Wer ein Mehrfamilienhaus in Trier aufteilen und einzelne Wohnungen verkaufen möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – kurz AB. Sie ist die baulich-technische Voraussetzung dafür, dass überhaupt Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) begründet werden kann. Ohne sie kein separates Grundbuchblatt, ohne separates Grundbuchblatt kein Einzelverkauf. Was viele Eigentümer in Trier dabei unterschätzen: Die Stadt bringt gleich mehrere lokale Besonderheiten mit, die den Prozess komplexer machen als anderswo – vom Umwandlungsverbot über den hohen Denkmalschutzbestand bis hin zu fehlenden Bestandsplänen bei Gründerzeitbauten. Dieser Leitfaden führt Sie durch den vollständigen Ablauf, erklärt die Trierer Besonderheiten und zeigt, was die Aufteilung konkret kostet.

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Darf ich mein Haus in Trier überhaupt aufteilen? Der Trier-Check

Bevor Sie einen Aufteilungsplan in Auftrag geben, sollten Sie eine Frage klären, die in Trier entscheidend ist und die kein Behördentext erklärt: Greift das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB bei Ihrem Gebäude?

Trier ist durch die Landesverordnung Rheinland-Pfalz vom 31. Mai 2022 als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen. Das hat konkrete Folgen für die Aufteilung von Bestandsgebäuden:

• Bis zu 5 Wohnungen: Kein Genehmigungsvorbehalt – Sie können direkt die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen.
• Ab 6 Wohnungen: Sie benötigen zusätzlich zur AB eine Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB. Ohne diese Genehmigung ist die Aufteilung unzulässig.
• Neubauten und Fälle, in denen zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird: Vom Genehmigungsvorbehalt ausgenommen.

Die Regelung gilt befristet bis Ende 2030 und wurde mit dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus um fünf Jahre verlängert. Viele Eigentümer kennen diese Pflicht nicht – und riskieren damit eine unzulässige Aufteilung. Klären Sie das als erstes, bevor Sie weitere Schritte einleiten.

Denkmalschutz in Trier: Prüfen Sie Ihr Gebäude frühzeitig

Trier hat einen der höchsten Denkmalschutzbestände in Deutschland. Das betrifft nicht nur die bekannten römischen Bauwerke, sondern auch zahlreiche Bürgerhäuser, Gründerzeitbauten und ganze Straßenzüge, die als Denkmalzonen ausgewiesen sind. Zuständig für denkmalschutzrechtliche Genehmigungen ist das Amt für Stadtkultur und Denkmalschutz der Stadt Trier.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung selbst ist keine bauliche Maßnahme und erfordert keine denkmalschutzrechtliche Genehmigung. Kritisch wird es, wenn für die Abgeschlossenheit bauliche Anpassungen nötig sind – etwa der Einbau einer abschließbaren Wohnungseingangstür oder die Abtrennung von Kellerräumen. In diesen Fällen kann eine zusätzliche Genehmigung nach dem Denkmalschutzgesetz Rheinland-Pfalz erforderlich werden, was den Zeitplan erheblich verlängert.

Hinzu kommt: Weite Teile der Trierer Innenstadt sind als Grabungsschutzgebiet ausgewiesen. Wenn im Zuge der Aufteilung Bodeneingriffe nötig werden – etwa für separate Zugänge – können archäologische Untersuchungen erforderlich werden. Das digitale Archäologische Stadtkataster der Stadt Trier gibt Auskunft, auf welchen Flächen ab welcher Tiefe mit archäologischen Überresten zu rechnen ist.

Zuständige Behörde: Wo Sie den Antrag in Trier stellen

Zuständig für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Trier ist die Stadtverwaltung Trier – Bauaufsicht und Umweltordnung, Am Augustinerhof, Verwaltungsgebäude VI, 54290 Trier. Die Bauberatung ist unter der Telefonnummer 0651/718-3634 erreichbar.

Sprechzeiten vor Ort:

• Dienstag: 8–12 Uhr und 14–16 Uhr
• Donnerstag: 8–12 Uhr
• Freitag: 9–12 Uhr

Termine außerhalb dieser Zeiten sind nach Absprache möglich. Die Antragstellung erfolgt schriftlich per Vordruck – den Vordruck erhalten Sie im Formularservice der Stadt Trier oder direkt bei der Bauaufsicht. Eine digitale Einreichung der Abgeschlossenheitsbescheinigung war zum Zeitpunkt dieser Veröffentlichung noch nicht freigeschaltet, ist aber in Planung.

Wichtige Trier-Besonderheit: Die Stadt Trier gibt an, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigung erst nach Erteilung einer Baugenehmigung beantragt werden kann. Für Eigentümer von Bestandsgebäuden, bei denen keine aktuelle Baugenehmigung vorliegt, bedeutet das: Klären Sie den baurechtlichen Status Ihres Gebäudes frühzeitig mit der Bauaufsicht.

Schritt für Schritt: So beantragen Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Trier

1. Bestandspläne beschaffen: Gerade bei Trierer Altbauten aus dem 19. oder frühen 20. Jahrhundert fehlen verwertbare Baupläne häufig. Beantragen Sie zunächst Bauakteneinsicht beim Bauamt Trier – das ist günstiger als ein vollständiges Aufmaß und liefert oft wertvolle Unterlagen.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser – in der Regel ein Architekt – erstellt die Baubestandszeichnung mit Lageplan, Grundrissen, Schnitten und Ansichten. Alle Unterlagen müssen in zweifacher Ausfertigung eingereicht werden und dürfen das Format DIN A3 nicht überschreiten. Planeco Building übernimmt diese Leistung für Eigentümer in Trier und ganz Rheinland-Pfalz – von der Aufmaßaufnahme bis zur fertigen Einreichung.
3. Antrag beim Bauamt Trier einreichen: Zusammen mit dem Aufteilungsplan reichen Sie den Vordruck, den aktuellen Grundbuchauszug und einen Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte ein. Wenn Sie nicht Eigentümer, sondern Erwerber sind, müssen Sie Ihr berechtigtes Interesse glaubhaft machen.
4. Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen: Die Bauaufsicht prüft den Antrag und erteilt die AB zusammen mit einer Ausfertigung des Aufteilungsplans. Erfahrungsgemäß ist mit einer Bearbeitungszeit von 4–8 Wochen zu rechnen – bei unvollständigen Unterlagen auch länger.
5. Teilungserklärung beim Notar beurkunden lassen: Mit der AB und dem Aufteilungsplan gehen Sie zum Notar, der die Teilungserklärung beurkundet. Erst damit wird die rechtliche Grundlage für das Wohnungseigentum geschaffen.
6. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuch an. Erst danach können einzelne Wohnungen verkauft oder belastet werden.

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Checkliste: Welche Unterlagen brauchen Sie in Trier?

• Ausgefüllter Antragsvordruck (erhältlich beim BauBürgerBüro Trier oder im Formularservice)
• Aufteilungsplan als Baubestandszeichnung (Lageplan, Grundrisse aller Geschosse, Schnitte, Ansichten) – zweifache Ausfertigung, max. DIN A3, lesbar und maßstäblich
• Aktueller Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis (alternativ: Kaufvertrag bei Erwerbern)
• Aktueller Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte (Flurkarte)
• Bei Gebäuden mit mehr als 5 Wohnungen: Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB
• Bei denkmalgeschützten Gebäuden mit baulichen Anpassungen: denkmalschutzrechtliche Genehmigung

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Trier?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

Behördengebühren der Stadt Trier: Die Gebühr beträgt 15,–€ bis 150,–€ je Sondereigentum (Wohnung, Gewerbeeinheit oder Stellplatz). Hinzu kommen 15,–€ bis 50,–€ je Ausfertigung des Aufteilungsplans. Für ein Mehrfamilienhaus mit vier Einheiten sind das typischerweise 100,–€ bis 650,–€ Behördengebühren insgesamt.

Architektenkosten für den Aufteilungsplan: Planeco Building erstellt Aufteilungspläne ab 1.000,–€ netto für zwei Einheiten. Für größere Objekte mit bis zu 15 Einheiten liegen die Kosten bei bis zu 2.500,–€ netto. Wenn keine verwertbaren Bestandspläne vorliegen – was bei Trierer Altbauten häufig der Fall ist – kommt ein Aufmaß vor Ort ab 390,–€ netto hinzu.

Notar- und Grundbuchkosten: Diese richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen für ein typisches Trierer Mehrfamilienhaus meist im niedrigen vierstelligen Bereich.

Beispielrechnung für ein Gründerzeit-MFH in Trier-Mitte mit 4 Einheiten:

• Architektenleistung inkl. Aufmaß: ca. 1.500,–€ bis 2.000,–€ netto
• Behördengebühren: ca. 200,–€ bis 450,–€
• Notar und Grundbuch: ca. 2.000,–€ bis 3.500,–€
• Gesamtinvestition: ca. 3.700,–€ bis 5.950,–€

Dem gegenüber steht ein erheblicher Mehrerlös: Bei einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von rund 3.384,–€ für Eigentumswohnungen in Trier (Stand Mitte 2026) und ca. 2.964,–€ für Häuser ergibt sich allein aus der Preisdifferenz zwischen Gesamt- und Einzelverkauf ein Mehrerlös von oft 100.000,–€ bis 150.000,–€ – bei einem 4-Einheiten-Haus mit je 80 m².

Typische Probleme bei Trierer Altbauten – und wie Sie sie vermeiden

Trier hat einen überdurchschnittlich hohen Altbaubestand. Das bringt spezifische Herausforderungen mit sich, die in anderen Städten seltener auftreten:

Fehlende oder veraltete Bestandspläne: Bei Gründerzeit- und Nachkriegsbauten fehlen verwertbare Pläne häufig vollständig. Ein Aufmaß vor Ort ist dann zwingend. Beantragen Sie vorab Bauakteneinsicht beim Bauamt – das spart Zeit und Kosten.

Nicht abschließbare Zugänge: Eine der häufigsten Ursachen für Nachbesserungen. Jede Einheit braucht einen eigenen abschließbaren Zugang, der nicht über ein anderes Sondereigentum führt. Bei alten Grundrissen ist das nicht immer ohne bauliche Eingriffe möglich.

Unklare Kellerräume: Keller sind in Trierer Altbauten oft nicht klar einer Wohneinheit zugeordnet. Abstellräume außerhalb der Wohnung können als Sondereigentum ausgewiesen werden – wenn sie abschließbar und eindeutig zugeordnet sind.

Denkmalschutz als Zusatzhürde: Wenn bauliche Anpassungen an einem Kulturdenkmal oder in einer Denkmalzone nötig sind, verlängert sich der Prozess durch das zusätzliche Genehmigungsverfahren beim Amt für Stadtkultur und Denkmalschutz erheblich. Planen Sie diesen Puffer ein.

Planeco Building begleitet Eigentümer in Trier durch den gesamten Prozess – von der Prüfung des Umwandlungsverbots über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim Bauamt. Mit über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen und lokaler Expertise in Rheinland-Pfalz wissen wir, wo die typischen Stolperstellen liegen und wie man sie von Anfang an umgeht. Wenn im Zuge der Aufteilung auch bauliche Eingriffe geplant sind – etwa der Einbau trennender Wände – koordinieren wir bei Bedarf auch den Standsicherheitsnachweis und arbeiten mit erfahrenen Architekten zusammen. Bei gemischt genutzten Gebäuden, wie sie in der Trierer Innenstadt häufig vorkommen, kann zusätzlich eine Nutzungsänderung erforderlich sein – etwa wenn das Erdgeschoss von Gewerbe auf Wohnen umgewidmet werden soll.

Für eine kostenlose Erstberatung zu Ihrem Vorhaben in Trier – inklusive Prüfung des Umwandlungsverbots und einer ersten Einschätzung der Unterlagensituation – nehmen Sie jetzt Kontakt mit Planeco Building auf.