Wer in Schleswig-Holstein ein Mehrfamilienhaus aufteilen oder Wohnungseigentum begründen möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und steht dabei vor einer der günstigsten Ausgangssituationen in ganz Deutschland. Anders als in Hamburg, Berlin oder Bayern hat Schleswig-Holstein keine Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB erlassen. Das bedeutet: Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist in SH nicht genehmigungspflichtig. Für Eigentümer im Hamburger Speckgürtel, an Nord- und Ostsee oder in Kiel und Lübeck ist das ein erheblicher strategischer Vorteil – den die meisten nicht kennen.

Dieser Leitfaden erklärt, was die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Schleswig-Holstein konkret bedeutet, welche Behörde zuständig ist, welche Unterlagen Sie einreichen müssen und wo die häufigsten Fehler passieren.

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Was ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördlicher Nachweis, der bestätigt, dass eine Wohnung oder ein Gewerberaum baulich hinreichend von anderen Einheiten im selben Gebäude abgetrennt ist. Ohne diese Bescheinigung kann kein Sondereigentum im Grundbuch eingetragen werden – die Aufteilung in Eigentumswohnungen ist rechtlich nicht möglich.

Sie benötigen die Bescheinigung in Schleswig-Holstein in folgenden Situationen:

• Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen
• Begründung von Teileigentum an Gewerberäumen oder Stellplätzen
• Geltendmachung eines Dauerwohnrechts nach WEG
• Einzelverkauf von Wohneinheiten aus einem bisher einheitlichen Gebäude
• Beleihung einzelner Einheiten durch eine Bank (separate Grundbuchblätter erforderlich)

Die rechtliche Grundlage ist bundesweit einheitlich: § 7 Abs. 4 WEG. Die Ausstellung erfolgt durch die zuständige untere Bauaufsichtsbehörde – in Schleswig-Holstein also je nach Lage Ihrer Immobilie durch den zuständigen Kreis, die kreisfreie Stadt oder eine amtsfreie Gemeinde.

Kein Umwandlungsverbot in Schleswig-Holstein – was das für Sie bedeutet

Das Baulandmobilisierungsgesetz von 2021 hat Bundesländern die Möglichkeit gegeben, per Verordnung einen Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einzuführen. Hamburg, Berlin, München und viele weitere Städte haben davon Gebrauch gemacht. Schleswig-Holstein nicht.

Die Landesregierung SH hat ausdrücklich erklärt, keine entsprechende Verordnung nach § 250 BauGB zu erlassen. Das hat konkrete Folgen für Eigentümer:

• Keine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung erforderlich
• Kein behördliches Ermessen, das die Aufteilung blockieren könnte
• Kein Vorkaufsrecht von Mietern durch Umwandlungsverordnung ausgelöst
• Schnellerer und unkomplizierterer Prozess als in Hamburg oder Berlin

Besonders relevant ist das für Eigentümer im Hamburger Umland: Wer ein Mehrfamilienhaus in Norderstedt, Ahrensburg, Reinbek oder Pinneberg aufteilen möchte, unterliegt dem schleswig-holsteinischen Recht – und damit keinem Umwandlungsverbot. Wenige Kilometer weiter in Hamburg wäre der gleiche Vorgang genehmigungspflichtig.

Welche Behörde ist in Schleswig-Holstein zuständig?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von der unteren Bauaufsichtsbehörde ausgestellt. In Schleswig-Holstein ist die Zuständigkeit durch die Landesverordnung zur Übertragung von Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörde auf amtsfreie Gemeinden und Ämter (8. VO-LBO) geregelt – was bedeutet, dass je nach Lage Ihrer Immobilie unterschiedliche Stellen zuständig sein können.

Die wichtigsten Zuständigkeiten im Überblick:

• Kreisfreie Städte: Kiel, Lübeck, Flensburg und Neumünster haben jeweils eine eigene Bauaufsicht, die direkt zuständig ist
• Kreise: Kreis Pinneberg, Kreis Stormarn, Kreis Segeberg, Kreis Herzogtum Lauenburg, Kreis Schleswig-Flensburg, Kreis Nordfriesland, Kreis Dithmarschen und weitere – jeweils über den Fachdienst Bauordnung des Kreises
• Amtsfreie Gemeinden und Ämter: Teilweise übertragene Zuständigkeiten nach 8. VO-LBO

Die schnellste Methode, die exakt zuständige Behörde für Ihre Immobilie zu ermitteln: der Zuständigkeitsfinder Schleswig-Holstein (ZuFiSH). Dort geben Sie Ihren Ort oder Ihre Gemeinde ein und erhalten direkt die zuständige Stelle mit Kontaktdaten.

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Bauliche Voraussetzungen: Wann erteilt das Bauamt die Bescheinigung?

Die Behörde prüft ausschließlich, ob die bauliche Abgeschlossenheit gegeben ist – nicht, ob das Gebäude insgesamt baurechtlich genehmigt ist. Folgende Kriterien müssen erfüllt sein:

• Vollständige bauliche Trennung: Jede Einheit muss durch Wände und Decken von anderen Wohnungen und Räumen getrennt sein
• Eigener abschließbarer Zugang: Direkt vom Freien, aus dem Treppenhaus oder einem Vorraum – nicht durch eine andere Wohnung
• Sanitärausstattung innerhalb der Einheit: Wasserversorgung, Ausguss und WC müssen sich innerhalb der Wohnung befinden
• Verschließbare Nebenräume: Kellerräume oder andere außerhalb der Wohnung liegende Räume können zur Einheit gehören, müssen aber abschließbar sein

Sondereigentum kann in Schleswig-Holstein auch an Stellplätzen, Terrassen, Gartenflächen und Balkonen begründet werden – sofern diese eindeutig durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind. Wichtig: Garagenstellplätze gelten nur dann als abgeschlossen, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen erkennbar sind.

Sind die Abgeschlossenheitskriterien noch nicht erfüllt, müssen bauliche Anpassungen vorgenommen werden. Die seit dem 5. Juli 2024 geltende neue Landesbauordnung Schleswig-Holstein hat den Bestandsschutz erweitert – das kann bei notwendigen Anpassungen wie Brandschutzmaßnahmen Erleichterungen bringen. Ob für bauliche Änderungen eine separate Baugenehmigung erforderlich ist, hängt vom Einzelfall ab. Planeco Building klärt das im Rahmen der Projektberatung.

Erforderliche Unterlagen: Die vollständige Checkliste für SH

Folgende Unterlagen müssen beim zuständigen Bauamt eingereicht werden:

• Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung (Formular der jeweiligen Behörde – z.B. Formular 180 beim Kreis Stormarn)
• Aufteilungsplan / Bauzeichnung – bei schriftlicher Einreichung in zweifacher Ausfertigung, maßstäblich, maximal im Format DIN A3; bei elektronischer Einreichung als Datei, die im Format DIN A3 druckbar ist
• Baubestandszeichnung – bei Bestandsgebäuden zwingend erforderlich; alte Baugenehmigungspläne werden nicht akzeptiert
• Eigentumsnachweis – aktueller Grundbuchauszug, bei Erwerb auch Kaufvertrag; bei juristischen Personen aktueller Handelsregisterauszug
• Aktueller Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte

Antragsberechtigt sind Eigentümer, Erbbauberechtigte sowie Personen mit berechtigtem Interesse (z.B. Erwerber). Bevollmächtigte Dritte – etwa Architekten oder Notare – können den Antrag stellvertretend einreichen.

Der Aufteilungsplan: Was in Schleswig-Holstein besonders gilt

Der Aufteilungsplan ist das zentrale Dokument des Verfahrens. In Schleswig-Holstein gelten dabei einige Anforderungen, die in allgemeinen Ratgebern oft fehlen:

• Alle Geschosse müssen dargestellt sein – einschließlich des Spitzbodens, auch wenn er nicht ausgebaut ist
• Schnitte und alle Ansichten sind ebenfalls erforderlich (Maßstab 1:100), dazu ein Lageplan im Maßstab 1:500
• DIN A3 als Maximalgröße – bei größeren Gebäuden müssen mehrere Blätter verwendet werden, ohne die Lesbarkeit zu beeinträchtigen
• Nummerierung der Sondereigentumseinheiten: Alle zu einer Einheit gehörenden Räume – auch Balkone und Dachterrassen, sofern nur von dieser Einheit aus zugänglich – erhalten dieselbe Nummer, üblicherweise in einem Kreis
• Gemeinschaftseigentum muss klar erkennbar sein: Was nicht dem Sondereigentum zugewiesen wird, gilt automatisch als Gemeinschaftseigentum
• Gesamtes Grundstück muss dargestellt werden: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bezieht sich immer auf das gesamte Grundstück – alle Gebäude müssen vollständig im Plan erscheinen

Ein häufiger und kostspieliger Fehler: Eigentümer reichen alte Baugenehmigungspläne ein, obwohl das Gebäude seitdem verändert wurde. Das Bauamt in SH verlangt ausdrücklich eine Baubestandszeichnung, die den tatsächlichen Zustand des Gebäudes zeigt. Planeco Building erstellt diese Zeichnungen auf Basis eines Aufmaßes vor Ort – ab 390,– € netto.

Schritt für Schritt zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in Schleswig-Holstein

1. Zuständige Behörde ermitteln: Über den Zuständigkeitsfinder SH (ZuFiSH) die konkret zuständige untere Bauaufsichtsbehörde für Ihre Gemeinde herausfinden
2. Bestandspläne prüfen: Liegen aktuelle Baubestandszeichnungen vor? Falls nicht, Aufmaß beauftragen
3. Aufteilungsplan erstellen lassen: Durch einen Architekten oder Planungsbüro – der Plan muss alle SH-spezifischen Anforderungen erfüllen (DIN A3, Spitzboden, Nummerierung, alle Ansichten)
4. Antrag einreichen: Schriftlich in zweifacher Ausfertigung oder – je nach Kreis – elektronisch beim zuständigen Bauamt
5. Bescheinigung entgegennehmen: Das Bauamt erteilt die Abgeschlossenheitsbescheinigung zusammen mit einer gesiegelten Ausfertigung des Aufteilungsplans
6. Notar beauftragen: Auf Basis der Bescheinigung wird die Teilungserklärung notariell beurkundet
7. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuchblatt an

Planeco Building übernimmt die Schritte 2 bis 5 vollständig – von der Bestandsaufnahme über den normgerechten Aufteilungsplan bis zur Einreichung beim Bauamt. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und lokaler Expertise in Schleswig-Holstein kennen wir die Anforderungen der einzelnen Kreise und kreisfreien Städte.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Schleswig-Holstein

Die Gesamtkosten setzen sich aus mehreren Positionen zusammen:

• Behördengebühren: Die Gebühren werden nach der Baugebührenverordnung Schleswig-Holstein (BauGebVO SH) nach Zeitaufwand berechnet. Erfahrungswerte aus verschiedenen Kreisen liegen bei 50,– € bis 250,– € pro Einheit – der Kreis Herzogtum Lauenburg und der Kreis Pinneberg nennen beispielsweise 50,– € je Wohneinheit als Richtwert
• Architektenleistung (Aufteilungsplan): Ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten, bis ca. 2.500,– € netto für bis zu 15 Einheiten – abhängig von Gebäudegröße und Planungsaufwand
• Aufmaß vor Ort (falls keine aktuellen Bestandspläne vorhanden): ab 390,– € netto
• Notarkosten (Teilungserklärung): Abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich
• Grundbuchkosten: Ebenfalls verkehrswertabhängig, meist zwischen 500,– € und 1.500,– €

Für ein Mehrfamilienhaus mit vier bis sechs Einheiten im Hamburger Umland – etwa in Norderstedt oder Ahrensburg – liegen die Gesamtkosten für Aufteilungsplan, Behördengebühren, Notar und Grundbuch erfahrungsgemäß zwischen 4.000,– € und 7.500,– €. Das Ertragspotenzial durch den Einzelverkauf der Einheiten übersteigt diesen Aufwand in der Regel um ein Vielfaches.

Bearbeitungsdauer: Was Sie realistisch einplanen sollten

Die Bearbeitungszeit variiert je nach Behörde und Auslastung. Erfahrungswerte aus der Praxis:

• Ländliche Kreise (z.B. Nordfriesland, Dithmarschen, Schleswig-Flensburg): häufig 2 bis 4 Wochen
• Kreise im Hamburger Umland (Pinneberg, Stormarn, Segeberg, Herzogtum Lauenburg): 4 bis 8 Wochen, teils länger
• Kreisfreie Städte (Kiel, Lübeck, Flensburg): 4 bis 8 Wochen

Den größten Einfluss auf die Bearbeitungsdauer haben Sie selbst: Vollständige und normgerechte Unterlagen beim ersten Einreichungsversuch vermeiden Rückfragen und Nachforderungen, die den Prozess um Wochen verzögern können. Planeco Building stellt sicher, dass der Antrag beim ersten Einreichen vollständig ist – das ist in der Praxis der entscheidende Zeitfaktor.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

Die häufigsten Ablehnungsgründe und Nachforderungen beim Bauamt in Schleswig-Holstein:

• Alte Baugenehmigungspläne statt Baubestandszeichnung: Das Bauamt in SH verlangt explizit den tatsächlichen Ist-Zustand – nicht den genehmigten Zustand aus dem Baujahr
• Spitzboden fehlt im Plan: Auch nicht ausgebaute Spitzböden müssen in allen Geschossdarstellungen enthalten sein
• Nur Teildarstellung des Grundstücks: Die Bescheinigung bezieht sich immer auf das gesamte Grundstück – alle Gebäude müssen vollständig dargestellt sein
• Unklare Zuordnung von Balkonen und Terrassen: Sondereigentum ist nur möglich, wenn der Zugang ausschließlich über die betreffende Einheit erfolgt
• Format überschreitet DIN A3: Pläne, die größer als DIN A3 sind, werden nicht akzeptiert – bei großen Gebäuden müssen mehrere Blätter verwendet werden

Wer diese Punkte kennt und den Aufteilungsplan von Anfang an korrekt erstellt, spart nicht nur Zeit, sondern auch die Kosten für Nachbesserungen. Planeco Building übernimmt die vollständige Erstellung des Aufteilungsplans nach den SH-spezifischen Anforderungen und koordiniert die Einreichung beim zuständigen Bauamt – bundesweit, mit lokaler Expertise in Schleswig-Holstein. Sprechen Sie uns an und erhalten Sie ein unverbindliches Angebot für Ihr Vorhaben.