mehrere selbstständige Einheiten umwandeln

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Ersatz für eine Baugenehmigung und kein Bestandteil der Teilungserklärung selbst – sie ist die bauliche Voraussetzung, die dem Notar und dem Grundbuchamt nachgewiesen werden muss, bevor die rechtliche Aufteilung erfolgen kann.

Zuständiges Bauamt in Saarbrücken: Hier liegt der häufigste Fehler

In Saarbrücken gibt es zwei verschiedene Untere Bauaufsichtsbehörden – und welche für Ihre Immobilie zuständig ist, hängt allein vom genauen Standort ab. Wer beim falschen Amt einreicht, muss den Antrag neu stellen und verliert Zeit.

UBA der Landeshauptstadt Saarbrücken

Zuständig ausschließlich für das Stadtgebiet Saarbrücken selbst – also für Stadtteile wie Alt-Saarbrücken, St. Johann, Malstatt, Burbach, Dudweiler, Brebach und alle weiteren Ortsteile innerhalb der Stadtgrenzen. Erreichbar über das Online-Portal der Landeshauptstadt Saarbrücken.

UBA des Regionalverbandes Saarbrücken

Zuständig für alle Gemeinden des Regionalverbandes außerhalb des Stadtgebiets Saarbrücken. Dazu gehören: Friedrichsthal, Großrosseln, Heusweiler, Kleinblittersdorf, Püttlingen, Quierschied, Riegelsberg und Sulzbach. Sitz: Schlossplatz 12, Erdgeschoss Südflügel, 66119 Saarbrücken. Weitere Informationen finden Sie auf der Website des Regionalverbandes Saarbrücken.

Zusätzlich verfügt die Mittelstadt Völklingen über eine eigene Untere Bauaufsichtsbehörde. Liegt Ihre Immobilie in Völklingen, wenden Sie sich direkt an die Stadtverwaltung Völklingen.

Praxis-Tipp: Klären Sie die Zuständigkeit vor der Antragstellung telefonisch. Ein kurzer Anruf bei der jeweiligen UBA spart im Zweifel mehrere Wochen Bearbeitungszeit.

Bauliche Voraussetzungen: Was muss Ihre Immobilie erfüllen?

Die Bauaufsichtsbehörde prüft bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht die planungsrechtliche Zulässigkeit oder den Zustand der Immobilie insgesamt. Eine Einheit gilt als abgeschlossen, wenn sie folgende Kriterien erfüllt:

• Eigener abschließbarer Zugang: Jede Einheit muss einen eigenen, von außen oder vom Gemeinschaftsbereich abschließbaren Eingang haben
• Vollständige räumliche Abgrenzung: Wände und Decken müssen die Einheit vollständig von anderen Einheiten und Gemeinschaftsflächen trennen
• Eigene Sanitärausstattung: Jede Wohneinheit benötigt ein eigenes Bad bzw. WC
• Eindeutige Zuordnung aller Nebenräume: Keller, Abstellräume und Stellplätze müssen klar einer Einheit oder dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sein

Besonderheiten bei Altbauten in Saarbrücken

Saarbrücken hat einen hohen Bestand an Gründerzeit- und Nachkriegsgebäuden. Bei diesen Objekten fehlen häufig aktuelle Bestandspläne, und die bauliche Abgeschlossenheit ist nicht immer von Anfang an gegeben. Typische Probleme: Durchgangszimmer zwischen zwei Einheiten, gemeinsam genutzte Flure ohne abschließbare Türen oder Kellerräume ohne eindeutige Zuordnung. In solchen Fällen sind vor der Antragstellung bauliche Anpassungen erforderlich – oder es muss zumindest nachgewiesen werden, dass die Abgeschlossenheit hergestellt werden kann.

Schritt für Schritt: So beantragen Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Saarbrücken

1. Zuständigkeit klären: Ermitteln Sie, ob Ihre Immobilie im Stadtgebiet Saarbrücken oder im Bereich des Regionalverbandes liegt – und wenden Sie sich an die richtige UBA.
2. Bestandspläne beschaffen: Liegen keine aktuellen Grundrisse vor, ist eine Bauakteneinsicht beim zuständigen Bauamt der erste Schritt. Vorhandene Bauakten können als Grundlage für den Aufteilungsplan dienen und ein aufwändiges Aufmaß vor Ort ersparen. Für die Akteneinsicht fallen eigene Gebühren an.
3. Aufteilungsplan erstellen lassen: Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser – in der Regel einem Architekten – erstellt werden. Er zeigt alle Räume, Nebenräume und Flure mit eindeutiger Zuordnung zu den jeweiligen Einheiten. Gemeinschaftseigentum wird gesondert gekennzeichnet. Planeco Building erstellt Aufteilungspläne für Immobilien in Saarbrücken und dem gesamten Saarland – inklusive Koordination mit der zuständigen Behörde.
4. Antrag beim Bauamt einreichen: Der vollständige Antrag wird bei der zuständigen UBA eingereicht. Erforderlich sind neben dem Aufteilungsplan: Angaben zur Immobilie (Anschrift, Flurstücknummer, Gemarkung), Angabe ob das Gebäude bereits besteht oder noch errichtet wird, sowie die vollständige Kennzeichnung aller Räume im Grundriss.
5. Bescheinigung entgegennehmen: Nach Prüfung durch die UBA erhalten Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Beantragen Sie gleich ausreichend Ausfertigungen – für Notar, Bank und eigene Unterlagen werden typischerweise 3–4 Exemplare benötigt.
6. Teilungserklärung und Grundbucheintragung: Mit der Bescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Anschließend legt das Grundbuchamt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuchblatt an.

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Unterlagen-Checkliste für Saarbrücken

Folgende Unterlagen werden für die Antragstellung bei der UBA in Saarbrücken bzw. beim Regionalverband benötigt:

• Ausgefülltes Antragsformular der zuständigen UBA
• Aufteilungsplan (Grundrisse aller Geschosse mit Raumkennzeichnung), erstellt von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser
• Angabe von Anschrift, Gemarkung, Flur und Flurstücknummer(n)
• Kennzeichnung jeder Einheit im Grundriss (z.B. Nr. 1, 2, 3 für Sondereigentum; „G" für Gemeinschaftseigentum)
• Angabe, ob das Gebäude bereits besteht oder noch errichtet wird
• Ggf. Lageplan / Flurkarte
• Ggf. Eigentumsnachweis (Grundbuchauszug)

Die genauen Anforderungen können je nach Bauamt leicht variieren. Eine Rücksprache mit der zuständigen UBA vor Einreichung ist empfehlenswert.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Saarbrücken?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen: Behördengebühren, Architektenkosten und Notar- bzw. Grundbuchkosten.

Behördengebühren im Saarland

Die Gebühren sind in der Verordnung über den Erlass eines Besonderen Gebührenverzeichnisses für die Bauaufsichtsbehörden des Saarlandes geregelt. Die relevante Position Nr. 37 sieht folgende Sätze vor:

• Innerhalb eines Baugenehmigungsverfahrens: 50,–€ je Nutzungseinheit
• Außerhalb eines Baugenehmigungsverfahrens: 70,–€ je Nutzungseinheit
• Ab der 4. Ausfertigung: Zuschlag von 10,–€ je weiterer Ausfertigung

Der Regelfall – Aufteilung eines Bestandsgebäudes ohne gleichzeitiges Baugenehmigungsverfahren – liegt damit bei 70,–€ pro Einheit. Bei einem Mehrfamilienhaus mit 4 Wohneinheiten ergibt das Behördengebühren von 280,–€, bei 8 Einheiten 560,–€.

Architektenkosten für den Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Architekten erstellt werden – das ist gesetzlich vorgeschrieben. Die Kosten hängen von der Anzahl der Einheiten und dem Zustand der vorhandenen Unterlagen ab. Bei Planeco Building beginnen die Kosten für die Erstellung des Aufteilungsplans ab 1.000,–€ netto (bei 2 Einheiten). Müssen zunächst Bestandspläne durch ein Aufmaß vor Ort erstellt werden, weil keine Pläne vorliegen, kommen weitere Kosten ab 390,–€ netto hinzu.

Notar- und Grundbuchkosten

Die Kosten für die notarielle Beurkundung der Teilungserklärung und die anschließende Grundbucheintragung richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen typischerweise im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich. Diese Kosten fallen unabhängig von der Abgeschlossenheitsbescheinigung an und werden direkt mit dem Notar bzw. dem Grundbuchamt abgerechnet.

Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus mit 6 Einheiten in Saarbrücken

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ca. 1.800,–€ bis 2.200,–€ netto
• Aufmaß vor Ort (falls keine Pläne vorhanden): ab 390,–€ netto
• Behördengebühren (6 × 70,–€): 420,–€
• Notar- und Grundbuchkosten: ca. 2.000,–€ bis 4.000,–€ (verkehrswertabhängig)
• Gesamtkosten (Schätzung): ca. 4.500,–€ bis 7.000,–€

Wie lange dauert das Verfahren?

Die Gesamtdauer setzt sich aus mehreren Phasen zusammen:

• Erstellung des Aufteilungsplans durch den Architekten: ca. 10–15 Werktage (bei vorhandenen Bestandsplänen)
• Bearbeitungszeit bei der UBA Saarbrücken: realistisch 4–8 Wochen, in Stoßzeiten auch länger
• Notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung: weitere 4–8 Wochen

Von der ersten Beauftragung bis zur abgeschlossenen Grundbucheintragung sollten Sie in Saarbrücken 3–5 Monate einplanen. Wer diesen Zeitrahmen bei einem geplanten Verkauf unterschätzt, gerät unter Druck. Eine frühzeitige Beauftragung – idealerweise parallel zur Verkaufsvorbereitung – ist daher sinnvoll.

Kein Umwandlungsverbot in Saarbrücken – was das für Sie bedeutet

In mehreren Bundesländern – darunter Bayern, Berlin, Hamburg und Baden-Württemberg – gilt ein Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB: Wer Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln möchte, braucht dafür eine zusätzliche behördliche Genehmigung. Das Saarland hat keine entsprechende Landesverordnung erlassen. In Saarbrücken können Eigentümer Mietwohnungen ohne diesen zusätzlichen Genehmigungsschritt in Eigentumswohnungen umwandeln – die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Teilungserklärung reichen aus. Das ist ein konkreter Standortvorteil für Investoren und Eigentümer, der in der Praxis häufig übersehen wird.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Falsches Bauamt: Antrag bei der UBA der Landeshauptstadt einreichen, obwohl die Immobilie im Regionalverband liegt – oder umgekehrt. Lösung: Zuständigkeit vorab klären.
• Fehlende oder veraltete Pläne: Gerade bei Saarbrücker Altbauten fehlen häufig aktuelle Grundrisse. Ohne Pläne kein Aufteilungsplan. Lösung: Bauakteneinsicht beantragen oder Aufmaß vor Ort veranlassen.
• Unvollständige Raumkennzeichnung: Jeder Raum, Nebenraum und Flur muss im Aufteilungsplan eindeutig einer Einheit oder dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sein. Fehler führen zu Nachforderungen der UBA.
• Zu wenige Ausfertigungen beantragt: Für Notar, Bank und eigene Unterlagen werden typischerweise 3–4 Ausfertigungen benötigt. Nachträgliche Mehrausfertigungen sind zwar möglich, kosten aber zusätzlich Zeit und Gebühren.
• Nummerierung nicht mit dem Notar abgestimmt: Die Einheitennummerierung im Aufteilungsplan muss mit der späteren Teilungserklärung übereinstimmen. Eine frühzeitige Abstimmung zwischen Architekt und Notar vermeidet spätere Korrekturen.

Planeco Building begleitet Eigentümer und Investoren in Saarbrücken und dem gesamten Saarland durch den gesamten Prozess – von der Klärung der Zuständigkeit über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim Bauamt. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauvorhaben und einer Bearbeitungszeit von 14–21 Tagen für die Architektenleistung schaffen wir die Voraussetzungen, damit Ihr Verfahren zügig und vollständig beim richtigen Amt landet. Fordern Sie jetzt ein unverbindliches Angebot an – die Erstberatung ist kostenlos.