Wer in Sindelfingen ein Mehrfamilienhaus aufteilen oder eine einzelne Wohnung verkaufen möchte, braucht zuerst eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, kein Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen – und kein Käufer eine Eigentumswohnung finanzieren. Was viele Eigentümer dabei falsch einschätzen: Die Zuständigkeit liegt nicht beim Landratsamt Böblingen, sondern direkt bei der Stadt Sindelfingen. Als Große Kreisstadt ist Sindelfingen selbst untere Baurechtsbehörde – ein Unterschied, der Zeit und Umwege spart, wenn man ihn von Anfang an kennt.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wofür brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördlicher Nachweis, der bestätigt, dass einzelne Einheiten in einem Gebäude baulich voneinander getrennt und damit sondereigentumsfähig sind. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 WEG – ohne diese Bescheinigung ist eine Aufteilung in Wohnungseigentum rechtlich nicht möglich.

Sie wird benötigt, wenn Sie:

• einzelne Wohnungen aus einem Mehrfamilienhaus heraus verkaufen möchten,
• eine Wohnung auf ein Kind übertragen oder im Rahmen einer Erbschaft aufteilen wollen,
• eine einzelne Einheit beleihen oder finanzieren lassen möchten,
• ein Zweifamilienhaus in zwei separate Eigentumswohnungen umwandeln wollen.

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Ersatz für die Teilungserklärung. Sie ist der erste behördliche Schritt – die Teilungserklärung folgt danach beim Notar und regelt die rechtliche Aufteilung des Gemeinschafts- und Sondereigentums.

Zuständige Behörde in Sindelfingen: Stadt, nicht Landratsamt

Viele Eigentümer aus dem Raum Sindelfingen wenden sich zunächst ans Landratsamt Böblingen – das ist jedoch für die umliegenden Gemeinden ohne eigene Baurechtszuständigkeit zuständig, nicht für Sindelfingen selbst. Als Große Kreisstadt nimmt Sindelfingen die Aufgaben der unteren Baurechtsbehörde eigenständig wahr.

Zuständig ist das Bürgeramt Bauen der Stadt Sindelfingen:

• Adresse: Rathausplatz 1, 71063 Sindelfingen
• Telefon: 07031 / 94-0
• Öffnungszeiten: Montag bis Freitag 08:00–12:00 Uhr, Donnerstag zusätzlich 14:00–18:00 Uhr

Seit dem 01.01.2025 sind Bauanträge in Sindelfingen ausschließlich digital über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa BW) einzureichen. Ob dies auch für Abgeschlossenheitsbescheinigungen gilt oder ob diese noch in Papierform eingereicht werden können, sollten Sie vorab telefonisch beim Bürgeramt Bauen klären – die Praxis variiert in Baden-Württemberg noch zwischen den Kommunen.

Bauliche Voraussetzungen: Wann gilt eine Einheit als „abgeschlossen"?

Das Bauamt prüft nicht die Statik oder den Brandschutz – es prüft ausschließlich, ob jede Einheit baulich in sich geschlossen ist. Dafür müssen vier Kriterien erfüllt sein:

• Eigener Zugang: Jede Einheit muss direkt vom Treppenhaus oder von außen betreten werden können, ohne eine andere Einheit zu durchqueren.
• Vollständige Umschließung: Wände, Decken und Böden müssen die Einheit vollständig von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftseigentum trennen.
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Jede Wohneinheit braucht eine eigene Küche oder Kochnische sowie ein eigenes Bad mit WC.
• Klar zugeordnete Nebenräume: Keller, Abstellräume oder Garagen müssen eindeutig einer Einheit zugeordnet sein.

Stellplätze und Garagenplätze können als Sondereigentum ausgewiesen werden, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen erkennbar sind. Gartenflächen hingegen lassen sich in der Regel nur als Sondernutzungsrecht (SNR) zuordnen – nicht als Sondereigentum. Dieser Unterschied hat erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Konsequenzen und sollte vorab mit dem Notar abgestimmt werden.

Wenn die Abgeschlossenheit baulich noch nicht gegeben ist – etwa weil ein gemeinsamer Eingang besteht oder Sanitäreinrichtungen fehlen –, sind bauliche Anpassungen nötig. Je nach Eingriff kann dafür eine Baugenehmigung oder eine Nutzungsänderung erforderlich werden. In diesen Fällen empfiehlt sich eine frühzeitige Abstimmung mit einem erfahrenen Architekten.

Schritt für Schritt: So beantragen Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Sindelfingen

1. Bestandspläne beschaffen: Beim Bürgeramt Bauen Sindelfingen können Sie Einsicht in die Bauakte nehmen und vorhandene genehmigte Pläne als Grundlage nutzen. Bei älteren Gebäuden – in Sindelfingen häufig Nachkriegsbauten aus den 1950er bis 1970er Jahren – fehlen diese oft. In diesem Fall ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich, das ab ca. 390,– € netto anfällt.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser – in der Regel ein Architekt – erstellt den Aufteilungsplan im Maßstab 1:100. Bei Bestandsgebäuden muss es sich um eine Baubestandszeichnung handeln, nicht um eine Neubauplanung. Alle Einheiten werden nummeriert (1, 2, 3 …), Gemeinschaftsflächen mit „G" gekennzeichnet. Die Nummerierung sollte vorab mit dem Notar abgestimmt werden.
3. Antrag beim Bürgeramt Bauen Sindelfingen einreichen: Eingereicht werden Grundrisse, Ansichten und Schnitte in mindestens zweifacher Ausfertigung sowie ein Lageplan. Bei digitaler Einreichung über ViBa BW sind die Pläne als einzelne PDF/A-Dokumente hochzuladen – jeder Plan als separate Datei, damit Korrekturen gezielt ausgetauscht werden können.
4. Prüfung durch das Bauamt: Das Bauamt prüft, ob die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten gegeben ist. Bei vollständigen und fehlerfreien Unterlagen dauert die Bearbeitung in der Regel 4 bis 8 Wochen. Nachforderungen verlängern diesen Zeitraum.
5. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Mit der ausgestellten Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem Aufteilungsplan beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Darin wird geregelt, welche Flächen Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum oder Sondernutzungsrecht sind.
6. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuch an. Erst ab diesem Moment ist die Einheit rechtlich selbstständig – kaufbar, beleihbar, übertragbar.

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Checkliste: Erforderliche Unterlagen für Sindelfingen

• Ausgefüllter Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Lageplan (amtlich, Maßstab 1:500 oder 1:1.000)
• Grundrisse aller Geschosse (Maßstab 1:100, mindestens zweifach)
• Schnitte und Ansichten (Maßstab 1:100)
• Nummerierung aller Einheiten (1, 2, 3 …) und Gemeinschaftsflächen (G)
• Bemaßung von Stellplätzen und Sondernutzungsflächen
• Bei digitaler Einreichung: alle Pläne als separate PDF/A-Dateien

Planeco Building erstellt den vollständigen Aufteilungsplan inklusive aller erforderlichen Zeichnungen – für 2 Einheiten ab 1.000,– € netto, für größere Objekte bis 15 Einheiten ab ca. 2.500,– € netto. Bei fehlenden Bestandsplänen übernehmen wir auch das Aufmaß vor Ort.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Sindelfingen

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

• Behördengebühren der Stadt Sindelfingen: Die Gebühren richten sich nach der Verwaltungsgebührensatzung der Stadt. Konkrete Beträge sind direkt beim Bürgeramt Bauen zu erfragen. In vergleichbaren Kommunen Baden-Württembergs liegen die Gebühren typischerweise bei 50,– bis 250,– € pro Einheit.
• Architektenkosten für den Aufteilungsplan: Abhängig von der Anzahl der Einheiten und dem Zustand der Bestandspläne. Planeco Building berechnet für ein typisches Sindelfinger Zweifamilienhaus ab 1.000,– € netto, für ein Mehrfamilienhaus mit 4 Einheiten ab ca. 1.500,– € netto.
• Notar- und Grundbuchkosten: Richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen in der Regel im niedrigen vierstelligen Bereich.

Für ein typisches Sindelfinger Mehrfamilienhaus mit 4 Einheiten sollten Sie mit Gesamtkosten von ca. 4.000,– bis 6.500,– € rechnen – von der Planerstellung bis zur Grundbucheintragung. Der wirtschaftliche Gegenwert: Beim Einzelverkauf von Eigentumswohnungen erzielen Eigentümer in der Region Stuttgart erfahrungsgemäß deutlich höhere Erlöse als beim Gesamtverkauf des Hauses.

Wichtig: Gilt das Umwandlungsverbot in Sindelfingen?

Wer in Sindelfingen vermietete Wohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln möchte, muss prüfen, ob das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB greift. Dieses gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt und ist bis Ende 2030 befristet. In der Metropolregion Stuttgart – zu der Sindelfingen gehört – ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass Sindelfingen als betroffenes Gebiet eingestuft ist. In diesem Fall ist für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen eine zusätzliche Genehmigung erforderlich, es sei denn, das Gebäude hat maximal fünf Wohneinheiten. Klären Sie diesen Punkt vor Beginn des Aufteilungsprozesses – am besten im Rahmen einer Erstberatung.

Typische Fehler, die zu Nachforderungen führen

Die häufigsten Gründe, warum Anträge in Baden-Württemberg nachgebessert werden müssen:

• Fehlende oder inkonsistente Nummerierung: Einheiten sind nicht durchgehend mit derselben Nummer in allen Grundrissen gekennzeichnet.
• Unvollständige Bemaßung: Stellplätze oder Sondernutzungsflächen sind nicht bemaßt oder nicht klar abgegrenzt.
• Veraltete Bestandspläne: Eingereichte Pläne spiegeln nicht den tatsächlichen Bauzustand wider – häufig bei umgebauten Altbauten.
• Falsches Dateiformat: Bei digitaler Einreichung über ViBa BW werden Pläne nicht als einzelne PDF/A-Dateien hochgeladen.
• Fehlende Ansichten oder Schnitte: Nur Grundrisse ohne Schnitte und Ansichten sind nicht ausreichend.

Planeco Building hat bereits über 1.400 Bauanträge erfolgreich begleitet und kennt die spezifischen Anforderungen der Baurechtsbehörden in Baden-Württemberg. Wir prüfen Ihre Unterlagen vorab auf Vollständigkeit, damit Ihr Antrag beim Bürgeramt Bauen Sindelfingen ohne Nachforderungen durchläuft.

Wenn Sie für Ihr Objekt in Sindelfingen eine Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigen, können Sie bei Planeco Building ein unverbindliches Angebot anfragen – inklusive Einschätzung, ob Ihr Gebäude die baulichen Voraussetzungen bereits erfüllt oder ob vorab Anpassungen nötig sind. Bei Projekten, bei denen zusätzlich ein Statiker für bauliche Eingriffe benötigt wird oder eine Nutzungsänderung parallel erforderlich ist, koordinieren wir alle Leistungen aus einer Hand.