Wer in Tübingen eine Immobilie aufteilen und einzelne Einheiten separat verkaufen, verschenken oder beleihen möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne sie gibt es keine Teilungserklärung beim Notar, kein eigenes Grundbuchblatt für jede Wohnung – und damit keinen rechtswirksamen Einzelverkauf. Was viele Eigentümer unterschätzen: In Tübingen gibt es lokale Besonderheiten, die den Prozess erheblich beeinflussen können. Wer die falsche Behörde anschreibt, die Milieuschutzsatzung Südstadt übersieht oder seit Januar 2025 noch einen Papierantrag einreicht, verliert schnell mehrere Wochen.

[[bauantrag]]

Stadt Tübingen oder Landratsamt – wer ist zuständig?

Die häufigste Fehlerquelle beim Beantragen der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Tübingen ist die falsche Zuständigkeit. Als Große Kreisstadt ist die Universitätsstadt Tübingen selbst untere Baurechtsbehörde. Das bedeutet:

• Immobilie im Stadtgebiet Tübingen: Zuständig ist der Fachbereich Baurecht der Stadt Tübingen (Brunnenstraße 3, 72074 Tübingen). Kontakt: [email protected]
• Immobilie in einer kreisangehörigen Gemeinde (z. B. Ammerbuch, Kusterdingen, Dußlingen, Gomaringen, Kirchentellinsfurt, Nehren, Neustetten, Starzach, Hirrlingen, Dettenhausen): Zuständig ist das Landratsamt Tübingen, Abteilung 41 – Ordnung und Baurecht.

Für Anträge beim Landratsamt Tübingen gilt seit dem 1. Januar 2025 die ausschließlich digitale Antragstellung über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa BW). Die Möglichkeit, Anträge in Papierform einzureichen, ist mit der Änderung der Landesbauordnung entfallen. Wer sich mit der digitalen Einreichung nicht auskennt, sollte das frühzeitig einplanen – oder die Unterstützung eines erfahrenen Planers in Anspruch nehmen.

Wichtig vorab: Liegt Ihre Immobilie im Geltungsbereich der Milieuschutzsatzung Südstadt?

Das ist die Tübingen-spezifische Besonderheit, die in fast jedem allgemeinen Ratgeber zur Abgeschlossenheitsbescheinigung fehlt – und die Eigentümer in der Südstadt teuer zu stehen kommen kann, wenn sie sie übersehen.

Die Stadt Tübingen hat für die Südstadt eine Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB erlassen, die sogenannte Milieuschutzsatzung. Sie soll verhindern, dass die soziale Zusammensetzung des Wohngebiets durch bauliche Maßnahmen gefährdet wird. Konkret bedeutet das: Wer ein Gebäude, das ganz oder teilweise zu Wohnzwecken genutzt wird, im Geltungsbereich dieser Satzung in Wohnungseigentum aufteilen möchte, braucht dafür vor der Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung eine separate Genehmigung der Stadt Tübingen.

Die Stadt weist auf ihrer Verfahrensseite ausdrücklich darauf hin: Liegt das Grundstück innerhalb des Satzungsgebiets, bedarf die Begründung von Wohnungseigentum einer vorherigen Genehmigung. Wird diese nicht eingeholt, kann keine Abgeschlossenheitsbescheinigung ausgestellt werden.

Ob Ihre Immobilie im Geltungsbereich liegt, erfahren Sie direkt beim Fachbereich Baurecht der Stadt Tübingen. Immobilien außerhalb der Südstadt – etwa in der Weststadt, in Derendingen oder in Lustnau – sind von dieser Regelung nicht betroffen.

Darf ich in Tübingen überhaupt aufteilen? Das Umwandlungsverbot richtig einordnen

Viele Eigentümer gehen davon aus, dass in Tübingen wegen des angespannten Wohnungsmarkts ein generelles Umwandlungsverbot gilt. Das ist ein weit verbreitetes Missverständnis.

Das Bundesgesetz sieht in § 250 BauGB zwar die Möglichkeit vor, dass Landesregierungen per Verordnung die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in bestimmten Gebieten genehmigungspflichtig machen können. Baden-Württemberg hat von dieser Möglichkeit jedoch keinen Gebrauch gemacht – es gibt keine entsprechende Landesverordnung. Das hat die Landesregierung im Landtag ausdrücklich bestätigt.

Was in Tübingen stattdessen gilt: die kommunale Milieuschutzsatzung nach § 172 BauGB – aber eben nur für das klar abgegrenzte Gebiet der Südstadt. Außerhalb dieses Bereichs ist die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen in Tübingen grundsätzlich ohne Umwandlungsgenehmigung möglich.

[[banner-klein]]

So läuft das Verfahren in Tübingen ab – Schritt für Schritt

1. Milieuschutzsatzung prüfen: Liegt die Immobilie im Geltungsbereich der Milieuschutzsatzung Südstadt? Falls ja, muss zuerst die Genehmigung nach § 172 BauGB beantragt werden.
2. Bestandspläne beschaffen: Bei älteren Gebäuden fehlen häufig aktuelle Baupläne. Das Bauarchiv der Stadt Tübingen kann nach telefonischer Terminvereinbarung eingesehen werden (Öffnungszeiten: Mo, Do, Fr 9–12 Uhr; Di 9–12 und 14–17 Uhr). Diesen Schritt frühzeitig einplanen.
3. Aufteilungsplan erstellen lassen: Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Architekten oder Entwurfsverfasser erstellt werden. Er bildet die Grundlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung und muss den Anforderungen der zuständigen Behörde entsprechen.
4. Antrag einreichen: Beim Landratsamt ausschließlich digital über ViBa BW; bei der Stadt Tübingen über den Fachbereich Baurecht.
5. Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen: Nach Prüfung durch die Behörde wird die Bescheinigung ausgestellt. Bei Vorhaben, die noch im Baugenehmigungsverfahren sind, kann die AB erst nach Erteilung der Baugenehmigung ausgestellt werden.
6. Teilungserklärung beim Notar und Grundbucheintragung: Auf Basis der Abgeschlossenheitsbescheinigung erstellt der Notar die Teilungserklärung. Das für Tübingen zuständige Grundbuchamt wird beim Amtsgericht Böblingen geführt – nicht in Tübingen selbst. Das überrascht viele Eigentümer und sollte bei der Zeitplanung berücksichtigt werden.

Realistisch kalkuliert dauert der Gesamtprozess in Tübingen – von der Planerstellung bis zur Grundbucheintragung – etwa 3 bis 5 Monate: rund 10 Werktage für die Architektenleistung, 4 bis 8 Wochen Behördenprüfung, weitere 2 bis 6 Wochen für Notar und Grundbuchamt.

Unterlagen und bauliche Voraussetzungen

Was Sie einreichen müssen

Die konkreten Anforderungen unterscheiden sich leicht je nach Zuständigkeit. Für Anträge beim Landratsamt Tübingen gilt:

• Lageplan im Maßstab 1:500 mit allen Gebäuden und Anlagen auf dem Grundstück
• Grundrisse aller Geschosse (einschließlich Spitzboden, Keller und Nebengebäude) im Maßstab 1:100
• Alle Ansichten und Schnitte der vorhandenen Gebäude
• Nutzungsangabe für jeden Raum in den Grundrissen
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Formlose schriftliche Bestätigung, dass die eingereichten Pläne mit den genehmigten Baugesuchsplänen übereinstimmen (entfällt bei laufendem Baugenehmigungsverfahren)
• Maximales Planformat: DIN A3
• Beim Landratsamt: mindestens zwei Ausfertigungen; bei der Stadt Tübingen: mindestens drei Ausfertigungen

Bauliche Anforderungen an die Abgeschlossenheit

Damit eine Einheit als abgeschlossen gilt, muss sie räumlich von anderen Einheiten getrennt und über einen eigenen Zugang erreichbar sein. Küche und WC müssen innerhalb der Einheit vorhanden sein. Besonders wichtig: Kellerräume und Nebenräume müssen autark von einer Gemeinschaftsfläche aus zugänglich sein – sie dürfen nicht durch eine andere Nutzungseinheit erschlossen werden. Das ist in Tübingen einer der häufigsten Ablehnungsgründe.

Bei Altbauten in der Tübinger Innenstadt oder in Gründerzeitvierteln kommt ein weiterer Punkt hinzu: Aufenthaltsräume müssen die Mindestanforderungen der Landesbauordnung Baden-Württemberg an Raumhöhe und Belichtung erfüllen. Bei Gebäuden mit historisch niedrigen Deckenhöhen kann das ein Hindernis sein, das vor Antragstellung geprüft werden sollte.

Empfehlung aus der Praxis: Farbliche Kennzeichnung der einzelnen Einheiten in den Plänen beschleunigt die Behördenprüfung und reduziert Rückfragen. Gemeinschaftseigentum wie Waschküchen, Heizungsräume oder Trockenräume darf keine Einheitennummer erhalten.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Tübingen?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten, bis ca. 2.500,– € netto für größere Objekte mit bis zu 15 Einheiten. Planeco Building erstellt den Aufteilungsplan auf Basis der Bestandspläne; ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich, entstehen dafür zusätzliche Kosten ab 390,– € netto.
• Behördengebühren: Die Stadt Tübingen und das Landratsamt berechnen die Gebühren einzelfallabhängig. Konkrete Beträge sollten direkt bei der zuständigen Stelle erfragt werden.
• Notar- und Grundbuchkosten: Abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich.

Zur Orientierung: Bei einem 4-Familienhaus in der Tübinger Weststadt – außerhalb des Geltungsbereichs der Milieuschutzsatzung, ohne zusätzliche Genehmigung nach § 172 BauGB erforderlich – liegt die Architektenleistung für den Aufteilungsplan bei ca. 1.500,– € netto. Hinzu kommen Behördengebühren und Notarkosten. Der wirtschaftliche Vorteil der Aufteilung überwiegt in der Regel deutlich: Einzeln verkaufte Eigentumswohnungen erzielen gegenüber dem Gesamtverkauf eines Mehrfamilienhauses häufig spürbar höhere Erlöse.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Falsche Zuständigkeit: Antrag beim Landratsamt eingereicht, obwohl die Immobilie im Stadtgebiet Tübingen liegt – oder umgekehrt. Das kostet sofort mehrere Wochen.
• Milieuschutzsatzung Südstadt übersehen: Wer in der Südstadt aufteilen will, ohne vorher die Genehmigung nach § 172 BauGB einzuholen, erhält keine Abgeschlossenheitsbescheinigung.
• Kellererschließung über andere Einheiten: Kellerräume, die nur durch eine andere Wohnung begehbar sind, erfüllen die Abgeschlossenheitsvoraussetzungen nicht.
• Fehlende Bestandspläne bei Altbauten: Ohne aktuelle Bauzeichnungen kann kein Aufteilungsplan erstellt werden. Bauakteneinsicht frühzeitig beantragen.
• Papierantrag beim Landratsamt: Seit dem 1. Januar 2025 ist die digitale Einreichung über ViBa BW verpflichtend. Papieranträge werden nicht mehr angenommen.
• Grundbuchamt Böblingen nicht eingeplant: Das für Tübingen zuständige Grundbuchamt liegt beim Amtsgericht Böblingen – nicht in Tübingen. Die Bearbeitungszeit dort sollte in der Gesamtplanung berücksichtigt werden.

Abgeschlossenheitsbescheinigung Tübingen mit Planeco Building beantragen

Planeco Building übernimmt für Eigentümer in Tübingen und im Landkreis Tübingen den gesamten Prozess: von der Prüfung der Milieuschutzsatzung über die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen bauvorlageberechtigten Architekten bis zur vollständigen Einreichung bei der zuständigen Behörde. Bei Bedarf koordinieren wir auch die statischen Nachweise, falls bauliche Anpassungen für die Abgeschlossenheit erforderlich sind – dafür steht unser Team aus erfahrenen Statikern bereit.

Über 1.400 erfolgreiche Bauanträge bundesweit, volle Preistransparenz und eine Bearbeitungszeit von 14 bis 21 Tagen für die Planungsleistung: Fordern Sie jetzt Ihr unverbindliches Angebot an und erfahren Sie, was die Abgeschlossenheitsbescheinigung für Ihr Tübinger Objekt konkret kostet.

Wenn nach der Aufteilung eine Nutzungsänderung einzelner Einheiten geplant ist – etwa die Umwandlung einer Wohnung in eine Gewerbeeinheit –, übernimmt Planeco Building auch diesen Schritt. Mehr dazu unter Nutzungsänderung.