Wer ein Mehrfamilienhaus in Stolberg (Rheinland) in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – ohne sie ist keine Teilungserklärung beim Notar und kein separates Grundbuchblatt möglich. Zuständig ist das Bauordnungsamt der Kupferstadt Stolberg (Amt 63), nicht die StädteRegion Aachen. Wer das nicht weiß, verliert wertvolle Zeit. Dieser Leitfaden erklärt, wie der Prozess in Stolberg konkret abläuft, was er kostet und worauf Eigentümer – besonders nach der Hochwasserkatastrophe 2021 – achten müssen.

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Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung leistet – und was nicht

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Bestätigung, dass die einzelnen Einheiten eines Gebäudes die Voraussetzungen des Wohnungseigentumsgesetzes erfüllen: jede Wohnung bildet eine in sich geschlossene Einheit mit eigenem, abschließbarem Zugang – direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem gemeinschaftlichen Vorraum aus. Erst mit dieser Bescheinigung kann der Notar eine Teilungserklärung beurkunden und das Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen.

Was die Bescheinigung ausdrücklich nicht leistet: Sie ersetzt keine Baugenehmigung und trifft keine Aussage über den bauordnungsrechtlichen Zustand des Gebäudes. Von ihr lässt sich weder eine Bestandsgarantie noch eine Baugenehmigung ableiten. Eigentümer müssen eigenverantwortlich sicherstellen, dass für jede Einheit ein ausreichender Rettungsweg vorhanden ist.

Zuständige Behörde: Das Bauordnungsamt Stolberg (Amt 63)

Stolberg ist als untere Bauaufsichtsbehörde selbst zuständig – ein eigenes Bauordnungsamt bearbeitet die Anträge. Die StädteRegion Aachen fungiert lediglich als übergeordnete Aufsichtsbehörde und ist für Stolberg nicht der richtige Ansprechpartner für die Antragstellung.

• Adresse: Zweifaller Straße 277, 52224 Stolberg (Rheinland)
• Zuständiger Sachbearbeiter: Nick Gerhards, Tel. 02402 13699
• Amtsleiter: Matthias Jaskulski, Tel. 02402 13233
• Öffnungszeiten: Mo–Mi 08:30–12:00 Uhr und 14:00–15:00 Uhr, Do 08:30–12:00 Uhr und 14:00–17:30 Uhr, Fr 08:30–12:00 Uhr

Das Bauordnungsamt bietet auch Bauakteneinsicht an – ein wichtiger erster Schritt, bevor ein Aufmaß beauftragt wird. Gerade in Stolberg, wo durch das Hochwasser 2021 viele Unterlagen verloren gegangen sind, lohnt es sich, zunächst zu prüfen, ob verwertbare Bestandspläne in der Bauakte vorliegen.

Bauliche Voraussetzungen: Wann gilt eine Einheit als abgeschlossen?

Das Bauordnungsamt prüft anhand des eingereichten Aufteilungsplans, ob jede Einheit die folgenden Kriterien erfüllt:

• Räumliche Abgeschlossenheit: Die Einheit bildet eine vollständige, in sich geschlossene Einheit – keine Durchgangszimmer zu anderen Einheiten.
• Eigener, abschließbarer Zugang: Direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem gemeinschaftlichen Vorraum aus erreichbar.
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Jede Wohneinheit muss über eigene Sanitäranlagen verfügen.
• Zuordnung von Nebenräumen: Keller, Abstellräume oder Hobbyräume außerhalb der eigentlichen Einheit erhalten im Aufteilungsplan dieselbe Ziffer wie die zugehörige Wohnung – oder werden als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen.
• Garagen und Stellplätze: Garagenstellplätze gelten als abgeschlossen, wenn ihre Flächen dauerhaft markiert sind – etwa durch Wände, fest verankertes Geländer oder Begrenzungsschwellen.

Bei Altbauten in Stolberg – insbesondere in der historischen Altstadt mit Bruchstein- und Fachwerkhäusern – sind unregelmäßige Grundrisse und nachträgliche Anbauten häufig. Hier ist es ratsam, vor dem Aufmaß zu klären, ob bauliche Anpassungen für die Abgeschlossenheit notwendig sind. Bei denkmalgeschützten Gebäuden können solche Eingriffe zusätzlich mit der Unteren Denkmalbehörde abgestimmt werden müssen – diese ist dem Bauordnungsamt Stolberg direkt zugeordnet, was kurze Abstimmungswege ermöglicht.

Schritt für Schritt: So läuft das Verfahren in Stolberg ab

1. Bauakteneinsicht beim Bauordnungsamt: Prüfen, ob verwertbare Bestandspläne vorliegen – besonders wichtig, wenn Unterlagen durch das Hochwasser 2021 verloren gegangen sind.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt den Aufteilungsplan mit Grundrissen, Ansichten und Schnitten aller Gebäude auf dem Grundstück, inklusive Nummerierung der Eigentumsanteile. Planeco Building übernimmt diese Leistung bundesweit – in der Regel innerhalb von 14–21 Werktagen.
3. Antrag beim Bauordnungsamt Stolberg einreichen: Formloser Antrag mit den erforderlichen Unterlagen (siehe unten), mindestens in zweifacher Ausfertigung.
4. Bearbeitung durch das Bauordnungsamt: Das Amt prüft den Aufteilungsplan und stellt die Bescheinigung aus. Realistischer Zeitrahmen: 4–12 Wochen, in Stolberg aktuell möglicherweise länger (siehe unten).
5. Teilungserklärung und Grundbucheintragung: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem gestempelten Aufteilungsplan geht es zum Notar. Dieser beurkundet die Teilungserklärung; anschließend legt das Grundbuchamt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuch an.

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Erforderliche Unterlagen für den Antrag

Folgende Unterlagen sind beim Bauordnungsamt Stolberg einzureichen:

• Formloser Antrag mit Angaben zu Antragsteller, Anschrift des Objekts und gewünschter Anzahl der Ausfertigungen
• Lageplan im Maßstab 1:500 mit allen baulichen Anlagen auf dem Grundstück
• Bauzeichnungen (max. DIN A3) mit Nummerierung der Eigentumsanteile – Grundrisse, Ansichten und Schnitte aller Gebäude, einschließlich nicht ausgebauter Dachräume und Spitzböden
• Darstellung der Hausanschluss- und Heizungsräume
• Mindestens zwei Ausfertigungen (für Notar, Grundbuchamt und eigene Unterlagen werden typischerweise 3–4 Ausfertigungen benötigt)

Wichtig: Die Katasterangaben und Bezifferungen im Plan müssen korrekt und vollständig sein – das Bauordnungsamt prüft dies nicht eigenständig. Fehler führen dazu, dass die Bescheinigung beim Grundbuchamt nicht anerkannt wird und nachträglich korrigiert werden muss, was erneut Gebühren auslöst.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Stolberg

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

Behördengebühren nach AVwGebO NRW

Die Gebühren richten sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW), Tarifstelle 3.1.7:

• Ausfertigung des Aufteilungsplans (erste Ausfertigung): ca. 100,–€
• Abgeschlossenheitsbescheinigung je Sondereigentumsanteil (Wohnung): ca. 50,–€ bis 150,–€
• Je Garagenstellplatz: ca. 20,–€
• Jede weitere Ausfertigung: ca. 30,–€

Architektenkosten für den Aufteilungsplan

Die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen bauvorlageberechtigten Architekten ist der größte Kostenblock. Bei Planeco Building gelten folgende Richtwerte (netto):

• 2 Einheiten: ab 1.000,–€ netto
• Bis 5 Einheiten: ab 1.500,–€ netto
• Bis 10 Einheiten: ab 2.000,–€ netto
• Bis 15 Einheiten: ab 2.500,–€ netto
• Aufmaß vor Ort (bei fehlenden Bestandsplänen): ab 390,–€ netto
• Garageneinheiten: ab 49,–€ netto je Einheit

Notar- und Grundbuchkosten

Die Beurkundung der Teilungserklärung und die Grundbucheintragung richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und hängen vom Verkehrswert der Immobilie ab. Als Orientierung: Bei einem Dreifamilienhaus mit einem Gesamtwert von 400.000,–€ sind Notar- und Grundbuchkosten von ca. 1.500,–€ bis 3.000,–€ realistisch.

Rechenbeispiel: Dreifamilienhaus in Stolberg

Ein Eigentümer eines Dreifamilienhauses in Stolberg möchte nach der Hochwassersanierung drei Wohneinheiten als Eigentumswohnungen aufteilen. Bestandspläne sind nicht mehr vorhanden:

• Architektenleistung (bis 5 Einheiten): ab 1.500,–€ netto
• Aufmaß vor Ort: ab 390,–€ netto
• Behördengebühren (Aufteilungsplan + 3 Einheiten + 3 weitere Ausfertigungen): ca. 490,–€
• Notar und Grundbuchamt: ca. 1.500,–€ bis 3.000,–€
• Gesamtkosten: ca. 3.880,–€ bis 5.380,–€

Bearbeitungszeit und Zeitplanung

Als allgemeiner Richtwert gilt in NRW eine Bearbeitungszeit von 4–12 Wochen nach vollständigem Antragseingang. In Stolberg ist aktuell mit Bearbeitungszeiten am oberen Ende dieser Spanne zu rechnen: Das Bauordnungsamt ist durch den laufenden Wiederaufbau nach der Flutkatastrophe 2021 stärker ausgelastet als in vergleichbaren Kommunen.

Wer bis zu einem bestimmten Datum verkaufen oder finanzieren möchte, sollte den Prozess frühzeitig anstoßen. Realistischer Gesamtzeitrahmen von der Beauftragung bis zur Grundbucheintragung: 3–5 Monate.

Besonderheiten in Stolberg (Rheinland)

Hochwasser 2021 – Was Eigentümer sanierter Immobilien wissen müssen

Die Flutkatastrophe vom Juli 2021 hat in Stolberg bleibende Spuren hinterlassen. Für Eigentümer, die ihre sanierten Immobilien aufteilen möchten, ergeben sich daraus konkrete Herausforderungen:

• Fehlende Bestandspläne: Bauakten und private Unterlagen können durch das Hochwasser verloren gegangen oder beschädigt sein. Ein Aufmaß vor Ort wird dann zwingend erforderlich – bevor der Architekt mit dem Aufteilungsplan beginnen kann.
• Abweichungen vom Originalzustand: Sanierte oder wiederaufgebaute Gebäude weichen möglicherweise von den ursprünglichen Bauplänen ab. Diese Änderungen müssen im Aufteilungsplan korrekt abgebildet sein.
• Bauakteneinsicht als erster Schritt: Das Bauordnungsamt Stolberg bietet Bauakteneinsicht an. Es lohnt sich, dort zunächst zu prüfen, ob Archivpläne vorliegen – das kann ein teures Aufmaß ersparen oder zumindest vorbereiten.

Gilt das Umwandlungsverbot in Stolberg?

Das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB, das in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einschränkt, gilt in Stolberg (Rheinland) nach aktuellem Stand nicht. Stolberg ist in der NRW-Umwandlungsverordnung nicht gelistet. Eigentümer können ihre Immobilien hier ohne diese zusätzliche Genehmigungshürde aufteilen.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Unvollständige Unterlagen: Fehlende Ansichten, Schnitte oder nicht ausgebaute Dachgeschosse im Aufteilungsplan führen zu Nachforderungen und verlängern die Bearbeitungszeit erheblich.
• Falsche Nummerierung: Inkonsistente oder fehlende Nummerierung der Eigentumsanteile ist der häufigste Ablehnungsgrund. Keller und Nebenräume müssen dieselbe Ziffer tragen wie die zugehörige Wohnung.
• Katasterangaben nicht geprüft: Das Bauordnungsamt prüft die Katasterangaben nicht eigenständig. Stimmen sie nicht mit dem Grundbuch überein, muss die Bescheinigung nachträglich korrigiert werden – mit erneuten Gebühren.
• Zu wenige Ausfertigungen beantragt: Für Notar, Grundbuchamt, Bank und eigene Unterlagen werden typischerweise 3–4 Ausfertigungen benötigt. Nachträgliche Ausfertigungen kosten jeweils ca. 30,–€ und verursachen Verzögerungen.
• Kein separater Zugang nachgewiesen: Fehlt der Nachweis eines eigenen, abschließbaren Zugangs für jede Einheit, wird die Bescheinigung nicht erteilt.

Planeco Building begleitet Eigentümer in Stolberg durch den gesamten Prozess – von der Bauakteneinsicht über den Aufteilungsplan bis zur Einreichung beim Bauordnungsamt. Mit über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen und lokaler Expertise in NRW stellen wir sicher, dass Ihr Antrag vollständig und korrekt eingereicht wird. Fordern Sie jetzt ein unverbindliches Angebot an – die Erstberatung ist kostenlos.