Wer in Troisdorf ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, kommt an der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vorbei. Sie ist die behördliche Voraussetzung dafür, dass der Notar eine Teilungserklärung beurkunden und das Grundbuchamt beim Amtsgericht Siegburg separate Wohnungsgrundbuchblätter anlegen kann. Ohne diese Bescheinigung kein Sondereigentum – und damit kein Einzelverkauf, keine separate Beleihung, keine Erbteilung.

Zuständig ist in Troisdorf nicht der Rhein-Sieg-Kreis, sondern das städtische Bauordnungsamt. Troisdorf ist als eigenständige untere Bauaufsichtsbehörde organisiert – der Antrag geht direkt an die Stadt, Kölner Straße 176, 53840 Troisdorf. Ansprechpartner für Abgeschlossenheitsbescheinigungen ist Herr Röhrig (Tel. 02241 900-263, E-Mail: [email protected]).

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Gilt das Umwandlungsverbot in Troisdorf?

Das ist die Frage, die Eigentümer in Troisdorf am häufigsten verunsichert – und die in keiner der behördlichen Informationsseiten klar beantwortet wird. Die kurze Antwort: In Troisdorf besteht derzeit kein Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.

Troisdorf ist zwar in der Baulandmobilisierungs-Verordnung NRW als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB gelistet. Das gibt Kommunen erweiterte Instrumente wie Vorkaufsrecht und Baugebot. Es bedeutet aber nicht automatisch, dass das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB gilt. Dafür wäre eine separate Landesverordnung erforderlich – die NRW bislang nicht erlassen hat. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung kann in Troisdorf daher weiterhin ohne zusätzlichen Genehmigungsvorbehalt beantragt werden.

Hinweis: Die Regelung nach § 250 BauGB wurde auf Bundesebene bis Ende 2030 verlängert. Sollte NRW künftig eine entsprechende Verordnung erlassen, würde sich die Rechtslage ändern. Eine aktuelle Einschätzung zur Ihrer konkreten Situation erhalten Sie im Rahmen einer Erstberatung bei Planeco Building.

Welche Voraussetzungen muss Ihre Immobilie erfüllen?

Das Bauordnungsamt Troisdorf prüft, ob jede einzelne Einheit die Abgeschlossenheitskriterien erfüllt. Diese sind nicht verhandelbar – wer sie nicht erfüllt, erhält keine Bescheinigung.

Jede Wohneinheit muss folgende Mindestanforderungen erfüllen:

• Bauliche Trennung von allen anderen Einheiten durch Trennwände und Trenndecken
• Eigener abschließbarer Zugang – direkt von außen, vom Treppenhaus oder einem Vorraum
• Küche oder Raum mit Kochgelegenheit sowie Wasserversorgung, Ausguss und WC innerhalb der Einheit
• Zusätzliche Räume außerhalb des Wohnungsabschlusses (z.B. Keller, Abstellraum) müssen verschließbar und der Einheit eindeutig zugeordnet sein

Für Teileigentum – also Garagen, Praxisräume, Läden oder Werkstätten – gelten entsprechende Anforderungen. Garagenstellplätze gelten als abgeschlossen, wenn ihre Fläche durch dauerhafte bauliche Elemente begrenzt ist: Wände, fest verankerte Geländer, Begrenzungsschwellen oder Markierungssteine. Eine einfache Farbmarkierung auf dem Boden reicht in Troisdorf nicht aus.

Altbauten in Troisdorf: Was tun, wenn Pläne fehlen?

Troisdorf hat einen hohen Anteil an Nachkriegsbauten aus den 1950er bis 1970er Jahren. Bei diesen Gebäuden fehlen häufig aktuelle Bestandspläne – was die Antragstellung ohne Vorbereitung erschwert. Der erste Schritt ist dann die Bauakteneinsicht beim Bauordnungsamt Troisdorf (Sachgebiet 63.2 Bauordnungsverwaltung). Dort können vorhandene Baupläne eingesehen werden. Wenn keine Pläne vorliegen oder diese nicht mehr dem Bestand entsprechen, ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich – das kostet ab ca. 390,– € netto und ist Grundlage für die Erstellung des Aufteilungsplans.

Abgeschlossenheitsbescheinigung in Troisdorf beantragen – Schritt für Schritt

1. Bestandspläne beschaffen: Vorhandene Baupläne zusammenstellen oder Bauakteneinsicht beim Bauordnungsamt Troisdorf beantragen. Ohne aktuelle Pläne kann kein Aufteilungsplan erstellt werden.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt den Aufteilungsplan – eine maßstabsgerechte Zeichnung (1:100), in der alle Einheiten nummeriert und die Räume klar zugeordnet sind. Die Nummerierung sollte vorab mit dem Notar abgestimmt werden, damit sie mit der späteren Teilungserklärung übereinstimmt.
3. Antrag beim Bauordnungsamt Troisdorf einreichen: Die Antragstellung erfolgt schriftlich – ein Online-Verfahren ist in Troisdorf derzeit nicht verfügbar. Alle Unterlagen sind in zweifacher Ausfertigung einzureichen. Das städtische Antragsformular steht als ausfüllbares PDF bereit.
4. Bescheinigung entgegennehmen: Nach Prüfung durch das Bauordnungsamt erhalten Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung und den gestempelten Aufteilungsplan. Planen Sie realistisch 4–8 Wochen Bearbeitungszeit bei vollständigen Unterlagen ein.
5. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Mit der Bescheinigung und dem Aufteilungsplan beurkundet der Notar die Teilungserklärung.
6. Eintragung beim Grundbuchamt Siegburg: Das zuständige Grundbuchamt für Troisdorf liegt beim Amtsgericht Siegburg – nicht in Troisdorf selbst. Der Notar reicht die Unterlagen dort ein; die Bearbeitungszeit beträgt erfahrungsgemäß weitere 2–6 Wochen.

Gesamtdauer realistisch: Von der Beauftragung des Architekten bis zur Eintragung im Grundbuch sollten Sie ca. 2,5 bis 4,5 Monate einplanen.

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Erforderliche Unterlagen – Checkliste für Troisdorf

Alle Unterlagen sind in zweifacher Ausfertigung einzureichen. Zusätzliche Ausfertigungen für Notar und Bank können gegen Aufpreis (je 30,– €) mitbeantragt werden.

• Ausgefülltes Antragsformular der Stadt Troisdorf (als PDF erhältlich)
• Aktueller Lageplan bzw. Auszug aus der Flurkarte mit Katasterbezeichnung, Straße und Hausnummer (nicht älter als 6 Monate; zuständig: Katasteramt des Rhein-Sieg-Kreises)
• Bauzeichnungen: Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100
• Aufteilungsplan mit nummerierten Einheiten und Raumzuordnung
• Angabe der Nutzungsart je Einheit
• Bei Stellplätzen als Sondereigentum: Maßliche Bestimmung mit Länge, Breite und Abständen zu Grundstücksgrenzen

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Troisdorf?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen: Behördengebühren, Architektenleistung und Notar- bzw. Grundbuchkosten.

Behördengebühren (AVwGebO NRW)

Die Gebühren richten sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW:

• Je Sondereigentumsanteil (Neubau): 50,– €
• Je Sondereigentumsanteil im Bestand: 100,– €
• Aufteilungsplan (Ausfertigung): 50,– €
• Je Mehrausfertigung: 30,– €

Bei Bestandsgebäuden – was in Troisdorf der Regelfall ist – fallen also 100,– € je Wohnung an.

Architektenleistung

Die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen bauvorlageberechtigten Architekten kostet je nach Objektgröße ab ca. 1.000,– € netto (2 Einheiten) bis ca. 2.500,– € netto (bis 15 Einheiten). Planeco Building übernimmt diese Leistung deutschlandweit – inklusive Koordination mit dem Bauordnungsamt Troisdorf und Abstimmung mit dem Notar.

Notar- und Grundbuchkosten

Diese richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich. Ihr Notar kann Ihnen vorab eine Kostenschätzung erstellen.

Rechenbeispiele für Troisdorf

4-Familien-Haus in Troisdorf (Bestand):

• Architektenleistung: ca. 1.500,– € netto
• Behördengebühren: 4 × 100,– € + 50,– € + 30,– € = ca. 480,– €
• Notar + Grundbuchamt Siegburg: ca. 1.500,– bis 3.000,– €
• Gesamtkosten: ca. 3.500,– bis 5.000,– €

8-Familien-Haus in Troisdorf mit 4 Garagen (Bestand):

• Architektenleistung: ca. 2.000,– € netto
• Behördengebühren: 8 × 100,– € + 4 × 20,– € + 50,– € + 60,– € = ca. 990,– €
• Notar + Grundbuchamt Siegburg: ca. 3.000,– bis 5.000,– €
• Gesamtkosten: ca. 6.000,– bis 8.000,– €

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

Die häufigsten Gründe für Nachforderungen oder Verzögerungen beim Bauordnungsamt Troisdorf:

• Veraltete oder fehlende Bestandspläne: Pläne, die nicht dem tatsächlichen Bestand entsprechen, führen zu Rückfragen. Bauakteneinsicht beim Sachgebiet 63.2 oder ein Aufmaß vor Ort schaffen Abhilfe.
• Inkonsistente Nummerierung: Die Einheitennummern im Aufteilungsplan müssen mit der späteren Teilungserklärung übereinstimmen. Abstimmung mit dem Notar vor Einreichung ist Pflicht.
• Fehlender separater Zugang: Besonders bei nachträglich ausgebauten Dachgeschossen fehlt häufig ein eigenständiger Zugang – das ist ein Ablehnungsgrund.
• Unvollständiges Formular: Die Stadt Troisdorf weist ausdrücklich darauf hin, auf die Vollständigkeit des Formularausdrucks zu achten – insbesondere auf Unterschriftenfelder.
• Stellplätze ohne dauerhafte Abgrenzung: Einfache Bodenmarkierungen reichen nicht. Wände, Geländer, Begrenzungsschwellen oder Markierungssteine sind erforderlich.

Wenn Sie gleichzeitig eine Nutzungsänderung planen – etwa weil ein Gewerbeobjekt zu Wohnraum umgewidmet werden soll – ist ein separates Verfahren erforderlich. Planeco Building begleitet auch Nutzungsänderungen von der Planung bis zur Genehmigung.

Planeco Building hat über 1.400 Bauanträge erfolgreich begleitet – darunter zahlreiche Aufteilungsverfahren in NRW. Die Leistung umfasst die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen bauvorlageberechtigten Architekten, die vollständige Zusammenstellung der Antragsunterlagen und die Koordination mit dem Bauordnungsamt Troisdorf – damit Ihr Antrag beim ersten Einreichen vollständig ist. Fordern Sie jetzt unverbindlich ein Angebot an.