Wer in Schorndorf ein Mehrfamilienhaus aufteilen und einzelne Wohnungen verkaufen, verschenken oder separat beleihen möchte, braucht als erstes behördliches Dokument die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Sie ist die Voraussetzung dafür, dass das Grundbuchamt überhaupt separate Wohnungsgrundbücher anlegen kann – ohne sie kommt kein Notar, kein Käufer und keine Bank weiter. Der Weg dorthin ist in Schorndorf klar geregelt, hat aber einige lokale Besonderheiten, die Eigentümer kennen sollten, bevor sie den Antrag stellen.

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Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist – und was sie nicht ist

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördliches Dokument, mit dem die zuständige Baurechtsbehörde bestätigt, dass einzelne Wohnungen oder Räume eines Gebäudes baulich in sich abgeschlossen sind – also über einen eigenen abschließbaren Zugang verfügen und von anderen Einheiten vollständig getrennt sind. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 WEG.

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Ersatz für eine Baugenehmigung und kein Nachweis, dass das Gebäude baurechtlich einwandfrei ist. Sie bescheinigt ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit der einzelnen Einheiten. Auf dieser Grundlage erstellt der Notar die Teilungserklärung, und erst dann trägt das Grundbuchamt die einzelnen Wohnungseigentumsrechte ein.

Die Bescheinigung wird benötigt, wenn Sie:

• einzelne Wohnungen eines Mehrfamilienhauses verkaufen möchten
• eine Wohnung im Wege der Schenkung oder Erbfolge auf Familienmitglieder übertragen wollen
• einzelne Einheiten separat finanzieren oder beleihen möchten
• ein Mehrfamilienhaus als Investment erworben haben und die Einheiten einzeln vermarkten wollen

Zuständige Behörde in Schorndorf: Nicht das Landratsamt

Viele Eigentümer im Rems-Murr-Kreis wenden sich zunächst an das Landratsamt in Waiblingen – das ist für Schorndorf jedoch nicht zuständig. Als Große Kreisstadt betreibt Schorndorf eine eigene untere Baurechtsbehörde. Der Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung wird ausschließlich beim Fachbereich Stadtentwicklung und Baurecht der Stadt Schorndorf eingereicht:

• Adresse: Robert-Bosch-Straße 9, 73614 Schorndorf
• Telefon: 07181 602-1550

Die Stadt empfiehlt ausdrücklich, vor der Antragstellung ein Beratungsgespräch mit den zuständigen Sachbearbeitern zu führen. Das kann Nachforderungen vermeiden und die Bearbeitungszeit deutlich verkürzen.

Hinweis zur digitalen Einreichung: Während andere Kommunen in Baden-Württemberg Abgeschlossenheitsbescheinigungen bereits über das Virtuelle Bauamt (ViBa BW) digital beantragen lassen, ist dieser Weg in Schorndorf für dieses Verfahren derzeit noch nicht verfügbar. Der Antrag muss in Papierform eingereicht werden. Die Stadt stellt jedoch ein Formular zum Ausfüllen am Bildschirm bereit, das anschließend ausgedruckt und eingereicht wird.

So läuft das Verfahren in Schorndorf ab

Der Prozess von der ersten Vorbereitung bis zur Eintragung im Grundbuch umfasst in der Regel sechs Schritte:

1. Bestandspläne prüfen: Klären Sie, ob für Ihr Gebäude verwertbare Baupläne vorliegen. Beim Fachbereich Stadtentwicklung und Baurecht können Sie Bauakteneinsicht beantragen. Gerade bei Altbauten im Schorndorfer Stadtkern fehlen diese Pläne häufig – dann ist ein Aufmaß vor Ort notwendig.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt die erforderlichen Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte) im Maßstab 1:100, maximal im Format DIN A3. Bei bestehenden Gebäuden muss es sich um eine Baubestandszeichnung handeln, die den tatsächlichen Ist-Zustand zeigt.
3. Unterlagen zusammenstellen und Antrag einreichen: Alle Planunterlagen müssen in Schorndorf mindestens dreifach eingereicht werden – ein Exemplar für das Grundbuchamt, eines verbleibt beim Fachbereich Stadtentwicklung und Baurecht, eines geht zurück an den Antragsteller. Das ist eine Schorndorf-spezifische Anforderung, die über den BW-Standard von zwei Ausfertigungen hinausgeht.
4. Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen: Nach Prüfung der Unterlagen stellt die Behörde die Bescheinigung aus. Bei vollständigen Unterlagen dauert die Bearbeitung erfahrungsgemäß 4–8 Wochen. Fehlende oder fehlerhafte Unterlagen verlängern diesen Zeitraum erheblich.
5. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem gestempelten Aufteilungsplan erstellt der Notar die Teilungserklärung. Planen Sie diesen Termin erst, wenn die Bescheinigung vorliegt.
6. Eintragung im Grundbuch: Das Grundbuchamt legt auf Basis der Teilungserklärung separate Wohnungsgrundbücher an. Erst ab diesem Moment existieren die einzelnen Eigentumsrechte rechtlich.

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Erforderliche Unterlagen: Checkliste für Schorndorf

Folgende Unterlagen müssen beim Fachbereich Stadtentwicklung und Baurecht eingereicht werden – jeweils in mindestens dreifacher Ausfertigung:

• Ausgefülltes Antragsformular „Abgeschlossenheitsbescheinigung WEG" (erhältlich auf der Website der Stadt Schorndorf)
• Lageplan / Flurkarte zur Grundstücksidentifikation
• Bauzeichnungen (Grundrisse aller Geschosse, Ansichten, Schnitte) im Maßstab 1:100, maximal Format DIN A3
• Bei bestehenden Gebäuden: Baubestandszeichnung des Ist-Zustands
• Nummerierung aller zu einer Einheit gehörenden Räume mit der jeweils gleichen Ziffer; Gemeinschaftsräume werden mit „G" gekennzeichnet
• Maßangaben für Stellplätze und Garagen, sofern diese als Sondereigentum ausgewiesen werden sollen
• Eigentumsnachweis (aktueller Grundbuchauszug) oder Nachweis des berechtigten Interesses

Ein häufig übersehener Punkt: Stellplätze können nur dann als Sondereigentum eingetragen werden, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen im Gebäude ersichtlich sind und diese im Plan exakt bemaßt sind. Ist das nicht der Fall, können sie lediglich als Sondernutzungsrecht zugeteilt werden – was rechtlich und wirtschaftlich einen erheblichen Unterschied macht.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Schorndorf

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): Planeco Building erstellt Aufteilungspläne ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten. Bei größeren Objekten mit bis zu 15 Einheiten liegen die Kosten erfahrungsgemäß bei bis zu 2.500,– € netto. Sind keine Bestandspläne vorhanden, kommt ein Aufmaß vor Ort ab 390,– € netto hinzu.
• Verwaltungsgebühren der Stadt Schorndorf: Die Stadt erhebt eine Verwaltungsgebühr, deren genaue Höhe vom Einzelfall abhängt. In Baden-Württemberg bewegen sich die Behördengebühren für Abgeschlossenheitsbescheinigungen typischerweise im Bereich von 50,– bis 250,– € pro Einheit.
• Notar- und Grundbuchkosten: Diese richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen bei einem typischen Mehrfamilienhaus in Schorndorf erfahrungsgemäß im Bereich von 2.000,– bis 4.000,– €.

Zur wirtschaftlichen Einordnung: Bei einem Vierfamilienhaus in Schorndorf mit rund 400 m² Wohnfläche liegt der Gesamtaufwand für die Aufteilung inklusive aller Positionen erfahrungsgemäß zwischen 4.000,– und 6.500,– €. Dem steht ein erhebliches Erlöspotenzial gegenüber: Eigentumswohnungen erzielen in Schorndorf aktuell rund 3.887,– €/m², während Mehrfamilienhäuser als Ganzes bei etwa 3.715,– €/m² gehandelt werden. Bei Verkauf an Selbstnutzer kann der Aufschlag durch die Einzelvermarktung deutlich höher ausfallen.

Typische Fehlerquellen – und wie man sie vermeidet

Unvollständige Unterlagen

Der häufigste Grund für Nachforderungen: fehlende Maßketten, nicht angegebene Raumhöhen oder eine inkonsistente Nummerierung der Räume. Jede Nachforderung verlängert das Verfahren um mehrere Wochen und kann geplante Notartermine verschieben. Planeco Building prüft die Unterlagen vor Einreichung auf Vollständigkeit, um Rückläufer zu vermeiden.

Altbauten ohne Bestandspläne

Schorndorf hat einen historischen Stadtkern mit einem hohen Anteil an Altbausubstanz. Für viele dieser Gebäude liegen keine verwertbaren Baupläne vor. In diesem Fall ist ein vollständiges Aufmaß vor Ort erforderlich, bevor der Aufteilungsplan erstellt werden kann. Dieser Schritt sollte frühzeitig eingeplant werden, da er den Gesamtzeitplan beeinflusst.

Sondereigentum vs. Sondernutzungsrecht

Kellerräume, Stellplätze und Gartenflächen werden von Eigentümern häufig pauschal als „Sondereigentum" behandelt – dabei gelten unterschiedliche Anforderungen. Nur baulich abgeschlossene Räume (z. B. abschließbare Kellerabteile) können als Sondereigentum eingetragen werden. Nicht abgeschlossene Flächen wie Gärten oder offene Stellplätze werden als Sondernutzungsrecht (SNR) zugeteilt. Der Unterschied hat erhebliche rechtliche Konsequenzen bei späteren Verkäufen oder Umbauten.

Denkmalgeschützte Gebäude

Schorndorf verfügt über eine eigene untere Denkmalschutzbehörde. Bei denkmalgeschützten Gebäuden im Stadtgebiet kann die Aufteilung zusätzliche Abstimmungen erfordern. Das verzögert den Prozess nicht zwingend, muss aber frühzeitig berücksichtigt werden.

Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB – Gilt es in Schorndorf?

In bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt ein Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Baden-Württemberg hat eine entsprechende Verordnung erlassen, die konkrete Kommunen benennt. Ob Schorndorf davon betroffen ist, sollte vor Beginn des Verfahrens verbindlich geklärt werden – am besten im Rahmen eines Erstgesprächs. Planeco Building prüft dies als Teil der Projektbeurteilung.

Mit Planeco Building zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in Schorndorf

Planeco Building übernimmt den gesamten Prozess: von der Prüfung der Bestandspläne über die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen bauvorlageberechtigten Architekten bis zur vollständigen Einreichung beim Fachbereich Stadtentwicklung und Baurecht der Stadt Schorndorf. Bei Bedarf koordinieren wir auch das Aufmaß vor Ort und klären vorab, ob baurechtliche Besonderheiten wie eine Nutzungsänderung bei gemischt genutzten Gebäuden relevant sind.

Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und lokaler Expertise in Baden-Württemberg kennen wir die Anforderungen der Schorndorfer Baurechtsbehörde. Die Bearbeitungszeit für den Aufteilungsplan beträgt bei Planeco Building in der Regel 14–21 Tage nach Vorlage aller Unterlagen. Fragen Sie jetzt unverbindlich ein Angebot an – die Erstberatung ist kostenlos.