Wer ein Mehrfamilienhaus in Sankt Augustin in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht vor dem Notar und vor dem Grundbuchamt eines: die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne dieses behördliche Dokument lässt sich kein separates Wohnungsgrundbuch anlegen – und damit kein Sondereigentum begründen. Die gute Nachricht für Eigentümer in Sankt Augustin: Die Stadt hat eine eigene Bauaufsichtsbehörde mit einem dedizierten Ansprechpartner für genau dieses Verfahren, und die Bearbeitungszeit ist im NRW-Vergleich kurz.

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Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist – und was sie nicht ist

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (kurz: AB) ist ein behördlicher Nachweis, dass jede Einheit eines Gebäudes baulich in sich abgeschlossen ist. Sie ist gesetzlich vorgeschrieben, wenn Wohnungseigentum oder Teileigentum begründet werden soll – also immer dann, wenn ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt oder Wohn- von Gewerbeeinheiten rechtlich getrennt werden sollen.

Wichtig zu verstehen: Die AB ist keine Baugenehmigung. Die Bauaufsichtsbehörde prüft bei der AB nicht, ob das Gebäude den aktuellen Vorschriften der Landesbauordnung entspricht. Sie prüft ausschließlich, ob die Einheiten baulich abgeschlossen sind. Eine erteilte AB bedeutet also nicht, dass alle bauordnungsrechtlichen Anforderungen erfüllt sind – und umgekehrt schließt eine AB keine eventuell erforderliche Nutzungsänderung ein.

Der typische Anlass für eine AB in Sankt Augustin: Ein Eigentümer möchte ein Mehrfamilienhaus in einzelne Einheiten aufteilen, um diese separat zu verkaufen, unter Erben aufzuteilen oder einzeln zu finanzieren. Auch bei gemischt genutzten Gebäuden – etwa Wohnen über Gewerbe – ist die AB der erste Schritt zur rechtlichen Trennung.

Zuständige Behörde in Sankt Augustin

Zuständig ist der Fachdienst Bauaufsicht der Stadt Sankt Augustin, der im Technischen Rathaus sitzt:

• Adresse: An der Post 19, 53757 Sankt Augustin
• Telefon: +49 2241 243-280
• E-Mail: [email protected]

Sankt Augustin hat als kreisangehörige Stadt im Rhein-Sieg-Kreis eine eigene untere Bauaufsichtsbehörde – der Antrag läuft also direkt über die Stadt, nicht über den Kreis. Das ist ein praktischer Vorteil: kürzere Kommunikationswege und direkte Ansprechpartner.

Innerhalb des Fachdienstes ist die Sachbearbeitung nach Stadtteilen aufgeteilt. Je nachdem, in welchem Ortsteil Ihre Immobilie liegt – ob Niederpleis, Hangelar, Menden, Mülldorf, Meindorf, Birlinghoven, Buisdorf oder Sankt Augustin-Ort – ist ein anderer Bezirksingenieur oder eine andere Bezirksingenieurin zuständig. Wenn Sie Ihren Antrag einreichen, lohnt es sich, vorab telefonisch den richtigen Ansprechpartner zu erfragen.

Welche Unterlagen Sie für den Antrag brauchen

Der Fachdienst Bauaufsicht verlangt folgende Unterlagen – vollständig und in Papierform. Das Online-Antragsformular kann zwar digital ausgefüllt werden, die Pläne müssen jedoch physisch eingereicht werden:

• Ausgefülltes Antragsformular (als Druck- oder Online-Version verfügbar)
• Lageplan oder Flurkartenauszug mit vollständigen Katasterangaben im Maßstab 1:500
• Grundrisse und Schnitte aller betroffenen Einheiten im Maßstab 1:100
• Ansichten des Gebäudes im Maßstab 1:100 der betroffenen Gebäudeseite
• Alle Pläne im Format bis DIN A3

Diese Zeichnungen bilden zusammen den sogenannten Aufteilungsplan – das zentrale Dokument des Verfahrens. Er zeigt, wie das Gebäude aufgeteilt ist, welche Flächen zum Sondereigentum gehören und welche gemeinschaftlich genutzt werden. Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser – in der Regel einem Architekten – erstellt werden.

Praxishinweis zu Mehrausfertigungen: Notar und Grundbuchamt benötigen jeweils eigene Ausfertigungen der AB. Bestellen Sie diese direkt mit dem Antrag – eine nachträgliche Mehrausfertigung kostet je 30,–€ netto zusätzlich und verlängert den Gesamtprozess unnötig.

Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Sankt Augustin kostet

Die Behördengebühren sind in NRW einheitlich durch die Allgemeine Verwaltungsgebührenordnung geregelt. Für Sankt Augustin gelten folgende Sätze:

• Ausfertigung des Aufteilungsplans: 100,–€
• Abgeschlossenheitsbescheinigung je Sondereigentumsanteil (Wohneinheit): 50,–€ bis 150,–€
• Garagenstellplätze: 20,–€ je Stellplatz
• Jede Mehrausfertigung der Bescheinigung: 30,–€

Die Behördengebühren sind damit überschaubar. Der größere Kostenpunkt ist die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen Architekten. Bei Planeco Building beginnen diese Leistungen ab 1.000,–€ netto für einfache Aufteilungen und steigen je nach Anzahl der Einheiten und Komplexität des Gebäudes. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten, die sich am Verkehrswert der Immobilie orientieren und typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich liegen.

Konkretes Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten und zwei Garagenstellplätzen in Sankt Augustin-Niederpleis ergibt Behördengebühren von rund 540,–€ bis 640,–€ (100,–€ Aufteilungsplan + 4 × 100,–€ AB + 2 × 20,–€ Stellplätze + ggf. Mehrausfertigungen). Die Architektenleistung für den Aufteilungsplan kommt je nach Aufwand obendrauf.

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Bearbeitungszeit: Wie lange dauert das Verfahren in Sankt Augustin?

Der Fachdienst Bauaufsicht Sankt Augustin garantiert eine Bearbeitungszeit von mindestens vier Wochen – vorausgesetzt, die Unterlagen sind vollständig. Das ist im NRW-Vergleich schnell: In Düsseldorf etwa gilt eine Orientierungsgröße von drei Monaten.

Die vier Wochen beziehen sich ausschließlich auf die behördliche Prüfung. Der Gesamtprozess von der ersten Planung bis zur Grundbucheintragung dauert realistisch drei bis fünf Monate, abhängig von der Verfügbarkeit der Bestandspläne, der Notarterminvergabe und der Auslastung des Grundbuchamts.

Wann ist eine Einheit baulich „abgeschlossen"?

Die Bauaufsicht prüft bei der AB vier wesentliche Kriterien. Jede Einheit muss:

• Räumlich von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftseigentum getrennt sein
• Einen eigenen, abschließbaren Zugang haben – ohne Durchquerung einer anderen Einheit
• Über eigene Sanitäreinrichtungen verfügen (Küche oder Kochgelegenheit, Bad/WC)
• Zugehörige Nebenräume (Keller, Abstellraum) eindeutig zugeordnet und abgeschlossen haben

Für Altbauten aus den 1960er- und 1970er-Jahren – von denen es in Sankt Augustin viele gibt – ist das nicht immer selbstverständlich. Häufig fehlen separate Zugänge oder die Sanitärausstattung entspricht nicht den Anforderungen. In solchen Fällen sind bauliche Anpassungen vor der Antragstellung notwendig. Ein Statiker kann dabei helfen zu beurteilen, ob Eingriffe in die Bausubstanz – etwa der Einbau einer Trennwand oder eines neuen Zugangs – statisch machbar sind.

Wenn keine aktuellen Bestandspläne vorliegen, ist eine Bauakteneinsicht beim Fachdienst Bauaufsicht der erste Schritt. Alternativ kann ein Aufmaß vor Ort durchgeführt werden, um die tatsächlichen Gegebenheiten zu dokumentieren.

Gilt das Umwandlungsverbot in Sankt Augustin?

In einigen Bundesländern gilt ein Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen – das sogenannte Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB. Für Eigentümer in NRW ist die Antwort eindeutig: In Nordrhein-Westfalen gilt dieses Umwandlungsverbot nicht.

Die NRW-Baulandmobilisierungsverordnung, die seit Januar 2023 in Kraft ist, hat von der Verordnungsermächtigung für das Umwandlungsverbot bewusst keinen Gebrauch gemacht. Die Begründung oder Teilung von Wohnungs- oder Teileigentum an bestehenden Wohngebäuden unterliegt in NRW damit keinem gemeindlichen Genehmigungsvorbehalt – auch nicht in Sankt Augustin. Eigentümer können ihr Mehrfamilienhaus also ohne zusätzliche Genehmigung aufteilen, sofern die baulichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Der Antragsprozess von der AB bis zum Grundbuch

1. Bestandspläne beschaffen: Liegen keine aktuellen Grundrisse vor, Bauakteneinsicht beim Fachdienst Bauaufsicht beantragen oder Aufmaß vor Ort durchführen lassen.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt Grundrisse, Schnitte und Ansichten im geforderten Maßstab – inklusive eindeutiger Nummerierung aller Räume und klarer Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Planeco Building übernimmt diese Leistung bundesweit.
3. Antrag beim Fachdienst Bauaufsicht einreichen: Vollständige Unterlagen in Papierform einreichen – inklusive der benötigten Mehrausfertigungen für Notar und Grundbuchamt.
4. Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen: Nach der Prüfung (mindestens vier Wochen) erhalten Sie die gestempelte AB und den gestempelten Aufteilungsplan.
5. Teilungserklärung beim Notar: Mit der AB und dem Aufteilungsplan erstellt der Notar die Teilungserklärung – das rechtliche Dokument, das die Aufteilung regelt.
6. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuch an. Erst jetzt ist die Aufteilung rechtlich vollzogen.

Typische Fehler, die den Antrag verzögern

Die häufigsten Gründe, warum Anträge beim Fachdienst Bauaufsicht Sankt Augustin nachgebessert werden müssen:

• Fehlende oder veraltete Bestandspläne: Pläne aus den 1970er-Jahren stimmen oft nicht mehr mit dem tatsächlichen Bestand überein – eine Vorabprüfung spart Zeit.
• Fehlende Maßangaben: Maßketten, Raumhöhen und Flächenberechnungen müssen vollständig sein. Lücken führen zu Nachforderungen.
• Inkonsistente Nummerierung: Räume müssen in allen Plänen einheitlich mit arabischen Ziffern im Kreis nummeriert sein. Abweichungen zwischen Grundriss und Schnitt sind ein häufiger Fehler.
• Unklare Zuordnung von Gemeinschaftseigentum: Keller, Stellplätze und Treppenhäuser müssen eindeutig als Sonder- oder Gemeinschaftseigentum gekennzeichnet sein.
• Fehlerhafte Katasterangaben: Stimmen Flurstück-Bezeichnungen nicht mit dem Grundbuch überein, lehnt das Grundbuchamt die AB ab – mit Folgekosten für die Berichtigung.
• Kein separater Zugang: Wenn eine Einheit nur durch eine andere Einheit erreichbar ist, erfüllt sie die Abgeschlossenheitskriterien nicht – bauliche Anpassungen werden notwendig.

Planeco Building prüft vor der Antragstellung alle Unterlagen auf Vollständigkeit und Konsistenz. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen kennt das Team die typischen Stolperstellen – und vermeidet sie, bevor sie zur Verzögerung werden. Die Bearbeitungszeit bei Planeco Building für die Erstellung des Aufteilungsplans beträgt in der Regel 14 bis 21 Tage.

Wenn im Zuge der Aufteilung auch die Nutzung einzelner Einheiten geändert werden soll – etwa von Gewerbe zu Wohnen oder umgekehrt – ist zusätzlich eine Nutzungsänderung erforderlich. Das ist ein eigenständiges Verfahren, das parallel zur AB vorbereitet werden kann.

Für Eigentümer, die noch nicht wissen, ob ihr Gebäude die Voraussetzungen für eine Aufteilung erfüllt, bietet Planeco Building eine kostenlose Erstberatung an – ohne Verpflichtung, mit konkreter Einschätzung zur Machbarkeit Ihres Vorhabens in Sankt Augustin.