Wer in Saarlouis ein Mehrfamilienhaus aufteilen oder einzelne Wohnungen separat verkaufen möchte, braucht zuerst eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – ohne sie gibt es keine Teilungserklärung, ohne Teilungserklärung kein eigenes Grundbuchblatt für jede Einheit. Was viele Eigentümer dabei unterschätzen: In Saarlouis gibt es zwei verschiedene zuständige Behörden, und die Wahl der falschen kostet schnell mehrere Wochen. Dieser Leitfaden erklärt, welche Behörde für Ihre Immobilie zuständig ist, was das Verfahren kostet und wie Sie typische Fehler von Anfang an vermeiden.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Bestätigung, dass die einzelnen Einheiten eines Gebäudes baulich voneinander getrennt und in sich abgeschlossen sind. Sie ist gesetzlich vorgeschrieben, bevor ein Notar eine Teilungserklärung beurkunden und das Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen kann. Die Rechtsgrundlage findet sich in § 7 Abs. 4 WEG.

Typische Anlässe in Saarlouis:

• Mehrfamilienhaus aufteilen, um einzelne Wohnungen zu verkaufen
• Wohn- und Gewerbeeinheiten rechtlich trennen (Teileigentum) – ggf. in Verbindung mit einer Nutzungsänderung
• Immobilie im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung aufteilen
• Finanzierung: Die Bank verlangt separate Grundbuchblätter als Sicherheit
• Garagen oder Stellplätze als eigenständiges Sondereigentum ausweisen

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Bestandteil einer Baugenehmigung und kein Ersatz für sie. Es handelt sich um ein eigenständiges Verwaltungsverfahren.

Kein Umwandlungsverbot im Saarland – ein echter Vorteil für Eigentümer

In Bundesländern wie Bayern, Berlin oder Hamburg ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt genehmigungspflichtig – geregelt durch § 250 BauGB. Das Saarland hat jedoch keine entsprechende Umsetzungsverordnung erlassen. Das bedeutet für Eigentümer in Saarlouis: Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen ist ohne zusätzlichen Genehmigungsvorbehalt möglich – unabhängig davon, wie viele Mietparteien aktuell im Gebäude wohnen.

Welche Behörde ist in Saarlouis zuständig?

Das ist die Frage, bei der die meisten Eigentümer in Saarlouis stolpern – denn es gibt zwei verschiedene Untere Bauaufsichtsbehörden (UBA), die räumlich voneinander getrennte Zuständigkeiten haben.

UBA der Kreisstadt Saarlouis

Zuständig für alle Immobilien im Stadtgebiet Saarlouis, einschließlich der Stadtteile Fraulautern, Roden, Steinrausch, Lisdorf, Picard und Beaumarais.

• Adresse: Großer Markt 1, 66740 Saarlouis
• Telefon: 06831 / 443-269 oder -268
• E-Mail: [email protected]

UBA des Landkreises Saarlouis

Zuständig für alle kreisangehörigen Gemeinden – also alle Orte im Landkreis außerhalb des Saarlouis-Stadtgebiets. Dazu gehören unter anderem Dillingen, Lebach, Schwalbach, Ensdorf, Bous, Überherrn, Wadgassen, Rehlingen-Siersburg, Schmelz, Nalbach und Saarwellingen.

• Adresse: Kaiser-Wilhelm-Straße 8, 66740 Saarlouis (Landratsamt Bauamtsgebäude)
• Ansprechpartnerin für Abgeschlossenheitsbescheinigungen: Charlotte Kurz
• Telefon: 06831 / 444-963001

Weitere Informationen zur Zuständigkeit finden Sie direkt auf der Seite der Unteren Bauaufsicht des Landkreises Saarlouis.

Beim Landkreis Saarlouis ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung außerdem über eine digitale Antragstrecke einreichbar – ein Komfort, den nicht alle Bauämter in Deutschland bieten.

Bauliche Voraussetzungen: Was muss erfüllt sein?

Bevor die Bescheinigung erteilt wird, prüft die Behörde, ob die einzelnen Einheiten tatsächlich abgeschlossen sind. Die vier zentralen Kriterien:

• Separater Zugang: Jede Einheit muss über einen eigenen, abschließbaren Eingang verfügen – direkt vom Treppenhaus oder von außen, ohne andere Einheiten zu durchqueren.
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Jede Wohneinheit benötigt mindestens eine eigene Toilette und ein eigenes Bad oder eine Dusche.
• Räumliche Abgrenzung: Die Einheiten müssen durch Wände, Decken oder Böden vollständig voneinander getrennt sein.
• Zuordnung von Nebenräumen: Keller, Abstellräume oder Garagen müssen eindeutig einer Einheit zugeordnet oder als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen sein.

Sind diese Voraussetzungen baulich noch nicht erfüllt, können Umbaumaßnahmen nötig werden – in diesem Fall empfiehlt sich eine frühzeitige Abstimmung mit einem Statiker, wenn etwa Trennwände neu eingezogen oder verstärkt werden müssen.

Diese Unterlagen brauchen Sie für den Antrag

Folgende Dokumente sind bei der zuständigen UBA einzureichen:

• Ausgefülltes Antragsformular der jeweiligen Behörde
• Aufteilungsplan – maßstabsgerechte Bauzeichnung aller Geschosse, Keller und Dachboden mit eingezeichneten Einheiten, Raumbezeichnungen, Maßketten und Raumhöhen; erstellt von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser (Architekt oder Bauingenieur)
• Lageplan / Flurkarte – aktueller amtlicher Lageplan des Grundstücks
• Grundbuchauszug – nicht älter als drei Monate
• Bestandspläne (sofern vorhanden) – genehmigter Bauplan des Gebäudes aus dem Bauaktenarchiv

Den Aufteilungsplan erstellt nicht das Bauamt – er muss von einem Architekten oder bauvorlageberechtigten Ingenieur angefertigt werden. Das Bauamt prüft ihn und versieht ihn mit einem Stempel. Planeco Building übernimmt die Erstellung des Aufteilungsplans inklusive aller erforderlichen Zeichnungen und koordiniert die Einreichung beim zuständigen Bauamt in Saarlouis.

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So läuft das Verfahren ab

1. Zuständigkeit klären: Liegt die Immobilie im Stadtgebiet Saarlouis oder in einer kreisangehörigen Gemeinde? Davon hängt ab, welche UBA zuständig ist.
2. Bestandspläne beschaffen: Bauakteneinsicht beim zuständigen Bauamt beantragen. Bei älteren Gebäuden – besonders in der historischen Festungsstadt Saarlouis – fehlen Pläne häufig oder sind veraltet. In diesem Fall ist ein Aufmaß vor Ort notwendig, das Planeco Building ab 390,– € netto anbietet.
3. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Ingenieur erstellt den Aufteilungsplan nach den Vorgaben des WEG und der saarländischen Bauvorlagenverordnung.
4. Antrag einreichen: Beim Landkreis Saarlouis wahlweise digital über die Antragstrecke oder in Papierform; bei der Kreisstadt Saarlouis nach Rücksprache mit der UBA.
5. Behördliche Prüfung: Die UBA prüft den Aufteilungsplan auf Vollständigkeit und bauliche Abgeschlossenheit. Bearbeitungszeiten liegen erfahrungsgemäß bei 4–8 Wochen, können je nach Auslastung variieren.
6. Teilungserklärung und Grundbuch: Mit der gestempelten Bescheinigung und dem Aufteilungsplan geht es zum Notar für die Teilungserklärung, anschließend zum Grundbuchamt für die Anlage separater Wohnungsgrundbücher.

Realistische Gesamtdauer: Architektenleistung ca. 10–14 Werktage + Behördenprüfung 4–8 Wochen + Notar und Grundbuch 2–6 Wochen = in der Regel 3–5 Monate von der Beauftragung bis zur fertigen Aufteilung.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Saarlouis?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen:

Behördengebühren

Die Gebühren richten sich nach dem saarländischen Gebührenverzeichnis für Bauaufsichtsbehörden (GebVerzBauaufsicht). Pro Einheit fallen typischerweise 50,– bis 70,– € an Behördengebühren an – je nachdem, ob das Verfahren im Rahmen eines laufenden Baugenehmigungsverfahrens oder separat durchgeführt wird.

Architektenleistung (Aufteilungsplan)

Planeco Building erstellt den Aufteilungsplan zu folgenden Konditionen:

• 2 Einheiten: ab 1.000,– € netto
• Bis 5 Einheiten: ab 1.500,– € netto
• Bis 10 Einheiten: ab 2.000,– € netto
• Bis 15 Einheiten: ab 2.500,– € netto
• Garagen: ab 49,– € netto pro Einheit
• Aufmaß vor Ort (bei fehlenden Bestandsplänen): ab 390,– € netto

Notar- und Grundbuchkosten

Die Notarkosten für die Teilungserklärung sowie die Grundbuchgebühren richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen in der Regel im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich.

Beispielrechnung: Mehrfamilienhaus mit 4 Wohneinheiten und 2 Garagen in Saarlouis-Fraulautern

• Architektenleistung (bis 5 Einheiten): 1.500,– € netto
• Garagen (2 × 49,– €): 98,– € netto
• Behördengebühren (ca. 4 × 60,– €): ca. 240,– €
• Notar und Grundbuch: ca. 1.500,– bis 3.000,– € (verkehrswertabhängig)
• Gesamtkosten: ca. 3.300,– bis 4.800,– €

Dem gegenüber steht eine erhebliche Wertschöpfung: Beim Einzelverkauf aufgeteilter Wohnungen lassen sich gegenüber dem Gesamtverkauf des Hauses typischerweise 15–25 % höhere Erlöse erzielen.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

Die häufigsten Gründe, warum Anträge in Saarlouis verzögert werden oder scheitern:

• Falsche Behörde angeschrieben: Antrag bei der Kreisstadt eingereicht, obwohl die Immobilie in Dillingen liegt – oder umgekehrt. Zuständigkeit immer vorab klären.
• Unvollständiger Aufteilungsplan: Fehlende Maßketten, keine Raumhöhen, unklare Zuordnung von Kellerräumen. Jede Unklarheit führt zu Rückfragen und Verzögerungen.
• Bauliche Mängel nicht vorab behoben: Fehlender separater Zugang oder gemeinsam genutzte Sanitäranlagen werden erst bei der Behördenprüfung entdeckt – dann sind Umbaumaßnahmen nötig, bevor die Bescheinigung erteilt werden kann.
• Nummerierung nicht mit dem Notar abgestimmt: Die Einheitennummerierung im Aufteilungsplan muss mit der späteren Teilungserklärung übereinstimmen. Abweichungen erzwingen Korrekturen.
• Fehlende Bestandspläne ignoriert: Wer ohne aktuelle Pläne einreicht, riskiert eine Ablehnung. Bei Altbauten in Saarlouis – einem historischen Festungsstadt-Bestand mit viel Nachkriegsbebauung – sollte die Bauakteneinsicht der erste Schritt sein.

Jede Nachbesserungsrunde kostet erfahrungsgemäß 4–8 Wochen zusätzliche Bearbeitungszeit. Eine sorgfältige Vorbereitung durch einen erfahrenen Architekten zahlt sich hier direkt aus.

Besonderheit: Altbaubestand und Denkmalschutz in Saarlouis

Saarlouis wurde im 17. Jahrhundert als Festungsstadt angelegt und verfügt über einen erheblichen historischen Gebäudebestand. Wer ein älteres Objekt aufteilen möchte, sollte zwei Punkte im Blick haben:

• Fehlende Bestandspläne: Bei Gebäuden aus der Nachkriegszeit oder älter fehlen verwertbare Baupläne häufig. In diesem Fall ist ein professionelles Aufmaß vor Ort der erste Schritt, bevor der Aufteilungsplan erstellt werden kann.
• Denkmalschutz: Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, können zusätzliche Anforderungen der Denkmalschutzbehörde gelten – etwa bei geplanten baulichen Anpassungen für die Abgeschlossenheit. Dies sollte frühzeitig mit der zuständigen Behörde geklärt werden.

Planeco Building ist bundesweit tätig und hat Erfahrung mit Bestandsgebäuden, bei denen Pläne nachträglich aufgemessen und erstellt werden müssen. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen kennen wir die lokalen Anforderungen der Bauaufsichtsbehörden im Saarland.

Abgeschlossenheitsbescheinigung in Saarlouis: Der nächste Schritt

Der Prozess ist überschaubar – wenn man weiß, welche Behörde zuständig ist, welche Unterlagen vollständig vorliegen müssen und welche baulichen Voraussetzungen erfüllt sein müssen. Planeco Building übernimmt die Erstellung des Aufteilungsplans, koordiniert die Einreichung beim zuständigen Bauamt in Saarlouis und begleitet Sie bis zur fertigen Bescheinigung. Die Bearbeitungszeit auf unserer Seite beträgt in der Regel 14–21 Werktage für die Planerstellung – danach liegt der Ball bei der Behörde.

Wenn Sie parallel zur Aufteilung auch eine Nutzungsänderung benötigen – etwa weil Gewerbe- und Wohnflächen neu zugeordnet werden sollen – finden Sie weitere Informationen auf unserer Seite zur Nutzungsänderung. Für Fragen zur Statik bei baulichen Anpassungen steht Ihnen unser Team unter Statiker zur Verfügung.