Wer in Stuttgart ein Mehrfamilienhaus aufteilen und einzelne Wohnungen verkaufen möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – ausgestellt vom Baurechtsamt Stuttgart. Ohne diese Bescheinigung kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, kein Grundbuchamt separate Grundbuchblätter anlegen. Was viele Eigentümer unterschätzen: In Stuttgart kommen zu diesem Verfahren regulatorische Besonderheiten hinzu, die in anderen Städten nicht existieren – vom Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB bis zu Erhaltungssatzungen in begehrten Stadtteilen. Dieser Leitfaden erklärt, was das Baurechtsamt Stuttgart konkret verlangt, was es kostet und wo die häufigsten Fehler passieren.

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Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist – und was sie nicht ist

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Bestätigung, dass einzelne Wohnungen oder Gewerbeeinheiten in einem Gebäude baulich so voneinander getrennt sind, dass sie unabhängig genutzt werden können. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Ohne diese Bescheinigung ist die Begründung von Wohnungseigentum nicht möglich.

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Ersatz für eine Baugenehmigung. Das Baurechtsamt prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht, ob das Gebäude baurechtlich korrekt genehmigt wurde. Bestandsgebäude ohne vollständige Baugenehmigung erhalten daher oft trotzdem eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Das bedeutet aber nicht, dass damit frühere Baurechtsverstöße nachträglich legalisiert werden.

Ebenfalls häufig verwechselt: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nicht dasselbe wie die Teilungserklärung. Die Teilungserklärung ist ein notarielles Dokument, das die rechtliche Aufteilung des Eigentums regelt – sie kommt erst nach der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Beides zusammen ist Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch beim Amtsgericht Stuttgart.

Zuständige Behörde: Das Baurechtsamt Stuttgart

Stuttgart ist kreisfreie Stadt und damit selbst untere Baurechtsbehörde – es ist kein Landkreis zwischengeschaltet. Zuständig für die Bearbeitung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen ist die Baukontrolle im Baurechtsamt Stuttgart, Eberhardstraße 33, 70173 Stuttgart. Erster Ansprechpartner für Beratung und Akteneinsicht ist der Bürgerservice Bauen (Telefon: 0711 21660100, E-Mail: [email protected]).

Alle Anträge müssen in Stuttgart digital eingereicht werden – seit Januar 2022 ist das Pflicht. Bis zum 31. Mai 2026 erfolgt die Einreichung über das Serviceportal Baden-Württemberg (service-bw.de). Ab dem 1. Juni 2026 wird auf das neue Landesportal Virtuelles Bauamt Baden-Württemberg (ViBa BW) umgestellt. Bei elektronischer Einreichung genügt eine einfache Ausfertigung der Pläne; bei Papiereinreichung sind mindestens drei Exemplare erforderlich.

Wer keine eigenen Bestandspläne mehr hat: Das Baurechtsamt Stuttgart archiviert Bauakten, auf die über den Bürgerservice Bauen zugegriffen werden kann. Die Akteneinsicht ist gebührenpflichtig und erfordert einen Personalausweis sowie – soweit vorhanden – einen Grundbuchauszug. Nicht alle Akten werden dauerhaft aufbewahrt, aber gerade bei Stuttgarter Gründerzeitgebäuden sind die Bestände oft noch vorhanden.

Unterlagen-Checkliste für Stuttgart (Stand 01/2026)

Das Baurechtsamt Stuttgart hat eine detaillierte Checkliste veröffentlicht. Wer einzelne Punkte übersieht, riskiert eine Zurückweisung des Antrags – und damit Wochen Zeitverlust.

Erforderliche Dokumente:

• Vollständig ausgefülltes Antragsformular inkl. Übereinstimmungserklärung des Entwurfsverfassers (bestätigt, dass die Pläne dem tatsächlichen Bestand entsprechen – vor Ort geprüft)
• Aktueller Grundbuchauszug mit Abteilung I und II – nicht älter als 6 Monate
• Aktuelle Lageplankopie, maßstäblich (empfohlen M 1:500), mit farbiger Bandierung des Grundstücks und Darstellung aller baulichen Anlagen und Freiflächen
• Grundrisse aller Geschosse inkl. Keller, Dachboden, Garagen und Nebengebäude
• Alle Ansichten und mindestens ein Gebäudeschnitt
• Inhaltsverzeichnis der eingereichten Plandokumente
• Bei Neuaufteilung oder baulichen Veränderungen: Gegenüberstellung Alt-Bestand und neuer Bautenstand

Stuttgarter Formatvorgaben – hier scheitern viele Anträge:

• Pläne dürfen DIN A3 nicht überschreiten – größere Formate werden zurückgewiesen
• Jeder Raum einer Sondereigentumseinheit muss mit umkreisten arabischen Zahlen nummeriert sein
• Bei mehreren Gebäuden auf demselben Grundstück: fortlaufende Nummerierung über alle Gebäude hinweg
• Räume des Gemeinschaftseigentums werden nicht nummeriert
• Plankopf muss enthalten: Name und Anschrift des Antragstellers, Entwurfsverfasser mit Firmenangabe, Maßstab, Geschossangabe

Was nicht auf den Plänen sein darf:

• Nachträgliche handschriftliche Änderungen
• Gelb- oder Roteintragungen aus Baugenehmigungsplänen
• Stempel oder Prüfvermerke aus vorangegangenen Bescheinigungen
• Nummerneinträge auf Gebäudeschnitten oder Ansichten

Antragsberechtigt sind der Eigentümer, Erbbauberechtigte und Personen mit berechtigtem Interesse – etwa ein Käufer mit notariellem Kaufvertrag. Wer im Auftrag handelt, benötigt eine schriftliche Vollmacht des Eigentümers.

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Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Stuttgart

Die Behördengebühr für die Abgeschlossenheitsbescheinigung beträgt beim Baurechtsamt Stuttgart 236,90 ,–€ als Grundgebühr, inkl. bis zu drei Fertigungen. Liegt das Objekt in einem Erhaltungssatzungsgebiet (Milieuschutzsatzung), kommt eine zusätzliche Gebühr von 100,–€ hinzu.

Hinzu kommen die Kosten für die Architektenleistung – also die Erstellung des Aufteilungsplans. Bei Planeco Building beginnen diese ab 1.000,–€ netto für einfache Objekte mit zwei Einheiten. Für Objekte mit bis zu 15 Einheiten liegen die Kosten typischerweise bei bis zu 2.500,–€ netto. Wenn keine verwertbaren Bestandspläne vorliegen und ein Aufmaß vor Ort erforderlich ist, kommen ab 390,–€ netto dazu.

Beispielrechnung: Mehrfamilienhaus mit 4 Wohneinheiten in Stuttgart-West (Erhaltungssatzungsgebiet)

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ca. 1.500,–€ netto
• Aufmaß vor Ort (falls Bestandspläne fehlen): ab 390,–€ netto
• Behördengebühr Baurechtsamt Stuttgart: 236,90 ,–€
• Zusatzgebühr Erhaltungssatzung: 100,–€
• Grundbuchauszug: ca. 20,–€
• Zwischensumme bis zur Bescheinigung: ca. 1.750–2.250,–€
• Notar (Teilungserklärung, abhängig vom Verkehrswert): ca. 1.500–3.000,–€
• Grundbuchamt (Eintragung): ca. 500–1.500,–€
• Gesamtkosten: ca. 3.750–6.750,–€

Bearbeitungsdauer: Was Sie realistisch einplanen sollten

Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung gibt es keine gesetzliche Bearbeitungsfrist. Beim Baurechtsamt Stuttgart ist erfahrungsgemäß mit 6 bis 8 Wochen zu rechnen – als Großstadt mit hohem Antragsvolumen liegt Stuttgart eher am oberen Ende der üblichen Spanne von 4 bis 8 Wochen. Bei unvollständigen Unterlagen oder Rückfragen verlängert sich die Bearbeitungszeit entsprechend.

Wer den Gesamtprozess bis zur Grundbucheintragung plant, sollte mit folgendem Zeitrahmen rechnen:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ca. 10 Werktage
• Bearbeitung Baurechtsamt Stuttgart: ca. 6–8 Wochen
• Notar und Grundbuchamt: ca. 2–6 Wochen
• Gesamtdauer: ca. 3–5 Monate

Darf ich in Stuttgart überhaupt aufteilen? Die zwei entscheidenden Fragen

In Stuttgart gibt es zwei regulatorische Hürden, die viele Eigentümer erst spät entdecken – und die den gesamten Prozess verzögern oder verteuern können.

Das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB

Stuttgart ist als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft. Das bedeutet: Bei Wohngebäuden mit mehr als 5 Wohnungen, die bereits vor dem Inkrafttreten der entsprechenden Landesverordnung bestanden, ist für die Umwandlung in Eigentumswohnungen eine zusätzliche Genehmigung erforderlich. Dieses Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB gilt in Stuttgart bis Ende 2030.

Ausnahmen existieren – eine Genehmigung ist beispielsweise zu erteilen bei:

• Erbauseinandersetzungen
• Veräußerung zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers
• Verkauf an mindestens zwei Drittel der Mieter

Für Gebäude mit 5 oder weniger Wohnungen gilt das Umwandlungsverbot nicht – hier kann direkt mit dem Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung begonnen werden.

Erhaltungssatzungen (Milieuschutzsatzungen)

In mehreren Stuttgarter Stadtteilen – darunter Teile von Stuttgart-West, Stuttgart-Süd und Stuttgart-Ost – gelten städtebauliche Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB. In diesen Gebieten ist für die Aufteilung in Wohnungseigentum eine zusätzliche Genehmigung nach § 173 BauGB erforderlich. Diese Genehmigung ist beim Amt für Stadtplanung und Wohnen zu beantragen – und löst die bereits genannte Zusatzgebühr von 100,–€ beim Baurechtsamt aus.

Ob Ihr Grundstück in einem Erhaltungssatzungsgebiet liegt, lässt sich über den Bürgerservice Bauen oder das Amt für Stadtplanung und Wohnen klären – am besten vor Beginn der Planungsarbeiten.

Besonderheit Altbau: Wenn Bestandspläne fehlen oder Räume nicht den Anforderungen entsprechen

Gerade in Stuttgarter Gründerzeitvierteln fehlen häufig verwertbare Bestandspläne. In diesem Fall gibt es zwei Wege: Bauakteneinsicht beim Baurechtsamt Stuttgart (über den Bürgerservice Bauen, gebührenpflichtig) oder ein Aufmaß vor Ort durch den beauftragten Architekten. Planeco Building führt solche Aufmaße ab 390,–€ netto durch.

Ein weiterer Stolperstein bei Altbauten: Das Baurechtsamt Stuttgart prüft bei Aufenthaltsräumen, ob die Mindestanforderungen der Landesbauordnung Baden-Württemberg erfüllt sind – konkret geht es um ausreichende Raumhöhe, Belichtung und Belüftung. Bei Kellerräumen oder Dachböden, die als Wohnraum deklariert werden sollen, kann das zum Problem werden. Ist diese Voraussetzung nicht erfüllt, kann die Abgeschlossenheit für diese Räume nicht bescheinigt werden.

Die häufigsten Fehler beim Antrag in Stuttgart

Auf Basis der Stuttgarter Checkliste und der Praxiserfahrung von Planeco Building sind dies die häufigsten Ablehnungsgründe:

1. Pläne im falschen Format: Stuttgart verlangt DIN A3 als Maximalformat. Größere Pläne werden zurückgewiesen.
2. Fehlende oder unvollständige Übereinstimmungserklärung: Ohne die unterschriebene Erklärung, dass die Pläne dem tatsächlichen Bestand entsprechen, wird der Antrag nicht bearbeitet.
3. Veralteter Grundbuchauszug: Stuttgart verlangt einen Auszug, der nicht älter als 6 Monate ist.
4. Umwandlungsverbot nicht geprüft: Bei Gebäuden mit mehr als 5 Wohnungen fehlt häufig die erforderliche Umwandlungsgenehmigung.
5. Erhaltungssatzung übersehen: In betroffenen Stadtteilen ist eine zusätzliche Genehmigung erforderlich, die vor dem Antrag eingeholt werden muss.
6. Gemeinschaftseigentum nummeriert: Räume des Gemeinschaftseigentums dürfen keine Nummern erhalten – ein häufiger Planungsfehler.
7. Fehlende Gegenüberstellung Alt/Neu: Bei Neuaufteilungen oder baulichen Veränderungen verlangt Stuttgart explizit eine Gegenüberstellung des bisherigen und des neuen Bautenstands.

Schritt für Schritt zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in Stuttgart

1. Vorab-Prüfung: Klären, ob das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB greift (mehr als 5 Wohnungen?) und ob das Grundstück in einem Erhaltungssatzungsgebiet liegt. Beides kann den Prozess verlängern und zusätzliche Genehmigungen erfordern.
2. Bestandspläne beschaffen: Vorhandene Pläne auf Aktualität prüfen. Falls keine verwertbaren Pläne vorliegen: Bauakteneinsicht beim Baurechtsamt oder Aufmaß vor Ort beauftragen.
3. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein qualifizierter Architekt erstellt den Aufteilungsplan gemäß den Stuttgarter Formatvorgaben – inkl. Nummerierung, Lageplankopie und Übereinstimmungserklärung. Planeco Building übernimmt diese Leistung bundesweit, auch für Stuttgarter Objekte.
4. Antrag digital einreichen: Über das Serviceportal Baden-Württemberg (bis Mai 2026) bzw. das Virtuelle Bauamt BW (ab Juni 2026) – mit allen erforderlichen Unterlagen gemäß Checkliste.
5. Bescheinigung entgegennehmen: Nach der Bearbeitung durch die Baukontrolle des Baurechtsamts Stuttgart (ca. 6–8 Wochen) wird die Abgeschlossenheitsbescheinigung ausgestellt.
6. Teilungserklärung und Grundbucheintragung: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem Aufteilungsplan beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Anschließend legt das Amtsgericht Stuttgart separate Grundbuchblätter für jede Einheit an.

Planeco Building begleitet Eigentümer durch diesen Prozess – von der ersten Machbarkeitsprüfung über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim Baurechtsamt Stuttgart. Mit über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen und lokaler Expertise in Baden-Württemberg kennt das Team die spezifischen Anforderungen des Stuttgarter Baurechtsamts. Die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich – sprechen Sie uns an, bevor Sie mit der Planung beginnen.