Wer in Stralsund ein Mehrfamilienhaus aufteilen und einzelne Wohnungen als Eigentumswohnungen verkaufen möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne sie lässt sich kein Wohnungseigentum im Grundbuch eintragen – kein Notar kann die Teilungserklärung beurkunden, kein Käufer kann eine einzelne Einheit erwerben. Was viele Eigentümer dabei unterschätzen: In Stralsund ist der Prozess durch das UNESCO-Welterbe, das Sanierungsgebiet und den weitreichenden Denkmalschutz deutlich vielschichtiger als in den meisten anderen deutschen Städten.

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Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist – und was sie nicht ist

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördlicher Nachweis, der bestätigt, dass einzelne Einheiten einer Immobilie baulich in sich abgeschlossen sind. Sie wird von der unteren Bauaufsichtsbehörde ausgestellt und ist Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Ohne sie kein Sondereigentum, ohne Sondereigentum kein separater Verkauf einzelner Wohnungen.

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist keine Baugenehmigung und ersetzt auch keine. Sie prüft ausschließlich, ob die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten gegeben ist – nicht, ob ein Umbau genehmigt ist. Und sie ist kein Verwaltungsakt im rechtlichen Sinne, was bedeutet: Bei einer Ablehnung gibt es kein Widerspruchsverfahren, sondern direkt den Weg zum Verwaltungsgericht.

Abgeschlossenheitsbescheinigung vs. Teilungserklärung

Beide Dokumente werden für die WEG-Aufteilung benötigt, kommen aber von unterschiedlichen Stellen:

• Abgeschlossenheitsbescheinigung: Ausgestellt vom Bauamt – prüft die bauliche Abgeschlossenheit anhand des Aufteilungsplans
• Teilungserklärung: Beurkundet vom Notar – regelt die rechtliche Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum
• Grundbucheintragung: Vorgenommen vom Grundbuchamt – schließt den Prozess ab

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung kommt zeitlich zuerst. Erst wenn sie vorliegt, kann der Notar die Teilungserklärung beurkunden.

Zuständige Behörde in Stralsund

In Stralsund ist die Abteilung Bauaufsicht im Amt für Planung und Bau zuständig. Als kreisfreie Stadt hat Stralsund eine eigene untere Bauaufsichtsbehörde – Eigentümer müssen sich also nicht an den Landkreis Vorpommern-Rügen wenden.

• Adresse: Badenstraße 17, 18439 Stralsund
• Zuständig für Abgeschlossenheitsbescheinigungen: Gabriela Martens, Telefon 03831 252 834, E-Mail [email protected]
• Sprechzeiten: Dienstag 8–12 Uhr und 13–18 Uhr, Donnerstag 8–12 Uhr und 13–17 Uhr
• Termine außerhalb der Sprechzeiten: nach vorheriger Vereinbarung möglich

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung kann schriftlich oder persönlich beantragt werden. Das MV-Serviceportal befindet sich noch im Ausbau – ob eine vollständig digitale Antragstellung für diese Leistung bereits möglich ist, sollte vorab direkt mit der Behörde geklärt werden.

Bauliche Voraussetzungen: Was Ihre Immobilie erfüllen muss

Die Bauaufsicht prüft anhand des eingereichten Aufteilungsplans, ob jede Einheit die Kriterien der Abgeschlossenheit erfüllt. Konkret muss jede Einheit:

• durch Wände und Decken baulich von anderen Einheiten abgetrennt sein
• einen eigenen abschließbaren Zugang haben – direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum
• so zugänglich sein, dass der Zugang nicht über ein anderes Sondereigentum führt

Zusätzliche abschließbare Räume außerhalb der Einheit – etwa Kellerräume – können der jeweiligen Einheit zugeordnet werden, sofern sie im Aufteilungsplan eindeutig durch Maßangaben bestimmt sind. Das gilt auch für Stellplätze, Terrassen oder Gartenflächen, die als Sondereigentum ausgewiesen werden sollen.

Besonderheiten bei historischen Altbauten in Stralsund

Gerade in der Stralsunder Altstadt stoßen Eigentümer auf Herausforderungen, die bei modernen Gebäuden nicht auftreten: historische Giebelhäuser mit durchgehenden Dielenstrukturen, gemeinsam genutzte Treppenhäuser ohne klare Abgrenzung, Kellergewölbe ohne eindeutige Zuordnung. Hier ist die präzise zeichnerische Darstellung im Aufteilungsplan entscheidend – und häufig ist ein Aufmaß vor Ort unumgänglich, weil verwertbare Bestandspläne fehlen oder Jahrzehnte alt sind.

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Erforderliche Unterlagen: Checkliste für Stralsund

Für die Antragstellung bei der Stralsunder Bauaufsicht sind folgende Unterlagen einzureichen:

• Antrag auf Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Aufteilungsplan (Lageplan, Grundrisse, Schnitte und Ansichten) – bei bestehenden Gebäuden als Baubestandszeichnung, in zweifacher Ausfertigung, lesbar und maßstäblich, maximal Format DIN A3
• Eigentumsnachweis: aktueller Grundbuchauszug, ggf. Kaufvertrag oder Handelsregisterauszug
• Aktueller Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte

Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser – also einem Architekten oder qualifizierten Ingenieur – erstellt werden. Selbst gezeichnete Pläne werden von der Behörde nicht akzeptiert. Bei komplexen Gebäuden mit vielen Einheiten ist die DIN-A3-Vorgabe eine echte Herausforderung bei der Plandarstellung – das sollte frühzeitig in der Planung berücksichtigt werden.

Die Stralsunder Besonderheit: Sanierungsgebiet, Denkmalschutz und UNESCO-Welterbe

Das ist der Punkt, den generische Ratgeber zur Abgeschlossenheitsbescheinigung konsequent übersehen – und der für Eigentümer in Stralsund entscheidend sein kann.

Liegt Ihre Immobilie im Sanierungsgebiet?

Die Stralsunder Altstadt ist seit 1991 ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet, das 2008 um Teile der angrenzenden Frankenvorstadt erweitert wurde. Wer innerhalb dieses Gebiets Wohnungseigentum begründen möchte, benötigt zusätzlich zur Abgeschlossenheitsbescheinigung eine sanierungsrechtliche Genehmigung der Gemeinde. Diese Genehmigung ist ein eigenständiges Verfahren und verlängert den Gesamtprozess um erfahrungsgemäß zwei bis vier Wochen.

Ob Ihre Immobilie im Sanierungsgebiet liegt, lässt sich beim Amt für Planung und Bau klären – oder durch eine Vorabprüfung mit einem erfahrenen Planer, der die Stralsunder Gebietskulissen kennt.

Denkmalschutz und Gestaltungssatzung

Die Stralsunder Altstadt steht seit 1962 unter Denkmalschutz und ist seit 2002 UNESCO-Welterbe. Die Stralsunder Bauaufsicht nennt Sanierungssatzung, Gestaltungssatzung und Erhaltungssatzung explizit als relevante Rechtsgrundlagen für Abgeschlossenheitsbescheinigungen. Das bedeutet: Wenn für die Herstellung der Abgeschlossenheit bauliche Maßnahmen notwendig sind – etwa der Einbau einer abschließbaren Eingangstür oder die Abtrennung von Räumen – kann eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung erforderlich werden. Frühzeitige Abstimmung mit der Abteilung Denkmalpflege (ebenfalls in der Badenstraße 17) ist hier dringend empfohlen.

Gilt das Umwandlungsverbot in Stralsund?

Nein. Das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB, das in vielen deutschen Großstädten die Aufteilung von Miet- in Eigentumswohnungen einschränkt, gilt in Stralsund nach aktuellem Stand nicht. Stralsund ist nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt im Sinne dieser Regelung eingestuft. Das ist ein klarer Vorteil gegenüber Städten wie Hamburg, Berlin oder München, wo zusätzliche Genehmigungsvorbehalte bestehen.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Stralsund

Die Gesamtkosten setzen sich aus Behördengebühren, Architektenleistung und – in einem späteren Schritt – Notar- und Grundbuchkosten zusammen.

Behördengebühren in Mecklenburg-Vorpommern: Der gesetzliche Gebührenrahmen beträgt laut Baugebührenverordnung M-V 60,–€ bis 2.500,–€ je Wohnung oder sonstigem Raum je Gebäude. In der Praxis liegen die Gebühren für typische Wohnungsaufteilungen im unteren bis mittleren Bereich dieses Rahmens.

Architektenleistung (Aufteilungsplan): Die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen bauvorlageberechtigten Architekten kostet bei Planeco Building ab 1.000,–€ netto für zwei Einheiten. Bei größeren Objekten mit bis zu 15 Einheiten liegen die Kosten erfahrungsgemäß bei bis zu 2.500,–€ netto. Fehlen verwertbare Bestandspläne, kommt ein Aufmaß vor Ort ab 390,–€ netto hinzu – bei historischen Altbauten in der Stralsunder Altstadt ist das häufig der Fall.

Kostenbeispiel: Altbau in der Stralsunder Altstadt mit 4 Einheiten

• Architektenleistung (Aufteilungsplan, 4 WE): ca. 1.500,–€ netto
• Aufmaß vor Ort (falls Bestandspläne fehlen): ab 390,–€ netto
• Behördengebühren M-V (4 WE): ca. 200,–€ bis 600,–€
• Notar (Teilungserklärung, abhängig vom Verkehrswert): ca. 1.000,–€ bis 2.500,–€
• Grundbuchgebühren: ca. 500,–€ bis 1.500,–€
• Geschätzte Gesamtkosten: ca. 3.500,–€ bis 6.500,–€

Verfahrensablauf: In 6 Schritten zur Abgeschlossenheitsbescheinigung

1. Vorprüfung: Klären, ob die Immobilie im Sanierungsgebiet oder unter Denkmalschutz steht – und ob bauliche Maßnahmen für die Abgeschlossenheit notwendig sind
2. Unterlagen beschaffen: Aktuellen Grundbuchauszug und Liegenschaftskartenausschnitt besorgen; vorhandene Bestandspläne sichten
3. Aufteilungsplan erstellen lassen: Beauftragung eines bauvorlageberechtigten Architekten – bei fehlenden Plänen inkl. Aufmaß vor Ort; Planeco Building übernimmt diesen Schritt mit einer Bearbeitungszeit von ca. 10 Werktagen
4. Antrag einreichen: Vollständige Unterlagen bei der Abteilung Bauaufsicht Stralsund einreichen
5. Bescheinigung erhalten: Die Bauaufsicht prüft den Antrag und stellt bei Vollständigkeit die Bescheinigung zusammen mit einer Ausfertigung des Aufteilungsplans aus; erfahrungsgemäß ist mit einer Bearbeitungszeit von 4 bis 8 Wochen zu rechnen
6. Notar und Grundbuch: Mit der Bescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung; die Grundbucheintragung schließt den Prozess ab (weitere 2 bis 6 Wochen)

Gesamtdauer: Von der Beauftragung bis zur Grundbucheintragung sind in Stralsund erfahrungsgemäß 3 bis 5 Monate einzuplanen. Bei Immobilien im Sanierungsgebiet kann sich die Dauer durch die zusätzlich erforderliche sanierungsrechtliche Genehmigung verlängern.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

Die häufigsten Gründe, warum die Stralsunder Bauaufsicht Nachforderungen schickt oder einen Antrag ablehnt:

• Falscher Maßstab im Aufteilungsplan: Der Standard ist 1:100 – Pläne ohne Maßstab oder mit falscher Skalierung werden konsequent abgelehnt
• Fehlende Nummerierung: Jede Einheit braucht eine eigene Nummer, jeder Raum eine eigene Bezeichnung
• Format überschritten: Aufteilungspläne, die größer als DIN A3 sind, werden nicht akzeptiert
• Unvollständiger Eigentumsnachweis: Besonders bei Erbfällen oder noch laufenden Kaufvertragsverhandlungen fehlt der aktuelle Grundbuchauszug
• Sanierungsgebiet übersehen: Eigentümer in der Stralsunder Altstadt reichen nur die Unterlagen für die Abgeschlossenheitsbescheinigung ein – ohne zu wissen, dass parallel eine sanierungsrechtliche Genehmigung erforderlich ist
• Unklare Zuordnung von Kellergewölben: Historische Kellerräume in Altstadtgebäuden müssen im Aufteilungsplan eindeutig einer Einheit zugeordnet und mit Maßangaben versehen sein

Planeco Building hat in über 1.400 Bauanträgen bundesweit die Erfahrung gemacht, dass vollständige und behördenkonforme Unterlagen der entscheidende Faktor für eine reibungslose Bearbeitung sind. Für Stralsunder Eigentümer erstellen wir den Aufteilungsplan inklusive aller erforderlichen Unterlagen – mit lokaler Kenntnis der Besonderheiten von Sanierungsgebiet, Denkmalschutz und historischer Bausubstanz. Sprechen Sie uns an: Jetzt Angebot anfragen.