Wer in Siegen ein Mehrfamilienhaus aufteilen, einzelne Wohnungen verkaufen oder eine Immobilie unter Erben aufteilen möchte, braucht zuerst eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – kurz AB. Sie ist die Voraussetzung dafür, dass überhaupt separate Grundbuchblätter für einzelne Einheiten angelegt werden können. Ohne sie kein Wohnungsgrundbuch, kein Notar, kein Einzelverkauf.

Was viele Eigentümer in Siegen nicht wissen: In der Region gibt es zwei verschiedene zuständige Behörden – je nachdem, ob die Immobilie im Stadtgebiet Siegen oder in einer der umliegenden Gemeinden des Kreises Siegen-Wittgenstein liegt. Wer das nicht kennt, landet beim falschen Amt und verliert Zeit. Dieser Leitfaden erklärt den vollständigen Prozess – mit konkreten Behördenangaben, aktuellen Gebühren nach NRW-Recht und realistischen Kostenbeispielen für typische Objekte in Siegen.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie eine?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Bescheinigung, die bestätigt, dass einzelne Wohn- oder Gewerbeeinheiten in einem Gebäude baulich voneinander getrennt und in sich abgeschlossen sind. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 WEG. Die Bescheinigung wird beim Amtsgericht (Grundbuchamt) eingereicht, damit dort für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch angelegt werden kann.

Wichtig: Die AB ist kein Ersatz für eine Baugenehmigung und trifft keine Aussage darüber, ob der bauliche Zustand des Gebäudes den Vorschriften der Landesbauordnung NRW (BauO NRW 2018) entspricht. Sie ist ein rein technisch-baulicher Nachweis der Abgeschlossenheit – mehr nicht.

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung wird typischerweise benötigt, wenn Sie:

• ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen und verkaufen möchten
• eine Immobilie im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung auf mehrere Personen aufteilen
• eine einzelne Einheit beleihen und die Bank separate Grundbuchsicherheiten verlangt
• Gewerberäume als Teileigentum von Wohneinheiten trennen möchten
• ein Dauerwohnrecht nach § 32 WEG eintragen lassen wollen

Zuständige Behörde in Siegen: Stadt oder Kreis?

Das ist die häufigste Fehlerquelle bei Eigentümern in der Region: Die Zuständigkeit hängt allein davon ab, wo die Immobilie liegt – nicht davon, wo der Eigentümer wohnt oder gemeldet ist.

Immobilie im Stadtgebiet Siegen

Zuständig ist die Bauaufsichtsbehörde der Stadt Siegen, Rathaus Geisweid, Lindenplatz 7. Die Bauaufsicht der Stadt arbeitet mit einem Bezirksingenieur-System: Welcher Sachbearbeiter für Ihr Objekt zuständig ist, hängt vom genauen Stadtteil ab. Die Servicestelle Bauberatung vermittelt an den richtigen Bezirksingenieur – es lohnt sich, vor der Antragstellung telefonisch zu klären, wer für Ihren Bereich zuständig ist, um Rückläufer zu vermeiden.

Beispielhafte Zuständigkeiten nach Stadtteilen (Stand: aktuelle Behördenangaben):

• Wellersberg, Unterstadt, Charlottental: Herr Haas, Tel. (0271) 404-3419
• Kaan-Marienborn, Bürbach, Feuersbach, Breitenbach: Herr Kling, Tel. (0271) 404-3364
• Eiserfeld, Eisern, Siegener Giersberg: Frau Meyer, Tel. (0271) 404-3339

Für andere Stadtteile empfiehlt sich eine kurze Voranfrage bei der Servicestelle Bauberatung, die die Bezirkseinteilung kennt und weitervermittelt.

Immobilie im Kreis Siegen-Wittgenstein (außerhalb der Stadt)

Für alle Gemeinden des Kreises – also etwa Kreuztal, Netphen, Hilchenbach, Bad Berleburg oder Freudenberg – ist das Amt für Bauen, Wohnen und Immissionsschutz des Kreises Siegen-Wittgenstein zuständig:

• Adresse: Koblenzer Straße 73, 57072 Siegen
• Telefon: 0271 333-1902 (mittwochs telefonisch nicht erreichbar)
• E-Mail: [email protected]

Beim Kreis gibt es ein standardisiertes Antragsformular, das auf der Website der Kreisverwaltung heruntergeladen werden kann. In der Stadt Siegen genügt ein formloser Antrag – vorausgesetzt, die Aufteilungspläne sind vollständig und korrekt.

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Unterlagen: Was Sie für den Antrag brauchen

Für beide Behörden gilt im Kern dasselbe Anforderungsprofil. Der Unterschied liegt im Detail: Die Stadt Siegen akzeptiert einen formlosen Antrag, der Kreis verlangt sein Formular.

Folgende Unterlagen werden in der Regel benötigt:

• Antrag (formlos bei der Stadt Siegen; Formular beim Kreis Siegen-Wittgenstein)
• Lageplan im Maßstab 1:500 (aktueller Katasterauszug)
• Aufteilungsplan: Grundrisse aller Geschosse im Maßstab 1:100, mit eingezeichneter Aufteilung
• Nummerierung aller Sondereigentumseinheiten – alle zu einer Einheit gehörenden Räume (inkl. Keller, Stellplatz) erhalten dieselbe Nummer
• Kennzeichnung von Gemeinschaftsflächen (z.B. mit „G" für Gemeinschaftseigentum)
• Mindestens zwei Ausfertigungen aller Unterlagen

Praxistipp: Bestellen Sie gleich drei bis vier Ausfertigungen der Bescheinigung mit. Sie werden sie für Notar, Bank und eigene Unterlagen benötigen. Jede Mehrausfertigung kostet beim Bauamt 30,–€ netto – deutlich günstiger als eine spätere Nachbestellung mit neuem Verwaltungsaufwand.

Wer darf den Aufteilungsplan erstellen?

In NRW müssen Bauzeichnungen von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt werden – das regelt die BauO NRW 2018. Selbst gezeichnete Pläne werden vom Bauamt nicht akzeptiert. In der Praxis übernimmt das ein Architekt oder ein entsprechend qualifizierter Planer. Planeco Building erstellt Aufteilungspläne bundesweit – eine physische Präsenz in Siegen ist dafür nicht erforderlich, da die Abstimmung mit dem Bauamt digital und telefonisch erfolgt.

Wenn keine verwertbaren Bestandspläne vorliegen – was bei älteren Gebäuden im Siegerland häufig vorkommt – ist ein Aufmaß vor Ort notwendig. Alternativ lohnt sich eine Bauakteneinsicht beim Bauamt: Dort sind häufig noch Originalpläne aus der ursprünglichen Baugenehmigung archiviert.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Siegen?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen: Architektenleistung, Behördengebühren und Notar- bzw. Grundbuchkosten.

Behördengebühren nach AVwGebO NRW

Die Gebühren richten sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW). Für Bestandsgebäude – und das ist in Siegen der Regelfall – gelten folgende Sätze:

• Aufteilungsplan, erste Ausfertigung: 100,–€
• Jede weitere Ausfertigung des Aufteilungsplans: 30,–€
• Abgeschlossenheitsbescheinigung je Sondereigentumsanteil im Bestand: 100,–€
• Abgeschlossenheitsbescheinigung je Sondereigentumsanteil im Neubau: 50,–€
• Mehrausfertigungen der Bescheinigung: 30,–€ je Stück

Architektenkosten für den Aufteilungsplan

Planeco Building erstellt Aufteilungspläne ab 1.000,–€ netto für Objekte mit zwei Einheiten bis ca. 2.500,–€ netto für Objekte mit bis zu 15 Einheiten. Wenn kein verwertbarer Bestandsplan vorliegt und ein Aufmaß vor Ort erforderlich ist, kommt ein Aufschlag ab 390,–€ netto hinzu.

Gesamtkostenbeispiele für typische Objekte in Siegen

Zweifamilienhaus in Siegen-Mitte (Erbteilung, Bestand):

• Architektenleistung: ab 1.000,–€ netto
• Behördengebühren: ca. 260,–€ (100 € Aufteilungsplan + 2 × 100 € + 60 € Mehrausfertigungen)
• Notar und Grundbuch: ca. 1.500–2.500,–€ (abhängig vom Verkehrswert)
• Gesamtkosten: ca. 2.800–4.000,–€

3-Familienhaus in Siegen-Weidenau (Einzelverkauf, Bestand):

• Architektenleistung: ab 1.500,–€ netto
• Behördengebühren: ca. 460,–€ (100 € Aufteilungsplan + 3 × 100 € + 60 € Mehrausfertigungen)
• Notar und Grundbuch: ca. 2.000–3.000,–€
• Gesamtkosten: ca. 4.000–5.000,–€

Zum Vergleich: Die Preisdifferenz zwischen Häusern (Ø 2.014,–€/m²) und Eigentumswohnungen (Ø 2.629,–€/m²) in Siegen beträgt rund 600,–€ pro Quadratmeter. Bei einem 250 m² großen Objekt ergibt das ein rechnerisches Mehrerlöspotenzial von ca. 150.000,–€ durch Einzelverkauf nach Aufteilung – gegenüber Gesamtkosten von 4.000–5.000,–€ für die AB.

Ablauf: In 6 Schritten zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in Siegen

1. Bestandsaufnahme: Vorhandene Pläne sichten oder Bauakteneinsicht beim Bauamt beantragen. Bei fehlenden Plänen: Aufmaß vor Ort beauftragen.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt die Grundrisse aller Geschosse mit Nummerierung der Einheiten, Kennzeichnung von Gemeinschaftsflächen und Maßangaben.
3. Antrag einreichen: Formloser Antrag (Stadt Siegen) oder Formular (Kreis Siegen-Wittgenstein) mit Aufteilungsplan in mindestens zweifacher Ausfertigung beim zuständigen Bezirksingenieur bzw. Kreisbauamt einreichen.
4. Bescheinigung erhalten: Das Bauamt prüft die Abgeschlossenheit der Einheiten und stellt die Bescheinigung aus. Die Bearbeitungsdauer liegt erfahrungsgemäß bei mehreren Wochen – je nach Auslastung der Behörde.
5. Notar beauftragen: Mit der AB und dem Aufteilungsplan wird die Teilungserklärung notariell beurkundet. Notar und Aufteilungsplan-Nummerierung müssen übereinstimmen – diese Abstimmung sollte frühzeitig erfolgen, um Nachbesserungen zu vermeiden.
6. Grundbucheintragung: Das Amtsgericht Siegen legt für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch an. Erst damit ist die Aufteilung rechtlich vollzogen.

Bauliche Voraussetzungen: Was muss Ihre Immobilie erfüllen?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird nur erteilt, wenn die Einheiten bestimmte bauliche Mindestanforderungen erfüllen. Im Kern geht es um vier Kriterien:

• Abschließbarer Zugang: Jede Einheit muss einen eigenen abschließbaren Eingang haben – direkt vom Treppenhaus oder von außen.
• Bauliche Trennung: Die Einheiten müssen durch Wände und Decken vollständig voneinander getrennt sein.
• Eigene Sanitärausstattung: Jede Wohneinheit braucht eigene Sanitärräume (Bad/WC).
• Klare Zuordnung aller Nebenräume: Keller, Stellplätze und Abstellräume müssen eindeutig einer Einheit oder dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sein.

Gerade bei älteren Bestandsgebäuden im Siegerland – Fachwerkhäuser, Nachkriegsbauten, Gebäude in Hanglage mit mehreren Zugängen von verschiedenen Ebenen – sind diese Voraussetzungen nicht immer von Anfang an erfüllt. Fehlende Abschlusstüren, durchgehende Flure oder unklare Kellerräume sind typische Probleme. In solchen Fällen sind bauliche Anpassungen vor der Antragstellung nötig. Wenn dabei tragende Bauteile betroffen sind, ist zusätzlich ein Statiker einzubinden.

Wenn eine Einheit die Voraussetzungen nicht erfüllt und eine Nutzungsänderung – etwa von Gewerbe zu Wohnen – erforderlich ist, um die Abgeschlossenheit herzustellen, ist dafür ein eigenständiges Genehmigungsverfahren notwendig. Planeco Building begleitet auch solche kombinierten Vorhaben: Nutzungsänderung und Abgeschlossenheitsbescheinigung lassen sich koordiniert beantragen.

Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht leistet

Zwei Missverständnisse begegnen uns in der Praxis regelmäßig:

Die AB ist keine Baugenehmigung. Die Bauaufsichtsbehörde prüft bei der AB ausschließlich die Abgeschlossenheit der Einheiten – nicht, ob das Gebäude insgesamt den Anforderungen der BauO NRW entspricht. Eine erteilte AB schützt nicht vor bauordnungsrechtlichen Beanstandungen, die den Bestand des Gebäudes betreffen. Eigentümer sollten parallel prüfen lassen, ob der Ist-Zustand baurechtlich genehmigt ist.

Kein Umwandlungsverbot in Siegen. Das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB gilt nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die per Landesverordnung ausgewiesen werden. Siegen ist nach aktuellem Stand nicht in der entsprechenden NRW-Verordnung gelistet. Eine gesonderte Umwandlungsgenehmigung ist daher in der Regel nicht erforderlich – dies sollte im Einzelfall jedoch vorab geprüft werden.

Wie Planeco Building den Prozess in Siegen übernimmt

Planeco Building erstellt den vollständigen Aufteilungsplan, klärt vorab die Zuständigkeit (Stadt Siegen oder Kreis Siegen-Wittgenstein), stimmt die Nummerierung mit Ihrem Notar ab und reicht die Unterlagen bei der zuständigen Behörde ein. Mit über 1.400 erfolgreich bearbeiteten Bauanträgen und bundesweiter Tätigkeit kennt Planeco Building die lokalen Anforderungen – ohne dass Sie einen Architekten vor Ort in Siegen beauftragen müssen.

Leistungen im Überblick:

• Erstellung des Aufteilungsplans durch bauvorlageberechtigte Architekten
• Aufmaß vor Ort bei fehlenden Bestandsplänen (ab 390,–€ netto)
• Klärung der Behördenzuständigkeit und Abstimmung mit dem richtigen Bezirksingenieur
• Einreichung und Kommunikation mit dem Bauamt bis zur Erteilung der Bescheinigung
• Koordination mit Notar und ggf. Statiker bei baulichen Anpassungen

Die Bearbeitungszeit bei Planeco Building beträgt 14–21 Tage für die Erstellung der Planungsunterlagen – die anschließende Behördenbearbeitung liegt im Ermessen des Bauamts. Fordern Sie jetzt ein unverbindliches Angebot an.