Wer ein Mehrfamilienhaus in Schwäbisch Gmünd aufteilen und einzelne Wohnungen separat verkaufen, verschenken oder beleihen möchte, braucht als ersten behördlichen Schritt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne sie ist weder eine Teilungserklärung beim Notar noch eine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich. Was viele Eigentümer dabei überrascht: Die Zuständigkeit liegt nicht beim Landratsamt Ostalbkreis, sondern direkt bei der Stadt – und der Antrag läuft seit Anfang 2025 ausschließlich digital.

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Zuständige Behörde: Die Stadt Schwäbisch Gmünd – nicht das Landratsamt

Als Große Kreisstadt ist Schwäbisch Gmünd selbst untere Baurechtsbehörde. Das bedeutet: Der Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung wird beim Planungs- und Baurechtsamt der Stadt Schwäbisch Gmünd gestellt – nicht beim Landratsamt Ostalbkreis. Diesen Unterschied macht das Landratsamt Ostalbkreis auf seiner eigenen Website deutlich, trotzdem landet dort der erste Sucheinstieg vieler Eigentümer.

Kontakt Bauordnung Schwäbisch Gmünd:

• Adresse: Marktplatz 37, 73525 Schwäbisch Gmünd
• Telefon: 07171 603-6300
• E-Mail: [email protected]
• Öffnungszeiten: Mo–Mi 08:00–12:00 und 14:30–16:30, Do 08:00–12:00 und 14:30–18:00, Fr 08:00–12:00

Wichtige Ausnahme: Für Immobilien in der Gemeinde Waldstetten, die eine Verwaltungsgemeinschaft mit Schwäbisch Gmünd bildet, ist das Landratsamt Ostalbkreis zuständig – nicht die Stadt.

Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie eine?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Bestätigung, dass einzelne Einheiten eines Gebäudes baulich voneinander getrennt und in sich abgeschlossen sind. Sie ist gesetzlich vorgeschrieben, bevor Wohnungseigentum begründet werden kann. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

Typische Anlässe in Schwäbisch Gmünd:

• Einzelverkauf von Wohnungen aus einem Mehrfamilienhaus
• Übertragung einer Wohnung im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung
• Separate Beleihung einzelner Einheiten zur Finanzierung
• Trennung von Wohn- und Gewerbeeinheiten – etwa Ladenlokal im Erdgeschoss und Wohnungen darüber, wie es in der Gmünder Innenstadt häufig vorkommt

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Ersatz für eine Baugenehmigung und setzt auch keine voraus. Es handelt sich um ein eigenständiges Verwaltungsverfahren.

Bauliche Voraussetzungen: Was muss erfüllt sein?

Das Baurechtsamt prüft, ob jede Einheit tatsächlich abgeschlossen ist. Die wesentlichen Anforderungen:

• Jede Wohnung benötigt einen eigenen, abschließbaren Eingang vom Gemeinschaftsbereich
• Innerhalb der Einheit müssen sich befinden: Küche oder Kochgelegenheit, WC, Wasseranschluss und mindestens ein Aufenthaltsraum
• Zusätzliche Räume außerhalb der Wohneinheit (z.B. Kellerabteile) müssen ebenfalls abschließbar sein
• Garagen und Stellplätze gelten als abgeschlossen, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen im Grundriss eindeutig erkennbar sind

Besonderheit Altbauten in Schwäbisch Gmünd: Die über 800-jährige Baugeschichte der ältesten Stauferstadt bedeutet, dass viele Bestandsgebäude – gerade in der historischen Innenstadt – diese Voraussetzungen nicht von Haus aus erfüllen. Sanitäreinrichtungen liegen manchmal außerhalb der Einheit, separate Zugänge fehlen. In solchen Fällen sind bauliche Anpassungen erforderlich, bevor die Bescheinigung erteilt werden kann. Bei denkmalgeschützten Gebäuden ist dabei zusätzlich die Denkmalschutzbehörde einzubeziehen, da Eingriffe in die Bausubstanz genehmigungspflichtig sein können.

Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen: Der Ablauf in Schwäbisch Gmünd

Schritt 1: Bestandspläne beschaffen oder Aufmaß durchführen

Für den Aufteilungsplan werden aktuelle Grundrisse, Schnitte und Ansichten des gesamten Gebäudes benötigt. Liegen keine verwertbaren Pläne vor – bei Altbauten in Schwäbisch Gmünd häufig der Fall – empfiehlt sich zunächst eine Bauakteneinsicht beim Planungs- und Baurechtsamt. Dort sind oft historische Pläne hinterlegt, die als Grundlage dienen können. Fehlen auch diese, ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich, das ab 390,– € netto anfällt.

Schritt 2: Aufteilungsplan durch einen Architekten erstellen lassen

Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt werden – also einem Architekten oder Bauingenieur mit entsprechender Zulassung. Er enthält Grundrisse aller Geschosse (Maßstab 1:100), Schnitte, Ansichten und eine Wohn- und Nutzflächenberechnung. Alle Einheiten werden nummeriert und farblich voneinander abgegrenzt. Die Nummerierung sollte vorab mit dem Notar abgestimmt werden, der später die Teilungserklärung beurkundet. Planeco Building übernimmt diese Planungsleistung für Objekte in Schwäbisch Gmünd und kennt die Anforderungen des lokalen Baurechtsamts aus der Praxis.

Schritt 3: Digitale Einreichung über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa BW)

Seit dem 1. Januar 2025 ist die ausschließlich digitale Einreichung über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa BW) verpflichtend. Papieranträge werden nicht mehr akzeptiert. Für die Registrierung als Privatperson ist ein BundID-Konto erforderlich – entweder mit ELSTER-Zertifikat oder mit der Online-Funktion des Personalausweises. Eine einfache Anmeldung mit Benutzername und Passwort reicht nicht aus.

Wichtige technische Anforderungen für die Einreichung:

• Alle Unterlagen ausschließlich im PDF/A-1a-Format einreichen
• Jede Bauvorlage als separate Einzeldatei hochladen – keine mehrseitigen Sammeldokumente
• Die einreichende Person ist alleinige Ansprechperson im gesamten Verfahren und erhält alle Bescheide

Reicht der Architekt den Antrag stellvertretend ein, ist eine schriftliche Empfangsvollmacht erforderlich – sonst kann er weder Rückfragen des Bauamts einsehen noch beantworten. Dieser Punkt wird in der Praxis häufig übersehen und verzögert das Verfahren.

Praxistipp: Die BundID-Registrierung kann mehrere Tage in Anspruch nehmen. Wer die Abgeschlossenheitsbescheinigung zeitnah benötigt, sollte das Konto so früh wie möglich einrichten.

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Schritt 4: Prüfung durch das Baurechtsamt Schwäbisch Gmünd

Nach Eingang prüft das Planungs- und Baurechtsamt zunächst die Vollständigkeit der Unterlagen. Sind Ergänzungen nötig, wird dies mitgeteilt. Die eigentliche Sachprüfung – ob die baulichen Abgeschlossenheitsvoraussetzungen erfüllt sind – folgt danach. Erfahrungsgemäß ist in Schwäbisch Gmünd mit einer Bearbeitungszeit von 4 bis 6 Wochen zu rechnen, sobald die Unterlagen vollständig vorliegen.

Schritt 5: Teilungserklärung beim Notar

Mit der ausgestellten Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem Aufteilungsplan wird die Teilungserklärung notariell beurkundet. Darin werden Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Miteigentumsanteile verbindlich festgelegt. Wer parallel eine Nutzungsänderung benötigt – etwa bei der Trennung von Wohn- und Gewerbeflächen – sollte diesen Schritt vorab klären, da er das Verfahren beeinflussen kann.

Schritt 6: Eintragung ins Wohnungsgrundbuch

Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt an. Erst mit dieser Eintragung ist die Aufteilung rechtlich vollzogen und die Einheiten können separat veräußert oder belastet werden.

Erforderliche Unterlagen – Checkliste

• Ausgefüllter Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Grundrisszeichnungen aller Geschosse (Keller bis Dachgeschoss), Maßstab 1:100
• Schnittzeichnungen, Maßstab 1:100
• Ansichtszeichnungen, Maßstab 1:100
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Aktueller Lageplan / Flurkarte
• Grundbuchauszug (nicht älter als ein Jahr)
• Farbliche Kennzeichnung der Sondereigentumseinheiten im Plan
• Bei Garagen: Darstellung der dauerhaften Flächenmarkierungen im Grundriss
• Alle Dateien im PDF/A-1a-Format, jede Vorlage als Einzeldatei

Alle Gebäude auf dem Grundstück müssen vollständig erfasst sein – auch Nebengebäude wie Garagen oder Schuppen.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Schwäbisch Gmünd?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen:

Behördengebühren

Die Stadt Schwäbisch Gmünd erhebt Gebühren auf Grundlage ihrer Verwaltungsgebührensatzung. Vergleichbare Kommunen in Baden-Württemberg verlangen zwischen 60,– € und mehreren Hundert Euro pro Einheit – Rottenburg am Neckar beispielsweise 80,– € je Einheit, Schwäbisch Hall eine Grundgebühr von 195,– € zuzüglich Stundenaufwand. Die genaue Gebühr für Schwäbisch Gmünd teilt das Planungs- und Baurechtsamt auf Anfrage mit.

Architektenkosten für den Aufteilungsplan

Die Planungsleistung richtet sich nach der Anzahl der Einheiten und dem Aufwand. Bei Planeco Building beginnen die Kosten für den Aufteilungsplan bei ab 1.000,– € netto für ein Objekt mit zwei Einheiten. Für Objekte mit bis zu 15 Einheiten sind Kosten bis ca. 2.500,– € netto realistisch. Liegen keine verwertbaren Bestandspläne vor, kommt ein Aufmaß ab 390,– € netto hinzu.

Notar- und Grundbuchkosten

Diese Kosten richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen erfahrungsgemäß im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich. Sie sind nicht Teil der Leistung von Planeco Building, aber ein wesentlicher Faktor in der Gesamtkalkulation.

Für ein typisches Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten in Schwäbisch Gmünd ergibt sich damit eine Gesamtinvestition für die Aufteilung – von Aufteilungsplan bis Grundbucheintragung – von erfahrungsgemäß 3.500,– € bis 7.000,– €, abhängig von Objektzustand, Einheitenzahl und Notarkosten.

Besonderheit Baden-Württemberg: Alternative zum Bauamt

In Baden-Württemberg besteht die Möglichkeit, die Abgeschlossenheitsbescheinigung alternativ durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ausstellen zu lassen – das Bauamt muss nicht zwingend der Aussteller sein. Diese Option kann relevant sein, wenn das Baurechtsamt ausgelastet ist und kürzere Bearbeitungszeiten gewünscht werden. Planeco Building kann bei der Einschätzung helfen, welcher Weg im konkreten Fall sinnvoller ist.

Häufige Fehler, die den Antrag verzögern

• Antrag beim Landratsamt Ostalbkreis statt beim Planungs- und Baurechtsamt der Stadt eingereicht
• Unterlagen nicht im PDF/A-1a-Format oder als Sammeldatei statt als Einzeldokumente hochgeladen
• Keine Empfangsvollmacht erteilt, obwohl der Architekt den Antrag digital einreicht
• Nebengebäude (Garagen, Schuppen) im Aufteilungsplan nicht erfasst
• Einheitennummern nicht mit dem Notar abgestimmt – führt zu Korrekturbedarf nach Ausstellung
• BundID-Registrierung zu spät begonnen, was den Start des Verfahrens verzögert
• Bauliche Abgeschlossenheitsvoraussetzungen nicht geprüft, bevor der Antrag gestellt wird

Planeco Building begleitet Eigentümer in Schwäbisch Gmünd durch den gesamten Prozess: von der Prüfung der baulichen Voraussetzungen über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur vollständigen digitalen Einreichung über ViBa BW – inklusive Empfangsvollmacht und Kommunikation mit dem Baurechtsamt. Wer parallel einen Statiker oder einen Architekten für bauliche Anpassungen benötigt, die für die Abgeschlossenheit erforderlich sind, findet bei Planeco Building ebenfalls den richtigen Ansprechpartner. Über 1.400 erfolgreich abgewickelte Bauvorhaben bundesweit belegen die Erfahrung im Umgang mit lokalen Baurechtsämtern – auch in Baden-Württemberg.